청구인이 지장물 소유자라는 증명이 없어 지장물 보상금을 토지의 양도가액으로 본 처분은 정당함

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2000.11.17. 경기 시흥시 죽율동 소재 답 337㎡, 84-6 도로 4㎡, 85-1 답 422㎡ 등 3필지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 경매로 취득하여 7년간 위험물취급소(이하 “쟁점지장물”이라 한다)로 임대하던 중 2008.8.25. ㈜AAA에게 양도하면서 토지 양도가액 650백만원과 쟁점지장물 철거와 관련하여 보상약정서에 명시된 보상금 550백만원(이하 “쟁점보상금”이라 한다)을 수령하고 양도가액을 650백만원으로 하여 양도소득세 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점보상금을 지장물의 대가로 보아 양도가액에 포함하여 2014.5.28. 청구인에게 2008년 과세연도 양도소득세 256,974,710원을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.8.26. 이의신청을 거쳐 2014.12.15. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장
• 가. 쟁점보상금은 토지의 양도대가가 아니므로 양도소득세 과세대상이 아니다.

1. 청구인은 2001.9.30.부터 2008.8.25.까지 쟁점토지에 대하여 위험물취급소 및 야적장으로 임대하던 중 쟁점토지를 양도하면서 쟁점지장물을 더 이상 사용할 수 없게 됨에 따라 보상약정서에 명시된 쟁점보상금을 수령하였고, 매수자인 ㈜AAA는 쟁점지장물을 철거하였다. 2) ｢소득세법｣ 제94조 에서 양도소득 범위를 토지와 건물, 부동산에 관한 권리 등만 열거하고 있을 뿐, 보상금은 과세대상으로 열거되어 있지 않으므로 양도소득세 과세대상이 아니다.

3. 보상약정서에 따르면 토지의 양도에 따라 쟁점지장물을 더 이상 사용할 수 없게 됨에 따른 보상으로 명시하고 있으므로 쟁점보상금은 토지의 양도대가가 아니다.

4. 쟁점보상금이 토지의 양도가액에 포함된다는 처분청의 주장은 사실판단오류 및 소득세법 및 관련법 해석과 적용 오류가 있으므로 이 건의 과세처분은 취소되어야 한다.

• 나. 쟁점보상금이 양도소득세 과세대상이라고 하더라도 지장물의 매각대금에 해당하는 50백만원(매매사례가액)은 과세대상이 아니다.

1. 지장물의 매매사례가격의 산정에 있어 합리적인 가격은 주변의 유사한 사례 등을 통해 산출하여야 하는 것으로 보상사례 내역서(추후 제출 예정)를 살펴보면 알 수 있듯이 청구인과 유사한 사례의 경우 평균적으로 50백만원의 매매가액을 인정받고 있다.

2. 따라서 실제로 토지가액이 아닌 쟁점지장물 자체에 대한 매매가액 상당액(매매사례가액) 50백만원은 양도가액으로 보지 아니함이 타당하다.

• 나. 처분청 의견

1. 처분청은 쟁점보상금을 토지에 대한 대가로 본 것이 아니라 쟁점지장물의 대가로 받은 것으로 보아 과세하였음에도 청구인은 쟁점보상금이 토지에 대한 양도대가가 아니므로 양도소득세 과세대상이 아니라고 주장하고 있어 처분 내용과 다른 전제에서 한 청구주장은 이유 없다.

2. 국세청은 질의회신을 통해 등기되지 않은 건물 등 지장물 양도는 철거여부에 관계없이 양도소득세 과세대상이라고 밝히고 있고, 최근 대법원은 국세청 해석이 적법하다고 판결(대법원2010두15452, 2010.12.9. 참조)하였다.

3. 청구인이 쟁점토지를 양도하면서 ㈜AAA의 사업시행에 필요하지 아니한 쟁점지장물을 다른 곳으로 이전하기로 하고 이전비를 보상받았다면 그 이전비 자체는 양도소득에 포함된다고 보기 어려우나, 청구인은 쟁점지장물을 그대로 두고 쟁점지장물에 상당하는 가액을 보상받았으므로 양도소득세 과세대상이다.

• 가. 쟁 점 토지를 양도하면서 별도로 수령한 지장물(위험물취급소) 보상금은 양도소득세 과세대상이 아니라는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

1. 소득세법[2008.12.26-9270호] 제88조 【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(이하 생략)

2. 소득세법[2008.12.26-9270호] 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생 하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권

3. (생략)

4. 다음 각목의 1에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산"이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 사업용고정자산(제1호 및 제2호의 자산을 말한다)과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 영업권이 포함되어 양도된 것으로 인정되는 것과 행정관청으로부터 인가·허가·면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다)

3. 소득세법[2008.12.26-9270호] 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 4) 건축법 제2조 【정의】

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. "건축물"이란 토지에 정착(정착)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(고가)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

• 다. 사실관계 1) 청구인이 신고한 양도소득세 신고내역 및 처분청이 경정한 내역은 아래와 같다. (단위: 원) 구 분 신 고 경 정 증감 양도가액 650,000,000 1,200,000,000 550,000,000 취득가액 99,565,620 99,565,620

• 필요경비

• -

• 양도차익 550,434,380 1,100,434,380 550,000,000 결정세액 129,549,185 285,969,185 156,420,000 고지세액 256,974,716 256,974,716 * 취득가액은 환산취득가액으로 신고 및 경정

2. 청구인이 제출한 2008.8.25. 작성된 부동산매매계약서에는 양도물건으로 쟁점토지만을 기재하고 있으며, 총 매매대금은 6억 5천만원으로 나타난다.

3. 쟁점토지 매매 계약일과 같은 날인 2008.8.25. 작성한 보상약정서와 2014.8.5. 작성한 ㈜AAA의 사실확인서는 아래와 같다. <보상약정서>

○ 갑: 청구인, 을: ㈜AAA

○ 부동산 표시: 쟁점토지 아래 보상대상목록에 따른 각종 보상비를 위한 약정서를 체결하기로 하며 본 약정서에 의한 매매대금에는 지상물의 명도 등 일체의 비용이 포함되어 있는 것으로 한다.

○ 보상대상목록: [공 란]

○ 보상의 내용: 금액 550,000,000원, 지급시기 2008.8.25. <사실확인서>

○ 확인자: ㈜AAA

○ 확인내용 쟁점토지를 매입하면서 지상에 있던 위험물 취급시설과 컨테이너 및 야적장 등 시설물 등이 있어 이를 5억5천만원에 매입하면서 보상비 명목으로 지급하고 당 법인이 이를 철거한 사실이 있음을 확인함

4. 청구인은 보상약정서의 보상대상 목록은 쟁점지장물이고 쟁점지장물은 쟁점토지 지상에 설치되어 위험물취급소로 임대해 왔다고 주장하며 다음과 같은 자료를 제출하였음이 이의신청 결정서에 나타난다.

• 가) 쟁점지장물 사진: 컨테이너 1동과 창고부지로 보이는 판넬벽이 확인됨
• 나) 임대차계약서: 청구인은 2001.9.30. BBB(임차인)과 쟁점토지 중 경기 시흥시 죽 율동 소재 답 422㎡를 보증금 1백만원(월 1십만원)에 임대하기로 부동산임대계약서를 작성
• 다) 임차인 확인서: 임차인이 2008.8. 작성한 확인서에는 “당사(CC유업)는 경기 시흥시 죽율동 소재(이하 ”쟁점외토지“라 한다)와 쟁점토지 일부를 임차하여 현재까지 위험물취급소(가스) 및 야적장으로 사용해 왔음”이라고 기재되어 있으며, 토지등기사항전부증명서에는 쟁점외토지의 소유자는 매수자인(㈜AAA)로 확인됨
• 라) 임차인 사업자등록: 국세통합전산망에 따르면 임차인은 2001.10.10.부터 쟁점외토지에서 CC유업(LPG 및 가스기기 도소매업)을 운영하던 중 2010.4.29. 사업장을 경기 군포시 소재로 이전하였음이 확인됨
• 마) 임차인 액화석유가스판매사업 허가증: 시흥시장이 2006.00.00. 쟁점외토지에서 용기에 충전된 액화석유가스판매사업 허가를 한 것으로 기재되어 있음

5. 이 건 심리와 관련하여 2015.2.6. 임차인(CC유업, BBB)과 전화통화한바, 위험물관리시설은 임차인 소유로서 사무실(판넬)과 창고(철판)로 쟁점외토지에 소재하였으며 청구인 소유 토지는 앞마당으로 사용하였다고 진술하였다.

6. 심리일 현재 쟁점토지 이용현황을 알아보기 위하여 인터넷 다음지도를 통하여 쟁점토지의 로드뷰를 검색한바, 좌측에는 아파트 단지가 조성되어 있으며 쟁점토지는 도로로 이용되고 있음이 확인된다.

• 라. 판단 토지를 양도하면서 별도로 수령한 지장물(위험물시설) 보상금은 양도소득세 과세대상이 아니라는 청구주장에 대하여 살펴본다. 청구인이 주장하는 바와 같이 쟁점지장물을 철거하는 대가로 쟁점보상금을 수령하였다는 전제에서 쟁점보상금이 양도소득세 과세대상인지 여부에 대하여 살펴보면, 쟁점지장물은 위험물 보관 및 저장소로서 관계기관에서 허가를 받아야 하는 외벽과 지붕이 있는 건축물로 보여 지므로 양도소득세 과세대상인 건물에 해당한다 할 것이므로 비록 보상금 명목으로 수령하였다고 하나 양수인이 대가를 지급하고 이에 대한 처분권을 이전받아 철거하였다는 청구주장과 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 양도소득세의 과세원인인 양도가 이루어진 것으로 보아야 한다(대법원 1987.4.28. 선고 1986누771 판결 참조)는 판례에 비추어 보면 쟁점보상금은 건축물에 해당하는 쟁점지장물의 양도가액에 해당된다할 것이므로 처분청이 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 한편 청구인은 쟁점보상금을 위험물시설의 철거에 대한 대가로 수령하였다고 주장하고 있는 반면, 쟁점토지의 일부를 임차하여 LPG가스 도소매업을 영위한 임차인은 쟁점지장물의 소유자는 임차인이었다고 주장하고 있고 쟁점지장물에 위험물취급소의 허가를 얻은 자가 임차인인 이상 쟁점지장물과 관련한 영업손실 보상금에 대한 권리가 청구인에게 있었다고 보기 어려우므로 쟁점보상금은 쟁점지장물에 대한 대가라기보다 쟁점토지의 양도대가로 판단된다. 설혹 청구인의 영업손실 보상금으로 보더라도 ｢소득세법｣ 제94조제1항제4호 에 따른 사업용고정자산과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 영업권이 포함되어 양도된 것으로 인정되는 것과 행정관청으로부터 인가·허가·면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함)에 해당되어 양도소득세 과세대상으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.