쟁점토지의 취득가액은 청구인이 주장한 금액으로 판단됨

ㅇㅇ세무서장이 2014.9.12. 청구인에게 한 2010년 과세연도 양도소득세 ,*,***원의 부과처분은 이를 취소합니다. 이 유

• 가. 청구인은 2005.5.6. 전소유자로부터 ㅇㅇ도 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 - 소재 답(畓) 2,234㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2010.12.6. 한국토지주택공사에 양도(수용)하고 양도가액 *백만원, 취득가액 405백만원, 양도차익 ***백만원으로 계상하여 2010년 과세연도 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 전소유자가 쟁점토지를 양도할 당시 쟁점토지 소재지가 투기지역으로 지정되어 있어 양도가액을 실지거래가액 335백만원으로 신고함에 따라 쟁점토지의 취득가액을 335백만원으로 경정하여 2014.9.12. 청구인에게 2010년 과세연도 양도소득세 **백만원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.11.10. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 처분청과 청구인은 계약금, 잔금에 관하는 다툼이 없고, 중도금 80백만원에 대한 지급여부에 이견이 있다.

1. 계약금 청구인은 2005.3.28. 계약금 50,000천원을 지급하기 위해 청구인의 ㅇㅇ은행 계좌에서 1백만원권 2매, 5백만원권 2매, 1천만원권 3매 등 총 7매의 수표 및 현금을 인출하여 전소유자에게 지급하였으며, 전소유자는 매매계약서에 영수함이라 표시하고, 영수증을 교부해 주었다.

2. 중도금

• 가) 청구인은 2005.4.18. 중도금 80백만원을 지급하기 위해 ㅇㅇ은행에서 대출을 받아 1백만원권 20매, 1천만원권 6매 등 총 26매의 수표를 인출하여 전소유자에게 지급하였다. 중도금은 청구인, 청구인의 배우자, 청구인측 중개인 2인, 전소유자 및 전소유자측 중개인 등이 청구인측 중개인 정ㅇㅇ의 사무실에서 2005.4.18. 지급되었다.
• 나) 청구인이 중도금으로 지급한 총 26매의 수표는 2005.4.18~2005.4.22. ㅇㅇ농협(8매), ㅇㅇ은행 ㅇㅇ지점(7매), ㅁㅁ은행 ㅇㅇ지점(5매), ㅁㅁ은행 **지점(2매)에서 각각 지급되었는바, 중도금을 최소 3명이 나눈 사실을 알 수 있다
• 다) 특히, 2005.4.20. ㅁㅁ은행 ㅇㅇ지점에서 지급된 수표를 주목해 볼 필요가 있다. ㅁㅁ은행 ㅇㅇ지점의 주소는 ‘ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 -’로서 근저당권자중 1인 송ㅇㅇ의 주소지 ‘ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 - ㅇㅇ아파트 *동 ****호’와의 거리가 약 264m, 도보 4분거리에 위치하고 있다. 청구인이 2005.4.18. 발행한 수표가 이틀 뒤인 2005.4.20. 쟁점토지의 근저당권자인 송ㅇㅇ의 집 근처에서 지급된 사실은 송ㅇㅇ이 중도금 중 일부를 받아 본인의 집근처에서 추심한 것으로 유추할 수 있다.
• 라) 처분청이 과세의 근거로 삼은 매매계약서에는 특약사항(“부동산은 현황대로 인수키로 하고 등기부상의 설정된 근저당권 3건은 매도인이 중도금 지불받은 후 즉시 해제키로 한다”)이 표시되어 있었으나, 중도금지급일의 다음날인 2005.4.19. 근저당권 3건이 해지된 사실이 등기부등본에 의해 확인되고 있는바, 이는 중도금을 지급하였다는 청구인의 주장을 사실임을 증명하는 것이다.
• 마) 전소유자측 중개인이 2005.4.18. 중도금 영수증을 작성·교부해 주었고, 계약금 및 잔금 영수증과 필체가 다르게 보이는 이유이다.

3. 잔금 전소유자는 2005.5.4. 잔금으로 275백만원을 수령하고 영수증을 교부해준 사실을 처분청의 조사에서 인정하고 있다. 청구인 역시 대출을 받아 2005.5.4. 1백만원권 35매, 1천만원권 4매, 5천만원권 4매. 총 43매를 잔금으로 지급하였으며, 처분청도 인정하고 있는 사실이다.

4. 부동산거래사실확인서 처분청이 제시하는 부동산거래사실확인서 역시 전소유자 및 전소유자측 중개인이 소유권이전에 필요하다며 제출을 요구한 인감도장 및 인감증명서를 이용하여 청구인 몰래 작성한 것이며, 작성 후 청구인에게 교부된 바 없다.

• 나. 결론 이 건 매매대금을 가리는데 있어 처분청과 청구인은 계약금, 잔금은 각각 50백만원, 275백만원이라는데 일치하며, 중도금 80백만원에 대하여 청구인이 지급한 사실이 확인되는바, 쟁점토지의 매매대금은 계약금 50백만원, 중도금 80백만원, 잔금 275백만원, 합계 405백만원으로 확인되므로 처분청이 경정고지한 이 건 2010년 귀속 양도소득세 의 부과처분에 대하여 취소를 청구한다.

• 가. 전소유자에게 쟁점토지에 대한 거래금액 실지확인 쟁점토지에 대한 거래금액을 확인하기 위하여 전소유자에게 출장․방문하여 청구인이 제출한 영수증의 진위여부를 확인한바, 전소유자의 확인에 의하면 쟁점토지의 거래금액은 335백만원이며, 2005.3.28. 계약금 50백만원과 2005.5.14. 잔금 275백만원에 대한 영수증은 전소유자 본인의 사인과 인감도장이 날인된 것이나, 2005.4.18. 중도금 영수증의 사인과 도장은 본인의 것이 아니라고 진술하였다. 전소유자는 양도소득세 실가신고 대상이고, 8년자경 감면대상으로 납부할 세액 44백만원이 전액 감면되므로 다운계약서를 작성하여 양도가액을 과소신고할 이유가 전혀 없다.
• 나. 양도대금에 대한 금융증빙 검토 청구인의 취득과 관련하여 금전이 수수된 금융증빙은 제출된 바 없고, 양수자인 청구인은 2005.3.17.∼2005.3.25. 기간 동안 42백만원의 수표출금(ㅇㅇ은행), 2005.4.18. 수표출금 80백만원(ㅇㅇ은행), 2005.5.4. 수표출금 275백만원으로 출금된 사실은 있으나 수표가 전소유자에게 지급되었다는 사실을 확인 할 수 없고, 영수증의 진위여부를 확인해 본바, 전소유자는 80백만원에 대한 금전수수 영수증을 부인한 사실로 볼 때 전소유자에게 405백만원이 지급되었다고 볼 수 없다. 또한 과세전적부심사청구시 제출한 2005.4.18. 발행 수표(100만원권8매)의 수표지급점인 ㅇㅇ농업협동조합에 조회결과 수표제시하여 돈을 찾아간 사람의 인적사항이 아래와 같이 전소유자 김윤배와 관련 없는 사람들에게 지급되었음이 확인되었다. <청구인 발행 수표 지급정보 조회 내역서> (단위: 원) 수 표 번 호 거래일자 거래금액 예금주 예금주 주민번호 은행명 계좌번호 2005.04.21 4,000,000 임ㅇㅇ ㅇㅇ 농협 2005.04.19 1,000,000 변ㅇㅇ 2005.04.19 1,000,000 박ㅇㅇ 2005.04.18 1,000,000 한ㅇㅇ 2005.04.20 1,000,000 유ㅇㅇ 청구인은 2005.4.18. 80백만원을 지급하기 위해 ㅇㅇ은행에서 대출을 받아 1백만원권 20매, 1천만원권 6매 등 총26매의 수표를 인출하여 전소유자에게 지급하였다고 하나, 수표가 전소유자에게 지급되었다는 사실을 확인 할 수 없고, 전소유자는 80백만원에 대한 금전수수 영수증을 부인한 사실로 볼 때 그 수표가 토지 취득대금으로 사용되었는지 확인되지 않는다. 청구인은 2005.4.18. 중도금으로 발행한 수표 중 일부(100만원권 5매)가 등기부등본상의 근저당권자인 송ㅇㅇ의 주소지 인근에서 지급되었다고 주장하나, 송ㅇㅇ의 집근처라고 해서 송ㅇㅇ이 추심했을거라고 추정하는 것일 뿐 송ㅇㅇ은 2008.11.29. 사망하여 그 내역을 확인할 수 없다.
• 다. 결론 청구인이 쟁점토지의 취득대금으로 지급하였다는 405백만원에 대한 매매대금이 전소유자에게 수수된 사실을 확인할 수 없기에 쟁점토지의 실제거래금액으로 볼 수 없어 전소유자가 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서 및 청구인의 인감증명서가 첨부된 거래사실확인서에서 확인된 335백만원으로 취득가액을 결정함이 타당하다고 판단된다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득가액 일부를 부인한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점토지의 소유권 변동이력은 다음과 같다. A: 취득가액: 청 구 인 → 405,000천원 처 분 청 → 335,000천원,

2. 처분청과 청구인은 계약금 50백만원, 잔금 275백만원에 관하여 다툼이 없다.

3. 구인은 이 건 양도소득세 조사과정에서 전소유자가 발행한 405백만원 상당의 영수증 3매의 영수증을 제출하였다.

• 계약금 2005.3.28. 50,000천원,

• 중도금 2005.4.18. 80,000천원

• 잔 금 2005.5.4 275,000천원, 合計 405,000천원 이에 대해 처분청이 전소유자 김윤배를 방문하여 진술받은 내용을 보면, 양도가액은 335백만원이며, 중도금 영수증 80백만원 상당액은 본인의 사인 및 인감이 아닌 것으로 진술한 사실이 확인된다. (단위: 천원) 지급일 금액 진술내용 비고(인정금액) 2005.3.28. 50,000 본인 사인, 인감으로 확인 50,000 2005.4.18. 80,000 본인 사인, 인감이 아님

• 2005.5.04. 275,000 본인 사인, 인감으로 확인 275,000 계 405,000 325,000

4. 청구인은 2005.4.18. 중도금 80백만원을 지급하기 위하여 ㅇㅇ은행에서 1백만원권 20매, 1천만원권 6매를 합하여 총 26매의 수표를 인출하였음을 자기앞수표 기지급내역을 제출하였다. 자기앞수표 기지급내역에 의하면 2005.4.18. 발행된 총 26매의 수표는 2005.4.18부터 2005.4.22.까지 ㅇㅇ농협(8매), ㅇㅇ은행 ㅇㅇ지점(7매), ㅁㅁ은행 ㅇㅇ지점(5매), ㅁㅁ은행 **지점(2매)에서 각각 지급되었음이 확인된다.

5. 청구인은 부동산중개업자 정ㅇㅇ가 405백만원에 거래하였다는 취지로 작성한 거래사실확인서 및 1,500천원 상당의 중개수수료 영수증을 제시하였다. 정ㅇㅇ가 부동산중개업을 영위하였는지 여부는 국세통합시스템에 의하여 확인되지 않는다.

6. 계약서는 중개업자가 기재되어 있지 않은 쌍방합의 계약서이고, 이에 대한 거래사실확인서는 청구인의 인감증명서가 첨부되어 있다.

7. 처분청이 조사과정에서 확인한 청구인의 금융거래 내역을 보면, 쟁점토지 매매계약일(2008.3.28.) 직전 2005.3.17.부터 2005.3.25.까지 중소기업은행에서 42백만, 2005.4.18. 중소기업은행에서 80백만원, 2005.5.4. 농협에서 275,백만원 합계 397,000천원을 출금한 사실이 확인된다. 2005.4.21. 입금된 수표의 예금주 임ㅇㅇ은 청구인이 쟁점토지를 중개했다고 주장하는 정ㅇㅇ의 배우자인 것으로 주민등록등본에 의하여 확인된다.

8. 전소유자 김윤배는 2005.5.11. 양도소득세를 신고한바 있고, 8년 자경농지에 해당되어 양도소득세가 전액 감면된 사실이 확인된다.

9. 쟁점토지 매매계약일 현재 근저당권 3건(근저당권권자 송ㅇㅇ 2건, 김ㅇㅇ 1건)이 존재하였으나 중도금지급일(2005.4.18.) 다음날(2005.4.19.) 해지된 사실이 등기부등본에 의해 확인된다. 근저당권자 송ㅇㅇ은 1999.2.23.부터 2008.11.19. 사망일까지 2004.12.23. 근저당권설정 당시 주소지에 주민등록되어 있음이 주민등록등본에 의하여 확인된다.

10. 2005.4.18. 발행된 자기앞수표 중 100만원권 5매가 ㅁㅁ은행 ㅇㅇ지점에서 2005.4.20. 지급되었음이 청구인이 제출한 자기앞수표 지급내역에 의하여 확인된다. 청구인 주장에 의하면 ㅁㅁ은행 ㅇㅇ지점은 쟁점토지 등기부등본 상 근저당권설정자인 송ㅇㅇ의 주소지 인근이며, 인터넷 지도에 의하면 ㅁㅁ은행 ㅇㅇ지점과 송ㅇㅇ이 거주하는 아파트 단지간의 거리는 약 320m 떨어진 거래에 있음이 확인된다.

11. 쟁점토지 소재지 투기지역 지정 현황은 다음과 같다. 지정지역 지정일 해제일 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 2004.2.26. 2008.11.7.

• 라. 판단 위 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 전소유자가 양도소득세 신고 시 제출한 매매계약서와 청구인의 인감증명서가 첨부된 부동산거래사실확인서에 근거하여 쟁점토지의 취득가액은 335백만원이라고 주장하고 있으나, 쟁점토지 매매계약일(2008.3.28.) 직전 2005.3.17.부터 2005.3.25.까지 ㅇㅇ은행에서 42백만원, 2005.4.18. ㅇㅇ은행에서 80백만원, 2005.5.4. **은행에서 275백만원, 합계 397백만원을 출금한 사실이 청구인의 금융거래 내역을 통해 확인되는 점, 전소유자가 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서 상 잔금은 205백만원인데 청구인이 제출한 잔금 영수증 금액은 275백만원이였고, 전소유자는 275백만원의 영수증의 필체와 도장을 본인이 인정하고 있어 쟁점토지의 취득가액이 405백만원이라는 청구주장은 신빙성이 있는 점, 청구인이 2005.4.18. 발행하였다는 수표 26매 중 1백만원 권 5매가 등기부등본상의 근저당권자인 송ㅇㅇ의 주소지에서 약 320m 거리에 있는 ㅁㅁ은행 ㅇㅇ지점에서 2005.4.20. 지급된 것으로 보아 전소유자가 청구인이 지급하였다고 주장하는 중도금을 받았을 개연성이 있는 점 등을 종합해 볼 때 쟁점토지의 취득가액은 405백만원으로 보인다. 따라서 쟁점토지의 취득가액을 335백만원으로 보아 경정․고지한 당초 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.