하나의 감정기관이 평가한 평가액을 시가로 볼 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

가. 청구인은 2011.8.16. OO광역시 OOO구 O동 902-1 소재 토지와 건물, 902-3 소재 토지(이하 위 토지와 건물을 “쟁점부동산”이라고 한다)를 양도하고, 양도가액을 800,000,000원으로, 취득가액을 654,741,809원으로 하여 양도소득세 23,559,390원 및 가산세 11,157,727원을 2014.4.30. 기한후 신고하였다.

• 나. 처분청은 청구인이 기한후 신고서만 접수하고 세액을 무납부함에 따라 2011.8.11. 양도소득세 23,559,390원 및 가산세 11,885,712원을 경정․결정하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.10.23. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 사건 경위

1. 청구인 대표자의 쟁점부동산 취득 및 청구인에게 증여 청구인의 대표자 김OO은 청구인 교회의 목사로 재직하면서 1996.5.29. OO광역시 OOO구 O동 902-1 소재 토지를 매수한 다음 그 지상에 건물을 신축하여 예배당 등으로 사용하여 왔고, 2003.9.4. 위 건물의 진입로인 O동 902-3 소재 토지를 추가 취득하였다. 김OO은 쟁점부동산을 2004.6.28. 청구인에게 증여하였고, 청구인이 예배당 등으로 사용하다가 2011.8.16. 소외 교회에 매매대금 800,000,000원에 매도하였다.

2. 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시의 시가 청구인은 쟁점부동산을 취득하면서 쟁점부동산 및 인접 토지인 OO OOO구 O동 907-4번지에 근저당권자를 남OO농업협동조합, 채권최고액을 1,232,000,000원으로 하는 공동저당권을 설정하고 대출을 받았는데, 남OO농업협동조합의 의뢰로 실시된 감정가액은 다음과 같다. 위 감정결과를 보면 쟁점부동산의 시가는 금 869,633,000원이었다는 사실을 확인할 수 있다.

(2) 양도차액이 없으므로 과세처분은 위법함 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가’로 볼 수 있는데(대법원2010두8751 2010.09.30.), 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 공신력 있는 감정기관의 감정가격이 있으므로 쟁점부동산의 취득시가는 감정가격대로 판단되어야 한다. 청구인은 쟁점부동산을 800,000,000원에 양도하였는데, 취득시가가 869,633,000원이므로 양도소득을 얻은 바가 없고, 따라서 이 건 양도세 및 가산세 부가처분은 위법하다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 하나의 감정평가법인의 감정서상 평가액을 시가로 인정해 줄 것을 요구하고 있으나, 『상속세 및 증여세법』 시행령 제49조에는 2이상의 감정평가법인의 평가액을 평균하도록 규정하고 있다. 또한 감정평가법인이 작성한 쟁점부동산의 감정평가액은 1,529,283,000원으로 담보제공부동산에 설정된 근저당권의 채권최고액 1,232,000,000원의 약 124%로 평가되어 있다. 이는 대출금액에 맞게 작성된 평가액으로 판단되므로 『상속세 및 증여세법』 시행령 제49조【평가의 원칙】제1항 “가”목에 해당되어 시가로 인정할 수 없다. 따라서 기한후 신고시 『상속세 및 증여세법』 제66조 【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】규정을 적용하여 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 하나의 감정기관이 평가한 감정평가액을 시가로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 국세기본법 제45조의3 【기한 후 신고】

① 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 자는 관할 세무서장이 세법에 따라 해당 국세의 과세표준과 세액(이 법 및 세법에 따른 가산세를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 결정하여 통지하기 전까지 기한후과세표준신고서를 제출할 수 있다. (단서 생략)

② 제1항에 따라 기한후과세표준신고서를 제출한 자로서 세법에 따라 납부하여야 할 세액이 있는 자는 기한후과세표준신고서 제출과 동시에 그 세액을 납부하여야 한다.

③ 제1항에 따라 기한후과세표준신고서를 제출한 경우(납부할 세액이 있는 경우에는 그 세액을 납부한 경우만 해당한다) 관할 세무서장은 세법에 따라 신고일부터 3개월 이내에 해당 국세의 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. (단서 생략) (2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다. (후단 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 OO하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). (단서 생략)

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 OO하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 (4) 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권, 동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산 (5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.

1. (생략)

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, (이하 생략)

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 (6) 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 【저당권등이 설정된 재산의 평가】

① 법 제66조에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

4. ∼ 5. (생략)

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단
• 가) 사실관계

1. 등기부등본 기재사항 청구인이 제출한 등기부등본에 의하면 청구인의 대표자 김OO은 OO광역시 OOO구 O동 902-1 소재 토지와 건물 및 902-3 소재 토지를 2004.6.28. 증여를 원인으로 청구인에게 소유권을 이전등기 하였고, 같은 날 청구인은 쟁점부동산 및 907-4 소재 토지(이하 “공동담보부동산”이라 한다)를 공동담보로 하여 남OO농업협동조합을 근저당권자로, 채권최고액 을 금 1,232,000,000원으로 하는 근저당권 설정등기를 완료하였음이 확인된다. 청구인은 2011.6.26. 매매를 원인으로 2011.8.16. 대한예수교장로회 OO중앙교회에 쟁점부동산의 소유권을 이전등기 하였고, 동일자로 OO중앙교회가 쟁점부동산에 대한 청구인의 근저당권 설정계약을 인수하였음이 확인된다.

2. 쟁점부동산 매매계약 청구인이 제출한 부동산 매매계약서에 의하면, 쟁점부동산은 2011.6.26. OO중앙교회에 매매대금 800,000,000원에 매도되었음이 확인된다.

3. 청구인의 기한후 신고내역 청구인이 2014.4.30. 처분청에 제출한 기한후 신고서에 의하면 쟁점부동산의 양도소득 및 납부할 세액은 다음과 같다. 합계 양도자산 및 거래일 소재지 OO OOO 좌 902번지 1호 OO OOO 좌 902번지 3호 OO OOO 좌 902번지 1호 자산종류(면적) 토지(415㎡) 토지(16㎡) 기타건물(921.51㎡) 양도일(원인) 2011.8.16.(매매) 2011.8.16.(매매) 2011.8.16.(매매) 취득일(원인) 2004.6.28.(매매) 2004.6.28.(매매) 2004.6.28.(매매) 양도가액 800,000,000 419,908,530 24,841,533 355,249,937 취득가액 (기준시가) 657,741,809 310,066,304 13,672,464 334,003,041 양도차익 142,258,191 109,842,226 11,169,069 21,246,896 장기보유 특별공제 29,874,219 23,066,867 2,345,504 4,461,848 양도소득 112,383,972 86,775,359 8,823,565 16,785,048 양도소득 기본공제 2,500,000 과세표준 109,883,972 산출세액 23,559,390 신고불성실 가산세 4,711,878 납부불성실 가산세 6,445,849 납부할 세액 34,717,117

4. 기한후 신고시 2004.6.28. 취득가액 산정 내역 청구인이 제출한 기한 후 신고서 첨부서류에 의하면, 쟁점부동산의 취득가액은 쟁점부동산과 공동담보부동산을 기준시가로 평가한 후, 채권최고액을 기준시가 비율로 안분하여 산정한 것임이 확인된다. 구분 면적(㎡) ㎡당 금액 평가액 비고 902-1번지 토지 415 661,000 274,315,000 건물 921.51 330,372 295,491,780 철근콘크리트:756 조적조:165.51 902-3번지 토지 16 756,000 12,096,000 907-4번지 토지 695 731,000 508,045,000 계 2,048 1,089,947,780 채권최고액 공동저당부동산가액 채권최고액 안분 해당부동산 평가액 양도부동산평가액 1,232,000,000 902-1토지 274,315,000 310,066,304 310,066,304 657,741,809 902-1건물 295,491,780 334,003,041 334,003,041 902-3토지 12,096,000 13,672,464 13,672,464 907-4토지 508,045,000 574,258,191 574,258,191 계 1,089,947,780 1,232,000,000 1,232,000,000

5. 토지개별공시지가 행정정보공동망에 의해 조회한 쟁점부동산 중 토지 및 공동담보부동산의 취득당시 개별공시지가는 다음과 같다. 가격 기준연도 토지 소재지별 개별공시지가(원/㎡) 비고 902-1 902-3 907-4 2004 725,000 824,000 802,000 1월 기준 2003 663,000 756,000 7월 기준 2003 661,000 731,000 1월 기준

6. 건물 기준시가 일반건축물대장에 의하면 쟁점부동산 중 902-1 소재 건물은 1996년 신축되었고 연면적이 921.51㎡로 그 중 756㎡가 철근콘크리트조, 165.51㎡가 조적조이며, 용도는 문화 및 집회(교회), 조정율은 5층 이하의 건물로 90%, 위치지수 산정시 적용할 개별공시지가는 663,000원/㎡로 국세통합전산망 상속․증여세법에 의한 건물기준시가 계산화면에 의하면 철근콘크리트조는 330,000/㎡, 조적조는 278,000/㎡ 임이 확인된다. 902-1 소재 건물 기준시가 = 756 × 330,000 + 165.51 × 278,000 = 295,491,780원

7. 양도소득세 결정내역 처분청의 양도소득세 결정결의서에 의하면 청구인이 기한후 신고후 무납부하여 양도소득세를 경정 결정하였는데, 산출세액과 신고불성실 가산세는 청구인의 기한 후 신고서에 기재한 23,559,390원 및 4,711,878원으로 동일하고, 납부불성실가산세만 7,173,834원으로 증가하여 총 결정세액은 35,445,102원임이 확인된다.

8. 감정평가내역 청구인이 제출한 (주)OO감정평가법인의 감정평가서(2004.6.11.의 가격을 조사하여 2004.6.14. 작성됨)에 의하면 OO광역시 OOO구 O동 902-1 소재 토지는 365,200,000원, 902-1 소재 건물은 지상 413,875,000원, 지하 90,558,000원 합계 504,433,000원이고, 902-3 소재 토지는 현황이 ‘도로’로 평가외라고 기재되어 있어 쟁점부동산 전체 감정가액은 869,633,000원으로 확인된다. 공동담보부동산인 OO광역시 OOO구 O동 907-4 소재 토지는 평가액이 659,650,000원으로 확인된다.

• 나) 판 단 청구인은 쟁점부동산을 취득할 당시 공신력 있는 감정기관의 감정평가액이 있으므로, 취득가액을 감정가액대로 인정해야 한다고 주장하나, 『상속세 및 증여세법』시행령 제49조 제1항 제2호에 의하면 “2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액”을 시가로 인정한다고 규정되어 있고, 동 조항을 해석함에 있어 하나의 감정기관이 평가한 감정가액은 『상속세 및 증여세법』제60조 제2항 및 동법 시행령 제49조 제1항의 규정에 의한 ‘시가’의 범위에 포함되지 아니한다(재정경제부재산세제과-582, 2007.05.18.)는 것이 예규의 일관된 태도이다. 이 건의 경우 (주)OO감정평가법인이 단독으로 쟁점부동산을 감정평가하였으므로 『상속세 및 증여세법』시행령 제49조 제1항 제2호 및 예규에 의해 동법 제60조 제1항의 ‘시가’로 인정할 수 없다. 한편 『상속세 및 증여세법』시행령 제49조 제1항 제2호 가목에 의하면, 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액은 감정가액에서 제외하도록 되어 있고, 담보를 평가목적으로 하는 경우 매매를 평가목적으로 하는 경우와 달리 담보의 안정성, 경매가능성 등도 포함되므로 담보목적의 감정가액을 매매목적으로 사용할 수 없다(부산고등법원2009누6865, 2010.01.29.). 남OO농업혐동조합은 쟁점부동산을 담보목적으로 평가 의뢰하였으므로 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 재산을 평가한 경우에 해당하여 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니하므로 감정가액에서 제외해야 한다. 더욱이 담보목적의 감정가액을 매매목적으로 사용할 수 없으므로 이 건 감정가액을 양도소득세 계산시 취득가액으로 인정할 수는 없다. 이러한 점을 종합하면 청구인이 제출한 (주)OO감정평가법인의 감정평가서만으로 쟁점부동산의 취득가액을 감정가액으로 인정할 수는 없으므로 청구인이 『상속세 및 증여세법』 제66조 및 동법 시행령 제63조에 따라 기한후 신고서상 계산한 취득가액을 시인 결정한 처분은 정당하다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.