매매사례가액이나 감정가액이 확인되지 않는 취득가액은 환산가액으로 결정함

심사청구는 기각합니다.

청구인은 시 aa구에 거주하는 자로 2012. 12. 24. 시 구 다세대주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 240백만원에 양도하고, 2013. 3. 4. 세무서에 1세대1주택의 요건을 충족하는 것으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 2013. 11. 20. 구청에 청구인에 대한 재산세 과세내역을 조회하였고, 2013. 11. 25. 구청으로부터 회신결과, 청구인이 시 구 **동 소재 무허가주택을 소유(2011년~2013년)한 것으로 확인되어, 1세대1주택의 요건을 충족하지 못하므로 2014. 3. 3. 청구인에게 2012년 과세연도 양도소득세 23,847,250원을 과세하였다. 신청인은 이에 불복하여 2014. 6. 16. 이의신청을 거쳐 2014. 10. 27. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점주택의 등기부등본에는 청구인이 1996. 3. 13. 전 남편으로부터 증여받은 것으로 등기되어 있으나, 실제로는 청구인이 전 남편 김*과 1996. 3. 12. 협의이혼을 하면서 청구인의 자녀 양육비 등 명목으로 240백만원에 취득한 것이므로 쟁점주택의 취득가액을 240백만원으로 정정하여 양도소득세를 재경정하여야 한다. 자녀 양육비 등 240백만원을 인정하기 어렵다면, 쟁점주택의 취득가액을 다음과 같이 계산하여도 240백만원이다.

① 쟁점주택의 전 남편 분양가액: 106백만원(1993.12.1. 분양계약서 참조)

② 전 남편 소유권 이전 등기비용: 4백만원

③ 전 남편 근저당 채무승계: 50백만원(등기부등본 채권최고액 60백만원 1997. 3. 20. 청구인이 근저당 말소등기함)

④ 협의이혼 시 자녀양육비 대가: 80백만원(16년 간의 자녀 양육비로 실제 발생비용보다도 현저히 적다)

청구인의 쟁점주택 취득원인이 재산분할청구권의 행사로 인한 취득인지 위자료나 자녀 양육비 명목으로 인한 취득인지 확인되지 않는다. 또한 쟁점주택의 폐쇄등기부등본에 의하면 전소유자 명의로 근저당채무가 설정․말소된 것이 확인될 뿐 신청인이 전소유자의 근저당채무를 인수․대위변제한 사실이 확인되지 않으며, 청구인의 쟁점주택 취득가액과 관련하여 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제1호 및 제2호에 해당하는 취득일(1996.3.13.) 전후 각 3개월 이내에 쟁점주택과 동일성 또는 유사성이 있는 같은 건물 내의 다른 다세대주택의 매매사례가액 및 감정가액도 확인되지 않는다. 설사 청구인이 자녀 양육비 명목 등으로 유상취득하였다고 하더라도 쟁점주택의 2012. 12. 24. 양도가액이 240백만원인데 비하여 양도일로부터 무려 16년 전의 취득가액이 240백만원이라는 주장은 인정하기 어렵고, 또한 주장 내용을 입증할 구체적인 증빙이 없거나 미비하기에, 쟁점주택의 취득가액을 소득세법 시행령제163조 및 제176조의2 제2항 제2호에 의한 환산가액을 적용하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 정당하다. 사전열람 후 추가주장으로 ① 매매계약서는 당초 처분청에 제출하지 않았던 자료로 심사청구시 사후에 작성된 것으로 보여지며, ② 취득가액은 양육비 명목으로 취득하였다고 하여도 시가 범위내에서 결정되어야 하는 것으로, 전 남편 취득가액에 양육비 등을 가산하는 것은 타당하지 않다.

• 가. 쟁점 매매계약서에 양육비 대가 등으로 기재한 240백만원을 쟁점주택의 취득가액(실지거래가액)으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】(2014.1.1. 법령 제12169호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산(토지, 건물, 부동산권리) 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일” 이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제 취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자 물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액 2) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】(2014.1.1. 법령 제12169호로 개정되기 전의 것)

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래 가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】(2014.2.21. 시행령 제25193호로 개정되기 전의 것)

① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 5) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】(2013.2.15. 시행령 제24356호로 개정되기 전의 것)

① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계

1. 처분청이 제출한 호적등본에는 1987. 8. 26. 쟁점주택의 전소유자인 김*과 청구인(개명 전 성명은 **희)의 혼인신고 내역과, 1996. 3. 21. 협의이혼 신고된 사실이 확인된다.

2. 처분청의 쟁점주택에 대한 양도소득세 결정내용은 다음과 같다, 단위: 천원 양도 가액 취득 가액 필요 경비 양도 차익 장기 보유 공제 기본 공제 과세 표준 산출 세액 가산세 고지 세액 240,000 92,369 1,674 145,956 43,786 2,500 99,669 19,984 3862 23,847

1. 양도일자: 2012. 12. 24., 취득일자: 1996. 3. 12.

2. 취득가액 추계결정과 관련하여 매매사례가액 및 감정가액이 확인되지 아니함에 따라 환산가액으로 경정함 3) 쟁점주택 보유기간이 10년을 초과하여 30%의 장기보유특별공제 적용

3. 쟁점주택의 등기부등본에 따르면 소유권 이전 및 근저당권 설정 현황은 다음 <표1> 및 <표2>와 같이 확인된다. <표1> 소유권 이전 현황 등기목적 접 수 등기원인 권리자 및 기타사항 소유권이전

1994. 3. 8.

1994. 2. 20. 매매 소유자 김* (청구인 전 남편) 소유권이전

1996. 3. 13.

1996. 3. 12. 증여 소유자 **희 (청구인 개명전 성명) 소유권이전

2012. 12. 24.

2012. 11. 3. 매매 소유자 심 거래가액금 240,000,000원 * 청구인은 2009. 8. 21. 희에서 김00으로 개명하였음 <표2> 근저당권 설정 현황 등기목적 접 수 등기원인 권리자 및 기타사항 근저당권설정

1994. 3. 29.

1994. 3. 29. 설정계약 채권최고액 육천만원정 채무자 김*(청구인 전 남편) 근저당권자 주식회사00은행 근저당권말소

1997. 3. 20.

1997. 3. 20. 해지 근저당권설정

2008. 11. 17.

2008. 11. 17. 설정 (2009. 4. 10. 해지) 채권채고액 금103,200,000원 채무자 **희 근저당권자 주식회사00은행 근저당권설정

2009. 4. 8.

2009. 4. 8. 설정 (2012. 12. 24. 해지) 채권채고액 금156,000,000원 채무자 희 근저당권자 농업협동조합 근저당권설정

2010. 4. 15.

2010. 4. 15. 설정 (2012. 12. 24. 해지) 채권최고액 금24,000,000원 채무자 김## 근저당권자 **농업협동조합 근저당권설정

2012. 9. 18.

2012. 9. 17. 설정 (2012. 12. 24. 해지) 채권최고액 금45,000,000원 채무자 김## 근저당권자 주식회사***상호저축은행 * 청구인 전 남편이 설정한 근저당권이 청구인으로 소유권 이전된 1996. 3. 13. 이후 말소됨

4. 청구인은 1996. 3. 13. 증여를 사유로 소유권이전 등기가 되어있지만, 사실은 전 남편으로부터 자녀 양육비 등의 위자료 대가로 매매계약에 따라 취득하였다고 주장하며, 자녀 양육비 산출근거와 매매계약서를 제출하였다. <표3> 자녀 양육비 산출근거 구 분 산출근거 증 빙 양육비 월 50만원×10년=60,000천원 추정계산 교육비(학원비) 월 20만원×9년=21,600천원 추정계산 고등학교 교육비(사교육비) 월 37만원×3년=13,320천원 추정계산 대학교육비(**전문대) 년 6백만원×2년=12,000천원 추정계산 일본유학비용(컴퓨터공학) 1년 7개월 체류 13,500천원 추정계산 입원치료비(편집성정신분열증) 입원비, 약값 등 17,900천원 3개 병원 과거 발병시 진단서 미래 결혼비용 전셋집 120,000천원 추정 소유권 이전비용 취․등록세 등 3,500천원 추정계산 주택유지보수비용(욕실 등) 타일교체 등 10,400천원 욕실,보일러,방수 보수 주장 저당권 인수 후 말소 국민은행 저당권 50,000천원 등기부등본 합 계 합계 322,220천원이나 보수적으로 판단하면 240,000천원임

5. 청구인은 자녀 양육비 산출근거를 대신하는 추가주장으로 쟁점주택의 취득가액을 240백만원으로 계산하면서 이에 대한 내역과 관련증빙을 <표4>, <표5>와 같이 주장한다. <표4> 취득가액 240백만원 내역 구 분 금액(천원) 증 빙 취득가액 106,000 쟁점주택에 대한 전 남편의 1993. 12. 1. 분양계약서 등기비용 4,000 증빙없음 근저당권 채무승계 50,000 등기부등본 상 등기내용 자녀양육비 대가 80,000 16년간의 추정가액 합 계 240,000 <표5> 분양계약서(1993.12.1.)

1. 1993.12.1. 106백만원에 계약하였고, 계약금은 10백만원 1차중도금 15백만원 1993. 12. 13. 2차중도금 31백만원 1993. 12. 31. 잔금 50백만원은 융자로 입금 지불한다. 특약사항으로는, 중도금과 잔금기일을 매수인이 매도인에게 일을 통보한 후 변경할 수 있다. * 계약서는 계약당시로 추정되는 퇴색된 상태이며 글자는 타이프로 작성됨

2. 매도인은 이00(분양업자)이고 매수인은 청구인 전 남편임 3) 계약서와 함께 1996.3.21. 구 본동장이 발급한 주민등록표를 함께 제출 (주민등록표는 김*, 청구인, 자녀 2명이 등록되어 있는 발급시점 원본임)

• 라. 판단 청구인은 쟁점주택이 전 남편으로부터 자녀 양육비 등의 대가로 취득한 것으로 취득가액이 240백만원이라는 주장에 대하여 살펴보면, 협의이혼 시 자녀 양육비 대가로 부동산을 취득하더라도 적정한 시가를 반영하여야 할 것인바, 청구인이 취득가액으로 주장하는 240백만원은 전 남편이 분양 취득한 금액 106백만원과 부대비용 4백만원에 근저당권 채무승계 50백만원, 자녀 양육비 80백만원을 합하여 결정한 것으로, 쟁점주택의 분양가액 106백만원은 분양 후 2년이 지난 금액으로 계약당시 시가와 유사할 것인데 이 금액에 채무승계와 양육비 등을 합산한 것은 적정한 시가라 보기 어렵고, 부대비용은 관련 증빙제출이 없으며, 근저당권 채무승계도 구체적인 금융증빙으로 확인되지 않아 취득가액에 포함하기는 어렵다할 것이며, 이를 합한 금액 240백만원도 쟁점주택 매매계약 후 16년이 지난 양도 시와 동일한 가격으로 이는 사회통념상으로도 실지거래가액이라 인정하기 어렵다 또한, 청구인이 제출한 1995. 3. 7. 작성된 쟁점주택 매매계약서는 당초 처분청에 제출하지 않았던 것으로 진위여부가 불투명하며, 심리자가 원본 제출을 요구하였으나 제출하지 않는 점으로 보아 그 내용 또한 사실관계로 인정하기 어렵다. 따라서 쟁점주택 취득가액을 청구인이 제출한 매매계약서의 금액으로 인정할 수 없고, 매매사례가액이나 감정가액이 확인되지 않아 소득세법 제114조 제7항 에 의한 환산가액으로 결정한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.