쟁점토지의 취득가액을 불분명한 것으로 보아 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분은 정당함

심사청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 ○○시 N구 MM동 1061-1 전 773㎡과 같은 곳 1061-3 전 36㎡(이하 “쟁점토지”라 한다.)를 2000.4.22. 이KK로부터 취득하였다가 ○○시 N구 MM동 1061-1 전 773㎡ 중 237㎡를 같은 곳 1061-13으로 분할하여 2001.4.11. ○○시 N구에 공공용지의 혐의 취득으로 양도하여 청구인은 ○○시 N구 MM동 1061-1 전 536㎡과 같은 곳 1061-3 전 36㎡(이하 “양도토지”라 한다.)를 보유하다가 2013.12.31. 이DG과 김SG에게 양도하고 2014.2.25. 양도가액 000,000천원, 쟁점토지의 취득가액을 566,300천원으로 하면서 양도토지에 해당하는 000,400천원을 취득가액으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. BB지방국세청 감사관실(이하 “감사관서”라 한다.)은 처분청에 대한 정기종합감사에서 쟁점토지의 전 소유자인 이KK가 2000.3.17. BB지방법원의 임의경매로 00,700,000원에 경락받아 불과 37일 후인 2000.4.22. 청구인에게 00,700,000원에 양도한 사실을 확인하였다.
• 다. 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 000,300,000원이라고 주장하나, 그와 관련된 금융증빙 등 객관적이고 명백한 증거자료를 제출하지 못하여 취득가액이 불분명한 경우로 보아 쟁점토지 취득일로부터 3개월내인 2000.3.17. 이KK의 경락가액인 00,700,000원을 매매사례가액으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제176조의2 제3항 을 적용하여 처분청에 청구인의 이 건 양도소득세를 경정하도록 지시하여 처분청은 청구인이 신고한 양도토지의 취득가액 000,400,000원을 부인하고 매매사례가액에 의한 00,000,499원으로 하여 2014.10.2. 청구인에게 2013년 과세연도 양도소득세 000,000,878원을 경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2014.10.24. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점토지를 이KK로부터 취득일로부터 4년에 걸쳐 그 대금을 나누어 현금 지급하는 조건으로 계약을 체결한 후 청구인이 ○○사에 근무하면서 받은 수당(수송비, 신문배달료)을 청구인의 BB은행 보통예금통장에서 인출하여 2000.3.2.∼2003.12.31. 총 000,000,720원(= 실매입액 000,000,000원 + 이자 명목 0,000,000원)을 지출하였음이 이KK의 사실확인서와 청구인의 통장으로 확인되므로 대금입증이 불분명하다고 하여 환산취득가액을 적용한 이 건 양도소득세 처분은 부당하다.

• 가. 매매사례가액을 실제 취득가액으로 볼 것인지 여부 청구인의 전소유자 이KK는 쟁점토지를 BB지방법원의 임의경매로 인한 낙찰을 원인으로 78,700천원에 취득 후 불과 37일 후인 2000.4.22.에 청구인에게 양도한 것이 폐쇄등기부 등본 및 토지대장에서 알 수 있다. 청구인이 당초 양도소득세 신고시 제출한 취득계약서를 검토하면 중개사실과 계약서가 아닌 양도자 및 양수자가 임의로 소급작성한 계약서로 추정되고 취득자금의 지급시기 및 형태가 일반적인 부동산거래 관행에서 볼 수 있는 계약금, 중도금, 잔금지급 형태가 아닌 수년에 걸쳐 지급하였다는 주장은 설득력이 떨어지고 지급금액이 불분명하다고 할 수 있다. 따라서 대금지급이 불분명한 것은 환산취득가액으로 결정하여야 할 것이나, 당해 취득재산 동일성이 있는 매매사례가액은 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】제3항 제1호에서 정하고 있는 환산취득가액결정보다 우선순위에 있는 결정 또는 경정 방법이므로 전소유자 이KK의 경락가액으로서 매매사례가액은 청구인의 실제 취득가액으로 보는 것이 타당한 것으로 보인다. 또한 청구인은 감사관서가 취득가액을 환산취득가액으로 결정하였다고 주장하나, 이는 처분청의 취득가액 결정방법을 오인한 것으로 보인다.
• 나. 전소유자 이KK의 확인서에 대하여 전소유자 이KK는 쟁점토지의 경락가액 00,700천원을 청구인에게 동일한 금액으로 양도하 고 양도소득세 예정신고를 하였고, 양도대금 000,300천원을 수령한 사실에 대하여 금융증빙을 전혀 제시하지 못하고 있으며, 또한 감사소명자가 전소유자 이KK와의 유선통화내용을 보면 “양도대금 000,300천원에 대하여 잘 모르며, 알아도 답변할 수 없다.”고 답변한 사실이 확인된다. 따라서 “쟁점토지를 청구인에게 000,300천원에 양도하였다.”는 내용의 사실확인서는 청구인과 전소유자 이KK와의 담합 또는 통정에 의한 허위로 작성된 것이라고 판단된다.
• 다. 취득자금에 대한 금융증빙 검토 부동산거래에 있어서 취득자금은 계약금, 중도금, 잔금 등 세 번에 걸쳐서 지급하는 통상적인 거래형태임에 반하여 청구인은 4년에 걸쳐 나누어 지급하였다는 주장은 신빙성이 없다고 하겠다. 또한 청구인이 제출한 금융증빙을 보면 ○○사에서 수령한 수당 등이 있는 것으로 확인되지만, 수령한 수당으로서 생활비 및 자녀들의 학비 지출 등에 사용됨이 없이 전액이 쟁점토지를 구입비로 사용되었다는 청구인의 주장은 설득력이 떨어지므로 쟁점토지의 취득가액은 000,300천원이 아니라고 판단된다.
• 라. 결 론 상기 검토내용과 같이 당해 매매사례가액이 청구인이 전소유자로부터 취득일 전·후 3개월 이내인 점, 전소유자 이KK의 사실확인서 내용이 허위인 점, 취득자금에 대한 금융증빙의 신빙성이 떨어지는 점, 추계결정·경정의 방법 중 환산취득가액결정 보다 매매사례가액결정이 우선순위에 있는 점, 전소유자 이KK가 청구인에게 경락가액과 동일한 금액으로 양도한 점 등으로 보아 쟁점토지의 취득가액은 000,300천원이 아니고 전소유자 이KK의 취득시 경락가액 또는 양도가액 00,700천원으로 결정하는 것이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액을 불분명한 것으로 보아 매매사례가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ∼ ⑪ (생략)

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. (이하 생략) 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① (생략)

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ (생략)

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ (생략)

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, ｢부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계

1. 처분청은 2014.10.2.자로 청구인에 대한 2013년 과세연도 양도소득세 000,000,878원의 양도소득세 경정결의서를 제시하고 있다.

2. 감사관서가 처분청에 취득가액 등 검토 소홀로 인한 양도소득세 부족징수를 사유로 통보한 “시정사항”에 청구인이 쟁점토지의 취득가액과 관련된 금융증빙 등 객관적이고 명백한 증거서류를 제출하지 못하고 있다는 내용이 등재되어 있다.

3. 처분청 이 건 양도소득세와 관련한 해명자료를 제출하고 있다.

• 가) 전소유자 양도가액과 청구인의 취득가액이 상이하여 매매계약서 원본 및 금융증빙 등을 제출하라는 2014.6.11.자 처분청의 “해명자료 제출 안내문”
• 나) 청구인의 2014.6.자 “양도소득세 해명자료 내역서”
• 다) 2000.3.31.∼2003.8.1. 총계 42회 567,483,720원 명세와 청구인 명의 BB은행 “거래실적(내역)표”
• 라) 청구인의 2014.6.19.자 “취득경위서”(청구인 제출서류 참조)
• 마) 2000.3.4. “부동산매매계약서”(청구인 제출서류 참조)
• 바) 2014.6.17.자 이KK의 “사실확인서”(청구인 제출서류 참조)
• 사) 처분청이 청구인이 제출한 계약서 및 금융자료에 대하여 전 소유자 양도가액(단기양도) 및 취득가액이 00백만원으로 차이가 과다하며 금융자료는 등기 시점 이후 단순 현금 출금 내역으로 일반적이고 객관화된 증빙으로 볼 수 없어 전 소유자의 경락가액인 00백만원을 매매사례가액으로 경정한다는 2014.6.20.자 “해명요구에 대한 검토서”
• 아) 처분청이 취득시 실거래가액이 불분명하다고 하여 전 소유자의 경락가액인 00,000천원을 매매사례가액으로 보아 이를 기준으로 양도면적으로 안분하여 00,000천원을 취득가액으로 결정한다는 2014.6.20.자 “과세자료 검토복명서”

4. 청구인은 처분청이 제시한 2013년 과세연도 양도소득세 000,000,000원의 양도소득세 경정결의서를 제시하고 있다.

5. 청구인은 처분청의 2014.10.2.자 2013년 과세연도 양도소득세 000,000,000원의 납세고지서를 제시하고 있다.

6. 청구인이 2014.2.25. 처분청에 제출한 양도토지에 대한 2013년 과세연도 양도소득과세표준 신고 및 납부계산서를 제시하고 있다.

• 가) 양도소득세 산출 내역 (단위: 원) 구 분 금 액 양도가액 000,000,000 취득가액 000,000,000 양도소득금액 00,000,000 양도소득기본공제 0,000,000 과세표준 00,000,000 산출세액 0,000,000 납부할세액 0,000,000 ※ 취득가액 계산: 809㎡ - 237㎡(기 양도면적) = 572㎡ 000,000,000 × 572㎡/809㎡ = 000,000,000
• 나) 쟁점토지의 취득관련 2000.3.4.자 “부동산매매계약서”를 제시하고 있으며, 매매대금 000,000,000원 중 잔금 000,000,000원을 2000.3.27. 지불하는 것으로 대금지급시기를 하고 있으나, 청구 주장과 같이 매매대금을 2000.3.2.∼2003.12.31. 분할하여 지급하는 경우 특약사항으로 별도의 내용이 기재하는 것이 일반적인 상관행임에도 특약사항은 공란으로 이에 대한 언급은 전혀 없다. 다) 양도토지에 대해 매매대금 000,000,000원으로 하여 계약금 00,000,000원, 잔금 000,000,000원(2013.12.30. 지급)으로 하는 청구인(매도인)과 이DG․김SG(매수인)이 매매당사자인 2013.11.30.자 “부동산매매계약서”를 제시하고 있다.
• 라) 쟁점토지와 관련된 토지등기부등본을 제시하고 있다. 소 재 지 지목 면적(㎡) 내 용

○○시 N구 MM동 1061-3 전 36 2000.4.22. 청구인에 소유권이전 2011.12.31. 이DG, 김SG에 소유권 이전

○○시 N구 MM동 1061-1 전 536

○○시 N구 MM동 1061-13 도로 237 2001.4.11. ○○ N구 소유권 이전 마)

○○시 N구 MM동 1061-1 전 773㎡에 대한 폐쇄등기부 증명서를 제시하고 있으며, 2001.4.2. 237㎡를 ○○시 N구 MM동 1061-13으로 이기하고 있다.

7. 청구인은 쟁점토지의 거래금액이 000,000,000원이 맞다는 2014.6.17.자 이KK의 “사실확인서”를 제시하고 있다.

8. 청구인이 작성한 2014.6.19.자 “취득경위서”를 제시하고 있다.

9. 청구인은 청구인 명의 BB은행 거래실적(내역)표를 제시하면서 쟁점토지에 대한 매수대금을 현금으로 지급하였다고 주장하고 있다.

10. 2014.2.21.자 ○○시 N구 KM동 제2동장이 발행한 청구인의 “주민등록표(등본)”를 제시하고 있다.

11. 국세통합시스템에 의하면 다음과 같은 사항이 확인되고 있다.

• 가) 이KK는 쟁점토지를 2000.3.27. 양도하고 동일자인 2000.3.27. 양도소득세를 신고하였다. (단위: ㎡, 원) 소 재 지 지목 면적 취득가액 양도가액

○○시 N구 MM동 1061-1 전 773 00,000,640 00,000,640

○○시 N구 MM동 1061-3 전 36 0,000,360 0,000,360 계 1,000 1,000

• 나) 청구인은 쟁점토지 중 237㎡를 ○○시 N구 MM동 1061-13으로 분할하여 ○○시 N구청에 양도하면서 2001.3.31. 양도소득세를 신고하였다. (단위: ㎡, 원) 소 재 지 지목 면적 취득가액 양도가액

○○시 N구 MM동 1061-13 전 237 00,000,000 00,000,000

• 라. 판 단 청구인은 쟁점토지에 대한 매매계약서, 이KK의 사실확인서, BB은행 보통예금통장을 제시하면서 쟁점토지의 취득가액이 000,000,000원이라는 청구 주장에 대하여 보면, 과세처분 취소소송에서 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다고 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증하게 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한 점(대법원2006두16137, 2007.10.26.), 청구인이 제시하고 있는 쟁점토지에 대한 2000.3.4.자 부동산매매계약서에 의하면 계약일에 00,000,000원을 지급하고 잔금 000,000,000원은 2000.3.27. 지불하기로 하고 있으나, 청구인은 매매대금을 2000.3.2.∼2003.12.31. 총 000,000,720원(= 실매입액 000,000,000원 + 이자 명목 0,000,720원)을 지출하였다는 것으로 이와 같은 매매대금을 분할조건으로 하는 경우 양도자인 이KK가 채권확보를 위한 조치를 취하는 것이 일반적임에도 불구하고 쟁점토지의 등기부등본에는 이KK의 채권확보 내용이 없는 점, 분할하여 지급하는 경우 계약서의 특약사항으로 대금지급방법에 대하여 구체적이고 명확하게 하기 위하여 별도의 내용을 기재하는 것이 일반적인 상관행임에도 특약사항이 공란인 점, 계약일자인 2000.3.4.에 계약금 00,000,000원을 지급한 내용이 확인되어야 하나 청구인이 대금지급의 증빙으로 제시한 BB 은행 보통예금통장에 따르면, 2000.3.4. 계약금 00,000,000원 이 인출된 사실이 없는 점, 청구인이 제시하고 있는 BB은행 보통예금통장에서 2000.3.2.∼2003.12.31. 총 000,000,720원을 인출하여 이KK에게 현금으로 지급하였다고 하나 그와 관련된 영수증 등 증빙을 제시하지 못하는 점, 청구인의 거주지로부터 이KK의 거주지까지는 총 62.77㎞로 자동차를 이용하면 1시간 23분이 걸리는 거리임이 네이버 지도에서 확인되는 등 계좌이체로 시간적․경제적 이득이 있었음에도 청구인이 거의 매월 현금을 지급하기 위하여 이KK의 거주지까지 갔다고 하기에는 신빙성이 없어 보이는 점, 이KK는 쟁점토지를 00,000,000원에 경락받아 37일만에 청구인에게 경락가격의 719.5%가 상승한 000,000,000원에 매도한 특별한 정황이 있었다고 보기 어렵고, 이KK는 쟁점토지를 양도하면서 양도가액을 취득가액과 동일한 00,000,000원으로 신고한 점, 청구인은 쟁점토지 중 237㎡를 ○○시 N구 MM동 1061-13으로 분할하여 ○○시 N구청에 양도하면서 취득가액을 00,000,000원으로 신고하였는바, 청구인이 주장하는 취득가액 000,000,000원으로 계산시 취득가액은 000,000,000 원임에도 불구하고 취득가액의 절반에도 미치지 못하는 가액으로 양도하였다고 보기 어려운 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 주장하는 취득가액 000,000,000원은 신빙성이 없어 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 3개월 내 매매사례가액인 이KK의 경락가액 00,000,000원을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.