쟁점양도자산을 특수관계인에게 저가 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당함

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인과 배우자 김AL(이하 “청구인 등”이라 한다)은 1998.4.15. 자녀 진KL과 함께 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 *** 유치원 건물 529.43㎡ 및 대지 99.21㎡ (이하 “쟁점유치원”이라 한다)의 각 3분의 1 공유지분을 총 320백만원에 분양받았고, 2012.2.6. 쟁점유치원의 3분의 1 공유지분(이하 “쟁점양도자산”이라 한다)을 자녀 진KL에게 120백만원에 양도(이하 “쟁점양도”라 한다)한 후 2012.4.30. 양도소득세 과세표준 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점양도자산의 기준시가가 1,131백만원임에도 청구인이 쟁점양도자산을 특수관계자인 진KL에게 120백만원에 양도한 것을 시가보다 낮은 가격으로 양도하여 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위】규정을 적용하여 2014.8.1. 청구인에게 2012년 과세연도 양도소득세 187,148,540원(이하 “쟁점처분”이라 한다)을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.10.15. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 처분청의 평가액은 쟁점양도자산의 객관적 교환가치를 전혀 반영하지 못한 것으로서, 시가라고 볼 수 없다. 처분청이 개별공시지가를 적용하여 산정한 쟁점양도자산의 평가액은 쟁점양도자산의 객관적 교환가치를 전혀 반영하지 못한 것으로서 시가라고 볼 수 없다. 따라서 쟁점처분에는 위 평가액이 쟁점양도자산의 객관적 교환가치를 반영한 시가임을 전제로 쟁점양도가 저가양도라고 판단한 잘못이 있다.
• 나. 쟁점양도는 경제적 합리성을 갖춘 거래이므로, 청구인 등의 행위계산은 부당하지 않다. 청구인 등은 관련 법이 규정한 바에 따라 본인들의 재산세 부담을 줄이기 위한 목적에서 유치원을 직접 운영하는 진KL에게 쟁점양도자산을 양도한 점, 쟁점유치원은 2004년경 마장초등학교 병설유치원이 개원된 이후로 매년 60,000,000원의 적자가 누적되고, 앞으로도 수익을 기대할 수 없는 점, 유치원은 그 매입 자격에 제한이 있어 자유로운 거래를 전제로 하는 경우의 평가방법을 그대로 적용하기 어려운 점 등을 고려해 볼 때, 청구인 등이 쟁점양도자산의 각 매매대금을 120,000,000원으로 정하여 양도한 것은 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 갖춘 정상적인 거래행위에 해당한다.

• 가. 쟁점양도자산의 시가로 보충적 평가방법에 의한 개별공시지가 적용은 적법하다. 관련예규(상속증여세과-238, 2014.7.7.)에 의하면 “ 소득세법 제101조 제1항 에 따른 양도소득의 부당행위계산과 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제35조에 따른 저가양도에 따른 이익의 증여를 적용할 때 해당 자산의 시가는 양도일 또는 취득일 현재의 시가에 의하는 것이며 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 부동산의 경우 같은 법 제61조에 따라 기준시가 등 보충적인 방법으로 평가하는 것임“이라 하였다. 조사청은 쟁점토지의 개별공시지가와 건물 기준시가를 합산하여 쟁점양도자산의 시가로 산정하였다.
• 나. 부동산 저가 양도에 의한 부당행위계산의 대상에 대한 처분은 적법하다. 청구인 등은 진KL의 부모로서 이들간 양도거래는 특수관계자간 거래이며, 양도거래 사유가 재산세를 감면받기 위한 수단으로 사용되기 위함이라고 하였다. 이들 간 양도거래가 없었다 해도 양도 전과 다를 바 없이 동일하게 지방세특례제한법 제19조 와 동법 시행령 제8조의 3에 의하여 취득세 등을 면제 받는 것으로 확인되므로 청구인 등이 지방세를 감면 받을 목적으로 자녀 진KL에게 부동산을 시가보다 저가로 양도한 것이 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 갖춘 정상적인 거래행위에 해당되어 부당행위계산 대상이 아니라는 청구인들의 주장은 이유 없다.
• 다. 결론 재산세를 감면할 목적으로 부모 소유의 부동산을 자녀에게 양도하는 것이 경제적 합리성을 갖춘 정상적인 거래행위에 해당한다고 하나, 쟁점양도거래가 없었다 해도 양도 전과 다를 바 없이 동일하게 지방세특례제한법 제19조 와 동법 시행령 제8조의 3에 의하여 재산세 등이 면제 되는 것으로 확인되는바 거래행위의 제반 사정을 구체적으로 고려하여 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것으로 판단되므로, 이건 관련 청구인 등에 대한 각 양도소득세 부과처분은 적법하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점양도자산을 자녀에게 저가양도한 것으로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】(2013.1.1. 법률 제11611호로 개정되기 전의 것)

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. <개정 2012.1.1> 2) 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】(2012.4.13. 대통령령 제23723호로 개정되기 전의 것)

③ 법 제101조제1항에서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다. <개정 2007.2.28, 2012.2.2>

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다. <개정 2012.2.2>

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법 제101조 의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조제1항 본문중 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간 은 양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간 으로 보며, 조세특례제한법 제101조 중 상속받거나 증여받는 경우 는 양도하는 경우 로 본다. <개정 2007.2.28> 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】(2013.1.1. 법률 제11609호로 개정되기 전의 것. 이하 같음)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일 이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 개별공시지가 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】(2013.1.1. 법률 제11609호로 개정되기 전의 것. 이하 같음)

① 법 제60조제2항에서 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것 이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 평가기간 이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 매매등 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 제12조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 감정기관 이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 기준금액 이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 세무서장등 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액나. 평가기준일현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

• 가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인·증여자·수증자 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우
• 나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

• 다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며,제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만,해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제48조의2제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

⑥ 기획재정부장관은 상속·증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준·방법·절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. 6) 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】(2013.2.15. 대통령령 제24358호로 개정되기 전의 것. 이하 같음)

⑥ 법 제61조제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.

⑦ 법 제61조제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다. <개정 2012.2.2> (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금

⑧ 제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때에는 다음 각 호의 방법으로 한다. <신설 2010.2.18>

1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우 토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액(이하 이 항에서 "기 준시가"라 한다)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우

• 가. 토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
• 나. 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다. 7) 지방세특례제한법 제19조 【영유아어린이집 및 유치원에 대한 감면】

① 영유아보육법에 따른 영유아어린이집 및 유아교육법에 따른 유치원(이하 이 조에서 "유치원등"이라 한다)을 설치·운영하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를 2014년 12월 31일까지 면제한다.

② 다음 각 호의 부동산에 대해서는 재산세(지방세법 제112조 에 따른 부과액을 포함한다)와 지방세법 제146조제2항 에 따른 지역자원시설세 및 주민세 재산분을 각각 2014년 12월 31일까지 면제한다.

1. 해당 부동산 소유자가 과세기준일 현재 유치원등에 직접 사용하는 부동산

2. 과세기준일 현재 유치원등에 사용하는 부동산으로서 해당 부동산 소유자와 사용자의 관계 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 부동산 8) 지방세특례제한법 시행령 제8조 의 3【영유아어린이집 등에 사용하는 부동산의 범위】 법 제19조제2항제2호에서 "대통령령으로 정하는 부동산"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 말한다.

1. 해당 부동산의 소유자가 해당 부동산을 영유아어린이집 또는 유치원으로 사용하는 자(이하 "사용자"라 한다)의 배우자 또는 직계혈족으로서 그 운영에 직접 종사하는 경우의 해당 부동산

2. 해당 부동산의 사용자가 그 배우자 또는 직계혈족과 공동으로 해당 부동산을 소유하는 경우의 해당 부동산

3. 해당 부동산의 소유자가 종교단체이면서 사용자가 해당 종교단체의 대표자이거나 종교법인인 경우의 해당 부동산 9) 영유아보육법 제22조의2 【명의대여 등의 금지】 어린이집의 원장 또는 보육교사는 다른 사람에게 자기의 성명이나 어린이집의 명칭을 사용하여 어린이집의 원장 또는 보육교사의 업무를 수행하게 하거나 자격증을 대여하여서는 아니 된다. <개정 2011.6.7> 10) 영유아보육법 제54조 【벌칙】

① 제34조의6제6항을 위반한 자는 5년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 이 경우 징역형과 벌금형은 병과(倂科)할 수 있다. <신설 2008.12.19, 2011.6.7>

② 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 보조금을 교부받거나 보조금을 유용한 자는 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2008.12.19>

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 500만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2008.12.19, 2011.6.7>

1. 제13조제1항에 따른 설치인가를 받지 아니하고 어린이집의 명칭을 사용하거나 사실상 어린이집의 형태로 운영한 자

2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제13조제1항에 따른 어린이집의 설치인가 또는 변경인가를 받은 자

3. 제22조의2를 위반하여 자기의 성명이나 어린이집의 명칭을 사용하여 어린이집의 원장 또는 보육교사의 업무를 수행하게 하거나 자격증을 대여한 자 및 그 상대방

4. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제34조, 제34조의2 및 제35조에 따른 비용을 지원받거나 타인으로 하여금 지원을 받게 한 자

5. 제34조의3에 따른 보육서비스 이용권을 부정사용한 자

6. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제38조에 따른 보육료 등을 수납한 어린이집의 설치ㆍ운영자

7. 제45조제1항에 따른 어린이집 운영정지명령 또는 어린이집의 폐쇄명령을 위반하여 사업을 계속한 자

8. 삭제 <2011.6.7>

11. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제1조 【목적】 이 법은 토지, 주택 등 부동산의 적정가격을 공시하여 부동산 가격산정의 기준이 되게 하고, 토지ㆍ건물ㆍ동산 등의 감정평가에 관한 사항을 정함으로써 이의 적정한 가격형성을 도모하며, 나아가 국토의 효율적인 이용과 국민경제의 발전에 이바지하게 함을 목적으로 한다.

12. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2007.4.27, 2008.2.29>

1. "토지등"이라 함은 토지 및 그 정착물, 동산 그 밖에 대통령령이 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다.

2. "주택"이라 함은 주택법 제2조제1호 의 규정에 의한 주택을 말한다.

3. "공동주택"이라 함은 주택법 제2조제2호 의 규정에 의한 공동주택을 말하며, 다음과 같이 구분한다.

• 가. 아파트: 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택
• 나. 연립주택: 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택
• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택

4. "단독주택"이라 함은 공동주택을 제외한 주택을 말한다.

5. "표준지공시지가"라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 국토해양부장관이 조사ㆍ평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.

6. "적정가격"이라 함은 당해 토지 및 주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

7. "감정평가"라 함은 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.

8. "감정평가업"이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 토지등의 감정평가를 업으로 행하는 것을 말한다.

9. "감정평가업자"라 함은 제27조에 따라 신고를 한 감정평가사와 제28조에 따라 인가를 받은 감정평가법인을 말한다.

13. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제3조 【표준지공시지가의 조사ㆍ평가 및 공시】

① 국토해양부장관은 토지이용상황이나 주변환경 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사ㆍ평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다. <개정 2008.2.29>

② 제1항의 규정에 의한 표준지의 선정ㆍ공시기준일 및 공시절차에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

③ 정부는 지가공시의 주요사항에 관한 보고서를 매년 정기국회의 개회 전까지 국회에 제출하여야 한다.

14. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제10조 【표준지공시지가의 효력】 표준지공시지가는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다. 15) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제11조 【개별공시지가의 결정ㆍ공시 등】

① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 "개별공시지가"라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다. <개정 2007.4.27>

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다.

③ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정ㆍ공시하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 지가를 산정하되, 당해 토지의 가격과 표준지공시지가가 균형을 유지하도록 하여야 한다.

④ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 개별공시지가를 결정ㆍ공시하기 위하여 개별토지의 가격을 산정한 때에는 그 타당성에 대하여 감정평가업자의 검증을 받고 토지소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 감정평가업자의 검증이 필요없다고 인정되는 때에는 지가의 변동상황 등 대통령령이 정하는 바에 따라 감정평가업자의 검증을 생략할 수 있다.

⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 제4항에 따른 검증을 받으려는 때에는 당해 지역의 표준지의 공시지가를 조사ㆍ평가한 감정평가업자 또는 대통령령이 정하는 감정평가실적 등이 우수한 감정평가업자에게 의뢰하여야 한다. <개정 2007.4.27>

⑥ 국토교통부장관은 지가공시행정의 합리적인 발전을 도모하고 표준지공시지가와 개별공시지가와의 균형유지 등 적정한 지가형성을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 개별공시지가의 결정ㆍ공시 등에 관하여 시장ㆍ군수 또는 구청장을 지도ㆍ감독할 수 있다. <개정 2008.2.29, 2013.3.23>

⑦ 제1항 내지 제6항에 규정된 것 외에 개별공시지가의 산정ㆍ검증ㆍ결정 및 공시, 이해관계인의 의견청취, 감정평가업자의 지정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 16) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제12조 【개별공시지가에 대한 이의신청】

① 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정ㆍ공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30 일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제11조의 규정에 따라 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정ㆍ공시하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항에 규정된 것 외에 이의의 신청 및 처리절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

• 다. 사실관계 ’98.04.15 매매(320백만원) 각 1/3지분 ’12.02.06 매매(120백만원) ’12.09.12 증여(360백만원) ’12.06.26 매매(120백만원)

1. 쟁점유치원의 거래과정을 요약하면 다음과 같다.

2. 조사청은 진KL을 쟁점양도자산의 취득과 관련하여 자금출처조사대상자로 선정하였고, 청구인 등과 진KL, 김TH(진KL의 배우자)에 대하여 2014.4.4. ～ 2014.7.12.까지 자금출처조사를 실시하였음이 처분청이 제출한 조사종결복명서에 의하여 확인된다.

• 가) 쟁점양도내역 성명 관계 취득 내역 양도 내역 취득 일자 취득지분 기준시가 양도 일자 지분 양도 가액 양수인 거래방식 기준시가 합계 1,542 240 3,502 청구인 본인 1998.4.15. 1/3 514 2012.2.6. 1/3 120 진KL 매매 1,148 김AL 배우자 1998.4.15. 1/3 514 2012.6.26. 1/3 120 진KL 매매 1,177 진KL 자녀 1998.4.15. 1/3 514 1,177 (단위: 백만원)
• 나) 쟁점양도관련 추징실적 조사 대상자 관계 적출유형 추 징 예 상 세 액 계 증여세 양도세 기타세 974 577 379 18 청구인 본인 부당행위(양도) 189 187 2 김AL 배우자 부당행위(양도) 194 192 2 진KL 자녀 저가취득(증여) 591 577 14
• 다) 청구인에 대한 양도소득세 경정 내용 (단위: 백만원) 구 분 신고 경정 비고 양도가액 120 1,132 취득가액 107 514 과세표준 7 430 총결정세액 0.4 187 3) 쟁점유치원의 평가기준일자별 기준시가 (단위: 백만원) 평가기준일자 구분 총평가액 1/3 지분 1998.4.15. 소계 1,543 514 토지 1,371 457 건물 172 57 2012.2.6. 소계 3,395 1,131 토지 3,178 1,059 건물 216 72 2012.6.26. 소계 3,484 1,161 토지 3,267 1,089 건물 216 72

4. 청구인이 제출한 1998년 취득당시의 쟁점유치원 매매계약서는 다음과 같다.

5. 청구인이 제출한 쟁점양도계약의 내용은 다음과 같다.

6. 쟁점토지의 1999년부터 2014년까지의 개별공시지가는 다음과 같다. 기준년도 개별공시지가 (원/㎡) 공시일자 비 고 1999 1,330,000 1999.6.30. 2000 1,370,000 2000.6.30. 2001 1,330,000 2001.6.30. 2002 1,420,000 2002.6.30. 2003 1,630,000 2003.6.30. 2004 2,030,000 2004.6.30. 2005 2,180,000 2005.6.30. 2006 2,400,000 2006.5.31. 2007 2,850,000 2007.5.31. 2008 3,200,000 2008.5.31. 2009 3,040,000 2009.5.31. 2010 3,190,000 2010.5.31. 2011 3,200,000 2011.5.31. 2012 3,290,000 2012.5.31. 2013 3,290,000 2013.5.31. 2014 3,340,000 2014.5.30. * 쟁점토지는 1999년부터 공시되었음

7. 조사청은 쟁점유치원과 유사한 아파트 단지내 유치원 수증 후 기준시가에 의해 증여세 신고한 사례들을 제출하였다. 수증자 증여자 증여일자 수증자산 증여가액 (백만원) 비 고 △△△ △△△ 2007.8.10 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○○, ○○아파트 제유치원동 공유자지분 1/3 603 기준시가 적용 신고 △△△ △△△ 2003.3.27 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○○-○, ○○아파트 제유치원동 공유지분 1/8 158 기준시가 적용 신고 △△△ △△△ 2003.3.27 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○○-○, ○○아파트 제유치원동 공유지분 1/8 158 기준시가 적용 신고 △△△ △△△ 2002.10.25 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○○-○, ○○아파트 제유치원동 공유지분 1/4 520 기준시가 적용 신고

• 라. 판단 청구인은 처분청이 쟁점유치원 대지의 개별공시지가를 적용하여 쟁점양도자산을 2,293백만원으로 평가한 것은 객관적인 교환가치를 전혀 반영하지 못한 것이므로 쟁점양도자산의 기준시가를 시가로 적용함은 부당하다고 주장하고 있다. 소득세법 제101조 및 같은 법 시행령 제167조의 부당행위계산을 적용함에 있어 시가는 “ 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 같은 법 시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법 제101조 의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다.”라고 규정되어 있다. 그리고 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 은 “제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제3항은 “제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.”라고 규정하고 있다. 이에 따르면, 부동산의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상속세 및 증여세법 제61조 에 규정된 방법(보충적 평가방법)에 의하여 평가한 가액을 시가로 보게 되는바, ‘토지’의 경우 개별공시지가로 평가한 가액으로, ‘건물’의 경우 국세청장이 산정·고시하는 기준시가로 각 재산의 가액을 산정하게 된다. 쟁점유치원은 ㅇㅇ동 ㅇㅇ아파트 단지내 유치원으로서 대지의 면적 993.21㎡는 아파트단지 전체 면적 32262.8㎡인 쟁점토지의 32262.8분의 993.21에 해당하고, 청구인 등과 진KL은 쟁점유치원을 취득할 당시에도 쟁점토지 기준시가의 약 4분의 1에 해당하는 총 320백만원에 취득한 사실이 인정된다. 살피건대, 청구인은 특수관계인에 속하는 자녀 진KL에게 쟁점양도자산을 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 같은 법 시행령 제49조 내지 제59조를 준용하여 평가한 가액 대비 30% 이상 저가로 양도한 점, 쟁점양도자산의 1998년 취득가액 대비 쟁점양도가액 비율 약 1.1배는 쟁점토지의 1998년 대비 2012년 기준시가의 비율 약 2.3배에 미치지 못하는 점, 청구인은 유치원 용도의 부동산이 일반 부동산과 달리 매수자가 제한되어 있어 자유로운 매매가 어렵다고 주장하고 있으나, 사립학교법상 유치원 부동산을 취득함에 있어 자유로운 매매가 어려울 정도의 취득제한이 없는 점, 쟁점유치원의 취득가액이 취득당시 기준시가의 4분의 1 수준이라는 특수한 사정이 있었다면 청구인은 평가기간 내에 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액으로 평가할 수 있었음에도 쟁점양도자산의 평가를 위하여 감정의뢰한 사실이 없는 점 등을 종합해 볼 때 쟁점양도가액은 관계법령에서 규정하고 있는 적정한 시가로 보기 어려워 보인다. 따라서 처분청이 쟁점양도자산을 청구인이 특수관계인에게 저가양도한 것으로 보아 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.