구체적 지급증빙이 불비한 메모지 금액을 실 취득금액으로 인정할 수 없음

OO세무서장이 2014.8.4. 청구인에게 한 2013년 과세연도 양도소득세 00,000,000원의 부과처분은 이건 과세대상 부동산의 취득가액을 000,000,000원으로 하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

• 가. 청구인은 1997.1.22. QQQ와 공동(각각 2분의 1의 지분)으로 OO시 OO동구 OO로 000,000 WWWWWW빌딩 000호 00.00㎡(이하 “쟁점부동산①”이라 한다) 및 같은 빌딩 000호 000㎡(이하 “쟁점부동산②”이라 한다, 이하 쟁점부동산①․②를 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득한 후, 2013.7.1. EEE에게 쟁점부동산의 청구인 지분을 소유권 이전하였으나 관련 양도소득세를 무신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 쟁점부동산의 양도소득세 무신고 결정시, 양도가액을 000,000천원, 취득가액을 000,000천원(환산취득가액)으로 하여 2014.8.4. 2013년 과세연도 양도소득세 00,000천원을 결정 고지하였다.
• 다. 청구인은 실지 취득거래가액을 인정하여 달라며 불복하여 2014.10.7. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점부동산의 취득가액은 실 제 거래가액 000,000천원(부가세 제외)의 50%인 청구인 지분액 000,000천원임(당시 작성 메모 참조). 청구인이 양도소득세를 무신고한 사유는 쟁점부동산①․②의 양도가액보다 취득가액이 높아 양도차익이 없었기 때문이며, 취득 금융증빙 확보를 위해 국민은행을 내방했으나, 금융증빙(20년전 증빙) 조회가 불가하다고 회신받았다. 쟁점부동산의 등기권리증, 계약서를 QQQ(공동등기자)가 모두 보유하고 있으며, QQQ에게 이를 요청하였으나 소송 당사자였던 관계이기에 협조가 안되는 상태이며, 분양회사에도 현재 폐업상태라서 증빙확보가 안되었다. 그러나, 청구인은 쟁점부동산 계약 시부터 상세히 기록한 메모지상 기재된 취득가액을 인정해 주기 바란다. 청구인과 QQQ의 공동 취득가액, 입금 날짜 및 부담액(쟁점부동산의 총 취 득금액 000,000천원) 등이 상세 기록된 메모이고, 기재 내용 등이 구체적인바, 메모의 신빙성이 높다. 또한 동 메모지 원본은 육안으로 보아도 매우 오래전에 작성된 것임을 알 수 있고, 취득가액중 일부 간이계산서(000,000천원)도 보관하고 있는 등 메모에 기재된 실제 취득가액 000,000천원의 50%인 000,000천원(청구인 지분)을 취득가액으로 인정해야 실질과세원칙에 부합할 것이다.
• 나. 최소한 관할구청에 신고한 취득세 과세표준(000,000천원)의 50%(청구인지분)인 000,000천원을 실제 취득가액으로 인정하여야 한다. 청구인은 쟁점부동산을 취득하고 관할구청에서 분양계약서에 검인을 받고, 취득세 과세표준을 신고․납부하였다. 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성 되었다고 추정되며 (대법원 참조), 지방세 과세표준액을 실지거래가액으로 인정한 사례도 있다(심사양도 참조). 한편, 취득세 신고 시 과세표준을 취득세 부담을 낮추기 위하여 실거래가액 보다 과소하게 신고하는 것이 관례이고, 최초 분양받은 쟁점부동산의 분양가액을 분양법인이 허위로 높게 작성할 이유가 없는 사실 등을 보면 관할구청에 취득세 신고하였던 취득세 과세표준 상당금액 000,000천원의 50%인 000,000천원을 청구인의 실제 취득가액으로 인정하여야 할 것이다.

• 가. 개인적인 메모를 근거로 취득가액을 추정할 수는 없는 것이며, 간이계산서는 본 건과 관계없는 000호 및 000호까지 포함되어 있어 객관적인 증빙으로 보기 어렵다.
• 나. 취․등록세 과세표준은 지방세법 제111조 에 의하여 취․등록세 신고시에 신고한 가액으로서 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목에 의한 취득가액으로 볼 수 없으므로 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 에 의하여 환산취득가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

1. 청구인 작성 메모지 등에 나타난 가액을 쟁점부동산의 실지 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

2. 쟁점부동산①․②의 취득세 과세표준 상당액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법(2013.8.13. 12030호 개정 전의 것) 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[측량・수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 2) 소득세법(2013.8.13. 12030호 개정 전의 것) 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양 도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 3) 소득세법(2013.8.13. 12030호 개정 전의 것) 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 4) 소득세법(2013.8.13. 12030호 개정 전의 것) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정・경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2011.4.12, 2012.1.1>

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액・매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다 5) 소득세법 시행령(2013.8.27. 24697호 개정 전의 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

⑥ 법 제97조제2항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

• 가. 법 제99조제1항제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조제1항제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. <개정 2010.2.18> 6) 소득세법 시행령(2013.8.27. 24697호 개정 전의 것) 제89조 【자산의 취득가액등】

① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 7) 소득세법 시행령(2013.8.27. 24697호 개정 전의 것) 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액) × (취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가)

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액) × [취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가 (제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)]

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2005.12.31, 2008.2.22, 2009.2.4, 2012.2.2, 2013.2.15>

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

8. 지방세법(1997.8.30. 5000호 개정 전의 것) 제111조 【과세표준】

① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 년부로 취득하는 경우에는 년부금액으로 한다.<개정 1978.12.6>

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.<개정 1995.12.6>

1. 토지에 대한 시가표준액은 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가에 대통령령이 정하는 바에 의하여 그 지방자치단체의 장이 결정고시한 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정한 가액

2. 토지외의 과세대상에 대한 시가표준액은 대통령령이 정하는 가액

• 다. 사실관계

1. 청구인의 양도소득세 결정결의서상 양도가액, 취득가액, 2013년 과세연도 양도소득세 결의 내역은 다음과 같다. (단위: 천원)

2. 쟁점부동산의 등기부등본(갑구) 현황은 다음과 같다.

• 가) 쟁점부동산① (000호 전용건물 00.00㎡, 토지 00.00㎡)
• 나) 쟁점부동산② (000호 전용건물 000.0㎡, 토지 00.00㎡)

3. 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.

• 가) 세목별 과세(납세) 증명서(2014.4.25. OO시 OO장 발행) (단위:천원)
• 나) 취득/등록세 과세표준 금액 취득/등록세 과세자료(2014.4.28. 관할구청 출력자료)상 쟁점부동산①의 취득세 0,000천원을 적용한 과세표준은 000,000천원으로, 쟁점부동산②의 취득세 0,000천원을 적용한 과세표준은 000,000천원으로 기재되어 있다.
• 다) WWWWWW 000호 분양계약서(1995.5.25. 작성) 사본 제출 ※ 쟁점부동산의 취득가액 수준을 참고하기 위해 청구인 제출 서류 (단위: ㎡, 천원)
• 라) 청구인이 제출한 메모지상 기재내역은 다음과 같이 나타난다.
• 마) 청구인이 제출 간이계산서(4매) 내역 및 간이계산서 예시 (단위:천원) 바) 메모지의 신빙성 입증을 위해 메모지 상단에 기재된 부동산 의 분양계약서를 추가 제출했다.

4. 국세청통합전산망상 쟁점부동산①․②의 기준시가 및 토지의 공시지가는 다음과 같이 나타난다.

• 가) 쟁점부동산①․②의 기준시가 ※ 오피스텔 및 상업용건물의 기준시가 (2005.1.1. 첫 고시, 고시일 매년 1. 1. 고시) (단위: 천원, 단위면적 ㎡당 기준시가)
• 나) 쟁점부동산①․②의 토지 공시지가 (단위: 천원, ㎡당 공시지가)
• 라. 판단 첫째, 청구인 작성 메모지 등에 나타난 가액을 쟁점부동산의 실지 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다. 소득세법 제96조 제1항, 제97조 제1항 제1호 가목, 나목, 제114조 제7항 및 같은법 시행령 제176조의2 제3항 규정에 따르면 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 실지거래가액 과세를 원칙으로 하고, 취득 당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 적용하여 취득가액을 결정하도록 규정하고 있다. 이 건의 경우 청구인의 쟁점부동산의 양도소득세를 무신고한 건이고, 불복 청구시 쟁점부동산의 실지거래가액 증빙으로 청구인이 취득당시 작성했다는 메모지를 제출했으나, 메모지상 쟁점부동산의 계약금을 1993년 납부한 것으로 나타나는데 반해 쟁점부동산의 등기부등본상 등기원인일이 1994년, 접수일이 1997년으로 나타나는 등 메모지 내용이 실제 거래사실과 달라 보이며, 또한 청구인이 거래대금 증빙으로 제출한 일부 간이계산서는 공급받는 자가 000호, 000호 등이 함께 기재된 계산서로서 쟁점부동산과의 관련성이 불분명해 보인다. 또한 메모지 거래금액을 입 증할 수 있는 객관적인 금융증빙 제시가 없는 등 메모지 가액을 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액의 증빙으로 인정하기는 신빙성이 부족해 보인다. 둘째, 쟁점부동산의 취득세 과세표준 상당액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다. 지방세법(1997.8.30. 5000호 개정 전의 것) 제111조 제1항, 제2항에 의하면 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액(취득자가 신고한 가액)에 의하며, 다만, 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 규정되어 있다. 쟁점부동산의 인근 상가 000호의 분양계약서 형식을 보면 분양금액을 0회(계약금, 1․2차 중도금, 잔금) 분할 납부하도록 되어 있는 점(약 00%씩 납부)을 감안해 볼 때, 쟁점부동산②의 1차 중도금 간이계산서(000호 청구인, QQQ)상 거래금액 00,000천원이 취득세 과세표준 000,000천원의 약 00% 수준인바(2차 중도금, 잔금 간이계산서도 각 00,000천원으로 기재됨), 쟁점부동산②의 취득세 과세표준 상당액(000,000천원)이 쟁점부동산②의 분양가액(취득가액)으로 보이는 점, 쟁점부동산① 분양면적은 쟁점부동산② 분양면적의 약 00.0%이고, 쟁점부동산①의 취득세 과세표준 000,000천원이 쟁점부동산②의 취득세 과세표준 000,000천원의 약 00.0% 수준인바, 부동산의 분양가액은 분양면적과 밀접한 관련성이 있음을 감안할 때 쟁점부동산①의 취득세 과세표준 상 당액(000,000천원)도 쟁점부동산①의 분양가액(취득가액)으로 보이는 점, 또한 쟁점부동산의 인근 상가 000호의 분양계약서상 ㎡당 분양가액을 감안하여 산출된 쟁점부동산의 분양가액 000백만원(000백만원의 50%)도 쟁점부동산의 취득세 과세표준 상당액 000백만원(000백만원의 50%) 수준으로 산정되는 점 등을 종합하여 볼 때 취득세 과세표준 상당액 000백만원을 쟁점부동산의 취득가액으로 볼 수 있다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장에 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.