토지와 건물 가액이 불분명한 경우 감정평가액에 따라 안분계산함

00세무서장이 2014.3.10. 청구인에게 한 2011년 과세연도 양도소득세 39,344,200원의 부과처분은 토지와 건물의 양도가액을 감정가액에 따라 안분 계산하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 2011.5.12. 00 00 00 00 135-2, 동소 135-6 대지 207㎡와 지상의 상가건물 418.98㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다), 동소 대지 상의 배우자 소유 주택 92.02㎡을 유aa(이하 “매수인”이라 한다)에게 합계 700백만원에 양도한 후, 쟁점부동산의 양도가액 600백만원, 환산취득가액 328백만원을 계약서에 기재된 각 지번별 토지가액과 건물가액, 주택부수토지 면적비율에 의해 주택과 상가에 대한 양도가액을 안분하여 주택에 대하여는 1세대1주택 비과세 신청하고, 양도소득세 17,272,795원을 신고‧납부하였다. 처분청은 쟁점부동산의 매매계약서 상 토지 및 건물의 구분가액이 불분명한 것으로 보아, 2014.3.10. 양도가액과 취득가액을 기준시가로 안분계산하여 주택분에 대해서는 1세대1주택 비과세 결정하고, 기납부세액 17,272,795원을 공제하여 2011년 과세연도 양도소득세 39,344,202원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2014.5.30. 이의신청을 거쳐 2014.10.13. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산의 매매계약서는 청구인 과 매수인이 최초 계약시 공인중개사의 입회 하에 작성한 실지 계약서로서 토지와 건물 가액은 당사자 간 합의에 의해 특약사항에 구분하여 작성되었고, 상가의 가치는 시내 중심가에 위치한 특성에 따라 매수인도 충분히 공감하는 가격으로 산정한 것이므로 계약서에 구분 기재한 토지와 건물가액은 실지 거래가액으로 인정되어야 한다.

쟁점부동산의 건물은 1985년(1992년 증축)에 준공되어 약 20여년이 경과한바, 건물가치가 없는 것으로 보고 거래가액을 산정하는 것이 일반적임에도 건물가액을 250백만원으로 산정한 것은 부당하다. 공부상 주택면적비율은 92.02㎡로서 건물면적 511㎡의 18%에 불과함에도 주택부수토지는 88평으로 전체 토지 면적 중 57%에 해당하는 등 그 가액 산정에 합리적인 근거가 없고, 매수인이 쟁점부동산 양수시 2011.5.12. 근저당권자 00중부새마을금고가 채권최고액 490백만원의 근저당을 설정하는 과정에서 ㈜00감정평가법인에 의뢰하여 작성한 감정평가서 상 건물가액은 131백만원 (전체 감정가액 643백만원)에 불과하여 기준시가로 안분한 가액보다 낮은 점을 고려할 때 청구인이 계약서 상 기재한 가액인 250백만원이 합리적인 가액이라 볼 수 없으므로 계약서 상 구분 기재가액을 실지 거래가액으로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 토지와 건물을 일괄 양도한 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 3) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑦ 법 제89조제1항제3호에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.

1. 도시지역안의 토지 5배 4) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. 5) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점부동산과 주택의 등기부등본상 소유권변동 사항은 다음과 같다. 소재지 지목 면적 취득일자 (등기접수일) 양도일자 (등기접수일) 소유자 비고 대 385㎡ 1986.3.28. 2011.5.12. 청구인 쟁점부동산 대 122㎡ 1985.12.4. 건물 418.98㎡ 1992.3.18. 주택 92.09㎡ 1985.12.4. 2011.5.12. 청구인의 배우자 쟁점외 주택

2. 쟁점부동산 중 상가와 주택의 건축물대장 내용은 다음과 같다. (단위: ㎡) 용도 구조 층 면적 사용승인일자 건축면적 연면적 비고 상가 (근린생활시설) 철근콘크리트 1 129.6 1982.11.04. 156.94 418.98

부동산 시멘트블록 1 23.92 철근콘크리트 1 3.42 1992.08.03. 2 131.02 3 131.02 주택 1 58.35 1985.11.23. 58.35 92.02 쟁점외 주택 2 33.67

○ 부동산의 표시

• 소재지: 00 00시 00읍 00리 135-2, 135-6(토지, 건물)

• 토지: (대, 507㎡)

• 건물: (철근콘크리트슬라브/근린생활시설, 418.98㎡)

○ 매매대금: 600,000,000원

• 계약금: 10,000,000원

• 잔 금: 590,000,000원

○ 특약사항

1. 계약을 위반시는 계약금을 포기한다.

2. 135-2번지 토지가액: 30,000,000원

3. 135-6번지 토지가액: 320,000,000원

4. 135-2,6번지 건물: 250,000,000원으로 각각 결정한다.

5. 주택 부수토지는 2필지에 걸친 약 88 평으로 한다.

○ 매도인: 청구인

○ 매수인: 유aa

○ 중개업자: 00공인중개사(김bb) * 매매계약서 사본 별첨

3. 쟁점부동산의 매매계약서의 내용은 다음과 같고, 쟁점외 주택은 청구인의 배우자 이운복과 매수인이 매매대금을 1억원으로 하여 별도로 계약한 사실이 확인된다.

4. 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후, 계약서에 기재된 특약사항에 근거하여 아래와 같이 계산하여 주택부수토지 291.75㎡에 대하여는 1세대 1주택 비과세를 적용하고 상가와 토지의 양도가액을 399백만원으로 하여 신고하였다.

1. 주택: 00 135-2, 6번지 주택, 토지 - 1세대1주택 비과세

2. 상가: 00 135-2, 6번지 상가, 토지

3. 주택 소유자 이cc과는 부부 관계로서 동일 세대 구성

1. 주택부분 - 이cc 소유

2. 상가건물과 전체부수토지 - 청구인 소유

4. 상가 등 청구인 소유분 양도가액 6억원의 안분 기준

• 주택 바닥면적 58.35㎡ × 5배 = 291.75㎡(88평)

• 전체(2필지) 바닥면적 507㎡

• 291.75/507 = 57.4% - 개별 토지 면적 중 주택부수토지(비과세) 비율

• 135-6번지: 비과세 220.99㎡ 183,680,000원(320,000,00057.4%): 과세 164.01㎡ 136,320,000원(320,000,00042.6%)

• 135-2번지: 비과세 70.03㎡ 17,220,000원(30,000,00057.4%): 과세 51.97㎡ 12,780,000원(30,000,00042.6%)

5. 토지, 건물 안분(건물은 상가부분만 계산함)

• 토지와 건물은 기준시가 적용하여 안분 토지: 350,000,000원 건물: 250,000,000원 (단위: 백만원, ㎡) 구분 합계 토지 건물 소재지 00 135-2 00 135-6 00산 135-2,6 면적 51.97 70.03 164.01 220.99 153.52 265.46 계약서 구분가액 600 30 320 250 양도가액 600 13 17 136 184 64 186 주택부수토지 201 비과세 비과세 과세분 399 과세 과세 과세 과세

5. 처분청은 청구인이 신고한 토지와 건물의 양도가액을 실지 거래가액으로 인정할 수 없어 가액 구분이 불분명한 경우로 보아 다음과 같이 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 경정하였다. (단위: 백만원) 구분 토지 건물 계 비고 합계 과세 비과세 합계 과세 비과세 과세 비과세 신고 350 149 201 350 250 100 399 301 주택가액 1억원 포함 결정 457 400 57 243 125 118 525 175 *

6. 청구인의 이 건 과세처분에 대한 이의신청 후, 처분청은 2014.7.10. 00중부새마을금고가 근저당권을 설정한 쟁점부동산에 대한 감정평가서를 조회한바, 그 내용은 다음과 같다. 구분 내용 평가자 ㈜00감정평가법인 평가의뢰인 00중부새마을금고이사장 평가목적 담보 채무자 유aa(매수인) 평가일 2011.05.09. 평가내용 공부(면적) 평가액(원) 토지(507㎡) 512,070,000 상가(418.98㎡) 103,595,400 쟁점부동산 계 615,665,400 주택(92.02㎡) 27,600,000

7. 쟁점부동산의 양도가액 6억원을 감정가액 비율로 안분계산하면 다음과 같다. (단위: 백만원) 구분 토지 건물 계 합계 과세 주택부수토지 합계 과세 주택 과세 비과세 신고 350 149 201 350 250 100 399 301 감정가액 기준안분 499 409 90 101 101

• 510 190 * 계산근거

○ 토지 양도가액: 499=600*512/615

• 과세분: 409=499*418.98/511

• 비과세분: 90=499*92.02/511

○ 건물 양도가액: 101=600103/615 주택 매매가액 100백만원(실거래가액)+ 주택부수토지 90백만원

• 라. 판단 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때라 함은 토지와 건물을 가액 구분 없이 양도한 경우만을 의미하는 것이 아니라 계약서상 토지의 가액과 건물의 가액이 명확하게 구분되어 있다고 하더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래 관행을 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함하는 취지라고 해석함이 상당하다고 할 것이다(서울고등법원2012누1060, 2012.09.13., 대법원2012두22492, 2013.01.24. 등 참조). 살피건대, 이 건 매매계약서에 기재된 쟁점부동산의 매매가액 6억원은 청구인이 매수인과 합의하여 약정한 가액이라고 할 것이나, 위 매매대금 중 토지 및 건물 가액을 구분하여 기재한 것은, 그 비율이 기준시가에 따라 산정한 토지 및 건물의 가액 비율 및 00중부새마을금고에서 쟁점부동산에 근저당권을 설정하기 위해 감정을 의뢰하여 평가된 가액에 따라 산정한 토지 및 건물의 가액 비율과 크게 차이가 나는 점, 건물의 경우 시간의 경과에 따라 감가상각되는 점 등에 비추어 통상의 거래관행을 벗어난 것으로서 합리적인 가액이라 볼 수 없으므로 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때에 해당하는 것으로 볼 수 있을 것이다. 다만 토지와 건물 등에 대하여 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액이 있으면 그 가액에 비례하여 안분 계산하도록 규정하고 있으므로 처분청은 감정평가가액에 따라 토지와 건물의 양도가액을 안분계산하여 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다 하겠다.

이 건 심사청구는 청구주장은 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.