중개수수료 필요경비의 공제는 특단의 사정이 없는 한 실지 지급된 금액에 따라 공제함

**세무서장이 2014.5.14. 청구인에게 한 2003년 과세연도 양도소득세 121,057,750원의 부과처분은, 쟁점임야 양도비용으로 실제 지급된 중개수수료 3천만원을 양도소득 필요경비로 공제하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정합니다.

• 가. 청구인은 **동 43-7 임야 3,244㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 2003.3.25. 62,809,499원에 취득하여 2003.8.2. 권선, 유*화(이하 “공동매수인”이라 한다)에게 68,000,000원에 양도한 것으로 양도소득세 신고하였다.
• 나. 세무서장(이하 “조사청”이라 한다)은 쟁점임야를 2003.8.2. 양수한 공동매수인 중 권*선이 자신의 지분을 2013.3.22. 양도하는 과정에서 쟁점임야 취득가액이 2억8천만원임을 확인하고, 세무서장(이하 “처분청”이라 한다)에게 양도소득세 실가상이 자료를 통보하였다. 처분청은 통보된 자료에 의거 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 하여 쟁점임야의 양도가액을 2억8천만원, 취득가액은 1억2천만원으로 확정하여, 2014.5.14. 청구인에게 2003년 과세연도 양도소득세 121,057,750원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.8.6. 이의신청을 거쳐 2014.9.29. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점임야 매매거래에 있어 당시 매매 중개는 지인인 최만이 청구인에게는 2억3천만원의 양도계약서를, 양수인에게는 2억8천만원의 계약서를 작성 교부하여 매매를 성사시켰고, 대금 결제도 최만이 계약금 1억원 영수증 발급시에는 7천만원을, 잔금 1억8천만원 수령시에는 1억6천만원을, 최종합계 2억3천만원을 지급하였다.
• 나. 청구인은 쟁점임야 매매계약을 지인인 최만에게 일임하여 업무처리하였고, 실제 양도대금으로 수취한 금액이 2억3천만원이므로, 5천만원은 최만에게 지급된 중개수수료에 해당하여 양도소득 필요경비로 공제되어야 한다.

청구인이 실제양도계약서라고 주장하며 제출한 2억3천만원에 대한 매매계약서의 취득자란은 공동매수인 2명(권선, 유화)의 이름이 아닌 1명(권*선)의 이름만 기재되어 있어 신빙성이 없으며, 청구인이 공동매수인에게 준 인감증명서의 사용용도가 “ 433-3 계약금 1억원 영수용 및 동 433-3의 1000평 잔금 180백만원용”으로 청구인이 직접 기재하여 인감도장을 날인하였고 금융증빙에 의하여 잔금이 180백만원으로 확인된다. 따라서 쟁점임야의 실제양도가액은 2억8천만원으로 기재된 매매계약서가 실제매매계약서인바 당초 경정·고지 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 양도대금으로 수취하지 않은 5천만원이 양도소득 필요경비인 중개수수료에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령

1. (구) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. <개정2002.12.18>

2. (구) 소득세법 시행령 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. <개정 1999.12.28, 2000.12.29, 2002.12.18>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (구) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.12.29>

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

• 다. 사실관계

1. 처분청의 쟁점임야 2014.4.23. 양도소득세 조사 경정내역은 다음과 같다. 〈쟁점임야 양도소득세 경정내역〉 구 분 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 과세표준 결정세액 신고내용 68,000 62,809 3,642 1,547 0 0 조사결정 280,000 120,000 3,642 159,996 157,496 124,453 적출실적 280,000 120,000 3,642 156,357 153,857 121,057 단위: 천원 주1) 필요경비는 취득세 납부금액임

2. 청구인에 대한 처분청의 2014.4.23. 양도소득세 조사내용을 보면, 쟁점임야 매매거래에 있어 청구인의 지인인 최*만이 물건을 소개하여 취득과 양도거래를 성사시킨 사실이 확인되며, 중개수수료에 대한 진술은 다음과 같다.

• 가) 쟁점임야 취득은 2003.3.25. 1억2천만원, 취득지분 1/2 양도는 2003.8.25. 2억8천만원으로 단기 양도하였다.
• 나) 최만은 청구인의 보험설계사인 지인관계로 쟁점토지 취득과 양도거래시 청구인을 대리하여 중개해주었으나, 관련 중개수수료를 받은 적은 없다고 진술하였고, 청구인은 양도시 2억8천만원과 2억3천만원의 차액 5천만원을 최만에게 중개수수료로 지급하였다고 진술하였다.
• 다) 청구인이 쟁점임야 양도대금 2억8천만원을 수취한 조사내용을 정리하면 금융거래로 확인된 금액은 2억5천만원이며, 쟁점임야 양수인 권선과 심리담당자와의 전화통화에서 권선은 계약체결과 잔금지급을 청구인의 대리인격인 최만과 만나서 거래하였으며, 대금지급은 모두 수표로 결제하였고, 최종 대금수령 여부를 청구인과 통화하여 확인하였다고 진술하였다. 〈쟁점임야 양도대금 수취 내역〉 거래일 입금액 잔액 적요 거래종류 은행 2003.5.30. 70,000,000 57,125,686 권선 타행환 은행 2003.6.5. 180,000,000 180,020,700 권*선 무통장입금 자유예금 단위: 원

3. 청구인은 2014.12.29. 심리담당자와 전화통화에서 최*만에게 지급한 중개수수료가 5천만원이며, 구체적인 지급은 다음과 같다고 주장한다.

• 가) 2003.5.30. 계약금 1억원 중 3천만원을 지급하고 잔액 7천만원을 청구인의 은행 123-**-04- 계좌로 입금하였다며 통장사본(2)항 다)에서 금융자료로 확인됨)과 매매거래시 최만이 작성해준 서류준비 메모를 증빙으로 제시하였고, 그 내용에는 “1억→7,000” 표시가 있다.
• 나) 2003.6.5. 잔금 1억8천만원을 수령하여 자신의 자유예금 6011-06-*** 통장에 입금하고 2천만원을 출금하여 지급하였다 주장하지만 출금관련 증빙은 제출하지 못하고 있다.

4. 청구인은 2014.4.23. 양도소득세 조사와 2014.8.6. 이의신청시에 쟁점임야 양도금액은 2억3천만원이라 주장하였으나, 처분청과 이의신청 재결청은 2억8천만원으로 결정하였고, 청구인도 심사청구시에는 양도가액이 2억8천만원임을 인정하고 있다. 이의신청 판단근거는 다음과 같다. 청구인은 쟁점임야를 보유한 지 채 5개월도 안된 시점에서 단기 매매하면서 양도소득세 신고 시 쟁점임야의 양도가액을 6천8백만원이라고 허위 신고하였고 이 건 청구시 쟁점임야의 양도가액이 2억3천만원이라고 주장하며 기타 다른 객관적인 증빙은 제출하지 아니하고 다만 매매계약서만을 제출한 반면, 처분청이 조사한 실제매매계약서의 총 매매대금은 2억8천만원으로 청구인의 인감도장이 각각 날인된 계약금 1억원의 영수증과 잔금 1억8천만원의 영수증, 쟁점임야의 계약금과 잔금을 받기 위하여 인감증명서를 발급받은 사실이 확인되는 점, 금융증빙에 의하여 매수인 권*선이 2003.6.5. 1억8천만원을 청구인의 은행계좌에 입금한 사실이 확인되는 점

5. 국세통합시스템에서 확인된 관련인들의 사업내역은 다음과 같다. 구 분 성 명 사업이력 비 고 양도인 김화(60년생) 제조/금속압형 1992-현재 양수인 권선(33년생) 부동산, 임대, 도매업 1994-2012 유화(61년생) 임대업 2001-현재 중개인 최만(42년생) 양복점, 보험대리점 1986-2006

6. 쟁점임야의 2억8천만원 양도계약서에는 매매당사자만이 기재되어 있고, 중개한 최*만에 대한 내역은 표기되어 있지 않음이 확인된다.

• 라. 판단 부동산 소개비가 통상의 부동산취득에 따른 중개수수료에 비하여 다소 많다고 하더라도 필요경비의 공제는 특단의 사정이 없는 한 실지 지급된 금액에 따라야 하는 것(대법원2010두4933, 2010.06.10. 참조)으로서, 청구인이 최만에게 지급하였다고 주장하는 중개수수료 5천만원에 대한 사실관계를 살펴보면, 쟁점임야 취득과 양도거래시 최만이 청구인을 대리하여 계약과 대금을 수취하였음이 처분청의 조사내용에서 확인이 되고, 공동매수인 권선도 청구인의 대리인인 최만과 계약서를 체결하고, 대금을 지불하였다고 진술하는 점으로 보아 최만의 중개행위가 있었다고 인정되는 점, 중개수수료가 부동산중개업법에 규정된 통상의 수수료보다 고액이고 중개수수료 계약내용이 명시되어 있지 않지만, 쟁점임야 거래는 2003.3.25. 1억2천만원에 취득하여 4개월후인 2003.8.2. 2억8천만원에 단기양도하여 1억6천만원의 양도차익이 발생한 거래로 통상의 수수료보다는 많은 금액이 지불될 수 있다고 볼 수 있는 점, 그리고 실제지급 여부에 있어서 계약일에 지급하였다는 3천만원은 최만이 작성해준 매매거래 당시 메모에 계약금 1억원 중 7천만원만 지불하는 표현이 기재되어 있고, 2003.6.5. 계약금 수령금액 1억원 중 7천만원만이 청구인의 기업은행 계좌에 입금되어 실제 지급되었다고 인정할 수 있는 점, 다만 청구인이 잔금 1억8천만원 수령시 지급하였다는 중개수수료 2천만원은 실제 지급된 증빙이 없어 지급되었다고 볼 수는 없다. 따라서 최만의 중개수수료 매출누락은 별론으로 하고, 쟁점임야와 관련된 중개수수료는 청구인이 3천만원을 최만에게 지급한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.