AAA이 명의수탁 사실을 확인하는 점, 공인중개사의 중개와 1억원 매입을 확인하는 점 등으로 볼 때 쟁점토지의 취득가액을 1억원으로 볼 수 있음.
AAA이 명의수탁 사실을 확인하는 점, 공인중개사의 중개와 1억원 매입을 확인하는 점 등으로 볼 때 쟁점토지의 취득가액을 1억원으로 볼 수 있음.
OO세무서장(이하 “처분청”이라 한다)이 청구인의 당초 양도소득세 신고시 실가로 신고한 양도가액 12,000,000원을 부인하고 130,000,000원으로 경정하면서 취득가액은 당초 신고한 11,200,000원으로 하여 2014.5.7. 청구인에 대하여 한 2003년 과세연도 양도소득세 91,595,737원의 부과처분은 취득가액을 1억원으로 하여 과세표준과 세액을 경정하고, 청구인의 나머지 청구는 기각합니다.
1. 청구인은 2000.5.30. 쟁점토지를 oo시 oo 쪽에서 CC약국을 운영하던 DDD으로부터 100,000천원에 매입하여 처제 EEE의 남편인 AAA에게 명의신탁하면서 법무사에게 맡겼으나, 법무사가 임의로 거래금액을 11,200천원으로 계약서를 작성하여 등기하였다.
2. 2002.11.20. 동서 AAA과 처제 EEE가 가정불화로 이혼협의 중이란 소식을 듣고 청구인은 AAA에게 명의신탁해지를 요구하여 등기상 매매를 원인으로 소유권을 이전하면서 법무사가 거래금액을 공시지가인 11,200천원으로 작성된 계약서에 의하여 소유권을 이전받았으며, AAA은 2003.7.14. 처제 EEE와 협의이혼하였다.
3. 청구인은 2003.6.10. 쟁점토지를 BBB에게 130,000천원에 양도하면서 법무사에게 일임하여 양도가액으로 12,000천원이 기재된 검인계약서를 작성하여 소유권을 이전하고, 양도소득세를 신고하였다.
1. 처분청은 양도가액은 BBB가 제시한 증빙에 의거 130,000천원으로 결정하면서 취득가액은 별도의 확인절차 없이 검인계약서의 금액 11,200천원을 결정하였다.
2. 그러나, 처분청이 결정한 실지 양도가액 130,000천원은 취득가액 11,200천원 대비 1,160.7%에 이르고, 7개월 내 11.6배나 폭등한다는 것은 ① 공시지가변동이 2.8%에 불과하고, ② 양도일로부터 10여년이 지난 2013.12.17.의 등기부상 실지거래가액이 350,000천원으로 양도가액 130,000천원 대비 3배에 불과한 점에 비추어 보더라도 취득가액은 신뢰성이 없다(조심2008서1249, 2008.10.1. 등).
3. 청구인은 2000.3.경 소유하던 OO OO시 OO면 OO리 310 등 7필지를 약 100,000천원에 매도하고 그 자금으로 2000.5.30. DDD으로부터 쟁점토지를 100,000천원에 취득하였으나, 14여년이 지나 당시 실제 취득계약서와 금융자료 등이 없고, 계좌이체로 기억되나 OO상호신용금고가 흡수합병된 후 파산되어 확인할 수 없다.
4. 처분청 또한 이의신청 중 확인한 내용은 DDD에게 공문을 보내 회신받은 것으로 2014.8.5. “너무 오래되어 계약서는 없고, 금융자료도 은행에 확인된바 없으며, 거래가액은 어렴풋한 기억으로는 5천~6천만원 정도로 생각, 직접 현금(수표)거래된 것 같다.”는 내용의 1차 회신 후, 2014.8.25. “매매가액이 전혀 기억나지 않으며 5천~6천만원은 매매가액이 아니다.”라는 내용의 2차 회신을 받았을 뿐 금융증빙 등 객관적인 자료를 확인하지 않았다.
5. 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실질거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 환산가액에 의하여야 하는 것(재일 46014-1606, 1999.8.25. 등)이므로 취득가액에 대한 확인 없이 신고한 검인계약서에 의한 가액으로 결정하는 것은 부당하다.
1. 쟁점토지 및 연접토지 공시지가 변동 추이 (단위: 원/㎡, %) 구 분 O리 산 161-2 (쟁점토지) O리 산 161-1 (연접토지) 전년대비 증가액 전년대비 증감비율 2003.6.30. 2,890 2,890 80 2.8 2002.6.29. 2,810 2,810 0 0.0 2001.6.30. 2,810 2,810 80 2.9 2000.6.30. 2,730 2,730 △20
• 1999.6.30. 2,750 2,750
• -
2. 신고 및 경정현황 (단위: 원) 구 분 신고 경정 공시지가 양도가액 12,000,000 130,000,000 11,425,460(2003.6.10. 기준) 취득가액 11,200,000 11,200,000 11,425,460(2002.11.20. 기준) 11,181,500(2000.5.30. 기준) 위와 같이 쟁점토지의 양도당시(2003.6.10.)와 명의신탁해지시(2002.11.20.) 공시지가는 변동이 없고, 최초 취득 당시 공시지가와 비교하여도 거의 변동이 없으나, 처분청이 결정한 실지 양도가액 130,000천원은 실가확인 없이 검인계약서로 결정한 것으로 위에서와 같이 취득가액은 신빙성이 없다.
3. 인감증명이 첨부된 공인중개사의 확인서, 명의수탁자의 확인서, 인근 공인중개사 2명의 부동산시세확인서는 취득가액이 당초 제출한 검인계약서와 다르다는 입증자료다. 이에 대해 처분청은 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수의 검인을 받은 검인계약서는 특단의 사정이 없는 이상 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 보아야 할 것이므로, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점을 입증하려면 취득 후 14여 년이 지난 지금에 실제 계약서와 통장거래내역 외에는 인정하지 않고 이의신청 심리 중 당초 양도자인 DDD의 회신 내용만을 확인하였을 뿐이다.
4. 따라서, 청구인의 경우와 같이 취득 당시 검인계약서가 사실과 달리 작성되었고, 이에 대한 증빙서류나 가액을 확인할 수 없는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제176조의2 제1항제1호 의 규정에 따라 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당하므로 ｢소득세법 시행령｣ 제176조의2 제2항 에 따라 환산한 가액으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 결정하여야 한다.
청구인을 포함한 매매당사자들이 작성하여 시장(구청장), 군수의 검인을 받은 검인계약서는 특단의 사정이 없는 이상 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 보아야 할 것이고 그 계약서가 실제와는 달리 작성되었다는 점은 그 주장하는 청구인이 입증하여야 할 것인데, 청구인은 당초 쟁점토지를 100,000천원에 취득하였다는 주장을 하면서 검인계약서가 실제와 달리 작성되었음을 인정할 만한 거래당시의 실지 계약서나 거래대금의 수수에 관한 금융자료 등 증거의 제출이 없이 당시 관행상 법무사가 임의로 작성한 계약서라는 주장은 인정할 수 없으며, 위 검인계약서에 관하여 잘못된 계약서라는 입증이 없는 한 계약서상의 금액을 실지거래가액으로 보아야 하므로 취득가액을 환산가액으로 적용하여 달라는 주장 역시 인정할 수 없으므로, 청구인이 2004.5.31. 양도소득세 신고시 검인계약서상 실지가액인 11,200천원을 취득가액으로 적용하여 경정한 처분은 정당하다.
① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
1. 제89조제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우
2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우
3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우
7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우
② ~ ⑥ (생략) 2) 소득세법 시행령 제162조의2 【양도가액】 (2002.10.1. 개정 규정)
① 삭제 <2000.12.29>
② 법 제96조제1항제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.
1. 부동산실권리자명의등기에관한법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우
2. 부동산중개업법에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우
3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우
4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년이내의 기간동안 3회이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우
5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원이상인 경우 (이하 생략) 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 (2002.12.18. 개정 규정)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. 삭제 <2000.12.29>
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
② 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 년도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 취득가액을 제1항제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (이하 생략) 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】 (2002.12.18. 개정 규정)
① (생략)
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ (생략)
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (이하 생략) 5) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 (2002.12.30. 개정 규정)
① 법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
② ~ ⑪ (생략)
⑫ 법 제97조제1항제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (이하 생략) 6) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】 (2002.12.30. 개정 규정)
① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
1. (생략)
2. 법 제96조제1항제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 ×{취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)}
③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(이하 생략)
1. 처분청은 청구인에 대한 2003년 과세연도 양도소득세 91,595,737원의 경정결의서를 제시하고 있다.
2. OOO세무서장이 처분청에 파생한 2014.4.30.자 “양도소득세 실가상이 과세자료 통보(제척기간 임박)”를 제시하고 있다.
1) 양도가액: 후소유자인 FFF외 1인과의 매매계약서를 검토한바, 2003.12.17. 양도시의 실제양도가액이 143,000,000원임이 확인됨.
2. 취득가액: 전소유자인 GGG에게서 당해 부동산의 2003.6.23. 취득시 실제매매가액을 확인하고자 붙임 영수증 및 금융자료 등을 검토한바
• 취득가액에 대하여 현금영수증사본, 금융자료(남편 HHH의 대출금 내역), 수표발행내역 등을 보면, 계약금 10,000,000원은 현금영수증(GGG이 발행한)에 의하여 확인되고, 잔금 120,000,000원은 현금영수증(GGG 발행)과 HHH(BBB의 남편)가 HHH 소유의 부동산을 담보로 OO축산농업협동조합에서 2003.6.3. 대출받아 이 대출금으로 수표를 발행하여 잔금으로 준 것이 확인되는바, 실제매매거래대금으로 총 130,000,000원을 지급하였음이 확인됨. ~
상기와 같이 전소유자 GGG에게 130,000,000원에 취득하여 후소유자 FFF외 1인에게 143,000,000원에 양도하였음이 확인되므로, 이들 양도가액 및 취득가액으로 인정함이 타당하고, 전소유자 GGG에게 실가상이자료로 통보하고자 합니다. ~
3. 청구인은 처분청의 2014.5.7.자 2003년 과세연도 양도소득세 91,595,730원의 “납세고지서”를 제시하고 있다.
4. 매매를 원인으로 2000.5.30. AAA, 2002.11.20. 청구인, 2003.6.10. BBB로 소유권이 이전되는 쟁점토지의 토지등기부등본을 제시하고 있다.
5. 쟁점토지에 대한 개별공시지가를 제시하고 있다. 가격기준년도 개별공시지가 기준일자 공시일자 비고 2003 2,890원 01월01일 2003/06/30 2002 2,810원 01월01일 2002/06/29 2001 2,810원 01월01일 2001/06/30 2000 2,730원 01월01일 2000/06/30 1999 2,750원 01월01일 1999/06/30
6. 청구인은 쟁점토지를 중개하였다는 2014.7.18.자 II공인중개사사무소 JJJ의 “확인서”와 인감증명서를 제시하고 있다. 확 인 서
1. 본인은 1990년부터 OO, OO에서 공인중개 사업을 시작하여 2000년 1월부터 OO시 OO동에서 II 공인중개사무소를 개업하여 현재에 이르고 있습니다.
2. 2000.5.25. 인근 선배 중개업자의 소개로 OO OO시 OO면 O리 산 161-2 임야 4,066㎡의 소유자인 DDD씨가 GGG씨에게 매도하는 것을 중개하였습니다.
3. 상기 임야는 지적공부에 등록되어 있는 경계, 면적, 위치가 실제 현황과 서로 일치하지 않는 토지인 지적불부합지로 공부상 면적은 1,200여평이나 실제는 1,000여평으로 시청에 알아보니 불부합지는 지적 정리가 해결되지 않으면 건축행위를 못한다고 해서 2000년에 1억에 매수한 땅을 2003년도 6월에 1억3천만원으로 매도하였습니다.
4. 2000년 취득당시 GGG씨는 개인적인 사정으로 본인 앞으로 등기를 못하고 동서인 AAA씨에게 등기를 한다고 하였습니다.
5. 당시 등기업무는 법무사에게 일임하였는데, 등기시 첨부되는 매매계약서는 법무사가 임의로 공시지가 정도의 금액으로 작성하여 등기를 하는 것이 일반적인 것이었습니다. ~
7. 청구인의 쟁점토지에 대한 부동산랜드 공인중개사 KKK, OO공인중개사 LLL, 부동산나라 공인중개사 PPP의 2014.7.30.자 “부동산 시세 확인서”와 KKK․LLL의 사업자등록증 및 부동산중개사무소등록대장을 제시하고 있다. 부동산 시세 확인서 부동산 소재지: OO OO시 OO명 O리 산161-2(4066평방미터) 상기부동산의 2000년도 시세는 IMF 이후 부동산 수요의 증가로 인해 바닷가를 중심으로 매매가격이 상승하던 시기이며 특히, 상기 부동산은 관리지역이며 OOO만 바다와 O리포구가 인접하고 조망이 좋은 곳이라 3.3평방미터에 약 10만원선 내외 거래 가능한 시세였다고 사료되어 확인하여 드립니다. ~
8. 청구인은 AAA의 2014.7.24.자 “확인서”와 인감증명서 및 EEE와 2003.7.14. 협의이혼한 혼인관계증명서를 제시하고 있다. 확 인 서
1. 본인은 GGG씨의 처제인 EEE와 혼인하여 동서지간이었습니다.
2. 2000.5.25. GGG씨가 OO OO시 OO면 O리 산 161-2 임야 4,066㎡를 DDD씨로부터 매수하면서 개인적인 사정으로 등기를 하지 못하니 명의를 빌려달라는 부탁을 받고 제 명의로 등기를 하게 되었습니다.
3. 2002.11.20. 제가 EEE와 이혼하는 단계에 있다는 말을 들은 GGG씨가 명의를 돌려 달라고 하여 법무사 사무실에 위임하여 명의를 이전하여 주었습니다.
4. 저는 그후 2003.7.14. EEE와 이혼하였습니다. ~
9. 처분청의 청구인에 대한 이의신청 결정서에 따르면, “심리담당이 정확한 양도가액 및 실거래자 확인을 위해 DDD에게 공문(8월5일)을 보내 확인을 요청하였으며 회신내용은 다음과 같다.”고 사실관계를 기재하고 있다.
10. 국세통합시스템에 의하면, 청구인은 OO OO시 OO면 OO리 310외 2필지를 2000.3.2. 31,404,590원에 취득하여 2000.4.1. 31,408,506원에 양도하였다고 2000.3.13. 양도소득세 신고를 하였다.
11. 국세통합시스템에 의하면, 쟁점토지의 원소유자였던 DDD은 2000.5.26. 쟁점토지의 양도가액을 11,181,500원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유가 있으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.