등기부기재가액이 실제와 다르게 기재되어 있다는 입증은 이를 주장하는 자가 해야 함

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2008.4.23. OO도 OO군 O면 OO리 1206-7외 2필지 소재 OO관광호텔(대지 872㎡, 건물 지하 1층, 지상 5층 2,507.61㎡이며, 이하 “쟁점부동산” 이라 한다)의 2분의 1을 경락받아 보유하던 중, 2013.

6.

20. 정OO 등 2인(이하 “양수자” 이라 한다)에게 매도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

• 나. 이에 따라 처분청은 쟁점부동산의 등기사항전부증명서상 기재가액 2,500,000,000원(청구인 지분 1,250,000,000원)을 양도 가액으로 하고, 임의경매 경락가액 등 1,600,003,110원(청구인 지분 800,001,555원)을 취득가액으로 하여, 2014.4.1. 청구인에게 2013년 과세연도 양도소득세 137,933,040원을 결정 ․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.6.17. 이의신청을 거쳐, 2014.9.18. 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인과 장OO(처남)은 쟁점부동산의 지분 1/2씩을 보유하고 있었으며 2013.6.20. 쟁점부동산을 17억원에 양도하였으나, 양수자의 대출 담보비율 문제를 해결하고자 등기사항전부증명서상 기재가액을 25억원으로 신고하였다. 양수자는 쟁점 부동산을 매수하면서 매수자금 여력이 부족하여 16억원의 대출을 받아야 했는데, 쟁점 부동산 매매가액이 17억원이므로 대출 대비 담보비율이 부족하자, 양수자는 청구인에게 매매가액을 25억원으로 해 줄 것을 협조 부탁하였고, 청구인은 그간 쟁점부동산을 유지하면서 빌린 사채와 대출금을 정리하기 위하여 쟁점부동산을 반드시 매도를 해야 했기에 양수자의 요구에 따랐다.
• 나. 2013. 3월경 쟁점부동산의 임차인이 (주)OO부동산 오OO 전무를 소개하였고, 오OO의 중개로 17억원에 매도하였으며, 매매대금은 2013.28. 계약금 10,000,000원, 2013.6.20. 대출금 승계 1,267,427,581원, 보증금 승계 350,000,000원, 잔금 등 72,572,419원 총 1,700,000,000원을 수령하였고 이는 금융자료에 의해 입증이 된다.
• 다. 청구인은 개인사정상 양도소득세 신고를 하지 못하였으나 쟁점부동산의 실거래 양도가액이 17억원으로 확인되므로 처분청의 당초 처분은 취소되어야 한다.

• 가. 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】제5항의 규정에 의하면, 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고부동산등기법제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액을 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다.
• 나. 청구인이 제시한 쟁점부동산의 매매계약서는 중개인 없이 양도자와 양수자가 직접 거래한 것으로 작성되어 있는 등 거래관행에 맞지 않아 실제 매매계약서로 보기 어렵고, 2008년 경락받을 당시 쟁점부동산의 감정평가액이 27억원에 달하고, 청구인이 제출한 금융증빙 자료도 매매계약서상 17억원과 정확히 일치하지 아니하는바, 청구인이 쟁점부동산의 실지거래가액이 17억원이라는 사실을 입증한 것으로 인정하기 어려우므로 쟁점부동산의 등기부기재가액을 실지거래가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 등기부 기재가액(25억원)을 쟁점부동산의 양도가액으로 보아 양도소득세를 결정한 것이 정당한지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. 2) 소득세법 114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고부동산등기법제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. 3) 소득세법 시행령 제176조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 및 경정】

⑤ 법 제114조 제5항 본문에서 "양도소득과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 등기부 기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 미만인 경우

2. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 300만원 이상인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우

• 가. 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 제173조 제2항 각 호의 서류를 첨부하여국세기본법제45조의 3에 따른 기한후 신고(이하 이 조에서 "기한후신고"라 한다)를 하지 아니할 경우 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 것임을 신고의무자에게 통보하였을 것
• 나. 신고의무자가 가목에 따른 통보를 받은 날부터 30일 이내에 기한후신고를 하지 아니하였을 것
• 다. 사실관계 1) 쟁점 부동산 등기사항 전부증명서 내용에 의하면, 청구인과 장OO은 2013.6.20. 쟁점 부동산을 매매를 원인으로 소유권을 이전한 사실, 양수자를 채무자로 하여 쟁점부동산에 26억원이 담보 설정된 사실이 확인된다.

○ 쟁점부동산 등기부 기재내용 물 건 지 구분 면적 (㎡) 등기이전일 및 소유권변동내역 담보설정내역 OO O면 OO 1206-7외 2필지 건물 2,507.61 매매원인: 2013.5.25 접 수 일: 2013.6.20 양도자: 김OO 1/2, 장OO 1/2 양수자: 정OO 36/40, 정OO 4/40 2013.6.20. 채무자 정OO OO 은행 채권최고액 1,920,000,000원 2013.9.26. 채무자 정OO OO 저축은행 채권최고액 2,600,000,000원 OO O면 OO 1206-43 대지 48 OO O면 OO 1206-7 대지 603 OO O면 OO 1206-45 대지 221

2. 의정부지방법원 등기촉탁서 등 경매자료 등 심리자료에 의하면, 2008년 2월경 쟁점부동산 임의경매에 따른 1차 최저매각금액은 2,722,578,580원이며, 청구인 등은 2008.2.12. 4차 경매시 1,600,003,110원에 쟁점부동산를 낙찰 받은 사실이 확인된다.

3. 국세통합전산망 조회자료에 의하면, 쟁점부동산의 공시시가 변동내역은 다음과 같다. 물 건 지 구분 ㎡당 기준시가(원) 2009 2010 2011 2012 2013 OO O면 OO 1206-43 대지 239,000 239,000 248,000 276,000 322,000 OO O면 OO 1206-7 대지 239,000 239,000 248,000 276,000 322,000 OO O면 OO 1206-45 대지 239,000 239,000 248,000 276,000 322,000

4. 청구인은 쟁점부동산의 실제거래가액이 17억이라고 주장하며, 매매계약서를 제시하였는바, 그 내용은 다음과 같다.

○ 부동산의 표시

1. OO도 OO군 O면 OO리 1206-7외 2필지(OO관광호텔)

2. 토지: 대 872㎡, 건물: 철근콘크리트 2,507.61㎡

○ 계약 내용

• 매매대금: 1,700,000,000원정

• 계 약 금: 10,000,000원정(영수자 김OO)

• 중 도 금: 350,000,000원정은 2013. 3. 30 임대차보증금으로 대체한다.

• 잔 금: 1,340,00,000원정 2013. 4. 30.에 지불한다.

○ 특약사항: 잔금지급일 기준으로 제세 공과 월세 정산 잔금은 대출을 발생하여 잔금을 처리한다. 토지 건물 시설 영업권을 포괄적으로 양도양수 기타 사항 민법 준용한다.

○ 작성일자: 2013. 3. 28.

○ 매 도 인: 김OO, 장OO ○ 매 수 인: 정OO

5. 청구인은 쟁점부동산 매매와 관련하여 금융거래 증빙과 확인서를 제출하였는바, 주요내용은 다음과 같다.

• 가) 매매대금이 17억이라는 거래증빙 (원) 계좌주 은행명 계좌번호 지급일 지급액 비고 합계 1,758,628,781 정OO 우리은행 2013.3.28 10,000,000 CD지급 정OO 신한은행 2013.6.20 1,267,427,581 OO 기업대출 상환 정OO 신한은행 2013.6.20 5,526,760 장OO 4,485,160 김OO 4,189,280 건강보험 45,000,000 자기앞수표 2,000,000 현금 30,000,000 김OO 40,000,000 박OO 박 OO 보증금 승계 350,000,00 승계
• 나) 거래상대방 확인서(정OO, 2014.4.29.) 쟁점부동산의 실거래 가액이 17억원이며, 청구인의 주장과 같이 금융기관 대출 등의 사유로 등기사항전부증명서에 25억원으로 신고하였다는 내용임
• 다. 판단 청구인은 양수인의 대출편의를 위하여 등기사항전부증명서에 25억으로 기재하였을 뿐 쟁점부동산의 실거래 가액은 17억원이라고 주장하나, ‘부동산 실거래가격 신고의무제도’에 따라 토지 또는 건축물을 매매한 경우 30일 이내에 실거래가격으로 시·군·구청에 신고하여야 하며, 중개업자가 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 반드시 중개업자가 신고를 하여야 하고, 신고의무를 위반(무신고, 허위신고, 지연신고)하는 경우 매도자, 매수자, 중개업자 모두에게 과태료가 부과되는바, 명백한 근거없이 신고·등재된 실거래가격을 부인하기 어렵고, 청구인이 제출한 쟁점부동산 매매계약서는 (주)OO부동산 오OO 전무의 중개로 쟁점 부동산을 매매하였다는 주장과 달리 중개인 없이 양도자와 양수자가 직접 거래한 것으로 작성되어 있어 실제 매매시 작성된 계약서로 보이지 않는 점, 청구인이 제출한 금융증빙 자료는 매매계약서상 잔금 등 거래일자와 거래금액이 일치하지 아니하고 매매가액에서 금융기관 및 임대보증금을 제외하면 현금 지급액은 약 140백만원에 불과하여 허위의 매매계약서를 작성하면서까지 추가로 거액을 대출받을 필요성이 있었는지 의문이며 실제 대출규모와 그 사용처가 불분명한 점 등을 종합하면, 청구인이 제시한 증빙만으로 실지거래가액을 17억원이라고 추단하기 어렵다 할 것이고, 또한 청구인이 매매가액 등을 지방자치단체에 허위로 신고하였음을 인식하였다면 더욱더 양도소득세 신고를 하였을 것으로 보임에도 양도소득세 신고를 하지 않은 점, 청구인이 2008.2. 경락받을 당시 쟁점부동산의 감정평가액이 약 27억원이고, 쟁점부동산의 취득시점부터 양도시점까지 공시지가가 34% 증가하였으며, 2013.9.26. OO 저축은행도 쟁점부동산을 담보로 하여 근저당권을 설정하면서 채권최고액을 26억원으로 한 점 등을 종합하면, 청구인이 쟁점부동산 등기부 기재가액을 허위로 신고하였다고 단정하기도 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산 등기부 기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 이 건 양도소득세를 부과한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.