중개수수료 및 분묘이장비 등 필요경비로 인정할 수 없음

이 건 심사청구는 기각합니다.

청구인은 2009.6.5. 모(母)인 최○○(이하 “모친”이라 한다)로부터 증여받은 전라남도 ○○군 ○○읍 ○○정리 390 전 2,056㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2013.3.14. ○○건설 주식회사(이하 “매수법인”이라 한다)에 186,600,000원에 양도한 후, 이에 대한 양도소득세는 신고하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 증여받은 날부터 5년 이내에 양도하였다는 이유로소득세법제97조 제4항에 의하여 취득가액을 66,907,887원(환산취득가액 47,907,887원+인수한 채무액 19,000,000원)하고, 필요경비 368,974원으로 하여 2014.1.7. 청구인에게 2013년 과세연도 양도소득세 32,861,940원을 결정‧고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.4. 처분청에 이의신청을 하였으나, 처분청은 2014.5.21. 이를 기각하였으며, 2014.8.13. 장기보유특별공제를 추가로 적용해 달라는 청구인의 주장을 받아들여 당초 고지세액을 17,989,130원으로 감액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2014.8.26. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 2009.6.5. 모친으로부터 부담부증여받은 쟁점토지를 2013.1.16. 아래와 같은 내용의 매매계약서상 특약사항 이행을 조건으로 매수법인에게 186,600,000원에 양도하기로 매매계약을 체결하고, 2013.2.15. 부동산 중개수수료로 6,600,000원을 송금하였으며, 2013.3.14. 중도금 70,000,000원을 수령한 후 특약사항에 따라 토지소유권을 이전하여 주었다. < 특약사항 >

① 매도인은 상기 번지상의 분묘들을 이장하여 주고 토사흙을 제거하고 방출 하여 평탄작업을 하여 주기로 한다.

② 상기 번지상 위에 설치되어 있는 철근콘크리트 구조물과 시설물 일체를 철거하고 가건물 일체를 옮겨주며 토지 동쪽 옹벽 <흙막이>공사를 하여 주기로 한다.

③ 중간 지불 후 건축허가를 받기 위해 토지 소유권을 이전하여 주기로 한다.

④ 건축허가 후 착공과 동시 상기 특약사항을 이행하기로 한다. 매도인과 매수인은 특약사항<매도인의 특약사항> 이행 후 완불금에서 공 사비를 먼저 지출하고 매매완불금 중 잔액금을 지불키로 한다. 매수법인이 2013.11.4. 쟁점토지에 건축허가를 득하자, 청구인은 특약조건을 이행하기 위하여 추가로 옹벽공사비 등 47,840,000원을 지출하였다. 토지소유자가 토지를 양도하면서 인도의무를 이행하기 위하여 그 토지상에 존재하는 건물 등을 매수, 철거하는데 부득이 비용을 지출하였다면, 그 철거책임을 매수인이 부담하기로 약정하고 매매가격을 정하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 비용은 양도비이거나 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용으로서 설비비 또는 개량비에 해당한다고 보아야 할 것이므로 토지의 양도차익 계산시 필요경비로 인정하여야 한다(국심 224중3815, 2005.5.3. 참조). 따라서 쟁점토지 양도로 인하여 지급한 중개수수료 6,600,000원과 특약공사비 47,840,000원 합계 54,440,000원 중 취득가액을 실지거래가액으로 결정한 부담부증여분에 해당하는 15,459,462원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 필요경비로 추가 인정하여 양도소득세를 재경정하여야 한다.

• 가. 청구인은 2013.2.25. 중개수수료를 이체한 것으로 표시된 통장 사본을 근거로 중개수수료 6,600,000원을 필요경비로 반영하여 줄 것을 주장하나, 청구인이 제시한 부동산 매매계약서에는 중개인이 기재되어 있지 않고, 동 계약서 제7조에는 중개료는 계약당시에 쌍방에서 법정수수료를 중개인에게 지불하여야 한다고 되어있으나 매매계약 체결일인 2013.1.16.이 아니라 2013.2.25. 이체한 것으로 나타나며, 어떤 물건과 관련한 중개수수료인지 등을 확인할 수 있는 객관적인 증빙 없이 단지 통장에 ‘중개수수료’라고 기록된 내역만으로는 필요경비로 인정하기는 어렵다.
• 나. 또한 청구인은 부동산 매매계약서상의 특약사항과 관련하여 토사반출 및 옹벽공사 내역서를 근거로 특약공사비 47,840,000원을 필요경비로 보아야 한다고 주장하나, 아래와 같은 이유에서 청구주장을 받아들일 수 없다.

1. 분묘이장비 2,250,000원은 2013.4.19.자 ○○중기(김○○) 명의의 입금표 및 거래명세서만 제출되었을 뿐 금융증빙 및 세금계산서의 제시가 없고, ○○중기가 2012년 제1기 부가가치세 확정신고시 매출액에 포함하지도 아니하였다.

2. 잔디 및 인건비 1,660,000원은 2013.4.22.자 ○○잔디(김☆☆) 명의 거래명세서만 제출하였을 뿐 금융증빙 및 세금계산서는 제시하지 아니하였다.

3. 망부석 등 1,200,000원, 사각둘레석 등 4,450,000원 합계 5,650,000원은 ○○석재(김○식) 명의의 2013.4.20. 및 2014.3.20.자 간이영수증만 제출되었을 뿐 금융증빙 및 세금계산서의 제시가 없고, ○○석재가 부가가치세 확정신고시 매출액에 포함하지도 아니하였다.

4. 청구인이 토사제거 및 평탄작업비 11,000,000원과 관련하여 □□중기(김○진)이 2014.4.1. 교부한 세금계산서(공급대가 11,000,000원) 및 청구인의 형 송○○이 2014.4.24. 10,000,000원을 입금한 내역이 나타나는 통장사본을 제시하고 있으나 동 계좌의 소유자는 송○술로 세금계산서상의 공급자와 일치하지 아니한다.

5. 거푸집 및 철근조립 등 16,500,000원과 관련하여 2014.2.28. 이○○과 체결한 도급금액 16,500,000원의 도급계약서, 2014.2.28.자 입금증 및 2014.5.2.부터 2014.5.9.까지 청구인이 3번에 걸쳐 15,500,000원을 이○○에게 송금한 금융증빙을 제시하고 있으나, 이례적으로 쟁점토지 양도일로부터 약 11개월이 경과한 시점에 공사계약을 체결한 점, 이○○이 사업자등록을 한 사실이 없는 점, 2013.1.19.부터 2013.2.15.까지 총 6번에 걸쳐 26,600,000원을 청구인의 중소기업은행계좌에 입금한 내역이 나타나는 점 등에 비추어 실제 공사를 하였는지 여부가 불분명하다.

6. 옹벽 철근비 10,780,000원에 대하여 (주)○○철강이 2014.4.15. 발행한 전자세금계산서 및 청구인이 2014.4.16. 9,800,000원, 2014.5.2. 980,000원을 입금한 내역을 제시하고 있으나, 쟁점토지의 양도와 관련한 공사인지 불분명하다.

• 다. 따라서 청구인이 제시한 증빙만으로는 추가로 쟁점금액을 필요경비로 인정하기는 어렵다.

• 가. 쟁점 중개수수료 및 분묘이장비 등 필요경비 인정 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가.증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세

• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 3) 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】

① 영 제163조제3항제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. 1.하천법·댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

• 다. 사실관계

1. 청구인이 제시한 쟁점토지 매매계약서에는 아래와 같은 내용이 나타난다.

• 가) 매매 총금액이 186,600,000원 중 계약금 20,000,000원은 계약당시인 2013.1.16., 중도금 70,000,000원을 2013.3.10. 각 지불하며, 잔액은 특약사항이 완료되는 대로 지불하는 것으로 기재되어 있다.
• 나) 매매계약서는 중개인 없이 당사자 간에 작성되었으며, 수기로 작성된 특약사항이 첨부되어 있다.
• 다) 제5조에는 “잔금을 받을 때 명의변경을 할 수 있는 모든 서류를 매수자에게 주기로 한다.”라고, 그리고 제7조에는 “중개료는 계약당시에 쌍방에서 법정수수료를 중개인에게 기불함”이라고 명시되어 있다.
• 라) 특약사항에는 쟁점토지에 있는 분묘의 이장 및 철근콘크리트 구조물과 시설물 철거 등의 내용이 포함되어 있을 뿐이고, 쟁점토지에 존재하는 분묘가 몇 기(基)인지, 그리고 구조물, 시설물의 수량이나 면적은 구체적으로 기재되어 있지 아니한다.

2. 쟁점토지 등기부등본에 의하면, 쟁점토지가 2013.1.16.자 매매를 원인으로 하여 186,000,000원에 2013.3.14. 매수법인 앞으로 소유권이전등기 되었음이 나타난다.

3. 청구인은 이의신청에서는 당초 특약공사비로 74,536,799원이 지출되었다면서 필요경비로 인정하여 줄 것을 주장하다가 47,840,000원으로 주장을 변경하였다.

4. 청구인이 이 건 심사청구에서 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하는 비용항목과 증빙서류를 요약하면 아래와 같다. (단위: 원) 증빙 공사내용 상호(성명) 공사비 증빙유형 (작성연월일)

① 부동산 중개수수료 조○○ 6,600,000 통장사본 (2013.2.15.)

② 분묘 이장 (포크레인)

○○중기 (416-01-8****) 2,250,000 입금표 (2013.4.19)

③ 분묘 이장 (잔디 및 인건비)

○○잔디 (416-91-6****) 1,660,000 영수증 (2013.4.22)

④ 분묘 이장 (망부석 등)

○○석재 (416-10-4****) 1,200,000 영수증 (2014.3.20)

⑤ 분묘 이장 (사각둘레석 등, 인건비) 4,450,000 영수증 (2013.4.20)

⑥ 토사제거, 평탄작업

□□중기 (416-13-9****) 11,000,000 세금계산서 (2014.4.1) ⑦ 거푸집 및 철근조립 등 이○○ 16,500,000 도급계약서 ⑧ 옹벽철근

○○철강 (409-81-9****) 10,780,000 통장입금증, 전자세금계산서 (2014.4.15)

5. 청구인이 쟁점토지의 필요경비로 추가 인정하여야 한다고 주장하면서 제시한 증빙서류의 주요내용을 살펴보면 아래와 같다.

• 가) 청구인은 2013.2.15. 중개수수료로 6,600,000원을 조○○에게 입금하였다면서 청구인 명의 중소기업은행 통장사본을 제시하고 있으나, 청구인이 제시한 쟁점토지 매매계약서에 중개인의 인적사항이 기재되어 있지 아니하고, 청구인이 쟁점토지의 매매를 중개하였다고 주장하는 조○○이 부동산중개업으로 사업자등록을 한 사실도 확인되지 아니한다.
• 나) 분묘이장비 2,250,000원은 2013.4.19.자 ○○중기(김○○) 명의의 입금표 및 거래명세서만 제출되었을 뿐 금융증빙 및 세금계산서 등 객관적 증빙서류의 제시가 없고, ○○중기 또한 2012년 제1기 부가가치세 확정신고시 위 분묘이장비를 매출액에 포함하지도 아니하였다.
• 다) 잔디 및 인건비 1,660,000원은 2013.4.22.자 ○○잔디(김☆☆) 명의 거래명세서만 제출하였을 뿐 금융증빙 및 세금계산서 등 객관적 증빙의 제시하지 아니하였다.
• 라) 망부석 등 1,200,000원, 사각둘레석 등 4,450,000원 합계 5,650,000원은 ○○석재(김○식) 명의의 2013.4.20. 및 2014.3.20.자 간이영수증만 제출되었을 뿐 금융증빙 및 세금계산서 등 객관적 증빙의 제시가 없고, ○○석재가 부가가치세 확정신고시 매출액에 포함하지도 아니하였다.
• 바) 토사제거 및 평탄작업비 11,000,000원은 □□중기(김○진)이 2014.4.1. 교부한 세금계산서(공급대가 11,000,000원) 및 청구인의 형 송○○이 2014.4.24. 10,000,000원을 입금한 내역이 나타나는 통장사본을 제시하고 있으나 동 계좌의 소유자는 송○술로 세금계산서상의 공급자(김○진)와 일치하지 아니한다.
• 사) 거푸집 및 철근조립 등 16,500,000원은 2014.2.28. 이○○과 체결한 도급금액 16,500,000원의 도급계약서, 2014.2.28.자 입금증 및 2014.5.2.부터 2014.5.9.까지 청구인이 3번에 걸쳐 15,500,000원을 이○○에게 송금한 금융증빙을 제시하고 있으나, 이례적으로 쟁점토지 양도일로부터 약 11개월이 경과한 시점에 공사계약을 체결한 점, 이○○이 사업자등록을 한 사실이 없는 점, 2013.1.19.부터 2013.2.15.까지 총 6번에 걸쳐 26,600,000원을 청구인의 중소기업은행계좌에 입금한 내역이 나타나는 점 등에 비추어 실제 공사를 하고, 공사대금을 지급한 것인지 여부가 불분명하다.
• 아) 옹벽 철근비 10,780,000원은 (주)○○철강이 2014.4.15. 발행한 전자세금계산서 및 청구인이 2014.4.16. 9,800,000원, 2014.5.2. 980,000원을 입금한 내역을 제시하고 있으나, 쟁점토지의 양도와 관련한 공사인지 불분명하다.
• 라. 판 단

1. 과세근거로 되는 과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결, 대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결 등 참조).

2. 이 건의 경우, ①쟁점토지 매매계약서가 당사자 간에 작성되었고 청구인이 중개업자라고 주장하는 조○○이 부동산 중개업자로 사업자등록을 한 사실이 없는 점, ②분묘 이장비, 잔디 및 인건비, 망부석 및 사각둘레석 등은 대금지급 사실이 금융자료 등 객관적 증빙에 의하여 확인되지 아니하고 거래상대방이 부가가치세 신고를 아니하였을 뿐만 아니라 비용의 성격상 이전하여 새로이 조성한 분묘에 대하여 지출된 것으로 보이는 점, ③나머지 평탄작업비, 거푸집 및 철근조립비, 옹벽 철근비 등은 쟁점토지의 소유권이 매수법인에게 이전된 날(2013.3.14.)로부터 약 1년이 경과한 후에 지출된 점 등을 감안할 때, 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다 하겠다..

3. 따라서 처분청이 쟁점금액을 추가로 필요경비로 인정하기 아니한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.