쟁점중개수수료의 필요경비 인정 여부

• 가. 청구인은 2004.4.9. 최(전소유자 이의 배우자)과 시 읍 전 750㎡ 및 시 읍 전 684㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매입하는 계약을 체결하고, 잔금을 지급하지 아니한 상태에서, 2004.5.6. 쟁점토지를 전(후소유자 이의 배우자)에게 411백만원에 매도하는 계약을 체결하여 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 않는 등 미등기 전매하였다.
• 나. 전은 쟁점토지를 청구인으로부터 취득한 후, 2004. 8월 시 읍 전 750㎡를 한, 민 등 2인에게 미등기 전매하였고, 시 읍 전 684㎡는 2004.11.15. 후소유자 이 명의로 등기 이전하였다.
• 다. 이는 시 읍 전 684㎡를 2012.5.4. 이에게 351,740,000원에 매도하였고, 당초 쟁점토지의 취득가액을 519백만원으로 보고, 기준시가로 안분계산하여 취득가액을 240,387,903원으로 산출한 후 2012.7.30. 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 라. *세무서장(이하 “조사청”이라 한다)은 후소유자 이의 신고내용에 대해 양도소득세 실지조사를 실시하였고, 그 결과, 청구인이 쟁점토지에 대해 미등기 전매하였기에 매매금액 519백만원을 청구인의 양도가액으로 보아 결정결의서(안)을 **세무서장(이하 “처분청”이라 한다)에게 통보하였으며, 처분청은 2014.1.3. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 246,678,190원을 결정․고지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.21. 지방국세청장에게 이의신청을 제기하였고, 지방국세청장은 2014.5.2. 이 건 과세대상 토지의 매매금액 519백만원에 대해 후소유자 이**의 금융증빙 등 대금지급 사실에 대한 정확한 조사가 이루어지지 않은 것으로 보아 재조사결정을 하였고, 쟁점토지 매매와 관련하여 부동산 중개수수료 4천만원(이하 “쟁점중개수수료”라 한다)을 지급하였으므로 필요경비로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 기각 결정하였다. * 2014. 7월 처분청은 재조사 후 청구인의 양도가액을 411백만원으로 하여 감액결정
• 바. 청구인은 이에 불복하여 2014.8.7. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인이 쟁점토지를 매수할 때, **부동산이 중개를 하였고, 청구인이 잔금을 치를 여력이 없자 **부동산이 쟁점토지 매매가 성사할 경우, 거래이익의 50%를 요구하였으며, 청구인은 이에 응하였다.
• 나. 쟁점토지가 후소유자에게 매도되는 계약을 체결하면서 ****부동산에 매수수수료 1천만원, 매도수수료 3천만원을 2004.5.15. 지급하였다.
• 다. 쟁점중개수수료에 대한 지급증빙은 영수증뿐이지만, 당시 쟁점토지 인근의 부동산개발 분위기에 편승해 중개수수료는 높은 편이었으며, 청구인은 잔금을 치를 여력이 없어 부동산중개업소의 중개수수료 협약에 응할 수밖에 없었으므로 청구인이 부동산중개 수수료로 지급한 4천만원을 필요경비로 인정하여 양도소득세를 재경정하여야 한다.

• 가. 청구인은 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액 및 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 소개비 등을 포함하는 것으로 되어 있는바, 쟁점토지를 양도하기 위한 중개수수료로 4천만원을 지출하였으므로 필요경비로 인정하여 줄 것을 청구하고 있으나,
• 나. 청구인이 4천만원이 중개수수료라는 것을 입증하는 자료로 제시한 서류는 발행인 인적사항도 없는 ** 오의 도장이 찍힌 영수증 밖에 없고, 대금지급 여부를 확인할 만한 구체적인 금융증빙이 없어 실지 지급여부의 확인이 불가능하다.
• 다. 또한 영수증에는 부동산의 표시, 영수증 발행목적이 없어 지급성격도 불분명한 상태이고, 청구인이 쟁점토지를 양도함으로써 발생한 양도차익이 6천만원인데 비해 중개수수료가 4천만원이라는 것은 일반적인 상거래 관행에 비추어 보아도 납득할 수 없는바, 당초 필요경비로 인정하지 않고 이 건 양도소득세 부과한 과세처분은 정당하다고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점중개수수료의 필요경비 인정 여부
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3-2, 3-3 (생략)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
• 다. 사실관계 1) 국세통합전산망에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한데 대하여 당초 양도가액을 519백만원으로 결정하였으나 이의신청 결정에 따른 재조사 결과 411백만원으로 감액 결정한 사실이 확인된다. 2) 청구인은 쟁점중개수수료 4천만원을 지급하였다고 주장하며, 제출한 영 수증은 아래와 같다. (생략) 3) 청구인은 국세심사위원회의 진술을 통하여 고소인 최이 피고소인 오을 고소한 고소장 사본(지방검찰청장 귀하로 되어 있으나 접수 여부 확인 안됨)과 은행 거래내역, 쟁점중개수수료를 지급한 사실을 확인하는 김**의 사실 확인서를 제시 하였다.
• 라. 판단 청구인은 쟁점토지를 매수할 때 ****부동산이 중개하였고, 매도 당시에 거래이익을 50%를 요구하여, 매수중개수수료 10,000천원, 매도중개수수료 30,000천원을 지급하였으므로 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 제시한 중개수수료 영수증의 40,000천원은 쟁점토지 양도차익 64,600천원에 비추어 지나치게 높아 보이고, 영수증, 사인간의 확인서 이외에 중개수수료를 지급하였음을 뒷받침할 수 있는 금융자료 등 구체적이고, 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점중개수수료를 양도소득의 필요경비로 인정하지 않고 양도소득세를 부과처분한 것은 정당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.