매매계약서상 구분 기재되어 있는 토지와 건물의 가액을 부인하고 기준시가로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

OO세무서장이 2014.1.10. 청구인에게 한 2011년 과세연도 양도소득세 5,572,630원의 부과처분은 이 건 과세대상 토지의 양도가액을 60,000,000원으로, 취득가액을 231,230원으로, 건물의 양도가액을 180,000,000원으로, 취득가액을 196,656,585원으로 인정하고, 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

가. 청구인은 1999.

5.

28. OO도 OO군 OO면 OO포리 67-* 토지 648㎡를 취득하여 2000.

9.

6. 그 지상에 근린생활 및 주택용 건물 375.76㎡(이하 위 토지와 건물을 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 보유하다가, 2011.

12.

23. 양도하고 양도가액은 실지거래가액 240,000,000원(토지 60,000,000원, 건물 180,000,000으로 구분 기재함), 취득가액은 환산취득가액 196,656,585원(토지 231,230원, 건물 196,425,355원)으로 하여 2012.

10.

31. 양도소득세 2,417,570원을 기한 후 신고하였다. 나. 처분청은 쟁점부동산 매매계약서상 구분 기재되어있는 토지 양도가액 60,000,000과 건물 양도가액 180,000,000을 양도가액의 구분이 불분명하다고 보아 부인하고, 기준시가로 안분 계산하여 양도가액 240,000,000 중 토지가액을 114,058,441원, 건물가액을 125,941,560원으로 경정하고, 환산취득가액 153,783,704원을 토지 439,564원, 건물 153,344,140원으로 경정하여, 2014.

1.

7. 2011년 과세연도 양도소득세 5,572,630원을 결정 고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.9. 이의신청을 거쳐 2014.8.8. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 소득세법 제94조 제1항 각호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따라 결정해야 한다.

1. 청구인은 1999.5.28. OO도 OO군 OO면 OO포리 산 93 임야 4,900㎡를 구입하여 2000.9.19. 토지이동을 신청하여 산 93번지를 67-번지로 등록전환한 후 동일자로 67-(3,504㎡), 67-(687㎡), 67-(709㎡)으로 분할하고, 이중 67-과 67-를 임야에서 잡종지로 지목변경을 하였다.

2. 2000.9.6. 67-번지에는 휴게소건물 3개동(가동은 매점․양식당․스넥코너, 나동은 한식당, 다동은 화장실)을, 67-번지는 주유소를 신축하여 운영하였다.

• 쟁점부동산의 분할내역 부동산 소재지 건물용도 비고 OO포리 67- (3,504㎡) 가동: 매점, 양식당, 스넥코너 나동: 한식당(철골조) 1층 근린생활시설 335.96㎡ 2층 주택 39.8㎡ 토지 875㎡를 67-5로 분할 다동: 화장실 OO포리 67- (687㎡) 주유소

3. 2011.11.23. 위 부동산중 나동 1층 근린생활시설 335.96㎡ 및 2층 주택 39.8㎡와 그 부속토지 875㎡ 중 648/875를 OO조경(주)(2009.7.31. 개업, 건설․조경식재 공사)에게 매매가액 2억 4,000만원에 지분매각하고, 토지 6,000만원, 건물 1억 8,000만원으로 구분하여 계약서를 작성하고, 등기부등본에 구분 표시하였다.

4. 대금결제는 계약 당일 계약금 5,000만원을 수령하였고, 잔금 1억 9,000만원은 2011.12.7. 지급받기로 하였으나 2011.12.23. 등기이전과 동시에 대출을 발생시켜 1억 4,000만원만 수령하고 5,000만원은 수령하지 못하여 2012.1.5. OO조경(주)의 토지지분과 건물에 대해 근저당을 설정하였다.

5. 2013.5.24. 매수자 OO조경(주)는 청구인을 상대로 OO지방법원에 채무부존재확인소송(2013가단****)을 제기하면서 청구원인에 “원고는 2011.11.17. 피고로부터 별지목록기재 부동산을 금 2억 4,000만원에 매수하고 계약금 5,000만원, 잔대금 1억 9,000만원을 정하여 계약금은 계약당일, 잔대금은 2011.12.7. 지급하기로 하되 피고는 매매잔대금을 지급받음과 동시에 소유권이전등기를 하기로 하였습니다. 특히 별지목록기재 부동산 중 건물은 1억 8,000만원으로 정하였는바 이는 건물이 정상적인 것임을 전제한 것입니다.”라고 주장하고 있다. 이와 같이 청구인은 쟁점부동산 매매계약 체결 당시 자유의사로 매수인과 충분한 협상으로 토지가액을 6,000만원, 건물가액을 1억 8,000만원으로 결정하여 매매계약서를 작성하였고, 매수자는 동 금액을 등기부에 그대로 등재하였으며, 또, 매수인이 청구인을 상대로 채무부존재 확인소송을 제기하면서도 쟁점부동산의 건물가격이 1억 8,000만원이라고 주장하고 있어, 동 계약금액이 실지거래가액임이 확인된다. (2). 소득세법 제100조 제2항 과, 부가가치세법시행령 제48조 제4항 에서는 양도차익의 산정에서 “토지와 건물 등의 가액구분이 불분명할 때는 취득 또는 양도 당시 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다”라고 규정하고 있다. 여기서 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우란 “실지거래가액이 확인되지 않거나, 일괄양도한 매매계약서상에 토지와 건물가액이 구분 기재되어 있지 아니한 경우와, 구분 기재되어 있어도 당해 토지․건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근 토지 및 건물의 공급가액 등에 비추어 합당하다고 인정되지 않을 경우”를 말하는 것이므로(조심2010구3276, 2011.3.23.외 다수) 쟁점부동산이 이에 해당하는지 살펴보겠다.

1. 청구인 주장 “가”항에서 쟁점부동산이 부동산 매매계약 체결당시 자유의사로 매수인과 충분한 협상 후 결정된 가액이며, 토지․건물을 일괄거래하면서 토지가격과 건물가격을 구분하여 거래하였으며, 그 거래 가격이 실지거래가액임을 입증한바 있다.

2. 그럼 과연 쟁점부동산의 가격이 합당하지 않은지를 보면, 쟁점부동산은 OO읍 마을로부터 9㎞ 떨어진 44번 국도 ○○방향 하행선에 위치하고 있고, 국도 주변 농경지 가운데 도로와 접하여 위치한 휴게소 건물이며, 동 건물 중 일부를 분할하여 양도한 거래로서 쟁점부동산과 양도시기, 규모와 형태, 이용도와 효용도가 유사한 비교가능 부동산이 없어, 44번 국도변에 위치하면서 건물이 있거나 건물신축이 가능한 토지의 매매사례를 찾아보니 쟁점부동산 보다 OO읍에 더 가까운 곳에 위치한 OO만남의광장(OO읍 OO리 47번지 대지 3,030㎡, 47-4 대지 94㎡)이 2013.3.29. 2억원(약 평당 22만원선, 64,020㎡)에 매매된 사실을 확인할 수 있다. 당시, 쟁점부동산이 위치한 OO군 44번 국도변 부동산 시세 상황을 살펴보면, 2006년부터 ○○ 및 ○○고속도로가 착공되고 있어 당해고속도로는 ○○에서 ○○, OO을 거쳐 ○○까지 가는 고속도로로서 고속도로 개설 전에는 44번 국도변 휴게소 등이 호황으로 지가가 상당히 높았으나 고속도로 착공이후 44번 국도변 휴게소 등의 부동산 가격이 하락하기 시작했고 설상가상으로 2008년 세계금융위기까지 겹치면서 부동산 경기가 급랭하여 44번 국도변 휴게소 등의 매물이 쏟아졌으나 수요가 없어 결국은 경매로 소유권이 이전되는 사례가 속출했다(2009.12.18. OO읍 OOO리 374-24 OOO 휴게소, 2010.11.30. OO군 OO면 OO리 510 OOOO 휴게소, 2011.11.30. OO읍 OO리 481 OO주유소 등 임의경매). 이와 같이 44번 국도변의 부동산시세는 현재까지도 회복되지 못하고 있으며 매매성사가 잘 되지 않으므로 실지거래가액은 해마다 낮아지는 추세다. 쟁점부동산이 매매될 무렵에는 건축이 가능한 토지는 평당 30만원선(90,749원/㎡) 이었으며 2013년 3월에 거래된 실거래가액은 평당 22만원선(64,020/㎡)이었다. 이와 비교하여 쟁점부동산의 토지가액은 92,592원/㎡이므로 합당한 가격으로 판단된다.

3. 처분청이 단순히 쟁점부동산의 토지가액을 공시지가와 비교하여 공시지가보다 낮다고 하여 실거래가가 아닌 것으로 판단함에는 오류가 있다. 쟁점부동산의 공시지가를 살펴보면 쟁점부동산의 토지는 2011.9.23. 휴게소 “가․나․다” 3개동 건물의 부속토지인 OO포리 67-(3,504㎡)에서 67-5(875㎡)로 분할되어 휴게소 나동의 부속토지가 되었다. 따라서, 67-5번지의 개별특성으로는 분할측량 성과도에서 보는 것처럼 쟁점부동산의 진입로를 주유소(67-, 687㎡)의 진입로와 같이 사용하므로 청구인과 매수자가 쟁점부동산의 진입로에 해당하는 면적만큼 지분으로 등기하게 되어 매수인측면에서는 재산권 행사에 장애요인으로 작용할 뿐만 아니라 67-*번지는 전면 전체가 도로에 접하고 있고 67-5번지는 일부 좁은 면적만 진입로로 사용하기 때문에 당연히 이용․효율면에서 차이가 발생할 것으로 보이나 두 지번의 2012년부터 2014년까지의 공시지가는 동일하게 나타나고 있다. 또한, 2006년 고속도로 착공으로 인하여 44번 국도의 이용이 감소할 것이라는 예측으로 44번 국도변의 부동산 가격이 하락하였으며, 더구나 2008년 금융위기 이후는 극도로 부동산 경기가 냉각되었음에도 공시지가는 계속 매년 상승하고 있어 공시지가가 개별토지의 가치를 제대로 반영했다고 볼 수 없는 대목이다. 따라서, 실질거래가액이 공시지가보다 낮다고 하여 실질거래가액을 부인함은 부당하다고 사료된다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 1999.5.28 OO도 OO군 OO면 OO포리 67- 토지(잡종지 3,504㎡)를 매매를 원인으로 취득한 후 2000.9.6 그 지상에 건물 3개동(근린생활 및 주택건물) 및 주유소를 신축, 소유권 보존등기 하였다. 부동산 소재지 건물용도 비고 OO포리 67- (3,504㎡) 가동: 매점, 양식당, 스넥코너 나동: 한식당(철골조) 1층 근린생활시설 335.96㎡ 2층 주택 39.8㎡ 토지 875㎡를 67-5로 분할 다동: 화장실 OO포리 67- (687㎡) 주유소 청구인은 위 부동산 중 분할하여 67-로 이기된 875㎡(648/875지분) 및 나동(한식당) 건물을 2011.12.23 OO조경주식회사에 양도가액 240,000천원에 일괄양도하고 양도가액은 매매계약서상 임의로 구분된 토지 60,000천원 및 건물 180,000천원으로, 취득가액은 환산취득가액으로 계산하여 2012.10.31 양도소득세 기한 후 신고하였다. 청구인이 양도소득세 기한 후 신고 시 제출한 양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서의 양도소득금액 계산명세서상 양도시 기준시가 토지 84,240,000원, 건물 93,170,040원으로 작성되어있으나 청구인이 실제거래가액으로 주장하는 토지가액 60,000,000원은 위 양도시 기준시가(84,240,000원)에도 못 미치는 금액이며 건물가액 180,000,000원은 기준시가(93,170,040원) 대비 과다하게 거래된 것으로 확인된다. 양도시 토지 대 건물 기준시가비율을 계산하면 47.5%:52.5%(84백만원:93백만원)인데 비하여 매매계약서상 구분된 토지 대 건물가액 비율은 25%: 75%(60백만원:180백만원)으로 현저한 차이가 있어 건물의 양도가액을 과다 신고한 것으로 판단된다. 한편, 청구인이 이건 심사청구시 제출한 인근토지의 매매사례가액(OO도 OO군 OO리 47번지, 47-4)을 살펴보면 2013.3.29 2필지(3,124㎡)의 토지가 200,000천원에 매매되었는데 평당 22만원(64,020원/㎡)으로 확인되나 매수자(서OO)가 당해 부동산의 근저당권자로 확인되고 국토교통부 실거래가 신고자료 분석표상 “부적정” 판정을 받아 객관적인 시세를 반영한 가액으로 볼 수 없다고 판단된다. 쟁점토지는 취득시(1999.5.28) OO OO군 OO면 OO포리 산 93(임야)에서 2000.9.18 등록 전환되어 OO포리 67-*로 되었다가 2011.9.26 875㎡가 분할되어 현재 OO포리 67-5(잡종지)가 되었으며 취득시점에는 임야로써 공시가격이 501원에 불과하나 양도시점에는 130,000원으로 공시지가가 대폭 상승하였다. 쟁점부동산의 매매계약서가 형식적으로 구분되어 있지만 실제거래가액을 반영했다기보다는 양도차익이 많은 토지의 양도가액을 낮추고 양도차익이 적은 건물의 양도가액을 높여 양도소득세를 경감할 목적으로 청구인의 필요에 의해 토지가액과 건물가액을 자의적으로 구분한 것으로 보이므로 쟁점부동산의 토지와 건물의 매매가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분계산하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 매매계약서상 구분기재 되어있는 토지와 건물의 양도가액을 부인하고 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 양도가액을 기준시가로 안분하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. (3) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 건물등 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 기준시가 라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물등중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단
• 가) 사실관계

(1) 이 건 처분과 관련된 과세전적부심사 결정서 및 이의신청 결정서의 사실관계에 의하면 다음과 같은 내용이 확인된다.

1. 토지이동정리 통보 및 대지 내 건물배치도에 의하면 청구인은 1999.5.28. 매매를 원인으로 쟁점부동산의 토지를 취득한 후 동 지번을 67-(3,504㎡)과 67-(687㎡)로 분할하고 67-번지에는 휴게소 건물 3개동(가동은 매점․양식당․스낵코너, 나동은 한식당, 다동은 화장실), 67-번지는 주유소를 신축하여 운영하였다. 부동산 소재지 건물용도 비고 OO포리 67- (3,504㎡) 가동: 매점, 양식당, 스낵코너 나동: 한식당(철골조) 1층 근린생활시설 335.96㎡ 2층 주택 39.8㎡ 토지 875㎡를 67-5로 분할 다동: 화장실 OO포리 67- (687㎡) 주유소

2. 위 부동산 중 나동 1층 근린생활시설 335.96㎡ 및 2층 주택 39.8㎡와 그 부수토지 875㎡를 OO조경(주)(2009.7.31. 개업, 건설․조경식재 공사)에 매매가액 240,000,000원에 매매한 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다. 부동산 매매계약서

• OO군 OO면 OO포리 67-5 잡종지 875㎡(최OO 지분 일부이전- 678/875)

• 동 소 67-5 철골조 및 경량 철골조 판넬지붕 2층 제2종 근린생활시설 및 주택 1층 335.96㎡ 2층 39.8㎡ (최OO 단독소유)

• 매매대금 금 이억사천만원정(240,000,000)

• 계약금 금 오천만원정(50,000,000)

• 잔금 금 일억구천만원정(190,000,000)은 2011년 12월 7일 지불한다. (중략) 특약사항: 매매대금- 1. 토지 60,000,000 2. 건물 180,000,000 2011년 11월 17일 매도인 최OO(인) 인감날인 매수인 OO조경(주) 대표이사 김OO(인) 인감날인

3. 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2000.9.26. 소유권이전등기를 하고, 2011.11.4. 67-*에서 이기된 후 2011.11.17. OO조경(주)에 매매를 원인으로 토지는 60,000,000, 건물은 180,000.000의 거래가액으로 양도한 사실이 확인된다.

4. 청구인은 1999.5.28. 매매를 원인으로 쟁점부동산의 토지를 취득하고 2000.9.6. 지상에 근린생활 및 주택건물을 신축하여 보유하던 쟁점부동산을 2011.12.23. 양도하였는데 2012.10.31. 양도소득세 기한 후 신고 내용은 다음과 같다. (단위: ㎡, 천원) 종류 면적 양 수 인 양 도 취 득 신고 세액 양도일 양도가액 취득일 취득가액 토지 (잡종지) 648 OO조경(주) (129--***)

2011. 12.23. 60,000

1999. 05.28. 231 (환산) 1,898 건물 375.76 OO조경(주) (129--***)

2011. 12.23. 180,000

2000. 09.06. 196,425 (환산) 5) 청구인은 쟁점부동산 토지 648㎡의 매매가액 60,000,000은 인근토지의 매매사례가액을 반영하였음을 주장하며, 다음과 같이 등기사항전부증명서를 제출하였다. (단위: 천원) 양도일 소재지 지목 양도면적 양도가액 ㎡당 2013.09.02. OO OO OO OO 3-1 전 500㎡ 44,000 88 2013.10.29. OO OO OO OO 3-2 전 1,000㎡ 87,000 87 ※ 쟁점부동산 토지는 2011.12.23. ㎡당 92천원에 양도한 것으로 신고하였다. 6) 청구인은 쟁점부동산의 건물 매매가액은 2013년 신규 건축시 건축비용에서 감가상각부분을 차감하여 375.76㎡의 건물가액을 180,000,000원으로 책정하였다며 견적서를 제출하였다.

• 건물신축시 취득예상비용(60평, 198㎡, 양도건물의 53% 면적) 작성일 건물구조 단위 금액 견적회사 2013.11.22. 철골공사 60평(198㎡) 188,000,000원 (주)OO (130--*** 철근콘크리트공사 206,000,000원 ※ 쟁점부동산 건물의 구조는 철골조 및 경량철골조임 7) 쟁점부동산의 토지는 임야에서 2000.9.8. 지목이 잡종지로 전환되었고, 쟁점토지 및 청구인이 매매사례가액으로 제시한 인근토지(OO OO OO OO 3번지)의 개별공시지가 변동내역은 다음과 같다. (단위: 원) 구 분 날 자 쟁점부동산 토지 인근토지 취득시 1999.05.28. 501 1,740 건물신축시 2000.09.06. 500 1,640 양도시 2011.12.23. 130,000 7,870

8. OO지방법원 2013가단**** 채무부존재확인 등 소장에 의하면 OO조경(주)이 청구인을 상대로 2014.1.21. 쟁점부동산에 예상치 않은 하자로 인해 사업자체를 수행하기 어려운 상태라고 하여 미지급한 잔대금과 하자보수비 등 손해배상청구권을 상계하면 매매대금 잔대금은 존재하지 않는다는 채무부존재확인 소송을 제기하였는데 청구원인의 주요 내용은 다음과 같다 청구원인 원고는 2011.11.17. 피고로부터 별지목록 기재 부동산을 금 240,000,000원에 매수하고 계약금 50,000,000원, 잔대금 190,000,000원을 정하여 계약금은 계약 당일, 잔대금은 2011.12.7. 지급하기로 하되 피고는 매매잔대금을 지급받음과 동시에 소유권이전등기를 하기로 하였습니다. 특히 별지목록 기재 부동산 중 건물은 180,000,000원으로 정하였는바 이는 건물이 정상적인 것임을 전제한 것입니다.

• 나. 청구인은 이 건 심사청구에 이르러 쟁점부동산이 소재한 OO군의 축약도, OO만남의광장(OO읍 OO리 47번지, 47-번지) 등기사항전부증명서상 부동산매매목록, 쟁점토지의 개별공시지가 확인원 및 분할측량 성과도를 추가로 제출하였다. 1)OO만남의광장 등기사항전부증명서상 부동산매매목록에 의하면 동 부동산은 2013.3.29. 47번지 대지 3,030㎡ 및 47*-4번지 대지 94㎡가 200,000,000원(평당 약 22만원, 64,020/㎡)에 매매된 사실이 확인된다.

2. 개별공시지가 확인원에 의하면 쟁점토지의 공시지가와 OO만남의광장 공시지가는 매년 기준년도 쟁점토지 OO만남의광장 2014 172,000 173,700 2013 162,000 163,000 2012 145,000 146,000 2011 130,000 131,000 2010 130,000 131,000 2009 130,000 131,000 2008 125,000 126,000 2007 110,000 110,000 계속적으로 상승하고 있음이 확인된다. ※ OO도 OO군 OO읍 OO리 47번지와 47-*번지의 개별공시지가는 동일함.

3. 국세통합전산망에서 조회한 매수인 OO조경(주)의 대차대조표에 의하면 OO조경(주)은 2010.12.31.까지 유형자산을 보유하고 있지 아니하고, 2011.12.31. 현재 토지 61백만원, 건물 184백만원을 계상하고 있음이 확인된다.

• 나) 판 단 매매계약서 상에 기재된 총 매매대금을 실지거래가액이라고 인정하면서도 그 안에서 토지와 건물로 구분된 각 부동산의 거래가액은 이를 부인하고 거래가액이 불분명하다고 하기 위해서는 그 거래가액이 현저히 부당하다는 등 그 불분명한 사유에 관하여 처분청이 충분한 주장과 입증이 있어야 하고(대법원80누429, 1980.11.11. 참조), 계약서에 기재된 건물가액과 토지가액이 구분 책정되어 있지만 그와 같이 구분한 기준이나 경위가 기재된 바 없고 이를 구분 기재한 이유가 무엇인지에 대하여 양도인이 납득할만한 해명을 하지 못한다는 사정만으로 계약서의 명시적 기재를 배척하고 토지와 건물의 가액 구분이 불분명하다고 단정할 수도 없다(대법원2014두3785, 2014.5.29. 참조). 이 건의 경우 처분청은 매매계약서 상에 기재된 총 매매대금 240,000,000원을 실지거래가액이라고 인정하면서도 토지와 건물로 구분된 거래가액은 이를 부인하고 거래가액이 불분명하다고 하고 있는데, 거래가액이 불분명한 사유에 대해서는 토지의 거래가액이 공시지가에 미달한다는 이유 이외에는 토지와 건물의 가액 구분이 불분명하다거나 합리적 가액 구분이 아니라는 점에 관하여 별다른 주장, 입증을 하지 아니하고 있다. 사적 자치의 원칙에 입각하여 볼 때 기준시가에 따라 가액 구분을 하지 않았다는 이유로 비합리적이라고 단정할 수도 없고 양수인이 청구인의 조세회피 의도에 협력하였다고 볼만한 정황에 관한 입증도 없다. 객관적 산정근거가 미약한 상태에서 매매계약서가 작성되었다고 하더라도 그 가액의 구분에 관한 합의가 통정허위표시 등에 의한 것으로서 무효라고 볼 정도에 이르지 아니한 이상 그에 따른 약정 금액은 실지거래가액으로 봄이 상당하다. 이 건의 경우 매수인이 매매계약서상 금액을 등기부등본에 그대로 기재하였고 청구인을 상대로 한 채무부존재확인소송에서 쟁점부동산 건물가격을 1억 8천만원이라고 주장하고 있으며, 매수인의 재무제표에도 토지 61백만원, 건물 184백만원이라고 기재되어 있는 등 매매계약서의 진정성립이 인정된다. 또한 쟁점토지와 OO만남의광장은 비록 지목이 상이하고 거래시기도 다르나, 쟁점토지가 거래된 시기 및 OO만남의광장이 거래된 시기에 개별공시지가가 유사하므로 44번 국도변 토지의 부동산 가격 추세를 판단하는 근거가 될 수 있고, 개별공시지가가 더 높은 OO만남의광장 토지가 쟁점토지보다 ㎡당 훨씬 저렴한 가격에 거래된 점을 고려할 때 공시지가의 70%에 상당하는 금액으로 토지 가격을 산정한 것이 통상의 거래관행을 현저히 벗어난 것으로 보기도 어렵다. 이러한 점을 종합하면 매매계약서 상의 총 거래금액을 실거래가액으로 인정하면서 구분 기재되어 있는 토지와 건물의 가액을 부인하고 가액 구분이 불분명하다고 볼만한 사유에 대하여 처분청이 충분히 주장, 입증을 하지 못하였으므로 처분청이 총 양도가액을 기준시가로 안분 계산하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 잘못된 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.