양도가액에서 공제할 취득가액은 거래당사자간에 실지 거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말함

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 사실관계 1) 청구인은 ○○시 ○○구 안에 있던 4101-13블럭 상업용지 525㎡에 대한 부동산을 취득할 수 있는 권리(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2003.7.2. 강○○로부터 취득하여 2003.8.20. 최○○에게 양도하였던바, 양 도소득세 신고․납부 시 양도가액은 2억 1,500만 원, 취득가액은 1억 9,003만원 (강○○에게 지급한 1억 5,000만원과 본인이 3차 중도금으로 납부한 4,003만원의 합계액) 으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 7,279,850원을 납부하였다.

2. 처분청은 ○○지방국세청장이 2004.9.21. 실시한 쟁점부동산에 대한 양도소득세 실지거래가액 현지확인 조사결과에 따라 실지 양도가액은 2억 7,000만원, 실지 취득가액은 2억 4,003만원(강○○에게 지급한 금액 2억원과 본인이 3차 중도금으로 납부한 4,003만원의 합계액)으로 양도 차익을 재산정하여 양도소득세 2,037,340원을 경정 ․고지하였다. 3) 이후 쟁점부동산을 취득한 최○○가 2013.12.6. 쟁점부동산을 9억원에 양도 하고 양도소득세를 신고․납부하면서 취득가액을 5억 3,500만원으로 하여 양도 차익을 산정하였다.

• 나. 처분내용 1) 처분청은 2014.4.1. ○○세무서장으로부터 실지거래가액 상이자료를 수보 하여 최○○가 2013.12.6.

부동산을 양도하면서 취득가액으로 신고한 5억 3,500만원과 2004.9.21. 실지거래가액 현지확인 조사 시 확인된 쟁점부동산에 대한 양도가액 2억 7,000만원과 차액 2억 6,500만원을 청구인이 양도차익으로 과소 신고한 것으로 보아 2014.5.12. 양도소득세 208,835,600원을 재경정․고지하였다.

2. 청구인은 이에 불복하여 실지 취득가액은 강○○에게 지급한 3억 9,000만원과 본인이 납부한 3차 중도금 4,003만원을 합한 4억 3,003만원으로 실지 양도차익은 104,968,700원인바, 처분청이 재산정한 양도차익 294,968,700원은 1억 9, 000만원이 과다하게 산정(양도소득세 142,663,000원 상당액)되었다고 주장하며 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 강○○로부터 쟁점부동산을 취득할 당시 그 대금 3억 9,000만원을 수표로 지급한 것이 금융자료로 확인되므로 이 건 취득가액은 본인이 납부한 3차 중도금 4,003만원을 합한 4억 3,003만원으로 보아 양도차익을 재산정 하여야 한다.

• 가. 당초 신고내용 청구인은 2003.7.2. 최초 분양받은 강○○에 지급한 1억 5,000만원(계약금, 1~2차 중도금 1억 2,009만원과 프리미엄 2,991만원의 합계액)과 본인이 3차 중도금으로 납부한 4,003만원의 합계액 1억 9,003만원에 쟁점부동산을 취득한 후, 2003.8.20. 최○○에게 2억 1,500만원(계약금, 1~2차 중도금 1억 6,012만원과 프리미엄 5,488만원의 합계액)에 양도한 것으로 하여 양도차익을 산정하고 양도 소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청의 실거래가 현지확인 시 확인내용 2004.9월 처분청은 ○○지방국세청의 쟁점부동산의 양도에 대한 실지거래가액 현지 확인 조사결과에 따라 양도가액은 2억 7,000만원, 취득가액은 2억 4,003만원 으로 하여 양도차익을 산정하였다. 현지확인 당시 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득한 최○○도 2억 7,000만원에 취득하였다고 세무공무원에게 확인하였으나, 최○○가 2013.12.6. 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고․납부를 할 때에는 쟁점부동산을 5억 3,500만원에 취득한 것으로 하여 양도차익을 산정하였다.
• 다. 청구인이 강○○에게 지급한 실지 취득대금은 3억 9,000만원임 1) 청구인이 쟁점부동산을 취득하고 양도할 당시에는 이중계약서(일명 ‘다운 계약서’)의 작성이 관행이 되어있었던 시기로 이중계약서에 표시된 쟁점부동산의 취득가액은 1억 5,000만원이나 실지 강○○에게 지급한 매매대금은 3억 9,000만원(계약금 4,000만원, 잔금 3억 5,000만원)이다. 2) 청구인은 부(夫)인 이○○ ○○계좌(***116)에서 3억 9,000만원을 수표로 인출하여 강○○에게 지불하였고, 부동산 중개수수료 470만원은 현금을 인출하여 지불하였다.

3. 쟁점부동산에 대한 금융거래내역은 아래와 같다. (단위: 천원) 거래일자 금액 출금자 출금계좌 지불수단 비 고 2003.05.21 40,000 이○○ 116 수표발행 취득금액 2003.07.02 350,000 이○○ 116 수표발행 취득금액 2003.07.02 4,700 이○○ ***116 현금인출 부동산 수수료 합 계 394,700

4. 청구인은 2003.7.2. 취득한 쟁점부동산을 2003.8.20. 양도하여 불과 1개월18일간만 보유하였다. 아래의 비교표와 같이 쟁점부동산의 양도차익은 1억 496만원이 정확한 금액 이며, 처분청이 쟁점부동산의 보유기간 1개월 18일의 양도차익으로 산정한 2억 9,496만원은 현실적으로 발생하기 불가능한 거래이다. < 양도가액 및 취득가액 비교표 > (단위: 천원) 구 분 양도가액 취득가액 양도차익 계약금등 불입액 프리미엄 합 계 계약금등 불입액 프리미엄 합 계 당초 신고 160,125 54,874 215,000 120,093 29,906 150,000 24,968 2004년 세무조사 160,125 109,874 270,000 120,093 79,906 200,000 29,968 이 건 처분 160,125 374,874 535,000 120,093 79,906 200,000 294,968 청구주장 실지거래액 160,125 374,874 535,000 120,093 269,906 390,000 104,968

청구인이 주장하는 취득가액 3억 9,000만원에 대하여 검토한바, 이○○ 계좌 에서 인출된 2003.5.21. 4,000만원, 2003.7.20 3억 5,000만원이 전 소유자인 강○○에게 전액 송금되었다는 증빙이 없고, 처분청이 2004년 경정 시 적용한 취득가액 2억 4,003만원은 ○○지방국세청 조사국이 조사한 금액으로 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인의 부(夫) 명의의 통장에서 인출된 3억 9,000만원을 쟁점부동산의 취득 금액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

• 다. 사실관계 1) 쟁점부동산의 양도가액이 5억 3,500만원인 것에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

2. 청구인이 제출한 ○○지방산업단지 조성사업지내 토지공급계약서(변경계약)에 의하면, 당초 2002.2.26. 매도자 ○○시장과 매수자 강○○이 총 토지공급가격을 4억 31만원으로 하여 10회에 걸쳐 분할납부하는 방식으로 계약을 체결하였다. 이후 매수자가 2003.7.2. 강○○에서 청구인으로 승계되었으며, 2003.8.20. 청구인 에서 최○○로 승계된 것이 확인된다. 또한, 계약금과, 1․2차 중도금 1억 2,009만원은 전 소유자 강○○이 납부 하였고, 3차 중도금 4,003만원은 청구인이 납부한 것으로 확인되며, 전체 대금의 납부일정은 다음과 같다. < 대금의 납부 일정표(토지공급계약서 제2조) > (단위: 원) 구분 납부기한 납부금액 비고 참 고 (보유기간) 계약금 2002.02.26 \40,031,300 강○○ 기납부 ’02.2.26~’03.7.2 (1년 4개월) 1차 중도금 2002.08.26 ″ 강○○ 기납부 2차 중도금 2003.02.26 ″ 강○○ 기납부 3차 중도금 2003.08.26 ″ 청구인 기납부 ’03.7.2~’03.8.20 (1개월 18일) 4차 중도금 2004.02.26 ″ 5차 중도금 2004.08.26 ″ 6차 중도금 2005.02.26 ″ 7차 중도금 2005.08.26 ″ 8차 중도금 2006.02.26 ″ 잔 금 2006.08.26 ″

3. 청구인이 제출한 2003.10.13. 신고한 양도소득세 신고서, 국세통합시스템에서 확인되는 양도소득세 경정결의서, 쟁점부동산에 대한 청구인과 강○○ 및 최○○와의 매매계약서 등에 의하면 쟁점부동산의 양도차익은 다음과 같이 확인되며, 청구주장에 따른 양도차익은 104,968,700원이다.

• 가) 청구인과 전 소유자 강○○과의 당초 부동산 매매계약서에 의하면, 총 매매 대금은 1억 5,000만원으로 계약일자는 2003.7.2.이며 계약금 1,500만원은 계약과 동시에 지불하고, 잔액 1억 3,500만원은 2003.7.2.(계약일자와 같은 날로 기재됨) 중개인 입회하에 지불한다고 기재되어 있으나, 중개인의 인적사항은 기재되어 있지 않다. 이에 대해 2004.9월 ○○지방국세청장이 쟁점부동산에 대한 양도소득세 실지거래가액 현지확인 시 확인한 청구인이 강○○에게 지급하였다는 2억원에 대한 증빙서류는 청구인과 처분청 모두 제출하지 않았다. 한편, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지 취득가액이 3억 9,000만원이라는 매매계약서는 제출하지 않았으며, 청구인이 강○○로부터 최근 이에 대한 확인서를 받으려고 하였으나, 강○○이 이를 거부하여 받지 못하였다. 나) 청구인이 제출한 청구인과 최○○ 간에 작성한 2건의 부동산 매매 계약서에 의하면, 계약일자는 모두 2003.7.20.이나, 총 매매대금으로 1건은 2억 1,500만원, 1건은 2억 7,000만원으로 서로 다르다. 한편, 처분청이 제출한 이 건 처분과 관련한 청구인과 최○○ 간에 작성한 부동산 매매계약서에 의하면, 총 매매대금은 5억 3,500만원이며, 계약금 3,000만원은 계약일인 2003.7.7., 중도금 2억 5,000만원은 2003.7.31., 잔금 2억 5,500만원은 2003.8.14.에 중개인 입회 하에 지불한다고 기재되어 있으나, 중개인의 인적사항은 기재되어 있지 않으며, 청구인의 부(夫)가 대리인으로 기재되어 있다. 다) 이상의 부동산 매매계약서 등을 기초로 양도차익을 요약하여 비교하면 다음과 같다. < 양도차익 비교표 > (단위: 천원) 구 분 양 도 차 익 양도 및 취득 구 분 당초신고 (’03.10.13) 실거래가 현지확인 (’04.9.21) 이 건 처분 (’14.5.12) 청구주장 양도 (’03.8.20) 청구인 ⇒ 최○○ 양도가액 계 215,000 270,000 535,000 535,000 계약금, 1~3차 중도금 불입액 * 160,125 160,125 160,125 160,125 프리미엄 상당액 전 소유자분 29,906 79,906 79,906 269,906 청구인분 24,969 29,969 294,969 104,969 취득 (’03.7.2) 청구인 ⇐ 강○○ 취득가액 계 190,031 240,031 240,031 430,031 전(前) 소유자 지급액 전 소유자 계약금 등 불입액 120,094 120,094 120,094 120,094 프리미엄 상당액 29,906 79,906 79,906 269,906 지급액 계 150,000 200,000 200,000 390,000 청구인 3차중도금 불입액 40,031 40,031 40,031 40,031 양도차익 24,969 29,969 294,969 104,969

4. 청구인이 제출한 부(夫) 이○○의 ○○은행 금융계좌의 주요 거래내역은 다음과 같으며, 청구인이 주장하는 3억 9,000만원이 강○○ 에게 실지 지급된 것인지는 확인되지 않으며, 금융기관의 전표 등의 보관기간은 5년으로 수표추적 등은 곤란하다. 거래일자 출금 입금 잔액 거래내용 청구 주장 2003.04.15 726,000 726,000 자기앞31 2003.05.21 40,000 -01 686,956 대체 강○○에게 지급하였다고 주장 2003.07.01 5,000 -01 686,373 대체 2003.07.02 3,700 682,673 현금 부동산 수수료로 4,700천원을 지급하였다고 주장 2003.07.02 350,000 ****-20 332,673 대체 강○○에게 지급하였다고 주장 2003.07.10 126,000 206,673 대체 2003.07.15 2,500 204,173 현금 2003.07.15 92,000 112,173 대체 2003.07.16 68,000 180,496 자기앞31 2003.07.28 197,357 378,619 대체 (단위: 천원)

5. 청구인은 쟁점부동산 외에 청구인과 부(夫) 이○○이 2003년도에 취득한 부동산은 없다고 주장하며, 양도한 부동산 명세와 지방세 납세사실증명원을 제출 하였다. 가) 청구인은 쟁점부동산의 자금원천으로 2002.6월 양도한 아래 부동산 명세를 제출하였으나, 구체적인 양도금액과 양도금액을 청구인의 계좌에서 이○○의 계좌로 이체하였다는 증빙은 제출하지 않아 쟁점부동산의 취득자금이 아래 부동산의 양도대금인지는 확인되지 않는다. < 2002.6월 양도한 부동산 명세 > 소유자 소재지 구분 면적 양도일 청구인

○○ 2316-7 103호 근린생활시설 35.14 2002.06.29 청구인

○○ 2316-7 104호 근린생활시설 37.60 2002.06.29 나) 청구인이 제출한 2002년부터 2004년까지의 지방세 납세사실증명원(취득세, 재산세, 종합토지세)에 의하면, 2002년도에는 ○○ 2316-7번지 103호와 104호, 105호에 대한 재산세와 ○○ 111동 1203호 관련 종합토지세를 납부한 이력이 확인되고, 2003년도에는 ○○ 2290 111동 1203호 관련 재산세를 납부한 이력이 확인 되며, 2004년도에도 ○○ 2290 111동 1203호 관련 재산세와 종합토지세를 납부한 이력이 확인된다. 다) 청구인의 부(夫) 이○○이 제출한 2002년부터 2004년까지의 지방세 납세 사실증명원(취득세, 재산세, 종합토지세)에 의하면, 2002년부터 2004년까지 ○○동 146-10번지 관련한 재산세와 종합토지세를 납부한 이력이 확인된다. 6) 청구인과 이○○이 심리일 현재 운영한 사업이력은 국세통합시스템에서 다음과 같이 확인된다. < 청구인의 사업이력 > 상호 소재지 업태/종목 개업일 폐업일 A

○○ 2316-7 부동산 /부동산매매 ’01.07.25 ’02.09.25 (주)B건설

○○ 20-4 E 프라자 109 건설업 /일반건축 ’11.05.12 계속 C

○○ 220-4 F 프라자 106 부동산 /매매 ’14.06.10 계속 (주)D

○○ 220-4 F 프라자 106 건설업 /일반건축 ’14.10.21 계속 < 이○○의 사업이력 > 상호 소재지 업태/종목 개업일 폐업일

○○ 146-10 부동산 /비주거용건물임대 ’83.01.05 ’05.03.10 G건설(주)

○○ I프라자 204 부동산 /매매, 임대 ’01.10.20 계속 G건설(주)H레쓰점

○○ J프라자 601 서비스 /헬스장 ’03.03.10 ’06.11.22 A 경남 1605-4,5 부동산 /매매 ’07.01.25 계속 경남 1634-9 부동산 /점포 ’08.06.17 ’09.07.15

○○ K 프라자 106 부동산 /매매 ’14.06.10 계속 7) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 등기사항 전부증명서에 의하면, 최○○는 2006.9.27. 쟁점부동산을 ○○시로부터 소유권이전등기를 받아, 2013.12.6. 9억원에 양도한 것으로 확인된다. 8) 처분청의 시효임박 양도자료 검토조서에 의하면, 처분청은 2014.4.1. ○○ 세무서장으로부터 실지거래가액 상이자료를 수보하여 청구인에게 2014.4.11.부터 2014.5.7.까지 증빙서류의 제시를 요구하였고, 이에 청구인과 배우자가 2014.5.7. 방문하여 상담하였으나, 처분청은 “청구인은 10여 년 전의 내용으로 기억이 잘 나지 않으며, 계약서를 분실하였고, 대금증빙 서류와 기타 소명자료의 제출이 불가”하다고 판단하여 이 건 양도소득세를 경정 ․고지 하였다.

• 라. 판단 살피건대,소득세법제97조 제1항 제1호 가목은 “거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비로서 취득가액은 ‘자산 취득에 든 실지 거래가액’으로 한다”고 규정하고 있고, 이 경우 취득가액은 “거래당사자간에 실지 거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것”이라고 할 것이다(서면인터넷방문상담4팀-1961, 2004.12.1. 참고). 이 건의 경우, 청구인과 전 소유자 강○○과의 2003.7.2.자 당초 부동산 매매 계 약서에 의하면, 총 매매대금은 1억 5,000만원이나, 이에 대해 2004.9월 ○○지방 국세청장이 쟁점부동산에 대한 양도소득세 실지거래가액 현지확인 시 확인한 금액은 2억원인바, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지 취득가액이 3억 9,000만원이라는 매매계약서를 제출하지 못하는 점(심사양도2014-0081, 2014.07.29, 서면인터넷방문상담4팀-1961, 2004.12.01., 같은 뜻), 청구인과 최○○ 간에 작성한 2003.7.7.자 실지 부동산 매매계약서상 총 매매 대금 5억 3,500만원을 청구인이 받으면서 이○○의 금융계좌를 이용하여 입금받은 내역이 없고, 또한, 청구인이 쟁점부동산의 자금원천으로 2002.6월 양도한 부동산 명세 2건을 제출 하였으나, 구체적인 양도금액이 확인되지 않고 그 양도금액이 이○○의 계좌로 입금되었다는 증빙이 없 는바, 청구인의 금융계좌가 아닌 이○○의 금융계좌에서 출금된 금액이 쟁점 부동산의 취득대금으로 사용 한 청구인의 자금으로 보기 어려운 점, 가사, 청구인이 이○○의 금융계좌를 이용하여 쟁점부동산의 취득자금을 지급 하였다고 하더라도 이○○의 ○○은행에서 2003.5.21. 출금된 4,000만원은 강○○과 매매계약을 체결한 시점인 2003.7.2. 이전 출금 일 뿐만 아니라 계약시점과 상당한 시간차이가 있고, 2003.7.2. 출금한 3억 5,000만원은 2004.9.월

○○지방국세청장이 취득자금으로 확인한 2억원과 상당한 금액차이가 있는 등 이○○의 ○○은행에서 출금된 3억 9,000만원 전부가 강○○ 에게 실지 지급되었다는 객관적인 증빙이 부족한 점 등 청구인이 제시한 증빙만으로는 청구인이 강○○로부터 쟁점부동산을 3 억 9,000만원에 취득하였다고 보기 어렵다고 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 2억원 으로 보아 이 건 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.