청구인은 쟁점토지에 단지 투자만 했을 뿐이라고 주장하지만, 청구인은 쟁점토지를 공동매수자와 동일한 지분으로 공동 투자하기로 합의 한 후 매수하고 구입자금을 직접 부담한 사실과 차후 쟁점부동산을 매도하여 발행한 이익을 투자지분대로 배분하기로 합의한 사실 등을 종합하여 볼 때, 이 건 양도소득세를 고지처분한 것은 정당함
청구인은 쟁점토지에 단지 투자만 했을 뿐이라고 주장하지만, 청구인은 쟁점토지를 공동매수자와 동일한 지분으로 공동 투자하기로 합의 한 후 매수하고 구입자금을 직접 부담한 사실과 차후 쟁점부동산을 매도하여 발행한 이익을 투자지분대로 배분하기로 합의한 사실 등을 종합하여 볼 때, 이 건 양도소득세를 고지처분한 것은 정당함
이 건 심사청구는 기각합니다.
1. 쟁점토지의 양도시 부동산 매매 계약서(2008.6.24. 작성, 2007.11.24. 매매 계약을 승계)에 매도자가 ■■■ 단독으로 되어 있고, 계약서상 입회인으로 기재되어 있는 ▤▤▤(-1*)에게 사실여부를 확인하여도 ■■■ 단독으로 미등기전매한 사실을 알 수 있다.
2. ▨▨시청이 ■■■를 쟁점토지를 미등기전매한 혐의로 ▨▨경찰서에 고발(2012.4.13.)한 사실이 ‘ 부동산등기특별조치법 위반자 고발 의뢰(■■■)’ 공문에 의해 확인되고, 명의신탁자 ○○○과 명의수탁자 ◑◑◑도 부동산 실명법 위반 혐의로 고발(2014.4.13.)한 사실 또한 ‘ 부동산실명법 위반으로 고발 의뢰(○○○, ◑◑◑, ◒◒◒)’ 공문에 의해 확인는바, 이는 쟁점 토지를 미등기전매한 사람은 ■■■ 1인임을 보여주는 것이다.
3. 청구인이 2010.11.8. ■■■를 사기, 횡령 등 혐의로 ▨▨경찰서에 고소시 작성된 대질신문조서(2010.12.1.)상의 피의자 ■■■ 진술 내용을 보면, ■■■가 청구인을 속여 쟁점토지에 투자하게 하고 청구인 모르게 쟁점토지를 미등기전매한 사실을 확인할 수 있다.
1. 청구인은 투자원금을 회수하기 위하여 쟁점토지 매수자 ○○○의 매각대금 지급시점에 청구인이 대금을 지급받을 목적으로 매매계약 형태의 합의서를 작성한 사실이 있으나, 이는 부동산 매매계약이 아닌 청구인의 투자원금을 회수하기 위하여 작성된 것임에도 이를 마치 미등기 매매계약으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
2. 아울러 청구인의 부동산 미등기 양도 자료가 파생된 청구외법인의 조사는, 청구인에게는 아무런 소환요구나 단 한 번의 전화 연락도 없이 ■■■와 ○○○의 일방적인 진술에만 근거하여 종결되었고, 자료 파생 후 이루어진 청구인의 양도소득세 조사 시에도 청구인과 전화 통화한 사실이 없고 과세예고통지서 및 고지서의 송달도 제대로 이루어지지 않은 부당한 처분이다.
3. 이의신청 ‘기각’ 결정의 근거로 제시한 ■■■와 ○○○의 사실확인서는 청구인과 고소, 고발 사건으로 적대 관계에 있는 ■■■와 ○○○의 허위 진술이다.
4. 이의신청 ‘기각’ 결정의 근거로 제시한 청구인과 매수인 ○○○이 작성한 부동산 권리 양도서는 2008.9. 이후에 작성된 것으로 미등기전매자 ■■■를 압박하여 청구인의 투자자금을 받아내기 위하여 매수자 ○○○의 요구로 작성된 것이며, 쟁점토지의 권리 소유권과는 관련이 없는 것이고 이는 청구외법인의 전무로 근무했던 ▶▶▶의 사실확인서(쟁점토지에 대한 매매계약 시 투자자 청구인이 있었다는 사실을 몰랐고, ■■■도 그런 말을 한 적이 없다)의 내용으로도 알 수 있다.
5. 이의신청 ‘기각’ 결정의 근거로 제시한 ▨▨시청 담당자가, 청구인이 미등기전매하지 않았다는 사실을 조사한 적이 없다고 진술하였다는 내용을 살펴보면, 청구인이 2014.8.9. 오전 9시 30분 경 ▨▨시청 지적과 전 담당자 ◣◣◣과 통화한바, ▨▨시청 담당자는 지주와 관련자를 만나 사실을 확인하고 경찰 수사 기록을 참고하여 ■■■를 미등기전매자로 고발 조치한 사실을 확인해주었고, 동일자 오전 11시경 현 담당자 ◉◉◉를 만나 청구인은 현재 ◔◔세무서 재산세과에서 과징금 부과자료가 통보된 것 뿐이고 미등기전매를 하지 않았기 때문에 청구인에게는 과징금이 부과되지 않을 것이라는 사실을 확인해 주었다.
① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 경우에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 3) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2010.12.27>
1. 토지[측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 처분청은 조사청에서 파생된 과세자료에 의거 청구인을 미등기양도 혐의 조사대상자로 선정하여 2013.9.25.∼2013.10.14. 양도소득세 조사를 실시하였으며, 조사결과 2004.3.31. 쟁점토지를 300백만원에 취득하여 2010.5.25. 600백만원에 미등기전매(청구인 지분 1/2)한 것으로 보고 2010년 과세연도 양도소득세 372,624천원을 청구인에게 과세한 사실이 처분청 양도소득세 조사종결 보고서에서 확인된다.
2. 쟁점토지의 소유권 보존 및 이전 등에 관한 등기사항증명서의 주요 내용은 아래와 같다. 【표제부】(토지의 표시) 소재지번 지목 면적 등기원인 및 기타사항 ▲▲ ▲▲ ▲▲ **- 대 1,100㎡ 지목변경 ▲▲ ▲▲ ▲▲ **- 대 1,100㎡ 지목변경 ▲▲ ▲▲ ▲▲ **- 대 552㎡ 지목변경 ▲▲ ▲▲ ▲▲ **- 답 553㎡ 분할로 인하여 **-에서 이기 【갑구】(소유권에 관한 사항) 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 소유권 일부 이전 ’98.5.28 매매 공유자 ◍◍◍, ◈◈◈, ◫◫◫, ▦▦▦ 공유자 전원 지분 전원 이전 ’10.5.25 매매 소유자 ◑◑◑ (▲▲ ▲▲ ▲▲ **- 소유자 ◒◒◒)
3. 조사청의 청구인 및 ■■■의 미등기 양도 조사서의 주요 내용은 다음과 같다. 미등기 양도 조사서
○ ■■■
○ ◩◩◩(청구인) <중략>
○ 미등기 양도
• ■■■와 ◩◩◩은 2004.3.31. ◕◕◕ 외 3인으로부터 ▨▨시 ▲▲ **- 답 5,900㎡ 중 3,305㎡를 600백만원에 취득하였으나 본인 명의로 등기 하지 않고 2010.05.25.
□□□
□□□(주) 대표이사 ○○○에게 미등기 양도 - 취득 매매계약서상 매수인이 ■■■ 외 3인으로 되어 있으나 실제로는 ■■■ 및 ◩◩◩이 ◈◈◈ 외 3인으로부터 취득(■■■, ◩◩◩이 확인서 등에 의거 확인)하여 ■■■ 및 ◩◩◩이 각자 2분의 1 지분 소유 - 양도 매매계약서상 매수인이 □□□□□□(주) ○○○으로 되어 있으나 실제 취득자는 ○○○으로 부동산 등기 시 ○○○ 명의로 하지 않고 부동산 매매약정서와 같이 ◑◑◑ 명의로 등기(◑◑◑에게 명의신탁) - ◑◑◑ 및 ◒◒◒ 명의신탁 부동산에 대해 2012.10.10. ▨▨시청에서 기 과징금 부과 4) 쟁점토지의 취득 계약서의 주요 내용은 아래와 같다. 부동산매매계약서
○ 소재지: ▲▲ ▲▲ **-
○ 지 목: 답(관리지역)
○ 면 적: 5,900㎡ 중 3,310㎡(약 1,000평)
○ 매매대금: 육억원정 계 약 금: 팔천만원정 계약시 지급, 중도금: 이억원정 2004년 3월 2일 지급, 잔 금: 삼억이천만원정 2004년 3월 31일 지급 <중략>
○ 특약사항
1. ▲▲ **- 5,900㎡ 중 3,310㎡ 매매계약이며 분할은 **- 쪽으로 한다.
2. 분할 후 분할 신청을 해주며 잔금이전에 분할해준다.
3. 소유권 이전은 매수자가 지정하는 자에게 해준다. 매도인: ◕◕◕ 매수인: ■■■ 외 3인
5. 쟁점토지의 양도계약서의 주요 내용은 아래와 같다. 부동산매매계약서 부동산 표시: ▲▲ ▲▲ ▲▲ **- 3,305㎡(1,000평) 위 소재지 부동산을 매도인 매수인 협의 하에 아래와 같이 매매 계약을 체결한다.
• 아 래 -
1. 부동산 매매 금액: 일십이억원(1,200,000,000)
2. 계 약 금: 이억원(200,000,000)정 영수함
3. 중 도 금:
4. 잔 금: 일십억원(1,000,000,000)정 2008년 5월 31일 지불 특 약사항: 본 계약은 2007.11.24. 매매계약을 승계한 것이며 잔금은 승계일 로부터 6개월로 하되 매도인 매수인 협의 하에 연장할 수 있다. 본 계약은 토지거래 허가를 득한 후 유효하고 매도인은 매매토지에 건축 인 ․허가를 받을 수 있도록 소유권자의 인감 교부를 하여 주어야 하며 소유권 이 전에 장애가 발생하지 않아야 한다. 3자에게 양도할 경우 매수인은 양도소득세로 인하여 매도인이 피해를 입지 않도록 협조한다. 2008년 6월 24일 매도인 성명: ■■■(-1) 주소: △△ △△△ 입회인 성명: ▤▤▤(-1*) 주소: △△ △△△ 매수인 성명: □□□□□□(주) 대표이사 ○○○ 주소: △△ △△△
6. 청구인과 ▱▱▱▱▱(◩◩◩, ■■■)이 지분 50대 50으로 공동 투자하여 차후 상기 부동산을 매매한 후 투자지분대로 분배하기로 하는 내용의 합의서를 작성한 것으로 확인된다.
7. ■■■는 쟁점토지를 청구인과 본인이 각각 50%의 지분으로 지주 ◈◈◈ 외 3인으로부터 토지를 매입하여 □□□□□□(주)에게 매매한 사실이 있다는 확인서를 제출하였다.
8. 청구인은 본인이 쟁점토지에 대하여 갖고 있는 모든 권리를 □□□□□□(주) 대표이사 ○○○에게 양도한다는 부동산 권리 양도서를 조사청의 조사 시 제출하였다.
9. ○○○은 2008.12.2. 작성된 부동산 권리 양도서는 쌍방 협의 하에 작성된 것이라는 확인서를 조사청의 조사 시 제출하였다.
10. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사와 관련하여 ○○○에게 2013.9.16. 부동산 매매대금 지급내역을 조회 요청하였으며, 이에 대한 회신 자료의 주요 내용은 아래와 같다. (단위: 천원) 일자 수취인 은행 계좌번호 금액 비고 2009.09.29 A AA -- 73,000 2009.10.26 B BB 27,000 2010.05.31 C CC 100,000 2010.05.31 D DD ** 420,000 2011.10.12 E EE 50,000 2013.01.18 F FF *** 12,000 영 수 증 일금: 일억오천만원(150,000,000)정 위의 금액을 ▨▨시 ▲▲동 1245-59번지(1,000평) 토지매매 잔금 중 일부 조로 수령 하였음. 2010년 7월 12일 발행인: ◩◩◩(인)
□□□□□□(주) 대표이사 ○○○ 귀하 확 인 서 일금: 일억오천이백칠십육만사천이백사원(152,764,204)정 위의 금액은 ▲▲ ▲▲ ▲▲ **- 번지(3,305평방미터) 남은 금액이며 이 중 팔 천칠십육만사천이백사원(80,764,204)정은 토지매매잔금이고, 칠천 이백만원 (72,000,000)정은
□□□□□□(주) 대표이사 ○○○이 위 토지 매매가 일십이억원 (1,200,000,000)정에 대한 등기이전비용(등록세, 취득세 포함 6% 적용)으로 토지매매 대금과는 별도 지불하는 것이고, <이하 생략> 2010년 7월 26일 확인서 작성인: □□□□□□(주) 대표이사 ○○○ (인) 영 수 증 일금: 일억일천만원정(￦110,000,000) 상기 금액 ▲▲ ▲▲ ▲▲ **-, **- 근저당권 설정 제57691 호로 접수한 근저당말소 변제금으로 정히 영수함. 2013. 1. 18. 영수인: ◁◁◁ 代 ◩◩◩ (인) 11) ▨▨시청 토지정보과가 2012.4.12. ○○○(명의신탁자), ◑◑◑, ◒◒◒(명의수탁자)를 쟁점 토지와 관련한 부동산실명법 위반자로 2012.4.13. ■■■를 부동산등기특별조치법 위반자(미등기전매)로 ▨▨경찰서 수사과에 고발 의뢰한 사실이 ▨▨시의 공문을 통해 확인된다. 12) 청구인은 2010.11.8. ■■■를 사기･횡령 혐의로 고소하는 내용의 고소장을 ▲▲▨▨경찰서에 제출하였으나, 2011.1.24. 공소시효 도과로 불기소(공소권 없음) 처분되었으며, 청구인이 고소장 제출 시 첨부한 ■■■의 확인서에서 청구인이 쟁점토지의 계약금과 중도금을 지불하였다는 사실이 나타난다. 13) 청구인이 ■■■에 대한 사기 피의사건에 관하여 2010.11.9. 14:00 ▲▲▨▨경찰서 수사과 경제3팀 사무실에 임의 출석하여 진술한 주요 내용은 아래와 같다. 진 술 조 서 문: 그러면 ■■■로부터 3억 9천만원을 주고 받은 돈은 없나요 답: ■■■가 이미 제가 보내준 돈으로 ▲▲동의 토지를 구입한 후 타인에게 매매했다는 소식을 듣고 그때 ■■■를 찾아서 저와 당시 ■■■의 땅을 구입하려던 매수인과의 3자 대면을 하면서 저의 억울한 사실을 들은 제3매입자가 그러면 저에게 토지 대금을 주겠다고 하면서 저에게 2억 9천만원을 주어서 현재 ■■■에게 토지 구입대금 3억 9천만원 중 1억원만 현재 받지 못하였으나 문: 그러면 나중에 ■■■의 땅을 매입한 ◑◑◑의 매입자금을 어떤 방법으로 받았나요 답: 매입한 ◑◑◑의 ◬◬◬◬ 사무실에 가서 현금으로 직접 받기도 하고 저의 통장으로 이체를 하여 받기도 하였습니다. 문: 그러면 ■■■가 처음부터 사기를 치려고 한 것인가요 아니면 같이 구입하여 이익을 남기기 위하여 그렇게 하였나요 답: 처음에는 저와 같이 알게 된 것도 10여 년간 알고 지내고 동생과 형과 같이 지낸 사이였으며 또한 수시로 서로 돈 거래도 있었기 때문에 동생 같은 ■■■가 처음 ▲▲동 땅을 얘기할 때는 같이 이익금을 남기기 위한 투자를 하기 위한 것이라고 생각을 하였습니다. <이하 생략> 나. 청구인은 “■■■와 ◆◆◆◆간 매매계약 시 투자자 ◩◩◩이 있었다는 사실을 전혀 몰랐고 청구인이 ○○○에게 써준 부동산 권리 양도서는 쟁점토지 정리에 무성의한 ■■■를 압박하기 위하여 작성된 것이다”라는 내용의 ▶▶▶(청구외법인 전무)이 작성한 확인서를 제출하였다. 다. 심리담당자가 ◁◁지방검찰청 ◢◢지청 및 ▨▨시청에 확인한 사항은 다음과 같다. 1) 청구인이 ■■■에 대한 사기 피의사건에 관하여 2010.12.1 11:01 ▲▲▨▨경찰서 수사과 경제3팀사무실에서 진술한 피의자신문조서(대질)상의 내용은 아래와 같다. 피의자 신문조서(대질) ■■■에게 묻다. 문: 피의자는 알고 지내던 ◩◩◩에게 ▲▲ **- 소재의 땅에 투자를 하라고 한 사실 이 있나요 답: 예, 제가 2004.1월경 ◩◩◩을 만나서 ▲▲동에 땅이 있는데 같이 투자해 볼 꺼냐라고 묻고 ◩◩◩도 같이 투자하겠다고 하여 현장 답사를 하였습니다. 문: 그럼 ◩◩◩에게 얼마를 투자를 하라고 하였나요 답: 당시 그 땅이 6억 정도가 되는데 ◩◩◩에게는 중도금만 넣어 달라고 하였습니다. 제가 2004.1.9 시작으로 해서 모두 3억9천만원을 ◩◩◩으로 부터 송금 받았습니다. 그래서 저는 2008.9.5 확인서를 ◩◩◩에게 써주었습니다. 문: 그렇다면 ◩◩◩으로부터 중도금을 받고 ◩◩◩에게 토지의 권리행사를 하게 해준 사실이 있나요 답: 특별한 권리행사를 해주지 않은 것은 없습니다. 이때 같이 있는 ◩◩◩에게 묻다. 문: 고소인은 ■■■가 토지에 대한 권리 행사를 하지 못하게 한 이유를 말하여 보시오. 답: 토지에 대한 지주도 만나본 일이 없고 전적으로 ■■■를 믿고 하였는데 말입니다. 그런 후 나중에 제가 잔금 낸 땅이 매각되었다는 말이 들려서 ■■■에게 물어보니 매입계약서와 매도계약서를 보자고 하니 그 때 보여 주었는데 그 때 ■■■의 계약서에는 중도금이 2억원만 들어가 있었습니다. 그런 후 에 제가 등기부 등본을 떼어 보니까 4억 2천만원이 채무자 ■■■로 되어 있었는데 나중에 보니 다시 5억 6천만원으로 가등기 설정되었습니다. 그래서 ■■■에게 횡령한 것으로 말을 한 것입니다. 2) 청구인이 ■■■에 대한 사기 피의사건에 관하여 2010.12.24 11:56 경기▨▨경찰서 수사과 경제3팀 사무실에서 ■■■가 진술한 피의자신문조서상의 내용은 아래와 같다. 피의자신문조서 문: 피의자는 2004.1월경에 ◩◩◩에게 ▲▲ ▲▲동 1245-59번지 소재의 토지에 투자를 하면 많은 수익을 올릴 수 있다고 하면서 투자를 권유한 사실이 있나요. 답: 예. 투자를 권유한 사실이 있습니다. <중간생략> 문: 피의자는 ◩◩◩으로부터 토지에 투자하여 같이 토지를 매입하여 다시 팔아서 그 차액을 나눠 쓰기 위하여 돈을 송금받고 하였는데 실제는 ◩◩◩에게 연락 없이 피의자가 계약금 등을 받아서 소비한 것이 사실인가요. 답: 예, 위에서 말한 바와 같이 저는 ◩◩◩에게 토지에 투자를 하여 같이 토지를 매입하여 다시 되팔아 차액을 나눠서 같이 투자 차원에서 송금을 하라고 하여 ◩◩◩이 송금을 한 것인데 저는 일부는 토지 구입에 사용을 하였으나 일부는 제가 개인 용도로 편취한 것이고 상대 ◩◩◩에게 거짓말을 하여 속인 사실을 인정합니다. 문: 그러면 ◩◩◩에게 권고한 것은 토지를 같이 구입하기 위하여 돈을 송금받은 것인지요. 답: 아닙니다. 토지를 같이 공동으로 구입하여 등기를 하기로 한 것이 아니고 같이 토지를 구입하되 일정 기간이 지나 일정한 마진을 남겨 되팔아 차액을 나눠 가지기 위하여 투자를 하라고 한 것입니다. 3) ■■■를 미등기전매자로 고발한 ▨▨시청 담당자와 통화한바, “청구인의 제보로 ■■■의 미등기전매 관련 조사를 진행한 후 미등기전매 혐의가 있어 고발하였고(전 담당자 ◣◣◣, 2014.10.1. 오전 11시경 통화), 청구인에 대한 미등기전매 혐의에 관련된 조사는 진행된 바 없다(현 담당자 ◉◉◉, 2014.10.2. 오후4시경 통화).”고 답하였다. 라. 판 단 청구인은 쟁점토지에 단지 투자를 했을 뿐이며 미등기전매 행위는 ■■■의 단독행위라고 주장하므로 이에 대해 살펴보면, 청구인이 ▨▨경찰서에 출두하여 작성한 진술조서 및 ■■■와의 대질 신문조서에 의하면, 청구인이 ■■■와 함께 쟁점토지를 동일한 지분으로 공동 투자하기로 합의한 후 매수하고 구입자금을 계약금, 중도금 명목으로 직접 부담한 사실과 차후 쟁점부동산을 매도하여 발생한 이익을 투자지분대로 배분하기로 합의한 사실이 확인되며, 청구인은 쟁점토지의 소유권자로서 ○○○에게 쟁점토지의 소유권을 양도한다는 것을 2008.12.2. 부동산권리양도서로 확인해 준 사실과 청구인이 쟁점토지의 양도대금을 직접 수령하고 영수증을 발행한 사실이 있는 점 등으로 보아 쟁점토지의 실질 소유자(1/2 지분)가 아니었다는 청구인의 주장은 설득력이 약한 것으로 보인다. 또한 청구인은 ▨▨시청이 ■■■ 1인만을 미등기전매 혐의로 ▨▨경찰서에 고발한 사실을 근거로 미등기전매 행위는 ■■■ 1인에 의하여 이루어졌다고 주장하나, ▨▨시청이 “■■■ 1인에 대하여 조사한 것은 청구인의 제보에 따른 것일 뿐, 청구인에 대해서는 미등기전매 혐의 조사를 한 바가 없다”라고 회신한 점에 비추어 볼 때, 청구인의 주장처럼 ■■■가 단독으로 미등기전매를 하였다고 보기는 어려우며, 당초 이의신청에서 제출하지 않았던 ▶▶▶의 확인서는 당사자 간 임의로 작성된 것으로 신뢰하기 어려운 점을 종합해 볼 때, 청구인이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 처분청이 이 건 양도소득세를 고지 처분한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.