실제 지급사실이 확인되지 아니하므로 주차장공사비 등을 필요경비로 공제할 수 없음

이건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2002.

5.

15. 경기 OO시 OO OO 1,115㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고, 2003.

1.

11. 쟁점토지 지상에 2층 근린생활시설 765.19㎡(1층 392.44㎡, 2층 372.75㎡, 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 함께 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하였으며, 2013.

7.

18. 쟁점부동산이 임의경매로 소유권 이전되었으나 양도소득세를 무신고하였다.

• 나. OO세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 쟁점부동산 경매낙찰가액이 1,083,000천원인 사실을 확인하고, 쟁점부동산 취득가액을 388,396천원(쟁점토지 환산가액 189,744천원, 쟁점건물 환산가액 198,651천원)으로 하여, 2014.

1.

2. 청구인에게 2013년 과세연도 양도소득세 188,396천원을 결정․고지하였다.

• 다. 청구인은 2014.

3.

12. 쟁점부동산의 취득가액을 실지취득가액으로 해야 한다면서 이의신청을 하였고, 처분청은 쟁점부동산 취득가액을 785,112천원(쟁점토지 실지거래가액 539,000천원, 쟁점건물 환산가액 246,112천원)으로 하여, 2014.

3.

19. 청구인의 2013년 과세연도 양도소득세 125,301천원을 감액 경정하였다.

• 라. 청구인은 이에 불복하여 2014.7.11. 이건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 국도에 인접하고 있는 쟁점토지의 이용을 위해서 2002.9.30. OO건설주식회사와 도급금액 145,000천원(이하 “쟁점 도로 및 주차장공사비”라 한다)에 계약을 체결하고 국가소유의 토지에 도로 및 주차장 공사를 실시하였는바, 동 공사비는 쟁점토지 이용편의를 위하여 지출된 비용이므로 쟁점토지의 필요경비에 산입되어야 한다.
• 나. 청구인은 쟁점건물 신축을 위하여 당초 2002.

10.

14. ㈜OO개발(경기 OO시 OO동 소재, 대표이사 정OO)과 건물신축공사 계약(도급금액 440,000천원)을 체결하였는데, 공사비 증가분을 포함하여 ㈜OO개발에 2002.

10.

10. 200,000천원, 2003.

1.

20. 200,000천원, 2003.

2.

25. 60,000천원, 2003.

3.

15. 70,000천원 합계 530,000천원을 지급하였으며, 쟁점건물 신축공사비 지급과 관련된 OO지방법원 판결문을 보면, 쟁점건물의 건축공사비가 최소한 347,700천원(1-2층 내부공사 제외)으로 확인되므로 쟁점건물의 취득가액을 246,112천원으로 환산하는 것은 부당하다.

• 다. 쟁점부동산은 자금압박으로 2013.7.18. 1,083,000천원에 경매되었으며, 양도세 신고를 해야 하나 본인의 무지로 무신고 하였으나 토지매입비용 539,000천원과 건축비 525,747천원을 필요경비로 공제하면 매매차손이 발생하므로 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.

• 가. 심사청구 시 추가제출한 도로 및 주차장 공사비 지출관련 OO개발(주)과 체결한 2002.9.30. [민간건설공사 표준도급계약서] 145,000,000원은 계약서만 있고 신축공사대금을 실제로 지급하였다는 사실을 입증할 객관적인 증빙을 전혀 제출하지 못하고 있다
• 나. 청구인이 건물신축 공사비 지출이라고 (주)OO개발과 체결한 2002.10.14. 건축공사표준계약서(440,000천원), 입금표(합계 530,000천원, 2002.10.10. 200,000,000원, 2003.1.20. 200,000,000원, 2003.2.25. 60,000,000원. 2003.3.15. 70,000,000원)를 제출하였으나 공사대금의 금융증빙을 제시하지 못하고 있으며, (주)OO개발)은 ‘당초 경기 OO에서 사업하다 2000.11.23. ‘경기 OO OO ’로 사업장을 이전한 후 다시 2002.04.11. 경남 OO로 이전하면서 상호를 OO토건으로 변경했으며 현재는 강원 OO에서 사업을 영위하고 있는데 청구인이 (주)OO개발에 의뢰해 도급공사를 했다는 시점(2002.10.14.)은 (주)OO개발이 이미 OO(OO토건)로 사업장을 이전하여(2002.4.11.) 실지공사를 했는지가 불분명하고, 국세청 전산실에 의뢰하여 (주)OO개발의 2002년 매출세금계산서합계표 확인한바, 최OO에게 공사관련 매출세금계산서를 발행한 내역이 없어 (주)OO개발이 실질 시공자라고 볼 수 없다.
• 다. 따라서, 건물 취득가액은 환산취득가액 246,112천원을 필요경비로 공제하여야 한다.

• 가. 쟁점

1. 쟁점 도로 및 주차장공사비를 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

2. 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 산정한 것이 정당한지 여부

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 OO에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 OO로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 OO에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 1996.12.31, 2005.12.31, 2010.2.18, 2012.2.2>

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

○ 소득세법시행령 제89조 【자산의 취득가액등】

① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. <개정 1998.12.31, 2000.12.29, 2008.2.29>

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

○ 소득세법시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】

① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. <개정 1998.8.11, 2000.4.3, 2005.3.19, 2006.9.27, 2008.4.29, 2011.3.28, 2012.2.28>

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 OO의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 OO의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

○ 국세기본법 제16조 【근거과세】

① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 OO에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이에 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.

② 제1항에 따라 국세를 조사·결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 심리자료에 의하면, 쟁점부동산은 2013.7.18. 임의경매로 매각되었으며, 처분청은 당초 쟁점부동산 취득가액을 환산가액으로 산정하였다가 청구인이 이의신청을 제기하자 다음과 같이 토지는 실지거래가액, 건물은 환산가액으로 취득가액을 재산정하여, 2014.3.19. 2012년 과세연도 양도소득세 63,095,000원을 경정․결정한 것으로 나타난다. (천원) 구 분 경정내용 (2014.

3. 19.) 비 고 양도가액 1,083,000 토지 785,702/건물 297,297 경락가액 취득가액 785,112 토지 539,000/건물 246,112 쟁점토지: 실거래가액 쟁점건물: 환산가액 양도차익 273,660 장기보유특별공제 82,098 양도소득금액 191,562 총결정세액 63,095

2. 청구인이 제시한 쟁점건물의 등기부등본 및 건축물대장에 의하여 확인되는 건축물 주요 현황은 다음과 같다.

○ 사 용 승 인: 2003.

○ 소유권보존: 2003.

○ 주구조: 철근콘크리트조 철골조 ○

11. 주용도: 제1,2종 근린생활시설

○ 1층: 제2종 근린생활시설(일반음식점) 191.40㎡ 제2종근린생활시설(노래연습장) 166.24㎡ 계단실 34.80㎡

○ 2층: 제1종 근린생활시설(소매점) 372.75㎡

3. 청구인은 쟁점토지는 국도에 인접하고 있어 이용을 위해서는 국가소유의 토지(OO시 OO읍 OO리 산63-6, 산63-7)에 대한 평탄작업 등 부지관련 기초공사가 필수적으로 선행되어야 했으며, 이에 2002.9.30. OO종합건설주식회사와 도급공사 계약을 체결하여 도로 및 주차장 공사 후 기부채납 하였다고 주장하며, 공사도급계약서 등을 제시하였는바, 그 주요내용은 다음과 같다.

• 가) 공사도급계약서 민간건설공사 표준도급계약서

1. 공 사 명: OO면 OO리 근생 신축공사

2. 대지위치: OO시 OO면 OO리 산 63번지

3. 공사기간: 2002.

1. ~

2002.

12. 30.

4. 도급금액: 140,000천원(부가가치세 별도, 노무비 42,000천원)

5. 계약보증금, 선금: 20,000천원

30. 도급인: 최OO (인) 시공자: OO종합건설주식회사 하OO (인)

• 나) 도로 및 주차장 부지 임야대장 2003.6.26. OO OO OO리 산63-6, 63-7 임야의 지목이 도로로 변경됨
• 다) 주차장 임대료 납부 영수증 2005년 귀속 OO국도유지건설사무소 발행, 2005.5.30. 6,033,400원 납부
• 라) 국유지 점용료 고지서 OO국토관리사무소 발행 2009년 귀속 “OO OO OO 313-3, 산60-1, 산63-6, 산 63-7, 산63-8 토지대여료” 고지서, 13,610,960원
• 마) 도로 및 주차장 네이버 위성사진 현황사진으로 쟁점부동산이 국가소유의 도로 등에 연접함

4. 청구인은 2002.

10.

14. ㈜OO개발과 도급금액 440,000천원에 쟁점건물신축공사 계약을 체결하였는데, 공사비 증가분을 등을 포함하여 공사비로 530,000천원을 지급하였다고 주장하며, 공사도급계약서와 입금표를 제출하였는바, 그 주요내용은 다음과 같다.

• 가) 공사계약서

1. 공 사 명: OO리 근생시설

2. 대지위치: 쟁점토지

3. 공사기간: 2002.

10. ~

2003.

1..

4. 도급금액: 440,000천원(부가가치세 40,000천원 포함)

5. 선 금: 60,000천원

6. 기성부분급의 시기 및 방법: 기성에 따라 지급, 잔금은 준공과 동시에 지급

7. 하자담보책임기간: 없음

8. 하자보수보증금율: 없음

9. 지 체 상 금 율: 없음

10. 계 약 보 증 금: 없음

11. 기타사항: 도면 외 공사금 추가

14. 건축주: 신청인 (인) 시공자: ㈜OO개발(경기 OO시 OO동 347-6) 대표이사 정OO (인)

• 나) 입금표 최OO 귀하 공급자: ㈜OO개발(경기 OO시 OO동 347-6) 대표이사 정OO(인) 작성연월일 금 액 세 액 비 고 () 2002.

10.

10. 200,000천원 - - () 2003.

1.

20. 200,000천원 - - () 2003.

2.

25. 60,000천원 - - () 2003.

3.

15. 70,000천원 - 원벽포장 공사대금

5. 청구인은 쟁점건물 신축공사비 대금청구와 관련된 OO지방법원 OO지원 가압류사건 판결문(2003카단**** 가압류이의, 2004.8.17.)을 제시하였는바, 그 주요내용은 다음과 같다.

(주)OO개발(채권자, 대표 정OO)이 2003.6.7. 공사대금채권을 회수하기 위하여 청구인(채무자)의 쟁점부동산을 가압류한 것에 대하여 가압류결정을 취소한다는 결정을 함

Ⅰ. 기초사실 다음의 사실은 이 법원에 현저하다. 채권자는 채무자에 대하여 5,170만원의 공사대금 채권을 가지고 있다고 주장하면서 위 공사대금채권을 피보전권리로 하여 이 법원에 각 채무자 소유의 별지 목록 기재 부동산(이하 이 사건 각 부동산이라 한다. 쟁점부동산을 말함)에 관하여 가압류를 신청하였고, 이 법원은 위 가압류신청을 받아들여 2003.6.7. 2003카단****호로 이 사건 각 부동산에 대하여 부동산가압류결정을 하였다. Ⅱ. 피보전권리의 존부에 대한 판단

• 가. 채권자의 주장 채권자는 2002.10.경 채무자의 장인인 소외 이OO의 중개로 채무자와 사이에 OO시 OO면 OO리 314-22 대지 지상의 흙막이 옹벽공사 및 근린상가 신축공사를 공사대금 4억 5,700만원에 도급받기로 하는 내용의 계약을 체결하였다. 그런데 공사진행과정에서 위 이OO이 추후에 상가를 3층으로 증축할 것이라면서 공사비를 최대한 줄이라고 지시하여 채권자, 채무자는 1, 2층 내부공사 등을 제외시키기로 합의했고, 그 결과 상가건축공사비가 3억 2,600백만원으로 줄어들게 되었다. 채권자는 위와 같이 변경된 건축공사에 대해 채무자에게 견적서를 제출하여 공사를 완료하였고, 또한 추가공사(보일러, 미장공사)에 대하여도 그 공사대금을 470만원으로 정하여 완료하였다. 따라서 채무자는 채권자에게 위 공사대금 3억 4,770만원(옹벽공사비 1,700만원+상가건축공사비 3억 2,600백만원+추가공사비 470만원) 중 채무자가 기지급한 2억 9,600만원을 제외한 미지급 공사비대금 5,170만원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
• 나. 판단 그러므로 이 사건 건축공사대금이 최초에 4억 5,700만원이었다가 추후에 채권자와 채무자의 합의에 의해 3억 4,770만원으로 감축되었고, 채무자가 위 공사대금 중 5,170만원을 지급하지 않았는지에 관하여 살피건대, 소갑 제1호증 내지 소갑 제4호증의 각 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만 증거가 없으므로 채권자의 위 주장은 이유없다.

6. 청구인 제시한 쟁점부동산 감정평가서(쟁점건물 임의경매를 위해 2011.9.28. 평가함)상 쟁점건물의 평가내용은 다음과 같다.

• 가) 평가금액: 326,004,880원(42/50)
• 나) 감정내용: 쟁점건물은 2003.1.3. 사용승인 되었으며, 가격결정은 건물의 구조, 사용자재, 시공정도, 부대설비, 경과년수 및 장래보존년수, 일반수요성 등을 종합 참작하여 원가법에 의한 복성가격으로 평가하되, 제시외 종․부합물은 현상을 참작 관찰감가 하였음

7. 처분청이 제시한 국세통합전산망에 의한 ㈜OO개발의 법인명․소재지․대표이사 변동사항은 다음과 같다. 구 분

4.

4.

법인명 ㈜OO개발 ㈜OO토건 소재지 경기 OO시 OO동 347-5 경남 OO시 O동 1124-3 대표이사 정OO 유OO

8. 처분청이 제시한 ㈜OO개발의 2002년 제2기～ 2003년 제2기 부가가치세 매출 신고사항은 다음과 같다. (천원) 과세기간 (매출)과세표준 매출처 2002년 제2기 예정 280,000 매출처에 청구인 없음 (매출처가 모두 부산․경남에 소재함) 2002년 제2기 확정 600,000 2003년 제1기 예정 0 2003년 제1기 확정 0

• 라. 판단 쟁점1에 대하여 소득세법 제97조 제1항 제2호 ，같은 법 시행령 제163조 제3항 제3호에서 양도가액에서 공제하여야 할 필요경비의 하나로 규정한 “양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용”은 문언 그대로 ‘거주자가 실제로 지출한 비용’을 의미하는 것일 뿐，‘양도자산의 가치증가액’ 또는 ‘그 가치증가를 위하여 소요되는 통상 비용 또는 추정 비용’을 의미하는 것은 아니라 할 것인바, 쟁점부동산과 연접한 국유지에 도로 및 주차장 공사를 하였다는 청구주장은 일응 사실로 보이는 측면이 있으나 청구인이 제시한 공사도급계약서는 쌍방 간에 작성한 계약서로 이를 뒷받침할 금융거래증빙，현장시공사진，시공업체의 매출신고내역 등 실제로 145,000천원에 시공이 이루어졌다는 점을 인정할 만한 객관적인 자료가 없어 청구주장을 인정하기에는 부족한 것으로 판단된다. 쟁점2에 대하여 실지거래가액에 의하여 부동산의 양도차익을 계산함에 있어 ‘실지취득가액’이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것이나, 청구인이 제시한 건축공사표준계약서는 쌍방 간에 작성된 서류로 임의작성이 가능한 것으로 이를 뒷받침하는 금융거래증빙 등이 없는 상황에서 이를 그대로 인정하기 어렵고, 공사도급계약서 상 도급금액(440,000천원), 공사대금 입금표상 입금액(4매 530,000천원), OO지방법원 OO지원 판결문 상 공사금액(347,700천원)이 서로 다르며, 시공업체의 매출신고내역 등도 없는바, 처분청이 쟁점건물의 실지거래가액을 확인할 수 없다 하여 환산가액을 적용하여 쟁점건물의 취득가액을 산정한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.