대금지급 등의 증빙이 불명확하므로 양도소득세 필요경비에 대한 재조사 필요함

000세무서장이 2013.12.1. 청구인에게 한 2011년 과세연도 양도소득세 00백만원에 대하여 쟁점부동산이 속한 00빌딩의 리모델링 공사비를 확인하고, 재조사한 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정합니다.

• 가. 청구인은 2011.11.29. LL 00빌딩 1101호, 0001호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하면서 쟁점부동산이 포함된 전체 00빌딩 리모델링 공사비 000백만원 중 청구인에 해당하는 자본적 지출액 000백만원을 필요경비에 반영하여 양도소득세를 신고·납부하였다.
• 나. 처분청에서는 00빌딩 공사비 지출액 중 자료상 확정자에게 지급된 000백만원의 비용을 부인하여 재계산한 청구인 해당 자본적 지출액 00백만원만을 필요경비로 인정하여 2013.12.1. 양도소득세 00백만원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.3. 이의신청을 거쳐 2014.7.1. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 00빌딩 공사비 중 필요경비로 인정받지 못한 “DD종합건설주식회사”(이하 “DD건설”이라 한다) 미지급액 000백만원, “BBBB” 미지급액 000백만원과 처분청에서 인정하지 않은 000백만원 합계 000백만원(이하 “쟁점 공사금액”라 한다)을 자본적 지출로 인정하여 청구인의 지분을 재계산하여야 한다.

1. 00빌딩은 14층의 근린생활시설이었으나 5층, 13층 소유주인 CCC가 소유주들에게 동의를 얻어 요양병원으로 리모델링하기 위하여 DD건설을 사업자로 선정하여 추진하던 중, 자금경색으로 청구인이 대표로 있는 00개발이 공사를 인수하여 진행하였고, 공사비 내역은 다음과 같다. 00빌딩 리모델링 공사내역 업 체 명 거래일자 금 액 공사명 비 고 DD건설(주) 2010.6.30 250,000 리모델링, 철거 미지급 000백만원 BBBB 2010.10.20외 000,000 리모델링, 철거 현금000,000지급 잔액미지급 LLL 2011.10.26 30,000 통신, 소방 현금결제(DD하청) DD전기(주) 2011.9.20 20,000 전기공사 현금결제(DD하청) LL유리(주) 2011.9.20 50,000 유리공사 현금결제(DD하청) SS기업 2012.1.12 180,000 창호공사 현금결제 DD기업 2011.9.30 20,000 창호공사 현금결제 계 1,541,000 (단위: 천원) * DD건설과의 금액은 000백만원이나 이중 0억은 하청업체인 LLL, DD전기(주), LL유리(주)에게 지급

2. 쟁점 공사금액 중 “DD건설”로부터 공사용역을 제공받고 교부받은 공급가액 000백만원의 세금계산서를 00개발에서 부가가치세 매입세액공제를 하였으나, 처분청은 이를 폐업일 이후에 교부받은 세금계산서라 하여 매입세액불공제한 사실이 있어 당초에는 이를 자본적 지출액으로 계상하지 않았지만,

• 가) 비록 폐업일 이후에 발행된 세금계산서일지라도 “DD건설”로부터 리모델링 공사용역을 받은 사실은 공사계약서에 의해 확인되고, 리모델링 사업자인 00개발에서는 DD건설이 폐업을 하였는지 여부는 알 수 없을 뿐더러 이 같은 사실로 인하여 오히려 00개발은 매입세액도 공제받지 못한 선의의 피해자이다.
• 나) 대금결제는 위의 매입세액 불공제 문제로 인하여 DD건설과 다툼이 있으나 아직 해결되지 않았고, DD건설의 하청업체들이 DD건설에 대한 채권을 00개발을 대상으로 하도급금 구상권 행사를 함에 당초 000백만원 중 하청업체 LLL 외 2인에게 000백만원을 기지급한 상태이고 현재까지도 지급소송이 줄을 잇고 있으나 청구일 현재까지 000백만원만이 미지급 상태이다.

3. 쟁점 공사비 중 BBBB의 000백만원은 처분청이 자료상 거래업체에 입금하였다 하여 부인한 000백만원과 00개발이 현재까지 미지급한 000백만원으로,

• 가) 이 건과 관련하여 00개발이 2011.7.20. 조세심판원에 심판청구한 쟁점 세금계산서(공급대가 0,000백만원) 내용을 살펴보면 00빌딩의 시공사가 DD건설에서 BBBB로 변경된 구체적인 이유 및 통상적으로 발생하는 공사비 정산문제 등 구체적인 언급이 없다 하여 기타 등등, 이를 사실과 다른 세금계산서라 인정은 하였지만 00빌딩에 대한 리모델링 공사 자체를 부인한 사실은 없었으며,
• 나) 쟁점 공사비 일부인 000백만원은 BBBB의 대표인 LBS이 아닌 LBS의 배우자인 LHJ에게 입금되었다하여 사실과 다른 세금계산서로 본 것은 00빌딩에 리모델링 공사 시행 여부와는 전혀 관계가 없는 것이다.
• 다) BBBB에 미지급한 쟁점 공사비의 일부인 000백만원도 위의 DD건설과 마찬가지로 하도급업체와의 청구소송 등이 해결되지 아니하여 현재까지 미지급된 상태이다.

3. 따라서, 쟁점 공사비 000백만원은 00개발이 부담한 실제의 00빌딩 자본적 지출액이다.

• 나. 처분청이 00빌딩 리모델링 자본적 지출액을 소유지분별로 안분계산할 때 적용한 전체면적 5745.41㎡는 사실과 다르므로 다른 소유주의 지분 2141㎡와 14층 178.81㎡인 2319.81㎡를 차감한 3425.6㎡(이하 “쟁점면적”이라 한다)를 전체면적으로 보아 청구인의 지분을 재계산해야 한다.

1. 00빌딩 소유자를 확인하면 청구인 2개를 포함하여 유○○ 4개, UJH 3개 등 총 14개에서 과반수 이상인 9개를 보유하고 있었고, 다른 소유주들은 00빌딩 리모델링 공사에 관심도 없어 공사비를 부담하지 않고 오로지 청구인을 포함하여 UJH, 황○○ 3인이 주도하여 공사비를 부담하였다. 00빌딩 소유자별 양도현황 호수 소유주 취득일 면적 매도대금 비고 101 428.2 1,100,000 201 2007.08.10 234.95 240,000 202 2008.05.30 193.25 173,000 301 428.2 미양도,미공사 401 2007.08.22 428.2 321,000 501 428.2 000,000 601 2003.12.09 428.2 321,000 701 2003.12.09 428.2 321,000 801 428.2 250,000 901 1998.08.03. 428.2 321,000 1001 1999.08.30 428.2 321,000 1101 2001.12.17 428.2 321,000 0001 2001.12.17 428.2 321,000 1301 428.2 290,000 주택(14층) 178.81 미공사 계 5745.41 4,650,000 (단위: 천원,㎡)

2. 다른 소유주들 중에 00빌딩 301호(428.2㎡, 소유주 KHJ)는 처음부터 양도하려는 의도도 없었기에 리모델링 공사도 하지 않고, 현재까지도 미양도 상태이며 또한 쟁점빌딩 14층 주택(면적 178.81㎡)은 처음부터 리모델링 공사 대상이 아니었다.

3. 그리고 제출한 00빌딩의 다른 소유주의 확인서를 보더라도 00빌딩 리모델링 공사비의 실제 부담자를 알 수 있기에, 쟁점면적으로 안분하여야 한다.

• 가. “DD건설” 및 “BBBB”에 대한 공사비를 청구인의 양도가액에서 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

1. BBBB(대표 LBS)는 LL세무서에서 세무조사를 통하여 자료상으로 고발한 업체로, 00개발(대표 000)에 발행한 2010년 제2기 세금계산서 공급가액 3매 000백만원은 세무조사시 전액 가공거래로 확정된 금액이며,

2. BBBB의 “거래질서관련 조사종결보고서”를 보면, 2010.10.20. 00개발(000) 계좌에서 BBBB(LBS) 계좌로 입금된 000백만원은 입금 즉시 출금되어 주식회사 ○○○의 계좌로 입금되었으며, 주식회사 ○○○은 LBS의 배우자인 LHJ으로부터 대여금을 회수한 것으로 나타나, 00빌딩의 공사비 지급이 아니므로 자본적 지출 필요경비 신고금액을 부인한 당초처분은 적법하다.

3. 00개발의 2010년 제1기 부가가치세 부분 세무조사를 000세무서에서 실시한 결과, DD건설에서 받은 000백만원은 가공매입거래임이 확인되었고, 청구인이 00개발에 공사비를 지급한 사실도 확인되지 않으므로 청구인이 주장하는 DD건설의 공사비용 000백만원은 필요경비로 인정할 수 없다.

4. 청구인은 하도급업자들이 00빌딩의 양수인에게 발송한 공사비 지급 요청의 내용증명을 증빙으로 제시하였으나, 대가지급 여부가 객관적으로 확인되지 아니하고, 지급주체 등이 불분명하며, 00빌딩에 대한 필요경비인지 여부가 객관적으로 확인되지 않는다.

• 나. 자본적 지출금액의 필요경비 공제 안분계산 적정여부

1. 2010.3.15. BB구청의 “용도변경허가” 내역과 등기부등본 및 건축물대장을 보면 1층~14층 전체에 대하여 용도변경 허가가 되었음이 확인되고, 3층 소유자 KHJ의 자필확인서에도 공사사실을 인정하고 있는 등, 자본적 지출금액에 대하여 전체면적으로 안분계산함이 합리적이다.

• 가. 쟁점 ⓛ 쟁점공사금액을 쟁점부동산에 대한 양도소득의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

② 용도변경 자본적 지출액의 필요경비 공제 안분계산 적정 여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

대통령령 으로 정하는 것 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

• 다. 사실관계

1. 국세통합전산망에 나타난 청구인의 사업이력을 보면 청구인은 쟁점부동산 소재지에서 “00개발” 상호로 부동산 임대업을 2007.1.2.부터 2013.6.30.까지 영위하였다.

2. 국세통합전산망에 의하면 청구인의 쟁점부동산에 대한 2011년 양도소득세 신고와 경정내역이 다음과 같다. 3) 쟁점빌딩의 각 층별 소유자 및 취득·양도 내역이 등기부등본 확인결과 다음과 같이 나타난다. (쟁점 1 관련)

1. 청구인의 2014.3.3. 이의신청결정문에서 확인된 사실관계는 다음과 같다.

1. 00개발 심판결정문을 보면 쟁점부동산 리모델링공사는 당초 DD건설과 계약하였음이 확인된다. 계약서명 건축 공사 표준 도급 계약서(작성일: 2010.4.16.) 계 약 자 00개발(갑) DD건설(을) 공 사 명 00빌딩 리모델링공사 도급기간 착공: 2010.4.16. 준공: 2010.12.30. 도급금액 일금오십억원정(0,000,000,000원) (부가세별도) 기성지불조건 1차 기성지급: 가설작업 및 철거완료 후(000,000,000원) 공정별 월별결제 매월말일(공정률의 80%) 잔금: 준공 후 1개월 이내

2. 2010.10.20. 작성된 계약서는 청구인이 대표로 되어있는 00개발이 리모델링 공사를 BBBB(대표 LBS)와 다시 계약을 체결하였다. 계약서명 리모델링 공사 도급 계약서(작성일: 2010.10.20.) 계 약 자 00개발(갑) BBBB(을) 공 사 명 00빌딩 리모델링공사 도급기간 착공: 2010.10.20. 준공: 2011.2.28. 도급금액 일금오십삼억이천이백만원정(0,000,000,000원) (부가세별도) 기성지불조건 1차 기성지급: 월 기성 지급 60% 지급 잔금: 20% 준공 후 1개월 이내 완납

3. 쟁점빌딩의 매매가액은 00억원이고 특약사항으로 다음과 같은 사실이 계약서에 나타난다.(양도일 2011.11.29.)

• 가) 각 층의 소유자로부터 000의 배우자 UHS이 위임받아 매도한다.
• 나) 14층은 포함하지 않는다.
• 다) 현재까지의 공사비 등은 매도인이 2011.8.31.까지 정리하며 2011.9.1.부터 매수인이 공사 진행하는데 지장이 없도록 하기로 한다.

2. 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 리모델링 공사비에 대하여 이의신청 결정내용과 사실관계를 확인하면 다음과 같다.

• 가) 00빌딩 리모델링 공사비 처분청 인정현황 (단위 백만원) 업 체 명 거래일자 금 액 공사명 필요경비인정 DD건설 2010.6.30. 250 철거·리모델링

• BBBB 2010.10.20.외 000 철거·리모델링 335 LLL 2011.10.26. 30 통신소방 30 DD전기(주) 2011.9.20. 20 전기공사 20 LL유리공업(주) 2011.9.20. 50 유리공사 50 SS기업 2012.1.12. 180 창호공사 180 DD기업 2011.9.30. 20 창호공사 20 합 계 1,541 635

• 나) DD건설은 2010년 1기∼2기에 1,002백만원의 거짓세금계산서를 발행하여 관할세무서장이 2012.9.14. 고발하였고, UU지방검찰청에서 2012.12.18. 기소한 사실이 국세통합시스템 에 나타난다.
• 다) 청구인은 BBBB로부터 2010년 제2기 공급가액 000백만원의 세금계산서에 대한 부가가치세 매입세액공제 신고하였으나, 처분청은 사실과 다른 세금계산서로 보아 부인하였고, 청구인은 2011.7.20. 심판청구하였다.
• 라) 2011.12.20. 조세심판원은 00건설이 BBBB로부터 수취한 세금계산서의 실제 매입처는 BBBB 대표 LBS의 夫 LHJ 개인인 것으로 보이므로 사실과 다른 세금계산서로 보아 부가가치세 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단하였다.
• 마) 처분청은 DD건설 및 BBBB의 공사비를 부인하면서 BBBB가 발행한 세금계산서의 실제 공사자는 LHJ으로 보고 금융자료로 실제지급이 확인된 공사비 335백만원에 대하여 필요경비 인정하였고, 실제 공사비 지급이 확인된 LLL, DD전기(주), LL유리공업(주) SS기업, DD기업에 대한 총 300백만원은 필요경비로 인정한 사실이 조사복명서 에 나타난다.
• 바) 청구인이 이 건 심사청구에서 필요경비를 인정해달라고 주장하는 DD건설 250백만원과 BBBB 000백만원에 대하여 추가증빙이나, 실제 공사가 이루어졌다고 판단할 객관적인 증빙제출은 없다.

3. 2014.9.5. 구체적인 증빙제출을 요청한 보정요구에 대하여 청구인은 “불복청구서 보완서”를 제출하였고, 그 내용은 다음과 같으나 공사업자들의 내용증명을 제외한 객관적인 증빙자료는 제출이 없으며, “불복청구 보완서” 내용도 이의신청시 제출되어 심의된 사실이 이의신청결정서에 의거 확인된다. 업 체 명 다툼이 있는 공사금액 필요경비 인정 청구이유 LL유리공업(주) 230 고등법원 지급판결(2012나00000,2014.1.9.) DD전기 50 공사업자의 내용증명 SSENG건설 40 쟁점부동산 양수인[FLB건설(주)]에 대한 청구인의 채권금액 지급요청 내용증명 DD건설 82 쟁점부동산 양수인[FLB건설(주)]에 대한 청구인의 채권금액 지급요청 내용증명 합 계 402 (단위: 백만원) ※ FLB건설(주)의 대표자는 쟁점부동산 매수자인 KJH임

• 가) LL유리공업(주) 판결내용을 보면 청구인이 LL유리공업(주)에 0억을 지급하라는 1심판결에 항소한 사건으로 기각되었으나, 판결진행 중에 청구인은 동 업체와 공사계약을 체결한 사실도 없다고 주장하면서 대금을 추가 지급한 사실도 없다.
• 나) DD전기 00백만원 내용증명은 DD전기가 00개발 UHS(000의 전남편)과 00빌딩 전기 및 소방 통신공사를 합의하였으나, 00개발이 00빌딩 매수자인 FLB건설(주) KJH에게 공사비를 수령하고도 하도급자에게 지급하지 않기에 FLB건설(주)에 직접 공사비를 청구하는 내용이다.
• 다) SSENG건설 00백만원과 DD건설 00백만원 내용증명 또한 DD전기와 동일한 내용이다.

4. 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서를 보면 다음과 같은 사실이 확인된다.

• 가) 조사기간은 2013.8.31.에서 2013.10.13.까지 35일간 조사하였다.
• 나) 조사선정사유는 리모델링 공사업체인 “BBBB”가 2012.2.3. 자료상혐의로 고발된 이력이 있어 실제 공사비에 대한 확인이 필요하여 선정되었다.
• 다) 양도물건은 쟁점부동산 상가 1101호, 0001호이며, 양도가액은 000백만원, 취득가액은 000백만원에 대하여 금융증빙 등의 확인으로 신고금액이 적정하였음이 조사되어 있다.
• 라) 필요경비는 취득세 0백만원, 등록세 00백만원, 양도중개비 0백만원으로 신고시인(취득세와 등록세는 신고당시에는 취득가액에 포함되어 있다) 결정하였고, 자본적 지출액은 000백만원에서 00백만원으로 경정되어 있다.
• 마) 업체별 공사비 지급금액 신고 및 결정내용은 다음과 같다. 업 체 명 지급신고금액 공사명 처분청 인정 내용 BBBB 000 철거공사 0 공사비와 관련없음(대여금) LHJ 335 335 계좌이체 실지급 확인 DD기업 20 전기공사 20 세금계산서 입증 LLL(LL산업) 30 통신소방 30 수표 등 영수확인 DD전기(주) 20 전기공사 20 입금표 확인 LL유리(주) 50 유리공사 50 입금표 확인 SS기업 180 창호공사 180 세금계산서, 입금표 확인 합 계 755 635 (단위 백만원) (쟁점 2 관련)

1. LL시 BB구청장이 발송한 건축과-7430(2010.3.15.) 공문에 의하면, 쟁점빌딩의 5층 및 13층 소유자인 CCC(BB구 ○○동 소재 000병원 원장)외 6명은 쟁점빌딩 14층에 대하여 의료시설로 용도변경허가를 신청하였고, BB구청장이 2010.3.15. 용도변경 허가한 사실이 확인된다. 2) 청구인과 UJH 및 USO 이상 3명 외의 00빌딩 소유주들의 리모델링 공사비 부담과 관련한 확인서에 의하면, 각자 본인들이 소유한 건물 층수에 공사는 이루어졌지만 실질적으로 공사비를 지급하지 않았다는 확인으로 확인내용이 모두 일치하고 있으나, 청구인과 UJH 및 USO 이상 3명도 얼마의 공사비를 부담하였는지 객관적인 증빙은 없다.

3. 청구인이 주장하는 3층 소유주 KHJ의 확인서를 보면, 2010.1.~2011.11.까지의 리모델링 공사에 본인 소유의 건물층수에 공사는 이루어졌지만, 부동산 매입시 이미 공사비는 따로 지급하기로 하지 아니하였다는 내용이다.

4. 00빌딩 3층은 당초 50억원의 양도계약서에 포함되어 있었으나 소유자가 양도를 포기하여 매매하지 아니한 사실이 등기부등본에 나타나고, LL시 BB구청장이 발부한 용도변경허가 처리 알림 공문서에 14층은 용도변경허가 전에는 제2종근생(일반음식점)으로 나타나고, 용도변경 후 의료시설로 표기되어 있다.

5. 청구인은 추가주장으로 00빌딩 14층의 실내건축공사 표준하도급계약서를 제출하여 14층은 당초 리모델링 공사대상에 포함되지 않고, 2012.6.13~2012.7.12. 기간 중에 NEO DESIGN이 시공하였고 발주자는 세입자인 SMH이 발주하였다고 주장하나, 14층 소유주는 000임이 등기부등본상 확인된다.

6. 처분청이 자본적 지출로 인정한 리모델링 공사는 철거, 외장, 배관, 전기공사 등으로 주로 건물전체에 대하여 이루어진 공사이며, 다음포털 2011.7. 사진으로 확인하여도 건물전체에 대하여 공사진행 중임이 확인된다.

• 라. 판단 위와 같은 사실관계를 종합하여 청구인의 쟁점부동산의 쟁점공사금액 000백만원은 필요경비에 해당하므로 양도소득금액에서 공제되어야 한다는 주장에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산이 속한 00빌딩의 리모델링 공사비로 DD건설 및 BBBB의 하도급업자의 공사비를 인정하여 줄 것을 요청하면서 하도급업자들이 쟁점빌딩의 양수인에게 발송한 공사비 지급요청의 내용증명 등을 증빙으로 제시하고 있으며, LL유리공업(주)의 소송판결은 청구인이 LL유리공업(주)에 공사비대금으로 0억을 지급하라고 판시된 점으로 보아, 쟁점부동산이 속하는 00빌딩에 대한 리모델링 공사가 실제 이루어졌음은 확인이 된다. 그러나 대금지급과 관련한 구체적인 증빙이 없이 청구인이 제시한 증빙만으로는 그 가액 등을 확정할 수 없고, 또한 공사주체와 지급대상이 불분명하므로 쟁점부동산이 속한 00빌딩의 리모델링 공사와 관련하여 재조사를 실시하여 필요경비에 산입할 공사비를 재산정함이 필요하다고 판단된다. 아울러 00빌딩 리모델링 공사비의 부담주체에 대한 재조사 결과에 따라 청구인의 지분에 따른 필요경비 안분계산도 재계산하여 필요경비를 재산정 하여야 한다. 따라서, 쟁점부동산이 속한 00빌딩 리모델링 공사비를 확인하는 재조사를 통하여 이 건 양도소득세를 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.