쟁점아파트와 같은 동에 위치한 707호 아파트는 그 자산의 거래가액을 쟁점아파트 매매사례가액으로 보는데 무리가 없으며, 동 아파트의 거래가액을 매매사례가액 보아 환산가액 보다 우선하여 쟁점아파트 취득가액으로 추계 결정하는 것이 법 적용순서에 부합함.
쟁점아파트와 같은 동에 위치한 707호 아파트는 그 자산의 거래가액을 쟁점아파트 매매사례가액으로 보는데 무리가 없으며, 동 아파트의 거래가액을 매매사례가액 보아 환산가액 보다 우선하여 쟁점아파트 취득가액으로 추계 결정하는 것이 법 적용순서에 부합함.
%%세무서장이 2014.1.8. 청구인에게 부과한 2012년 과세연도 양도소득세 54,221,030원은 취득가액을 매매사례가액인 210,000,000원으로 추계결정하여 과세표준과 세액을 경정합니다.
청구인은 서울특별시 송파구 풍납동 @@아파트 1동 1호 아파트 79.945㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2012... 양도하고, 예정신고기한이 경과한 2012... 쟁점아파트 양도가액을 ,600,000원으로 취득가액은 ,500, 000원으로 하여 그 양도차익에 대한 기한후 신고를 하였다. 처분청은 2002.4.8. 취득당시 쟁점아파트 취득가액이 불분명하다는 이유로 취득가액을 대통령령이 정하는 환산가액 ,742,300원으로 결정하여 청구인에게 양도소득세 **,341,470원을 2014.1.31. 납기로 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 처분청에 이의신청(잠실 이의2014-*)을 제기하였으나, 2014.4.9. 재결청의 기각 결정이 있었으며, 2014.5.8. 이 건 심사청구를 제기하였다.
처분청이 쟁점아파트 취득당시 실지거래가액 ,500,000원을 인정하지 않고, 환산취득가액 ,742,300원으로 쟁점아파트 양도차익을 계산하여 고지한 과세처분은 부당하다. 1) 2002.4.9. 청구인은 쟁점아파트와 같은 지번에 있는 @@아파트 2동 3호 59.975㎡ 아파트를 김재○으로부터 203,000,000원에 취득한 사실이 있다. 위 @@아파트 2동 3호는 25평 아파트이고 방향도 서향인데도 2002.4.9. 계약 체결 당시 그 거래가액이 203,000,000원이었다. 쟁점아파트는 30평형이고 내부를 확장하여 크기가 다른 아파트에 비해 넓은 점 등을 감안하면 2002... 쟁점아파트 매매계약 체결 당시 취득가액 ,500,000원은 시세가 제대로 반영된 실지거래가액이다. 2) 쟁점아파트 취득자금출처는 청구인 명의 국민은행 085---080 계좌 거래를 보면 알 수 있고, 그 계좌 일부 거래내역은 다음과 같다. (통장 사본 첨부 생략) 위 통장 거래일 2002.. 박경○으로부터 20,000,000원이 입금된 사실이 있으며, 이 입금액은 청구인이 소유하던 거여동 아파트를 매수한 박경○이 보낸 것이며, 통장 거래일 2002... 30,000,000원이 출금된 사실이 있으며, 이 출금액이 쟁점 아파트 계약금으로 지급된 것으로 추정된다. 3) 청구인은 쟁점아파트 취득 전에 서울특별시 송파구 거여동 ○○ 302동 1401호 34평 아파트를 2002년 2월경에 노재○에게 양도하였고, 그 양도가액이 220백만원 정도이었다. 거여동은 풍납동보다 훨씬 낙후된 동네로 그때 당시 거래가액이 220백만원인데 풍납동 쟁점아파트 취득가액 ,000,000원은 지극히 정상적인 거래가격이다. 4) 청구인이 주장하는 쟁점아파트 취득가액 ,000,000원에서 전세금 150, 000,000원을 차감하면 ,500,000원이 남는데, 그 87,500,000원은 아마 계약시에 10% 주었고, 나머지를 2002...에 30,000, 000원을 청구인 명의 국민은행 085---080 계좌에서 인출하여 주었으며, 2012... 24,000,000원과 17,000,000을 준 것으로 기억하고 있다. 5) 처분청이 쟁점아파트 양도소득세 계산시 적용한 환산취득가액은 쟁점아파트 취득당시 쟁점아파트 전세가액 정도로 수용할 수 없으며, 처분청에서 제시하는 부동산뱅크지의 시세 또한 실지거래가액과는 차이가 있는 사실과 다른 것이다.
청구인은 취득가액이 확인되는 쟁점아파트 매매계약서를 제출하지 않고 있으며, 이의신청 당시 제출한 매매계약서 사본은 사실과 다른 계약서라고 청구인이 세무서 방문하여 진술한 바 있다. 청구인이 계약금으로 2002... 30,000,000원을 출금하여 쟁점부동산 계약금으로 지급한 것으로 추정하고 있으나, 이는 단순 추정에 불과하여 쟁점부동산의 계약금으로 볼 수 없으며, 통상 계약일에 계약금을 지급하며 건물 등기부등본상 소유권이전 등기원인일이 계약일이 될 것이나, 쟁점부동산의 등기원인일은 2002.3.10.로 되어있어 청구인이 추정하고 있는 날과 다르므로 청구주장 신빙성이 부족하다. 2002... 41,000,000원을 출금하여 쟁점부동산의 잔금(또는 중도금)으로 이체하였다고 주장하나, 이체 상대방을 확인할 수 없으며, 잔금 중 일부인 승계 전세금 ,000,000원에 대한 계약서 등도 제출하고 있지 않다. 청구인이 주장하는 취득가액 ***,500,000원을 실지거래가액을 인정할 수 있는 객관적인 증빙이 없으므로 처분청이 쟁점아파트 취득가액을 환산가액으로 결정한 당초 과세처분은 정당하다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가 액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도 가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 4) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한가액
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
1. 양도소득세 과세처분 개요 등 청구인은 2014.2.20. 이 건 과세처분에 대하여 처분청에 이의신청을 하였으나, 2014.4.9. 기각 결정이 있었으며, 그 결정문의 일부 내용은 다음과 같다. 4. 심리 및 판단
1. 청구인은 쟁점아파트를 전소유자 문수○으로부터 2002... 취득하여 2012. .. 임의경매에 의하여 경락가 ,600,000원에 황유○에게 양도한 후, 2012... 기한 후 신고를 하면서 취득가액을 *,500,000원, 필요경비 6,588,000원으로 하여 계산된 양도소득금액에 대하여, 산출세액 ,120,440원에 장기임대주택양도감면세액(조특법97조) 20,120,440원을 적용, 납부세액이 없는 것으로 하여 신고한 사실이 기한후신고서에 의하여 나타난다.
2. 처분청은 청구인의 쟁점아파트 양도 기한후신고분에 대하여, 취득가액이 불분명하다고 보아 환산취득가액 ,742,307원으로 하고 필요경비 4,410,000원으로 하여 계산된 양도차익 ,447,693원에서 장기보유특별공제(30%)를 차감한 양도소득 ,913,386원에, 합산대상소득금액(타부동산 양도소득) ,298,754원을 합한 조정후소득금액 ,212,140원(과세표준 ,712,140원)에 대한 산출세액 ,649,249원에 감면세액 배제하고 타부동산 양도소득세 기결정세액(산출세액 등)을 차감하여, 2014.1.8. 양도소득세 ,341,471원을 고지한 사실이 결정결의서 등에 의해 나타난다.
5. 청구인은 쟁점아파트에 대하여 장기임대주택양도세액감면(조특법 97조)을 신청하였으나, 감면요건(2000.12.31.이전 임대개시) 미비로 감면대상에서 제외된 것으로 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
6. 처분청은 쟁점아파트 취득가액을 확인할 수 없다고 판단하고 소득세법(법97조 1항 1호 나목 및 시행령 176조의2 1항 1호와 2항 2호) 규정에 의하여 환산가액으로 결정(,600,000원 × ,0000000/,000,000 = ,742,307원)한 것으로 나타나는바, 그 내용은 다음 <표3>과 같다. <표3> 쟁점아파트의 공동주택기준시가 및 시가결정 내역 (금액: 원) 부동산 표시 기준시가 시가결정 금액 부동산소재지 신축 연도 평형 전용 면적 고시일 금액 매매일 구분 결정금액 서울 송파 %% @@아파트 1동호 1987 30 79.945 ㎡
2012. 4.30. 364,000,000 양도 2012.. 실 가 ,600,000
2002. 4.4. 147,000,000 취득 2002... 환산가액 ,742,307 7) 쟁점아파트의 부동산등기부에 의하면, 전소유자 문수○에서 청구인 명의로 2002... 매매계약을 원인으로 2002... 소유권이전 등기된 사실이 나타나고, 당시의 등기부상 채무사항 등으로는 전소유자 문수○의 채무(1998..10.등기, ○○은행 중앙지점 근저당권 채권최고액 58백만원)가 2002... 해지되었고 청구인 명의의 채무(2005...등기, ○○은행 가락동지점 근저당권 채권최고액 182백만원)가 설정된 사실이 나타나는바, 2002년 매매 당시 등기부상에 청구인 관련 특이사항이 없는 것으로 나타난다. 8) 전소유자 문수○의 쟁점아파트 양도 건에 대하여 양도소득세 신고 및 결정내용 조회한바, 무신고자로 2002...을 양도일로 하여 기준시가(양도가액 *,000, 000원)로 비과세(1세대1주택)결정한 사실이 국세통합전산망에 의해 나타난
10. 청구인이 이 건 이의신청 시에 제출한 쟁점 매매계약서 내용을 살펴보면, 매도인을 문수○, 매수인을 청구인으로 하고 계약일을 2002.3.10.로 하여 부동산중개인은 ‘강동구 잠실6동 $$부동산’으로 기재되어 있고, 매매대금은 총 ***,500,000원으로 하여 계약금은 7천만원, 중도금은 전세금(1억6천원)으로 대체, 잔금은 2002.4.8.에 750만원을 지급하는 것으로 기재 되어있다.
11. 심리담당공무원이 청구인에게 쟁점 매매계약서 및 계약서상 중도금으로 대체된 전세금(1억6천만원)과 관련하여 계약서 원본을 제출할 것을 보정요구 하였 으나, 심리일 현재까지 제출하지 않고 있다.
12. 심리담당공무원이 쟁점아파트 취득 당시(2002.4.8.)의 주민등록상 거주자를 확인한바, 전 소유자 문수○이 쟁점아파트에서 1995.8.16. 전입하여 2002.9.26.까지 거 주하였던 사실이 주민등록부에 의해 나타난다. 13) 청구인은 쟁점처분 관련 2013.11월 처분청에 과세자료 소명한 내용에 의하면, 청구인의 진술서, 공인중개사의 확인서 등을 입증자료로 제출하였는데, 쟁점아파트를 중개하였다고 하는 공인중개사 고재○은 ‘쟁점아파트는 전세금 ,000,000원을 포함하여 ,500,000원에 거래된 사실이 있다’고 기재되어 있고, 청구인은 2002.2.23. 고재○에게 무통장으로 10,000,000원이 입금된 통장사본을 제출하였다. 14) 이 건 심리담당공무원이 쟁점아파트 중개인이라고 주장하는 고재○을 만나 사실관계 질문조사 한바, 고재○은 공인중개사사무실을 2003년 폐업하고 현재 핸드폰 대리점을 운영 중으로, 고재○은 쟁점아파트의 거래시세와 관련 청구인이 소명한 시세는 인정하고 있으나, “상기 수수료 10,000,000원은 청구인과 2002년 2월경 여러 건의 부동산 거래를 하면서 그에 대한 수수료를 합하여 수령한 것이고, 당시 ‘송파구 신천동 - 번지 ○○상가 1층 9-1호’에서 ‘%%공인중개사’라는 상호를 사용 하였으며, 청구인이 제출한 쟁점 매매계약서는 본인이 작성한 것이 아니다”라고 진술하였다. 15) 이 건 심리담당공무원이 쟁점 매매계약서 상의 $$부동산을 수소문하여 $$부동산 대표 조유○(전화 422-79 )를 만나 사실관계 질문조사 한바, 조%%는 94.3.3.부터 현재까지 ‘송파구 신천동 **- 번지 ○○상가 1층 14-1호’에서 ’$$부동산 ‘이라는 상호로 부동산중개업을 하고 있는 자로, “쟁점 매매계약서상 명판이나 인장은 자신이 사용하는 것과 다르므로 쟁점 매매계약서는 자신이 작성한 것이 아니다”라고 진술하였 다. 16) 부동산 뱅크지에 의하면, 쟁점아파트와 유사한 조건을 갖춘 서울 송파구 풍납동 @@아파트(30평형)의 2000년부터 2004년도까지의 아파트 시세는 다음 <표4>와 같이 나타난다. <표4> 부동산뱅크지에 의한 풍납동 @@아파트(30평형) 시세 (금액: 만원) 구 분 하 한 가 상 한 가 비 고 2000.3 12,500 13,000 쟁점아파트 면적 79.945㎡ (30평형) 거래일: 2002.4.8 2001.3 12,500 13,000 2002.3 15,000 17,000 2003.3 19,000 22,000 2004.3 22,000 25,000
17. 기재생략 18) 청구인이 이건 심리일에 심사위원회에 출석하여 진술하면서 의견진술 요지를 제출하였는데, 그 내용을 정리하면 다음과 같
(2) 당시 부동산중개를 2곳의 사무실(매도인 측, 매수인 측)에서 하였는데 확인서상의 중개인 고재○은 매수인(청구인) 측의 중개인이고, 청구인이 제출한 매매계약서는 매도인 측의 $$부동산에서 작성된 것이며, 계약서에 $$부동산 소재지를 ‘강동구’로 표기된 것은 추측컨대 중개사무실에서 담당자의 실수로 오래된 명판을 찍어서 그리된 것이다. (3) 10수년전에 작성된 매매계약서 원본을 제출하지 못한 것을 가지고 계약서 내용이 허위라고 판단하는 것은 부당하고, 매매계약서에 중도금으로 대체된 것으로 표기된 전세금(1억6천만원)은 매도인의 친아들이 전세입자이므로 별도의 전세계약서 없이 매매계약서 상에 전세상황에 대한 기록을 함으로써 전세계약서를 갈음한 것이다.
(4) 기재생략
(5) 쟁점아파트 취득관련 매매계약서 원본을 분실하였으나, 실지거래가액은 ,500,000원이 타당하고, 당시의 매매시세를 입증하는 동일 아파트의 매매계 약서(청구인의 취득 및 양도 건)를 제출하였는데, 그 내용은 다음 <표5>와 같다. <표5> 청구인 제출 동일아파트의 기준시가 및 실거래가액 내역 (금액: 원) 부동산 표시 기준시가 실거래 매매계약서 부동산소재지 신축 연도 평형 전용 면적 고시일 금액 매매일 구분 거래금액 서울 송파 @@아파트 2동3호 1987 25평형 59.975 ㎡
2003. 4.30. 165,000,000 양도 2003... 실거래가 ,000,000
2002. 4.4. 112,000,000 취득 2002.. 실거래가 ,000,000
1. 쟁점①에 대하여 살펴본다.
(1) 청구인은 이 건 청구 시에 쟁점 매매계약서 사본을 제출하면서, 당시 부동산중개를 2곳의 사무실(매도인 측, 매수인 측)에서 하였고 계약서 상 중도금으로 대체된 전세금(1억6천만원)은 매도인 측이 전세입자가 되어 전세계약서 작성 없이 계약서에 표기하였다고 주장하나,
(2) 쟁점 매매계약서 사본만 있고 원본을 분실하였다고 하면서 제출하지 못하고 있으며, 쟁점 매매계약서 상의 부동산중개인인 ‘$$부동산(조유○)’은 이 건 매매계약서 작성 사실을 부인하고 있고, 거래사실 확인서를 제출한 매수인 측 부동산중개인 고재○도 쟁점 매매계약한 사실을 부인하고 있다.
(3) 매 매계약서상에 ‘중도금 지급은 전세금(1억6천만원)으로 대체한다’는 내용과 관련하여서는, 전소유자가 1995.8.16.부터 2002.*.**.까지 쟁점아파트에 계속 거주하고 있어 2002.4.8. 매매계약 당시 전세보증금이 있었다고 볼 수 없고, 설령 전소유자가 전세입자로 하여 계약하였다면 당연히 전세계약서를 작성하고 추후 퇴거 시 반환하였어야 하는 것이 일반적인데도 그런 입증서류를 제시하지 못하고 있다.
2. 쟁점아파트 취득당시 쟁점아파트 거래시세 가) 청구인은 쟁점아파트를 2002... 취득하였고, 쟁점아파트 최고층은 15층이며, 취득시점 전후 같은 동에 위치한 아파트 거래시세는 다음과 같다. (㎡, 백만원) 구 분 면 적 거래일자 거래가액 기준시가 비 고 901호 79.945 2002... 불명 147 쟁점아파트 201호 79.945 2002.. 185 140 707호 79.945 2002... 210 147 1305호 79.945 2002... 250 143 위 거래시세표의 면적 및 거래일자는 등기부등본을 토대로 작성하였고, 거래가액은 국세청 전산망에 나타난 양도․취득 신고금액이다. 나) 인터넷 네이버 부동산 사이트에서 확인한 쟁점아파트 단지배치도와 평면도는 다음과 같다.
다) 청구인은 쟁점아파트와 같은 단지 내의 @@아파트 2동 3호 59.975㎡를 2002... 취득하여 2003.**.. 양도한 사실이 있으며, 취득 당시 취득가액은 203,000,000원으로 국세청 전산망에 의해 확인된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 에 의하여 주문과 같이 결정한다.
주 문: 붙임과 같습니다 이 유: 붙임과 같습니다