쟁점부동산의 취득가액은 청구인이 신고한 환산가액임

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 1996.11.29. 서울시 ○○빌라 402호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 2011.11.25. 380,000,000원에 양도하고, 2012.1.30. 취득가액은 환산가액 164,989,241원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 청구인은 2013.12.11. 쟁점부동산에 대한 분양계약서를 첨부하여 취득가액 365,552,991원으로 경정청구 하였다.
• 다. ○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 청구인이 쟁점부동산을 자가 신축한 사실을 확인하고 2014.2.5. 경정청구 거부 통지를 하였다.
• 라. 이에 따라 청구인은 2014.5.12. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 처분청에서 시공사가 (주)○○건설(이하 “○○건설”이라 한다)이 아닌 (주)○○종합건설(이하 “○○종합건설”이라 한다)로 ○○건설로부터 분양을 받지 않았다는 주장에 대하여(처분청의 경정청구 거부 사유),

1. 첨부된 건설도급계약서에는 ○○빌라 12세대와 ○○건설이 공사계약을 체결하였고, 협약계약서에는 건축주 대표 원주민 정○○ 외 11인과 ○○건설 대표이사 이○○ 외 연대보증인이 수급계약을 체결하였다.

2. 청구인 등이 수급보증이 된 것은 당시 ○○건설이 여러 단지 연립을 재건축하고 있어 ○○건설의 건설자금을 염려하여 ○○빌라 주민이 잔여세대 분양받을 사람을 수급보증인으로 할 것을 주장하여 본인 등이 인감을 첨부하여 수급보증인이 된 것이다.

3. 청구인은 경정청구 거부통지를 받을 때까지도 ○○종합건설은 전혀 알지 못하는 회사였으나 차후 수소문 끝에 알아본바 ○○건설이 단종면허라 종합건설면허를 대여하여 사용한 것을 알게 되었다.

4. 하지만, ○○건설, ○○종합건설이나 또는 ○○빌라 원주민이 공짜로 집을 줄 리 없으니 결국 본인은 대금을 지불하고 집을 구입하였으며, 제출된 매매계약서는 당시 작성된 계약서가 맞다.

5. 청구인은 수급보증인으로 되어있을 뿐더러 분양계약 당시 4층(분양면적 약45평)과 복층(옥탑층 약25평)을 분양받아 분양가도 다른 집보다 많이 책정되었다.

• 나. ○○건설의 파산으로 인해 많은 손해를 입었다.

1. ○○건설은 자금부족으로 선 분양금을 요구하여 본인의 처 이○○이 지인들의 돈을 빌려다 주고 어음을 받기도 하고 선금을 많이 지불하였으므로 ○○건설 대표 이○○이 주장한 액수를 수용할 수밖에 없었다.

2. ○○건설은 쟁점부동산의 완공 시점에서 부도 파산되어 발행된 어음이 정리되지 못하자 돌연 채무자가 되어 많은 채권자에게 시달림을 받아 지금도 많은 고통을 받고 있는 형편이다.

3. ○○건설이 파산되어 2년이 넘도록 준공을 받지 못하여 본인 처와 원주민 몇 사람이 앞장서 많은 우여곡절 끝에 준공을 받았다.

4. 하지만 이런 중에도 ○○종합건설은 전혀 나타나지 않아 알지 못했으며, 결국 공부상에 기록된 회사로 실제로 분양자와는 무관하다.

• 다. 쟁점부동산의 취득가액은 ○○건설로부터 분양받은 363,000,000원에 필요경비 2,552,991원을 합하여 365,552,991원이다. <사전열람 후 추가의견>

1. 분양가에 대하여, 당시 ○○건설은 분양가를 정해놓고 분양한 것이 아니라, 레미콘을 사용하고 이에 대한 대금으로 ○○빌라를 양도하는 등 그때그때 각각의 사정에 의하여 정한 것으로 알고 있다. 청구인 주택은 선분양 형식으로 ○○건설에서 미리 돈을 요구하여 지불하다보니 결국 다른 돈까지 빌려다 주게 되었으며, 집값도 다른 호수보다 많이 책정된 것을 그 후에 알게 되었다. 결국 많은 돈을 주다보니 본의 아니게 투자자로 보이게 되었으나, 실은 받은 어음이 해결되지 않아 재판까지 하였고, 그 과정에서 투자자가 아님이 밝혀졌다. 그 재판에서 승소는 하였으나 끝내 받지 못하고 전세주고 있었던 본인의 집까지 팔게 되었다.

• 가. 청구인은 쟁점부동산을 시공사 ○○건설로부터 분양 받았으며 이에 대한 증빙서류로 분양계약서 사본을 제출하였으나,

1. 청구인은 쟁점부동산의 토지를 분양이 아닌 매매를 등기원인으로 취득한 사실이 공부상에 의해 확인된다.

2. 공부상 쟁점부동산은 시공사 ○○건설이 아닌 청구인의 명의로 1996.11.29. 소유권보존등기가 완료되었으므로 분양을 받았다고 볼 수 없다.

3. 또한, 분양계약서 상의 매도자인 시공사 ○○건설은 건물의 준공일(사용승인일자: 1996.10.25.) 이전인 1994.12.31. 과세관청에 의해 직권 폐업된 건설사로 확인되며,

4. 양도물건의 건축물대장에 의하면 건축주가 정○○ 외 18인으로 토지 소유자이며 시공사가 ○○건설이 아닌 ○○종합건설로 기재되어 있다.

• 나. 상기 내용과 같이 쟁점부동산을 분양에 의해 취득하였다고 볼 수 없으며, 시공사가 ○○건설이 아닌 ○○종합건설로 확인되는바, 분양계약서에 기재된 분양가액을 양도물건의 실제취득가액으로 보기 어려우므로 당초 청구인의 경정청구를 기각한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액이 얼마인지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 3) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계

1. 청구인의 경정청구 내용은 다음과 같다. (단위: 원) 구 분 당초신고 경정청구 양도가액 380,000,000 380,000,000 취득가액 164,989,241 363,000,000 필요경비 2,552,991 2,552,991 양도차익 212,457,768 14,447,009 과세표준 209,957,768 11,947,009 산출세액 58,585,218 716,820

2. 처분청은 2014.2.5. 작성된 경정청구 보고서를 제시하였으며, 그 주요내용은 다음과 같다.<표 생략>

3. 처분청에서 제시한 2014.1.20. 발급된 쟁점부동산의 등기부 등본은 다음과 같다. (토지) [표 제 부] 표시번호 접수 소재지번 지목 면적 등기원인 및 기타사항 1 1981년7월3일 서울시 ○○동346-5 대 1139.3㎡

• [갑 구] (소유권에 관한 사항) 순위 번호 등기목적 접 수 등기원인 권리자 및 기타사항 21 갑구순위7번 지분 일부이전 1991년12월16 제155395호 1991년11월20일 매매 공유자 지분1924분의 48.64 청구인 22 갑구순위전62번 지분 일부이전 1991년12월16 제155397호 1991년11월20일 매매 공유자 지분1924분의 52.62 청구인 (건물) [표 제 부] (전유부분의 건물의 표시) 표시번호 접수 건물번호 건물내역 등기원인 및 기타사항 1 1996년11월29일 제4층 제402호 철근콘크리트조 110.35㎡

• (대지권의 표시) 표시번호 대지권종류 대지권 비율 등기원인 및 기타사항 1 소유권대지권 1139.3분의 59.96

• [갑 구] (소유권에 관한 사항) 순위 번호 등기목적 접 수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 소유권보존 1996년11월29일 제130380호 소유자 청구인 6 소유권이전 2011년11월25일 제52526호 2011년9월23일 매매 소유자 노○○ 거래가액 금380,000,000원

4. 처분청에서 제시한 2014.1.20. 발급된 쟁점부동산의 집합건축물대장의 주요내용은 다음과 같다.<표 생략>

5. 처분청에서 제시한 2014.2.5. 발급된 청구인의 주민등록 초본에 의한 주소이력은 다음과 같다.<표 생략>

6. 청구인은 ○○건설과 1991.4.29. 작성된 “부동산매매계약서” 사본을 제시하였으며, 주요내용은 다음과 같다. 부 동 산 매 매 계 약 서

○ 부동산의 표시: 서울시

○○ 동346-5 ○○빌라 4층 2호 면적 건물 약 100.35㎡ 대지 1139분지59.96㎡

○ 매매대금: 363,000,000원

• 계약금: 33,000,000원 계약시 지불하고 영수함(○○건설 대표 이○○ 법인인감날인)

• 중도금: 140,000,000원정은 1991년 2월 25일 지불하며

• 잔 금: 190,000,000원정은 1991년 4월 30일 지불함

○ 위 부동산 명도는 1991년 4월 30일로 함 * 특약사항: 분양대금은 회사의 조건으로 선불 지급키로 하며 단 분양면적은 ○○빌라 402호 및 옥탑(복층)을 설치하는 조건을 포함, 지상 4층 전체지분 및 옥탑지분 방2개 거실, 화장실 1개를 포함한다.

7. 청구인은 1991.2.10. ○○건설과 계약한 “건설도급계약서” 사본을 제시하였으며, 주요내용은 다음과 같다.<표 생략>

8. 청구인은 기존 연립소유자 12명이 ○○건설과 계약한 “공사 소재별 마감재료표 및 품명 명세서” 사본을 제시하였으며, 동 명세서에는 ○○건설 및 12명의 도장과 각장마다 간인 날인되어 있다.

○ 또한, 기존 12명의 ○○연립 소유자의 호수를 기재하고 있으며, 1층에 6세대, 2층에 6세대 총 12세대로 구성되어 있음을 알 수 있다.

9. 청구인은 “건설공사 협약계약 정관” 사본을 제시하였으며, 주요내용은 다음과 같다.<표 생략>

10. 청구인은 1991.3.22. ○○건설과 ○○연립 소유자가 작성한 “합의각서” 사본을 제시하였으며, 주요내용은 다음과 같다.<표 생략>

11. 청구인은 ○○건설로부터 받은 “약속어음” 사본을 제시하였으며, 약속어음의 내용은 다음과 같다. (수취인: 청구인, 지불지: ○○건설, 발행인: 이○○) (단위: 백만원) 번호 NO. 금액 발행일자 지불기일 어음 기재사항 1

• 15 1990.4.14 1990.4.30 * 수취인:이여사님(청구인 처) 2 900828 20 1990.8.28 1991.4.30 3 900906 20 1990.9.6 1991.5.31 4 900918 13 1990.9.18 1991.5.31 5 900927 4 1990.9.27 1991.5.31 6 900928 2 1990.9.28 1991.5.31 7 901005 2 1990.10.5 1991.5.31 8

• 2 1991.3.1 1991.8.25 9

• 4 1991.3.6 1991.8.25 * ○○연립 출자금 10

• 6 1991.3.6 1991.10.30 * ○○연립 출자금조 11

• 5 1991.6.25 1991.7.13 임시차용금 12 901105 4 1990.11.5 1991.5.30 △△연립346-7 출자금 일억원 완납금 13

• 24 1991.2.27 1991.8.25 ▽▽주택 출자금 소유권정리시까지 유효 14

• 50 1991.4.23

1991. * **연립 투자이익금조 15

• 20 1991.4.23 1991.9.5 ○○주택 출자금조 16 30 1991.5.22 1991.9.30 ○○동49-1 나동102호 합 계 221 * 89백만원 = 11번+12번+14번+16번(쟁점부동산 취득과 관련없다고 보이는 금액)

12. 국세통합시스템에 의해 확인된 ○○건설 법인사업자 기본사항은 다음과 같다. 법인명 대표자 소재지 업종 개업일 폐업일 (주)○○건설 이○○

○○동352-9 건설/주택신축 1990.03.20. 1994.12.31.

13. 쟁점부동산 소재지 ○○빌라 4층 거주자와 401호, 403호 취득자(현재 거주)와 통화 결과, ○○건설이 ○○주택 19세대를 재개발하여 신축한 사실이 있으며, 1991년 말경에 신축이 완료되었으나 법적인 하자로 준공검사를 받지 못하여 ○○건설과의 소송, 민원청구 등을 하여 1996년 10월 사용승인을 받고 소유권 보존등기를 하였다고 진술하고 있다.

14. ○○빌라 4층 4세대는 청구인의 쟁점부동산과 동일한 면적으로 확인되며, 심리담당자가 취득자에게 유선 상으로 확인한 분양금액은 다음과 같다. (단위: ㎡, 백만원) 호수 취득일자 등기면적 취득원인 취득자 확인자 취득가액 401호 1996.11.29. 110.35 소유권보존 김 취득자의 남편 260 402호 1996.11.29. 110.35 소유권보존 청구인 분양계약서 363 403호 1996.11.29. 110.35 소유권보존 이 본인 150 404호 1997.07.09. 110.35 증여 취득 이**

• -

○ 403호의 경우, 신축 후 분양이 되지 않아 ○○건설이 자금난을 겪자 특별히 낮은 가격에 분양을 받게 되었다고 진술하고 있다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점부동산을 ○○건설로부터 363백만원에 분양받았다고 주장하고 있어 이를 살펴보면, 첫째, 쟁점부동산은 청구인이 제시한 건설도급계약서 등과 쟁점부동산이 소재하고 있는 ○○빌라의 같은 층, 같은 면적 분양자들에게 확인한 결과, 쟁점부동산을 ○○건설에서 신축하고 청구인이 ○○건설로부터 취득한 사실은 확인되나, 청구인은 양도소득세 예정신고시 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액 165백만원으로 신고하였으며, ○○건설로부터 취득한 매매계약서의 취득가액이 동일한 조건의 다른 입주자 취득가액보다 월등히 높게 기재되어 있는 점, 둘째, 청구인은 분양대금을 지급하고 ○○건설로부터 어음을 받았다고 주장하며 221백만원의 어음사본을 제시하고 있어 이를 살펴보면, 어음 발행일자가 1991.6.25. 5백만원, 1990.11.5. 4백만원, 1991.4.23. 50백만원, 1991.5.22. 30백만원 합계 89백만원은 쟁점부동산 취득과 관련없는 청구인과 ○○건설 간의 별도의 자금거래로 확인되며, 쟁점부동산 취득가액과 관련하여 청구인의 주장을 인정할 수 있는 구체적인 관련서류의 제출이 없는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청에서 청구인이 경정청구 시 제출한 부동산매매계약서를 인정하지 않고 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.