정구인이 제출한 매매계약서를 부인하고 전소유자가 제출한 매매계약서 상 매매대금을 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부

청구인은 2004.4.29. 취득한 00시 00구 00동 2-6번지 호 56.76㎡ (이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2008.6.29. 매매를 원인으로 등기 이전하고, 취득가액 155백만원, 양도가액 170백만원으로 하여 2008년 과세연도 양도소득세 4백만원을 신고․납부하였다. 처분청은 쟁점주택의 전소유자인 청구외 권00(이하 “전소유자”라 한다)의 양도소득세 신고서와 매매계약서 상 매매대금(양도가액) 100백만원이 청구인이 신고한 매매대금(취득가액) 155백만원과 상이함을 확인하고, 청구인의 취득가액을 경정하여 2014.4.11. 양도소득세 53백만원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.25. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 전소유자의 대리인인 부동산 중개업자(00구 000동 2-1번지 소재, 현재는 존재하지 않음)와 쟁점주택의 매매 계약시 매매대금 155백만원에 계약을 체결하였고 당시 세입자인 청구외 최xx(010-7445-**)의 전세 보증금 95백만원을 승계받아 매매대금의 잔금 60백만원을 자기앞수표(일천만원권 6매)로 지급한 바 있다. 청구인은 2004.3. 청구인이 소유하고 있던 00구 000동 3-4*번지 소재 단독주택을 청구외 이aa에게 매도하면서 매매대금을 수표로 수령하였고 곧바로 쟁점주택의 중개업자에게 종전 주택 매매대금으로 수령한 수표 6천만원을 지급한 것이다. 처분청은 전소유자가 신고시 제출한 매매계약서 상에 중개업자의 인적 사항이 전혀 없는 것을 보더라도 건축업자였던 전소유자가 세금을 포탈할 목적으로 허위 매매계약서를 작성하여 신고한 것으로 유추할 수 있음에도 실제 매매대금, 전소유자가 제출한 서류의 진위, 당시 부동산 시세 등에 대한 조사를 하지 않았다. 당시 중개업자가 전소유자의 위임을 받았다고 하면서 자신에게 명의이전에 필요한 인감 증명서, 주민등록등본 및 잔금 60백만원을 줄 것을 요구하였고, 청구인은 이를 거래 관행으로 알고 인감증명서 3부와 주민등록등본을 교부한바, 전소유자는 이를 가지고 있다가 매매계약서를 허위로 작성하여 양도가액을 과소신고한 것이다. 이에 청구인은 전소유자가 제출한 허위 매매계약서 상 청구인의 인감도장이 위조되었음을 입증하기 위하여 감정기관에 감정을 의뢰하였고, 전소유자와 주개업자를 형사고소하였다. 처분청은 청구인이 2008.5.21. 쟁점주택을 청구외 김@@에게 양도하면서 양도소득세를 자진 신고납부하였음에도 전소유자가 허위신고한 것을 오히려 청구인이 허위신고한 것으로 단정하여 부당하게 과세하였다.

청구인은 전소유자와 매매대금 155백만원으로 매매계약을 체결하였다고 주장하면서 이에 대한 근거로 전세보증금 95백만원을 승계하고 매입하였기에 매매재금이 100백만원으로 기재된 매매계약서 상 계약금 10백만원을 지급할 이유가 없으므로 잔금 60백만원을 지급한 바 있다고 주장하나, 이에 대한 금융증빙자료를 제시하지 못하고 있으며, 매매대금 155백만원으로 기재된 계약서 상에도 계약금 10백만원이 명백히 기재되어 있는데도 불구하고 계약금 자체를 부인하면 이는 스스로가 허위계약서를 인정하는 것 밖에 되지 않는다. 청구인은 매매계약을 체결하면서 중개업자에게 관련 서류를 제출하였으므로 매매대금 100백만원으로 기재된 매매계약서에 첨부한 인감증명서는 진위여부 판단 시 고려대상이 아니며, 이를 위조된 허위계약서라고 주장하나 청구인 인감도장이 날인되어 있고, 청구인이 인감도장을 중개업자에게 넘겨주지 않았다면 이는 본인 확인 후 날인한 것으로 보이므로 실지계약서로 판단된다. 청구인이 2008.6.29 쟁점주택을 양도하고 제출한 매매계약서 상에는 매수인인 김@@에게 승계시키는 임대보증금이 85백만원이라고 기재되어 있는데, 전세보증금 상승 추세를 감안하면 2004년 당시 임대보증금이 95백만원이라고 주장하는 청구인의 주장은 설득력이 없다. 상기와 같이 검토한 결과, 막도장이 날인되어 있는 매매대금 155백만원으로 기재된 매매계약서는 허위계약서로 판단되므로 취득가액 과다계상 혐의로 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 양도소득세 신고시 제출한 취득 매매계약서를 허위계약서로 보아 부인하고, 전소유자가 제출한 매매계약서상 매매대금을 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관계법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계

1. 국세통합전산망에 의하여 청구인의 쟁점주택의 양도소득세 신고내용은 다음과 같이 확인된다. (단위: 천원, %) 양도가액 (2008.6.29.) 취득가액 (2004.4.29) 양도소득금액 세율 산출세액 납부세액 청구인 170,000 155,000 13,031 50 5,265 4,739

2. 쟁점주택의 등기부에 의하면, 청구인은 2008.6.23. 청구외 김@@에게 쟁점주택을 거래가액 170백만원으로 하여 소유권 이전하였고 양도가액에 대하여는 다툼이 없다.

3. 청구인의 주민등록표에 의하면, 청구인은 쟁점주택에 거주한 적이 없는 것으로 확인된다.

4. 전소유자가 제출한 쟁점주택의 매매(양도)계약서(2004.4.29. 작성)에는 매매대금 100백만원(계약금 10백만원, 잔금 90백만원)으로 하여 2004.4.30. 잔금 지급 및 인도하기로 하는 내용이 확인되며, 각자의 인감을 날인하고 양도소득세 신고시 청구인의 인감증명서를 첨부한 사실이 확인된다.

5. 청구인이 제출한 쟁점주택의 매매(취득)계약서(2004.3.31. 작성)에는 매매대금 155백만원(계약금 10백만원, 중도금으로 전세금 95백만원 승계, 잔금 50백만원)으로 하여 2004.4.29.에 잔금을 지급하기로 하는 내용이 확인되고, 각자의 도장을 날인한 사실이 확인된다.

6. 청구인이 제출한 쟁점주택의 취․등록세 납세증명서에 의하면, 청구인은 2004.7. 취득세 708천원, 등록세 1,050천원을 신고납부한 사실이 확인된다.

• 라. 판단 청구인은 전소유자가 허위매매계약서를 제출하였으며, 청구인이 제출한 매매계약서 상의 매매가액이 실지거래가액이라고 주장하나, 전소유자가 제출한 매매계약서에는 청구인의 인감이 날인되어 있고, 청구인의 인감증명서가 제출된 사실로 보아 이에 대한 반증이 없는 한 동 매매계약서를 청구인이 작성 또는 확인한 계약서라고 추정할 수 있다. 반면, 청구인은 청구인이 제출한 매매계약서가 실제 계약서임을 입증하기 위한 금융거래내역, 잔금 영수증, 승계된 임차인의 전세계약서 등의 증빙 서류를 제출하지 못하고 있으며, 쟁점주택의 취․등록세 납세증명서 상 세액은 2004년 당시 취득세율(2%), 등록세율(3%)을 감안할 때 과세표준액을 근거로 산출된 것으로 보여 실지거래가액을 확인할 증빙이 되지 못하는 점 등을 종합적으로 고려하면 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 전소유자가 제출한 매매계약서 상 매매대금을 실지거래가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분청의 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.