수목보상비의 구체적인 산정근거를 뒷받침하는 증빙자료 제시가 없는 점, 영농보상비 또한 농작물의 종류・수량・경작농지의 지번 등 보상비 산정내역을 입증할 자료 제시가 없으므로 수목 및 영농보상비를 부동산 양도가액에 포함함이 타당함
수목보상비의 구체적인 산정근거를 뒷받침하는 증빙자료 제시가 없는 점, 영농보상비 또한 농작물의 종류・수량・경작농지의 지번 등 보상비 산정내역을 입증할 자료 제시가 없으므로 수목 및 영농보상비를 부동산 양도가액에 포함함이 타당함
이 건 심사청구는 기각합니다.
청구인은 2009.12.14. ○○도 ○○시 ○○동 60 잡종지 등 9필지 8,039㎡ 및 같은 시 ○○동 403 대지 등 5필지 7,456㎡ 합계 15,495㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 수목보상비 50백만원과 영농보상비 200백만원 합계 250백만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 포함하여 9,100백만에 주식회사 ○○앤피(이하 “매수법인”이라 한다)에 양도하였다 하여 2010.2.24. 쟁점금액을 제외한 8,850백만원을 양도가액으로 하고, 기준시가비율로 안분계산하여 양도소득세 예정신고를 하고 양도소득세 1,631백만원을 납부하였다. 처분청은 쟁점부동산의 매매와 관련하여 내용이 상이한 여러 건의 매매계약서가 작성되었으며, 수목보상비 및 영농보상비의 산정근거가 불분명하다는 등의 이유로 쟁점금액을 양도가액에 포함하여 2013.10.1. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 83백만원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2013.12.9. 이의신청을 하였으며, 처분청은 국세심사위원회에서 쟁점금액을 쟁점부동산의 양도가액에 포함한 것은 정당하나, 쟁점부동산의 전체 양도가액을 각 자산별 기준시가에 비례하여 안분계산하여 1세대 1주택 비과세대상인 ○○도 ○○시 ○○동 61 주택 206.53㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다) 및 그 부수토지인 전 731㎡(이하 “부수토지”라 한다)의 양도가액을 산정한 다음, 해당 금액을 쟁점부동산의 양도가액에서 제외하여 경정하라고 결정함에 따라, 2014.2.10. 쟁점부동산 양도가액에서 쟁점주택 및 부수토지의 양도가액 526백만원을 제외한 8,574백만원을 과세대상 자산의 양도가액으로 감액경정하여 청구인에게 양도소득세 144백만원을 환급하였다. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.28. 이 건 심사청구를 하였다.
1. 청구인의 이의신청에 대하여 처분청은 매수법인은 각종 불법행위와 관련하여 검찰의 조사를 받고 있는 업체로서 법인도장 및 자금관리가 부실한 것으로 추정되며, 매매계약서가 다수이고 각 매매계약서상의 수목?영농보상금액이 상이하다는 이유로 쟁점금액을 쟁점부동산의 양도가액에 포함하여 과세한 것이 정당하다고 결정하였다. 그러나 매수법인의 불법행위로 인한 검찰 조사는 본건 매매계약과 무관하며, 매수법인의 법인도장 및 자금관리가 부실하다는 것은 단지 처분청 직원의 추정에 불과하다.
2. 청구인은 당초 쟁점부동산의 매매가액을 94억원으로 하고, 수목보상비 9억원, 영농보상비 8억원, 건물보상비 4억원으로 하기로 특약하여 2007.8.16. 매매계약서를 작성하였는데, 세무대리인에게 동 계약서의 내용에 대하여 상담하였더니 수목보상비 및 영농보상비가 과다하다 하여 합리적인 가격인 수목보상비 50백만원 및 영농보상비 200백만원으로 하여 매매계약서를 재작성하였다. 위와 같이 계약서를 작성하고 보니 청구인이 거주하고 있던 쟁점주택의 부수토지는 사실상 지목이 대지임에도 실제 지목이 전?답 등인 다른 매매 부동산들과 매매가액이 구분되지 않은 것이 확인되어 최종적으로 쟁점주택과 부수토지의 양도가액을 11억원으로 하는 매매계약서를 별도로 작성하였다.
3. 따라서 청구인이 매수법인과의 정상적인 계약에 의하여 수령한 수목보상비 및 영농보상비는 양도소득세 과세대상이 아님에도, 처분청이 아무런 법적 근거도 없이 쟁점금액을 양도가액에 합산하여 추가로 이 건 양도소득세를 과세함은 부당하다.
1. 수목보상비 및 영농보상비를 쟁점부동산 양도가액에 포함할 것인지 여부
2. 각 자산별 양도가액 구분 없이 부동산을 일괄양도한 것으로 보아 비과세대상 주택의 양도가액을 기준시가로 안분한 것의 당부
1. 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제94조【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지(측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 제100조【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 시행령(2009.12.15. 대통령 제21887호로 개정되기 전의 것) 제166조【양도차익의 산정 등】
⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. 3) 부가가치세법 시행령(2010.1.1. 대통령령 제9915호 개정되기 전의 것) 제48조의2【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
1. 토지와 건물등에 대한소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.
1. 국세통합전산망 및 양도소득세 예정신고서 등 심리자료에 의하면, 아래와 같은 내용이 나타난다.
3. 청구인 및 처분청이 제시한 매매계약서 내용을 비교하면 다음과 같다.
4. 청구인의 배우자 양○○와 아들 이○○의 양도소득세 예정신고서에 의하면, 양○○와 이○○는 각 ○○동 63 건물 330㎡ 및 ○○동 60건물 225㎡를 200백만원과 100백만원에 양도한 것으로 하고, 취득가액은 환산가액으로 하여 2010.2.28. 과세미달로 각 양도소득세 예정신고를 하였음이 확인된다.
5. 청구인에 대한 이의신청 결정서(이의2013-043, 2014.1.24.) 및 2014.2.10.자 양도소득세 재경정결의서에 의하면, 국세심사위원회는 당초 처분청이 쟁점금액을 양도가액에 포함한 것은 정당하나, 비과세대상인 쟁점주택 및 부수토지의 양도가액을 기준시가에 의하여 안분계산하여 이를 쟁점부동산의 양도가액에서 제외하여 과세표준과 세액을 경정하라고 결정함에 따라 처분청은 2014.2.10. 쟁점주택 및 부수토지의 양도가액을 기준시가(개별주택가격 등)로 안분하여 525,413천원으로 산정한 다음, 동 금액을 쟁점부동산의 양도가액에서 제외하여 양도소득세 144,331천원을 환급하는 감액경정을 하였음이 나타난다.
6. 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 금액과 기준시가를 비교·분석하면 아래와 같다. (단위: 천원, %) 구 분 실거래가액(①) 기준시가(②) 비율(①/②) 쟁점주택 및 부수토지 1,100,000 203,654 540.1 나머지 부동산(과세대상) 8,000,000 3,323,579 240.7 쟁점부동산 전체 9,100,000 3,527,233 258.0 * 단, 실지거래가액은 수목보상비 및 영농보상비를 포함한 금액임
7. 처분청이 실지계약서로 인정한 매매대금이 9,100백만원인 계약서에는 개별 필 지별 양도가액은 구분기재되어 있지 아니하며, 수목보상 50백만원 및 영농보상 200백만원으로 표시되어 있을 뿐 이에 대한 산출근거를 뒷받침하는 내용 및 증빙서류는 없다.
8. 매수법인은 2006.1.17. 개업하였고, 업종은 부동산 개발 및 컨설팅업이며, 2008년 이후 매출액이 전혀 없다. 또한 쟁점주택 및 부수토지의 매매대금이 1,100백만원임을 확인한 사실도 없다. 9) 처분청이 제시한 2013.7.25.자 중부일보 인터넷기사 등에 의하면, 매수법인의 모회사인 ○○그룹 이△△ 회장이 계열사인 청구법인과 (주)○○을 통해 사업자금을 무상 대여하는 방법으로 거액의 회사돈을 빼돌린 혐의가 있다 하여 특경법상 횡령 등의 혐의로 체포하여 횡령액의 사용처에 대하여 수사하고 있다는 등의 내용이 나타난다.
① 청구인이 수목보상비와 관련하여 수종, 수량, 수령 및 위치 등 구체적인 산정근거를 뒷받침하는 증빙자료를 제시하지 아니한 점, ② 영농보상비 또한 농작물의 종류, 수량, 경작농지의 지번 등 보상비 산정내역을 입증할 아무런 증빙서류의 제시가 없는 점, ③ 쟁점부동산의 양도시기가 농작물의 수확기가 지난 2009.12.14.인 점 등을 감안할 때, 쟁점금액을 쟁점부동산의 양도가액에서 제외할 수는 없다 하겠다. 다음으로 쟁점부동산을 각 자산별 양도가액 구분 없이 일괄양도한 것으로 보아 비과세대상인 쟁점주택 및 부수토지의 양도가액을 기준시가로 안분한 것이 정당한지 여부를 본다.
① 청구인이 쟁점부동산에 대한 양도소득세 예정신고 시 매매대금 총액이 91억원인 매매계약서만을 제출하였고, 동 계약서에는 각 자산별 실지거래가액이 구분 기재되어 있지 아니하며, 쟁점주택과 부수토지에 대하여 별도 매매계약서를 작성한다는 특약이 없는 점, ② 청구인의 주장대로라면, 쟁점부동산 중 양도소득세 과세대상자산의 실지거래가액은 기준시가 대비 2.4배인 반면, 비과세대상인 쟁점주택과 부수토지의 실거래가액은 기준시가 대비 5.4배로 지나치게 높은바, 자산별 양도가액을 합리적인 방법으로 구분하였다고 보기 어려운 점, ③ 청구인이 불복단계에서 쟁점주택 및 부수토지에 대하여 매매대금이 11억원인 매매계약서를 추가로 제출하였으나, 동 계약서는 청구인 등과 매수법인 간에 작성된 여타 매매계약서와는 도장날인 및 작성방법에서 차이가 있어 양도소득세 부담을 줄일 목적으로 소급작성한 개연성이 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점주택과 부수토지의 양도가액을 11억이라고 인정하기 어렵다 하겠다. 그렇다면 처분청이 쟁점주택과 부수토지의 양도가액을 기준시가비율로 안분계산하여 산정한 것은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.