청구인이 주장하는 취득가액은 쟁점부동산의 실지취득가액으로 인정하기 어려움

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2003.5.29. OO OO구 OO동 0000-00 대지 000.0㎡ 및 건물 000.00㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 QQQ․WWW(이하 “QQQ등”이라 한다)으로부터 EEE과 공동(각 00%씩)으로 취득했고, 2005.5.9. 청구인 지분(00%)을 RRR(이하 “RRR”이라 한다)에게 양도한 후, 양도가액 0,000백만원, 취득가액 0,000백만원으로 하여 양도소득세 00,000천원을 2005.8.1. 자진신고하였다.
• 나. OO세무서장은 RRR의 쟁점부동산 양도소득세 조사과정에서, 청구인의 양도가액을 0,000,000,000원(전체 양도가액 0,000,000,000원의 1/2지분)으로 하여 삼성세무서장(이하 “처분청”이라 한다)에게 과세자료 통보하였고, 처분청은 이에 신고된 양도가액 0,000,000,000원을 0,000,000,000원으로, 취득가액 0,000,000,000원은 변동없이 결정하여 2014.1.16. 2005년 과세연도 양도소득세 000,000,000원을 결정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.16. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인의 쟁점부동산 취득가액은 00억원이다.

1. 쟁점부동산의 거래 및 자진신고 경위 청구인과 EEE(이하 “청구인등”이라 한다)은 정상적으로 임대료가 입금되면 문제가 없을 것으로 판단되어 QQQ등으로부터 쟁점부동산을 취득했다. 그러나 모텔 임차인 RRR이 임대료를 체불하면서 문제가 발생하였다. 청구인등은 대출이자 등을 변제하기 위해 자금을 차용했고, 이 과정에서 TTT․YYY을 알게 되었으며, 이들로부터 2003.12.8.～2004.9.14.까지 00차례 약 0억원을 차용하였다. 설상가상으로 다른 세입자들과도 마찰이 발생하여 어쩔 수 없이 EEE 지분을 TTT에게 담보목적 비슷하게 양도하게 되었다. TTT는 자금을 회수하고자 쟁점부동산 처분을 요구하며 청구인을 압박했고, 협약서를 작성하여 특정기한까지 처분하지 못할 경우 일정 금액(000백만원 등)을 달라고 요구했으며, 급기야 2005.7.12.까지 처분하지 못하면 소유권 포기까지 요구하였다. 이런 상황에서 UUUU에서 임의경매 개시결정이 있었고, 이후 UUUU의 중개로 모텔 임차인 RRR이 각종 채무를 승계하는 조건으로 소유권을 이전한다는 요지의 합의서를 작성하고 쟁점부동산을 이전하였고, 이에 따라 청구인은 단 한 푼의 이익도 얻지 못하고 양도하게 된 것이다(은행에서 매수자를 찾아봐 준다고 하여 의아스럽게 생각했지만 손해를 최소화하고 채권자들의 피해를 줄이는 차원이라고 판단하여 이에 따랐다). 쟁점부동산을 양도한 후 손해를 보고 처분했더라도 양도소득세 신고 의무가 있다고 하여 TTT가 시키는 대로 TTT가 의뢰한 세무사에게 신고대행을 의뢰했고, 추후 고지서를 받고서 확인해 보니 양도가액 00.0억원, 취득가액 00억원, 양도소득세 00백0십만원으로 신고한 사실을 알게되었다. 이후 세무사에게 문의해보니 실지 매매계약서와 리모델링공사 관련 서류가 없으면 방법이 없고 기준시가로 계산할 수는 있으나 세금이 더 나오고 해서, 청구인은 달리 증빙도 갖고 있지 않아 신고한 내역을 속수무책으로 인정하고 만 것이다. 그러나 쟁점부동산의 양도로 인해 발생된 소득도 없는데 추가적인 세금이 발생하니 너무 억울하여 기억을 더듬어 취득가액을 입증한 것이다.

2. 아래 대금지급 증빙으로 00억원이 지급되었음이 확인된다. 청구인은 비록 과세전적부심사청구 과정에서 쟁점부동산의 취득가액을 00억원(청구인 지분 00.0억원) → 00.0억원(청구인 지분 00.0억원) → 00억원(청구인지분 00억원)으로 변경하였으나, 이는 쟁점부동산 취득과 관련된 서류에 대한 기억을 더듬어, 필요한 증빙서류를 갖추다 보니 터무 니없는 증 액계약서를 실지계약서 로 오인하 여 제출하기도 한 것이지만, 청구인이 쟁점부동산을 실지 취득한 가액은 00억원이며, 이에 대한 구체적인 입증내 역은 다음과 같다. (단위: 백만원) 매매금액

① 임대보증금

② 대출금지급

③ 차감지급액 (매매금액-①-②)

④ 청구인지분 (③ / 2) 3,200 80 2,600 520 260

① 임대보증금 0천만원에 대하여 임대보증금이라는 것은 매매할 때에 특별한 사유가 없다면 승계가 된다고 보아야 할 것으로 현재까지 위 3가지 경우로 파악되었고, 청구인의 기억으로는 감정평가서상의 임대보증금이 맞는 것으로 사료되므로 임대보증금 승계액은 0천만원이 확실하다.

② 대출금 지급액 수표(1장) 00억원에 대하여 청구인이 과세전적부심사청구에서 00억원이 잔금지급에 사용되었다고 주장하며 금융정보조회를 요청한바 있었으나, 이 에 대하여 ‘처 분청 AAAAA실에서 심리 과정 중, UUUU P PPP센터 지점에 2003.5.29. 지급된 수표 00억원에 대해 배서인을 확인하고자 금융조회 하였으나 은행측으로부터 보관하지 않는다는 회신 을 받았고, 이를 이유로 00억원을 잔금으로 볼 수 없다’고 결정하였다. 청구인은 상식적으로 납득할 수가 없다. 만일, 00억원을 여러장의 수표로 인출하였다면, 사용처가 일일이 확인 되어야 하겠지만 단 1장의 수표로 인출되었다면 그게 잔금 이외에 다른 용도로 사용될 가능성은 없다. 즉 잔금일에 인출한 금액으로 단 1장의 수표로 인출되었다면 그것은 당연히 잔금 지급에 사용된 것이다. 동 수표 1장 00억원을 잔금으로 받은 사실을 공동매도인 QQQ도 인정하고 있으며, 자신의 통장에 입금된 내역이 없어 생각해보니 당시 주유소를 매입하는 대금으로 바로 지급한 것이라는 사실까지 청구인에게 알려주었다. 그 럼에도 불구하고 배서인이 확인되지 않는다는 이유로 잔금이 아니라 고 하는 것은 상식을 벗어난 생각이다. 상기 수표는 잔금으로 지급한 금액이 명백하므로 인정되어야 하며, 또한 동 수표가 2003.5.30. SSSS DDD지점으로 입금되었다고 하니 다시한번 DDD지점으로 확인하여 주실 것을 요청한다.

③ 나머지 입증대상금액 0.0억원 중 청구인 지분 0.0억원에 대하여 총매매가액 00억원에서 임대보증금 0천만원과 대출후 지급액 00억원을 차감하면 나머지 입증할 대상금액은 0.0억원이다. 0.0억원은 청구인과 EEE이 1/2씩 나누어 부담한 금액 으로 EEE의 부담분까지 모두 입증해 주려고 하였더니 번잡하고 복잡하 였던 것으로 본건 청구와 상관이 없는 EEE의 지분은 입증을 생략하고 청구인의 지분 0.0억원에 대해서만 입증을 하도록 하겠

• 다. 청구인에게 쟁점부동산을 매도한 WWW(QQQ과 공동 매도인)의 SSSS 계좌로 송금한 내역은 다음과 같이 0억원을 송금한 사실이 있고, 청구인의 지분(0.0억원)을 초과하는 금액은 나중에 EEE과 정산하였다. [청구인은 당초 과세전적부심사과정에서 WWW 계좌에 2003.4.4.～4.30.동안 송금액 0억원(2003.4.4. EEE의 자 DDD 송금액 0억원 포함-EEE 지분 취득자금 증빙)을 쟁점부동산 취득가액 00억원의 취득자금이라며 입증하려 했으나, 이 건 심사청구에서는 청구인의 취득가액 부분만 입증하려다 보니 DDD 송금부분을 제외하고 청구이유를 기술하였다.] ㉮ 2003.4.7. 2회 송금, 송금액 합계 000,000,000원 계약 다음날에 송금해 준 것으로 보아 계약금을 지급한 것이 아닌 가 사료되오며, 0천만원씩 2회에 걸쳐 0억원을 송금하였다. ㉯ 2003.4.30. 3회 송금, 송금액 합계 000,000,000원 중도금으로 송금한 것으로 사료되오며, 00백만원, 0백만원, 0억원 등 0 회에 걸쳐 0억원을 송금하였다. 이상과 같이 총매매가액 00억원을 지급한 내역이 확실하게 입증이 되고 있어 청구인의 취득가액은 00억원이다.

3. 매도자 QQQ이 확인해 준 매매가액도 00억원이다. 매도자 QQQ이 자필로 작성하여 처분청에 제출한 거래사실확인서를 보면 총매매대금이 00억원이라고 확인하고 있다.

4. 감정평가서에서도 인근 중개사무소 탐문한 결과 매매가능금액(시가)을 00억원 내외라고 적시하고 있다. 청구인이 2003년 5월 은행에 대출신청을 하자 UUUU PPPP금 융센터에서 FFFF평가법인에 감정평가를 의뢰한 사실이 있고, 동 감정서 감정평가액 결정에 관한 참고자료를 보면 인근 중개업소를 방문하여 매매가능금액을 탐문한 내용이 나오며, 탐문된 매매가능금액도 00억원 내외라고 적시되어 있

• 다. 결국 당시 거래시세가 00억원 정도인 사실을 알 수 있다.

5. 당초 신고한 매매계약서 00억원은 실지 매매계약서가 아니다. 청구인이 위에서 제시한 입증자료들 중에 명명백백한 자료들만 모아 도 00억원을 훨씬 상회한다. 임대보증금 0천만원, 대출후 지급한 00억원도 수표 1장으로 인출․지급한 것이므로 잔금일 수밖에 없고, 청구인이 송금한 0억원 등 이들 금액만 합계하여도 00.0억원이나 된다. 따라서 당초 신고한 매매계약서 00억원은 다운계약서가 분명하다.

6. 매매가액에 여관업 관련한 영업권 등 금액을 구분할 수 없다는 부분에 대하여 처분청의 과세전적부심사청구 결정내용에 “쟁점부동산이 여관이므로 매매대금과 여관업 관련한 영업권 및 집기시설 관련 금액 등을 구분할 수 없는 점....” 이라고 하면서 취득가액에 여관업 관련 영업권과 집기시설 관련 금액이 포함되어 있을 것인데, 이를 구분할 수 없으니 실지 00억 원이란 매매대금이 인정된다고 하더라도 취득가액으로는 인정하기 곤란하다는 취지의 결정을 하고 있다. 통상적으로 부동산을 매매를 하는 과정에 그 중요성이 높은 경우에 는 별도로 구분하여 그 가액을 표시하겠지만, 그 중요성이 높지 아니한 경 우에는 당연히 부동산의 부합물 내지 종물로서 매매가액에 포함되어 거래를 하게 된다. 그리고 그렇게 거래한 가액은 그 부동산의 양도 또 는 취득가액에 포함되는 것이다. 청구인도 당시 쟁점부동산을 구입하는 과정에 부합물 내지 종물로서 쟁점부동산 안에 있는 집기비품과 시설물 일체를 인수받은 것으로 그 금액을 별도로 평가할 만한 가치가 없었기 때문에 가액구분은 하지 아 니하고 인수한 것이다.

7. 결론 청구인이 과세전적부심사청구과정에 취득가액을 00.0억원이라고 했다가 00.0억원으로, 다시 00억원으로 바뀌는 등 혼선을 일으킨 점 정말 죄송스럽게 생각하나, 차분히 관련 서류를 찾고 확인하는 과정을 거치니 비록 취득계약서는 찾지 못하였지만 결국 아래과 같이 취득가액을 확인할 수 있었다. 위에서 보았듯이 청구인이 주장하는 취득가액 00억원은 청구인이 제시하는 금융 등 관련 증빙자료에서 인정 되고 있고, 매도자 QQQ도 거래사실확인서를 통해 이를 인정하고 있으며, 감정평가서에서도 당시 매매가능금액이 00억원으로 기재되어 있다. 따라서 청구인의 취득가액을 00억원으로 인정하여 양도소득세를 계산하 면 양도차손으로 부담할 양도소득세가 없으므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.

청구인의 무지와 한순간의 실수로 너무나도 힘들게 지내왔다. 자금여력이 없는 청구인이 쟁점부동산을 인수하고 리모델링공사를 하면서 가지고 있는 모든 자금을 투입한데다 막대한 대출을 받은 상태라서 매월 지급할 이자 부담이 너무나 버거운 상태였다. 모텔 임차인을 잘못 만나 임대료 체불 등 농간에 놀아나면서 자금 난은 가중되었고, 이를 타계하고자 사채업자 김미경과 YYY에게 자 금을 빌려 쓰면서 이에 관련된 소문들이 나머지 임차인들에게 까지 알려지게 되어 나머지 임차인들마저도 임대료를 체불하게 되어 자금난 을 감당할 수준을 넘어서게 되어 버렸다. 그렇게 되자 채권자들의 가압류와 관공서의 압류, 그리고 UUUU 의 경매개시결정에 이르게 되어 청구인은 부득이 손을 들고 말았다. UUUU이 자기 손해를 최소화하기 위하여 임차인과 채권자들 사이에 중재자로 나서 합의서를 만들었다고 오라고 하여 가서보니 임 차인들과 채권자들이 UUUU 대출담당자와 함께 있었으며, 반강제 적으로 도장을 찍게하여 부득이 도장을 찍어 준 것이다. 합의서를 보시면 아시겠지만 채무들을 승계해가는 조건으로 하다보니 청구인은 단 한푼도 손에 남은 것이 없었다. 청구인에게는 고지되어도 낼 돈이 없고 그렇다고 포기하자니 너무 억울했다. 공동소유자 TTT에게 갖은 수모와 폭언 그리고 폭행을 당하면서 버텨보려 하였으나 어쩔 수가 없어서 RRR에게 넘기자는 합의서에 반강제적으로 도장을 찍어 준 것이다. 부디 억울한 사람 구제해 주는 셈치고 청구취지와 같이 결정하여 주실 것을 간곡하게 당부한다. < 청구인 주장 요약 >

• 가. 청구인은 쟁점부동산의 상가 임대보증금은 0천만원이며, 1층 커피숍 0천만원과 지하1층 0천만원의 증빙자료로서 (주)FFFF평가법인이 2003.5.19. 발급한 감정평가서상 임대상황서를 제출하였으나, 청구일 현재 쟁점부동산은 멸실되었으며, 2003년 4월 취득당시 국세통합시스템상 임대차 내역을 살펴보면 1층의 임대보증금은 0천만원이며, 지하1층의 임대보증금은 0천만원으로 조회․확인되는 점, 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 취득계약서는 청구인등과 전 양도자 QQQ등이 쌍방합의하에 2003.4.4. 작성된 매매계약서로 총 양도가액은 00억원이며, 계약금 0억원, 중도금 0억원(2003.4.30.), 잔금 00억원(2003.5.30.)으로 되어 있는 점, 매매계약서상의 특약사항 등을 검토한바, 임대보증금의 승계내역을 기재한 바 없는 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 상가임대보증금 0천만원의 승계사실은 인정할 수 없다. 설령 사업자등록시 신고된 임대보증금 0천만원을 인정하더라도 청구인이 신고한 취득가액 00억원(청구인 지분 00억원)에 포함되었다고 보아야 할 것이다.
• 나. 청구인은 UUUU PPPP센터지점으로부터 2003.5.29. 00억원을 대출받아(수표 발행) 매매대금을 지급하였다고 주장하며 청구인의 UUUU계좌의 금융거래 내역서를 제출하고 있으나, UUUU으로부터 대출을 실행한 후, 동 금액이 전 소유자 QQQ․WWW에게 지급된 사실은 진술만 있을 뿐, 객관적인 관련증빙은 제시하지 못하고 있으므로 대출거래내역만으로 대금지급이 입증되지 않는다 할 것이다. 또한, 대출금액 00억원은 청구인이 제출한 취득당시 매매계약서상 잔금일자와 금액 00억원(2003.5.30)과 상이하며, 금융거래 내역서상 수표발행내역 만으로 전 양도인 QQQ등에게 입금되었다고 볼 수 없을 것이다.
• 다. 청구인이 송금한 내역으로 제시한 중도금 0억원과 수표 발행금액 00억원은 전 양도인이 수취하였다고 진술한 중도금 및 잔금 금액과 일치하지 않으며, 현재까지 청구인과 공동으로 취득한 EEE의 송금내역은 제외한 채 일부만을 제시하며 청구인의 취득가액임을 주장하나, 금융거래내역 등을 제시하지 못하고 있는 점으로 볼 때 청구인이 제출한 금융거래 증빙, 즉 이체내역과 영수증만으로는 실지 취득가액으로 인정할 수 있는 객관적인 증빙으로 보기 어렵다. 청구인은 구체적인 금융증빙이나, 원본매매계약서 및 구체적 금융증빙 없이 거래사실 확인서 등 소급 작성여부가 불분명한 증빙을 제시하며 거래의 정당성을 주장하고 있으나, 상기와 같이 청구인이 당초 취득가액이 과소신고 하였다는 청구인의 주장은 3차례 걸쳐 취득가액을 변경한 이력과, 신뢰할 만한 입증서류를 증명하지 못하고 있는바, 이건 과세처분은 정당하다 할 것이다.
• 라. 심리자료 사전열람 후 처분청 추가의견

1. 청구인은 2005.8.1. 양도소득세 신고시 실거래가액으로 하여 양도가액 0,000백만원, 취득가액 0,000백만원, 산출세액 00,000천원으로 신고 후 무납부하여 00,000천원이 고지 결정되었으나, 현재까지 납부하지 않았음이 국세통합시스템에서 확인되며, 신고한 양도가액에 대한 실가 상이자료로 인한 경정결 정으로 양도가액 0,000,000,000원, 취득가액 0,000,000,000원으로 하여 2013.10.24. 양도소득세 000,000,000원을 고지하겠다는 뜻의 과세예고 통지를 이후 과세전적부심사청구서에서 쟁점부동산의 2003년 당시 취득가액을 3회 변경하여 청구한 사실이 있다.

2. 청구서상 청구인은 UUUU PPPP센터지점으로부터 2003.5.29. 00억원을 대출받아 매매대금으로 지급하였다고 주장하며 청구인이 대출하여 당일 바로 잔금으로 지급되었다는 근거에 대한 증빙서류로 전양도자 QQQ이 2014.5.31. 작성한 확인서상 “매매대금의 잔금으로 00억원을 2003.5.29. 정히 영수하였기에 이를 확인함”을 제시하였으나, 이는 2013년 12월 청구인이 과세전적부심사청구 당시, 전양도자 QQQ이 2013.12.9. 작성하여 제출한 거래사실확인서상 잔금 00억원이라고 제출한 점 등을 보아 청구인이 제출한 전양도자의 확인서는 잔금이 재차 변경되어 이를 신뢰할 수 없다.

3. 청구인은 잔금 00억원을 수표로 지급한 후 전양도자 QQQ과 WWW이 통장에 수표를 입금하지 아니하고 부동산(주유소) 매입자금으로 동 수표지출하였기에 수표가 입금된 증빙이 없다고 주장하나, 전양도자인 WWW이 주유소 즉, 부동산(경기 광주소재)을 2004.8.13. 취득한 것이 등기부등본상 확인되며, 청구인의 잔금 지급 후 1년 3개월이 지나서 취득한 것으로 상기와 같이 청구인이 지급한 근거로 제시된 잔금 00억원(수표)에 대해 청구인이 금융거래 내역 상으로 대출 실행 후 인출되었다는 내용만 확인할 수 있을 뿐, 전양도인 QQQ외 1인의 확인서상 잔금과 거래와 관련된 진술 등이 일치하지 않는 것으로 보아 잔금 00억원이 지급되었다는 근거로 보기 어렵다.

4. 청구인과 EEE은 공동으로 취득하였음에도 모든 금융거래를 청구인이 제시 및 주장하고 청구서상 EEE의 쟁점부동산과 관련한 거래내역이나 금융거래증빙 등은 제시하지 않아 취득당시 청구인의 실지거래내역에 대해 신뢰 할 수 없고, 청구인이 제출한 증빙(이체내역, 전양도자의 확인서)만으로 청구인이 주장하는 취득가액 00억원의 진위여부를 확인하기 어려우므로 청구인이 신고한 취득가액 00억원으로 경정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액을 00억원(청구인 지분 00억원)으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

1. 소득세법(2005.7.13. 7579호 개정 전의 것) 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

2. 소득세법(2005.7.13. 7579호 개정 전의 것) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

3. 소득세법(2005.7.13. 7579호 개정 전의 것) 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

4. 소득세법(2005.7.13. 7579호 개정 전의 것) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구인은 2003.5.26. 쟁점부동산을 E EE과 공동(각 1/2지분)으로 취득한 후, 2005.5.9. RRR에게 매매를 원인으로 양도한 내용이 나타나며, 쟁점부동산의 소유 관계를 도표로 보면 다음과 같다.

2. OO세무서장의 ‘실가상이 자료통보’ 공문에 의하면 OO세무서장은 후소유자 RRR이 쟁점부동산을 2012년 양도하자, 현지확인을 거쳐 RRR의 취득가액(0,000백만원)과 청구인의 양도가액(0,000백만원)이 상이하다고 보아 처분청에 통보했고, 처분청의 양도소득세 결정결의서에 의하면 청구인이 양도가액을 과소신고된 것으로 보아 신고된 양도가액 0,000,000,000원을 0,000,000,000원으로 경정(취득가액 00억원은 변동없음)하여 2005년 과세연도 양도소득세 000,000,000원을 고지 결정한 것이 나타나며, 처분청과 청구인간에 경정된 양도가액에 대한 다툼은 없다.

3. 처분청에서 제출한 심리자료는 다음과 같다.

• 가) 청구인은 불복청구 과정에서 아래와 같이 양도, 취득가액을 변경하여 주장하여 왔다며 그 내역을 제출하였다 나) 쟁점부동산(토지)의 등기사항전부증명서에 의하면 아래과 같이 나타난다.
• 다) 청구인이 2005.8.1. 양도소득세 자진신고시 제출된 매매계약서(주요내용) 라) 공동 매수자 WWW이 운영하는 주유소 소재지 토지 등기부등본에 의하면 WWW은 2003년 9월과 2004년 8월경 매매를 원인으로 2곳의 주유소를 취득한 것으로 나타난다.

4. 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.

• 가) 쟁점부동산에 대한 (주)FFFF평가법인의 2003.5.16. 감정평가서 사본(감정평가서의 주요내용)
• 나) 청 구인 명의의 UUUU 계좌의 거래내역 자료에 의하면 아래와 같이 거래내역이 나타난다.
• 다) 공동매도인 WWW의 SSSS 계좌의 거래내역에 의하면 아래와 같이 입금내역이 나타난다.
• 라) 2013.12.9. QQQ의 확인서 (과세전적부심사청구 기간중 제출)
• 마) 2014.5.31. QQQ 확인서 추가제출
• 바) TTT․YYY으로부터 차입한 증빙이라고 EEE의 메모내역을 제출하였다.
• 사) 2004.7.16. 공증된 청구인과 TTT간의 협약서에 의하면 아래와 같이 나타난다.

5. 과세전적부심사청구 결정서에 나타난 사실관계에 의하면 다음 사실이 확인된 것으로 나타난다.

• 가) 쟁점부동산의 등기부등본상 2003.5.29. 근저당권자 UUUU PPPP센터지점의 채권채고액 0,000백만원이 있으며, 여신거래약정서에 의하면 여신금액은 00억원, 계약자 ddd, 연대보증인 EEE로 되어 있다. 나) 심리 과정에서 UUUU PPPP센터지점에 2003.5.29. 수표 00억원에 대해 수취인을 확인하고자, 수표 앞․뒷면 이미지 파일을 제공하여 줄 것을 금융조회 하였으나 보관하지 않는다는 회신을 받았다.(UUUU 업무지원부)
• 다) 청구인은 EEE이 청구인의 어머니이고 DDD은 청구인과 아버지가 다른 자매라고 주장하나 확인된 바는 없으며, 청구인이 DDD에게 자금을 빌려 쟁점부동산을 취득하였다고 주장하므로, 자금 대여에 관한 서류를 보정 요구하였으나 차용증 작성이나 이자 지급한 적은 없다고 보정요구서에 대해 답변하였다.
• 라) 쟁점부동산에 대한 전소유자 등 관련인들의 양도소득세 신고․결정내용은 다음과 같다.

6. 청구인은 2003.5.29. UUUU PPPP센터지점 발행수표 00억원이 거래상대방에게 지급되었고 취득가액 입증의 중요한 증빙이므로 동수표가 입금된 SSSS(DDD지점)에 “수표 배서내용과 최종입금자”를 조회해 줄 것을 청구했고, 이에 따라 SSSS에 금융자료를 조회하였으나 2014.5.29. SSSS(업무지원센터)의 회신공문에 의하면 “2005.5.29. 제시된 UUUU 발행수표 는 문서 보존기간 만료로 폐기되어 제공이 불가합니다”라고 회신한 내용이 나타난다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 00억원(청구인 지분 00억원)이라고 주장하고 있어, 이에 대하여 살펴본다. 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 하며(대법원참조), 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 할 것이다(대법원 참조). 처분청이 결정한 취득가액은 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 쟁점부동산의 실제 취득가액이라며 자진 신고했던 가액인 점, 처분청의 이 건 결정과정에서 청구인은 쟁점부동산의 실제 취득가액을 몇 차례 변경하여 주장하다가 최종적으로 00억원(청구인 지분 00억원)에 취득했다고 주장하며 거래증빙으로 자기앞수표 00억원을 제시하였으나, 취득가액에 대한 청구주장이 계속 바뀌고 있으며, 00억원에 취득했다는 청구주장을 알 수 있는 매매계약서 및 대금지급 등 구체적이고 객관적인 증빙자료를 제출하지 못하고 있는 점이 있고, 청구인은 동 수표(00억원)가 전 소유자의 주유소 매입대금으로 사용되었고, 잔금으로 00억원을 받았다는 전 소유자의 확인서를 제출하였으나, 동 수표가 발행된 시점(2003년 5월)과 전 소유자의 주유소 부지 매입시점(2003년 9월 및 2004년 8월)간에 차이가 있고, 전 소유자의 확인서는 이 건 과세예고 통지 이후에 작성된 것으로, 확인내용을 입증할 수 있는 금융자료 등 증빙 제시가 없는 것으로 그 내용을 신뢰하기 어려워 보이는 등 청구인도 제시된 수표(00억원)가 쟁점부동산의 취득대금으로 사용되었다고 입증하지 못하는 점이 있다. 또한 청구인은 쟁점부동산 양도소득세 자진 신고시 실제 양도가액(이 건 경정가액)과 청구주장의 취득가액으로 신고했다면 양도소득세가 전혀 발생하지 않았을 것임에도 불구하고, 양도가액과 취득가액을 낮추어 양도소득세 산출세 액을 00백만원으로 자진 신고한 후, 불복청구 과정에서 쟁점부동산 매매를 통해 양도소득이 전혀 발생하지 않았다는 청구주장에 신빙성이 부족해 보이는 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점부동산의 취득가액을 청구인이 자진 신고한 가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.