공익사업법에 의한 환매는 환매권자와 사업시행자 사이의 새로운 매매로 보아야 하고 이를 종전의 협의양도나 수용의 취소 또는 해제로 볼 수는 없으므로 토지의 환매는 ’자산의 취득’에, 토지가 수용된 것은 ’자산의 양도’에 해당하므로 그로 인하여 발생한 소득은 양도소득세 과세대상임.
공익사업법에 의한 환매는 환매권자와 사업시행자 사이의 새로운 매매로 보아야 하고 이를 종전의 협의양도나 수용의 취소 또는 해제로 볼 수는 없으므로 토지의 환매는 ’자산의 취득’에, 토지가 수용된 것은 ’자산의 양도’에 해당하므로 그로 인하여 발생한 소득은 양도소득세 과세대상임.
이 건 심사청구는 기각합니다.
○ 쟁점토지의 취득시기를 환매취득일이 아닌 최초 취득일로 하여야 한다는 청구주장의 당부
- 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 (실질과세)
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. 2) 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 3) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
4. 조세특례지한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】
① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2012년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 주거지역·상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 "주거지역등"이라 한다)에 편입되거나 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분(換地處分) 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.
- 다. 사실관계
(1) 쟁점토지의 등기부에 의하면, 청구인은 1995년 7월 28일 쟁점 토지를 취득한 후, 2007년 6월 12일 한국농어촌공사에 환매조건부로 양도한 후, 2012년 7월 4일에 환매권을 행사하여 재취득하고, 공공용지로 수용되어 2012.8.29 국(관리청: 국토해양부)에 양도하였다. <표1: 등기부상 소유권 변동 현황> 등기원인 등기접수일 등기원인 소유자 소유권이전
1995. 7. 27 매매 청구인 소유권이전
2007. 6. 12 매매 한국농어촌공사 소유권이전
2012. 7. 4 매매 청구인 소유권이전
2012. 8. 29 공공용지 협의취득 국(관리청 국토해양부)
(2) 청구인과 한국농어촌공사가 2012년 6월에 체결한 “농지 등 환매계약서의 주요 내용은 다음과 같다. 갑: 한국농어촌공사 을: 청구인
• 중 략 - 2.약정내용 제2조(환매대금의 지급)①“을”은 본 계약체결과 동시에 환매대금의 100분의 40이상을 “갑”에게 지급하여야 하며, 그 잔액에 대하여는 별지 상환약정서에 따라 매년 납부약정일까지 “갑”에게 분할하여 지급하기로 한다.
② “을”은 미지급잔금에 대하여 연리 3%의 이자를 매 할부금 지급 약정일마다 “갑”에게 지급하여야 하며 할부원금에 대한 이자자계산기간은 1년을 365일로 하고 이율변동 또는 일 단위 계산 등으로 기간계산을 하는 경우에는 실제일수로 계산하며 - 중 략 -
③ “을”이 할부원금과 할부이자를 약정기일 내에 “갑”에 지급하지 아니한 때에는 그 약정일의 다음날부터 실제로 지급하는 날까지의 지연할부원금에 대하여 연체일수가 30일 이하의 경우 연리 12%, 31일 이상 90일 이하인 경우 연리 13%, 91일이상인 경우 연리 14%의 이자율을 적용하여 산정한 연체이자를 “갑”에게 지급하기로 한다.
- 라. 판단 살피건대, 공익사업법에 의한 환매는, 그로 인하여 결과적으로 환매권자가 종전에 협의양도하거나 수용된 토지의 소유권을 회복하는 측면이 있다 하더라도, 이는 어디까지나 환매권자와 사업시행자 사이의 새로운 매매로 보아야 하고 이를 종전의 협의양도나 수용의 취소 또는 해제로 볼 수는 없어서(민법 제590조 에서도 환매라는 용어를 사용하고 있고, 그 법적 성격에 대하여 매매계약의 해제라고 보는 견해도 있으나, 위 법조에서의 환매는 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 특약에 의하여 보류한 경우라는 점에서 공익사업법에서의 환매와 크게 다르다) 이미 이루어진 물권변동의 효력까지 소급하여 소멸시키는 것이 아니라고 할 것이므로(대법원 2012.4.26. 선고 2012두744 판결 참조), 청구인이 2007.6.12. 한국농어촌공사에 쟁점토지를 협의매도 함으로서 소유권을 상실하였고, 한국농어촌공사가 소유권을 취득하였다가 2012.7.4. 청구인이 쟁점토지에 대한 환매의사를 밝힌 후 환매대금을 청산함으로써 쟁점토지에 대한 소유권을 새로이 취득한 것으로 봄이 상당하다. 한편, 소득세법 제88조 는 ’양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다’고 규정하고 있는바, 공익사업법에 의한 수용은 자산이 유상으로 이전되는 경우에 해당하여 양도소득세의 과세대상인 ’자산의 양도’에 해당한다(대법원 2002. 8. 23. 선고 2000두5531 판결 참조). 그러므로 청구인이 쟁점토지를 환매한 것은 ’자산의 취득’에, 쟁점토지가 수용된 것은 ’자산의 양도’에 해당하므로 그로 인하여 발생한 소득은 양도소득세 과세대상이라 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지를 취득 후 1년 이내 양도하였다고 보아 세율 50%를 적용하여 산출한 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.