쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 신고한 것의 인정여부 및 전자제품 등의 가액 등을 양도가액에서 차감하여야 하는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다. 이 유

• 가. 청구인은 OO도 OO시 OO동 738-3번지 대지 482.9㎡를 2010.5.28. 취득하여 건물 959.23㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 2011.10.19. 신축한 후 토지와 건물을 2012.12.21. 양도하고, 대지에 대하여는 취득가액을 실거래가액으로, 쟁점건물에 대하여는 환산취득가액으로 양도소득세를 각각 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고에 대해 조사를 실시하여 쟁점건물의 취득가액을 환산취득가액으로 신고한 내용을 부인하고 장부 등을 통해 확인되는 실지거래가액을 적용하여 양도소득세 186,696,540원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.7. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 2010.5.28. OO도 OO시 OO동 738-3 대지 482.9㎡를 취득한 후, 2011.10.19. 쟁점건물을 신축한 후 2012.12.21. 토지와 쟁점건물을 윤oo에게 20억원에 양도하고 대지는 실거래가액으로 하면서, 쟁점건물은 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 2012.12.27. 양도소득세 100,405천원을 신고․납부하였다. 청구인이 쟁점건물의 취득가액이 불분명하다고 한 이유는 당초 고시원으로 사용하기 위하여 신축을 하였으나 원룸으로 개조하여 사용하면서 이에 필요한 가전제품을 설치하였기 때문이다. 그러나 청구인은 원룸 개조에 필요한 법정 서류를 갖추지 못하여 부득이 장부에 계상하지 못하였다. 뿐만 아니라 쟁점건물을 윤oo에게 양도하면서 쟁점건물에 설치한 전자제품 등에 대하여 양도가액에 포함하여 20억원에 양도하였기 때문에 양도소득세 신고시 비품의 가액을 제외하지 아니하고 환산취득가액으로 신고하게 된 것이다.
• 나. 쟁점건물의 장부가액에는 원룸 개조비용이 포함되어 있지 않다. 처분청은 원룸 개조비용에 대하여 언급하지 아니하고 단지 장부에 계산되어 있는 가액만을 취득가액으로 인정하고 있다. 그러나 청구인은 2011.10.11. 고시원 등으로 쟁점건물에 대한 사용승인을 받았으나, 사실상 운영의 어려움으로 인하여 원룸으로 개조하여 사용하다가 양도하였다. 하지만 청구인은 법정 서류를 갖추지 못하여 장부에는 계산하지 못하고 양도하게 되었다. 물론 필요경비는 청구인이 그와 관련된 증빙을 기초로 입증하여야 하나 이 건과 같이 부득이한 상황 등 정황이 입증되는 경우에는 취득가액이 불분명한 것으로 보아야지 장부에 기록된 가액만을 취득가액으로 인정하여야 한다는 것을 실질과세원칙에 어긋나는 부당한 처분이다. 판례에서도 ‘납세의무자가 작성, 비치하고 있는 장부에 자산가액이 기재되어 있다 하더라도 그 기재가 자산의 실지취득가액을 확정시키는 효과가 있다고 볼 수 없음은 물론 그 기재를 실지취득가액으로 추정하여야 한다거나 그 기재 자체가 납세의무자를 기속하는 효과가 있어 납세의무자는 그 기재에 반한 주장을 할 수 없다고 볼 수는 없다(대법원 1988. 2. 9. 선고 87누536 판결). 따라서 장부가액은 원칙적으로 실제의 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있음을 전제로 하여 그 장부가액을 실지취득가액으로 인정하는 것이 타당하다. 그런데 피고가 이 사건 건물의 실지취득가액으로 인정한 가액은 원고가 임대사업자로서 작성한 장부에 기재되어 있는 가액이기는 하나, 피고가 제시한 사정이나 제출 자료만으로는 위 가액이 실지취득가액이라고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없어, 위 장부가액을 곧바로 실지취득가액으로 단정하기는 어렵다 할 것이다(서울고등법원2010누26850, 2012.1.6.)고 판시하고 있다.
• 다. 또한, 종합소득세의 과세의 기초가 되는 장부가액은 단지 종합소득세 과세를 위한 과세표준의 근거일 뿐 양도소득세의 양도차익 계산과는 그 근간을 달리하는 것으로 보아야 한다. 청구인이 법정 증빙이 있는 것만을 장부에 계산한 이유는 법에서 인정하는 소정의 증빙에 기초하여 장부가액을 기재하는 경우에 한하여 필요비용로 인정하고 있어 부득이 세금계산서 등 법적증빙에 기초하여 장부가액을 계상하게 된 것이다.
• 라. 처분청에서 청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 계상된 장부가액으로 취득가액을 결정할 경우에는 적정한 법적 증빙을 갖춘 건축자재 등 4,440천원과 전자제품 등 81,351천원을 필요경비에 산입하여 결정고지하여야 함에도 불구하고 이를 부인하는 것은 부당한 처분이다.
• 마. 따라서, 청구인이 쟁점건물을 개조하는 비용을 장부에 계산하지 아니하였지만 사실상 지출된 사실이 정황상 분명하나 그에 따른 증빙을 갖추지 못한 것은 취득가액이 불분명한 경우에 해당한다고 할 것이므로 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다. 가사 환산취득가액으로 할 수 없다고 하더라도 양도가액에 포함된 가전제품 등의 가액에 상당하는 가액을 필요경비에 포함하거나 아니면 양도가액에서 차감하여야 할 것이다.

• 가. 토지는 OO시로부터 408,260천원에 매입하여 실제 취득가액이 명확히 확인되고, 건물은 장부 등(매입장, 부가세신고서 등)에 의하여 공사원가가 명확히 확인된다. 공급일 공급업체 공급가액(천원) 부가세(천원) 비 고 11.05.18 oo건설(주) 270,000 27,000 신축공사(도급) 11.05.20 oo건축사사무소 12,100 1,210 설계 11.08.03 OO종합건설(주) 200,000 20,000 신축공사(도급) 11.08.31 (주)OO테크 25,850 2,585 대리석 11.09.26 (주)OO테크 45,000 4,500 대리석 11.09.30 OO종합건설(주) 210,000 21,000 신축공사(도급) 계 762,950① 76,295②

1. 부가세 신고내용과 매입장에서 확인된 공사에 관련된 공급내용 ※도급업체 OO종합건설(주)의 공급가액 680,000천원(주 공사비)

2. 확인된 공사원가(실제 취득가액) 항 목 금 액(천원) 비 고 공급가액(①) 762,950 부가세 신고서상의 공사관련 공급가액 부가가치세(②) 59,825 면세(원룸)부분 부가세 공사원가산입 취득세 24,109 쟁점물건의 취득세액 계 846,884 확인된 공사원가 ※ 건물연면적(959.23㎡) 중 원룸(고시원) 연면적 752.17㎡----면세부분(②)

• 나. 청구인이 OO시에 취득세 과세자료로 제출한 공사원가도 공급가액 762,950천원이고, 이를 근거로 취득세 과세표준으로 하여 취득세를 부과하였다.
• 다. 쟁점건물은 OO종합건설(주)에 도급주어 신축한 것으로, 위에서 본 바와 같이 건축공사 등 건물 신축에 소요되는 부분에 대한 매입세금계산서를 모두 수취하여 관할세무서에 부가가치세를 신고하였다. 청구인은 쟁점물건을 2011.03.14일 OO시에서 신축허가를 받아 2011.10.11일 준공하여 1년 뒤인 2012.12.21일 양도한 것으로, 취득과 양도시점이 단기간으로 건물신축과 관련된 매입세금계산서를 모두 수취하여 부가가치세 신고하였음에도 불구하고, 공사원가 자료가 불분명하므로 취득가액을 환산 취득가액으로 적용해달라고 청구주장은 받아들일 수 없다.
• 라. 청구인은 당초 고시원을 원룸으로 개조하면서 원룸에 비치하기 위한 가전제품 및 씽크대 등 구입비용 81,351,500원과 방무목, 소방설비 등 구입비용 4,440,050원을 필요경비로 산입하여 줄 것을 주장하나 쟁점건물 신축과 관련있다 볼 수 없어 청구주장 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 취득가액을 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 신고한 취득가액의 인정여부 및 쟁점건물의 취득가액을 실제취득가액으로 결정할 경우 전자제품 등의 가액 등을 양도가액에서 차감하여야 하는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우 외에는 양도가액에서 공제할 필요경비는 제2항에 따르되, 취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제1항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑥ 제4항에서 규정하는 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따른다.

⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 3) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

④ 부가가치세법 제42조 에 따라 공제 받은 의제매입세액과 조세특례제한법 제108조 제1항 의 규정에 의하여 공제 받은 매입세액은 당해 원재료의 매입가액에서 이를 공제한다. 4) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 5) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. 6) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 건물 등 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 기준시가 라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산 한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산 한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산 한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산 한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산 한다.

• 다. 사실관계

1. 이 건 처분과 관련된 과세전적부심사청구 결정서의 사실관계에 의하면 다음과 같은 내용이 기재되어 있다.

• 가) 쟁점건물에 대한 등기사항전부증명서에 의하면, 아래와 같은 내용이 나타난다. 쟁점건물 등 소재지 구분 면적 (㎡) 갑구 접수일자 (등기원인) 소유자 OO도 OO시 OO동 738-3 대지 482.9

2010. 4. 14. (소유권보존) 소유자 OO시

2010. 5. 28. (2007. 4. 13. 매매) 소유자 김OO

2012. 12. 21. (2012. 10. 26. 매매) 소유자 윤oo 건물 제2종근린생활시설 1∼4층 959.23

2011. 10. 19. (소유권보존) 소유자 김OO

2012. 12. 21. (매매) 소유자 윤oo

• 나) 청구인은 공사원가계산서(OO종합건설(주)) 사본, 부채증명원(총괄) 사본, 원룸임대차계약서 사본 2부, 부동산임대차계약서(상가) 사본, OO인력 확인서 사본, 사진 3매, 저축예금거래명세표 사본을 제출하였고 다음과 같은 내용이 나타난다.

(1) 청구인이 제출한 공사원가계산서 사본을 보면 다음과 같다. 공사명: 쟁점건물근생신축공사 재 료 비: 372,713천원 노 무 비: 254,056천원 경 비: 44,563천원 순공사원가: 671,333천원 이 윤: 8,666천원 총 원 가: 680,000천원 부가가치세: 68,000천원 합 계: 748,000천원

(2) 청구인이 제출한 부채증명원(총괄) 사본을 보면 다음과 같은 내용이 나타난다. 【채무자】 채무자명: 청구인 【총대출현황】 대출건수(6건) 대출금액(990,000천원) 대출잔액(777,410천원) 【계좌별대출현황】 (단위: 천원) 계좌번호 대출일 상환기일 대출과목 대출금액 (대출잔액) 담보내용 담보제공자 107-11- 07.08.06 14.06.30 농식품기업운전자 100,000 (100,000) OO면 OO리 702-1 전 외 7필지 청구인 011-07- 11.08.03 14.08.03 일반시설자금 220,000 (220,000)

• - 011-07- 11.08.22 14.08.18 일반자금 300,000 (300,000) OO시 OO동 738-3 기타중소형상가 윤oo 011-07- 11.12.12 20.12.12 일반시설자금 150,000 (150,000) OO동 아파트 청구인 302-02- 11.08.22 15.08.22 일반자금 170,000 (7,410) OO동 다가구주택 청구인 107-02- 07.02.14 13.02.16 가계일반자금 50,000 (-)

• - 발행일: 2013. 11. 18. OO은행주식회사 OO시지부 (인)

(3) 청구인이 제출한 “원룸임대차(월세)계약서” 사본과 부동산임대차계약서에는 다음과 같은 내용이 나타난다.

① 2011.10.29. 청구인은 403호에 대하여 임대차계약기간은 1년이며 차임 (월세)은 350천원으로 하였다.

② 2011.11.3. 청구인은 202호에 대하여 임대차계약기간은 1년으로 하고 차임(월세)은 300천원으로 하였다.

③ 2011.10.20. 청구인은 상가 2층 110.19㎡에 대하여 임대차계약기간은 4년으로 하였고 보증금은 20,000천원 차임(월세)은 800천원으로 하였다. 특약사항에 가스설치비용, 용도변경으로 인한 소방설비 비용, 화장실 추가 시설비 및 천장 인테리어 비용 중 일부를 합의하에 임대인이 책임지고 시공하기로 약정한다는 내용이 나타난다.

(4) 청구인이 제출한 “확인서”의 사본의 내용은 다음과 같다. 확 인 서 상 호: OO 인력 소재지: OO시 OO동 424-6 대 표: 한 O O (인) 011-793-**** 내 용: 인부(건축인력) 1일 3명

2011. 6. 1.부터 2011. 10. 31.까지

(5) 청구인이 농협 계좌번호 302-0273-**- 저축예금 거래명세표 사본 21장과 계좌번호 107-02- 저축예금 거래명세표 사본 23장을 제출하였고 다음과 같은 내용이 나타난다. 계좌 번호 302-0273-**- 107-02- 거래 회수 39 16 찾은 금액(맡긴 금액) 124,834천원(0) 78,094천원(15,000천원) 비고 302-0273-**- (단위: 천원) 107-02- (단위: 천원) 거래 일자 찾은 금액 맡긴 금액 거래 내용 거래 일자 찾은 금액 맡긴 금액 거래 내용 2011-06-05 1,053 2011-08-31 20,000 2011-06-10 4,800 2011-09-23 8,000 2011-06-14 305 2011-10-11 10,000 2011-06-16 1,000 2011-10-11 5,000 2011-06-18 500 2011-10-11 1,500 2011-06-20 2,000 2011-10-18 400 김 2011-06-23 1,665 2011-10-18 7,030 박 2011-06-26 300 2011-10-19 24,700 송 2011-07-03 200 2011-10-21 3,280 김 2011-07-04 2,800 2011-10-21 1,364 김 2011-07-07 1,200 2011-10-21 1,650 나 2011-07-07 2,000 2011-10-24 400 2011-07-18 400 2011-10-25 1,523 2011-07-18 160 2011-10-25 6,630 길 2011-07-19 535 2011-10-25 346 2011-07-26 2,844 2011-11-02 1,270 정보143 2011-07-26 4,000 합계 78,093 15,000 2011-08-01 2,030 2011-08-01 270 2011-08-05 850 2011-08-08 10,300 2011-08-16 150 2011-08-16 2,150 2011-08-24 971 2011-08-24 229 2011-08-26 800 2011-08-26 6,000 2011-08-31 8,435 2011-09-05 3,200 2011-09-09 977 2011-09-15 200 2011-09-15 1,300 김 2011-09-23 3,300 2011-09-27 30,000 엄 2011-09-28 100 2011-10-04 2,500 2011-10-04 22,445 엄 2011-10-10 2,464 최 2011-10-16 400 합계 124,833

(6) 청구인이 쟁점건물과 관련하여 제출한 사진 3매를 보면 다음과 같다.(사진 생략)

• 다) 처분청의 양도소득세 조사종결보고서를 보면 다음과 같은 내용이 나타난다.

(1) 쟁점건물에 대한 양도가액에 대하여는 처분청의 경정내용과 청구인이 신고한 내용이 1,268백만원으로 차이가 없다.

(2) 쟁점건물의 취득가액에 관하여는 다음과 같이 차이가 있다. (단위: 백만원) 구분 취득가액 필요경비 비고 신고내용 1,229 14 환산취득가액 조사내용 822 24 실지취득가액 (장부상 기재 가액) 차 이 △407 10

① 청구인은 당초 양도소득세 신고 당시 취득가액을 환산취득가액으로 신고하였으나 처분청은 청구인의 환산취득가액을 부인하고 장부상 확인되는 실제 공사원가를 취득가액으로 경정하였다.

② 청구인의 부가가치세 신고내용과 매입장 등에서 확인한 공사내용은 다음과 같이 나타난다. 공급일 공급업체 공급가액(천원) 부가가치세 (천원) 비 고 11.05.18 oo건설(주) 270,000 27,000 신축공사(도급) 11.05.20 oo건축사사무소 12,100 1,210 설계 11.08.03 OO종합건설(주) 200,000 20,000 신축공사(도급) 11.08.31 (주)OO테크 25,850 2,585 대리석 11.09.26 (주)OO테크 45,000 4,500 대리석 11.09.30 OO종합건설(주) 210,000 21,000 신축공사(도급) 계 762,950① 76,295② ※도급업체 OO종합건설(주)의 공급가액 680,000천원(주 공사비)

③ 쟁점건물의 공사원가와 OO시에 제출한 취득세 과세자료 등을 확인하여 경정한 실지취득가액은 다음과 같이 나타난다. 항 목 금 액(천원) 비 고 공급가액(①) 762,950 부가가치세 신고서상의 공사관련 공급가액 부가가치세(②) 59,825 면세(원룸)부분 부가가치세 공사원가산입 취득세 24,109 쟁점물건의 취득세액 계 846,884 확인된 공사원가 ※ 실지취득가액에 포함된 부가가치세는 건물연면적(959.23㎡) 중 원룸(고시원) 연면적 752.17㎡ 즉, 면세부분(78.4%)에 해당하는 공통매입세액임.

2. 청구인과 처분청은 과세전적부심사청구 사전열람 후 다음의 주장을 하면서 자료를 제출하였다.

• 가) 청구인 내용 금액(천원) 청 구 주 장 임대상가시설비 26,000천원 공사비용을 줄이기 위해 건설회사에 용역을 제공하는 일부 건설일용직과 직접 계약하고 시공하여 증빙을 갖추기 곤란함 건설일용직인건비 55,080천원 120천원(일당)×3명×153일=55,080천원, 인력회사는 수수료만 받고 청구인은 당일 인건비를 현금으로 지급하며 매일같이 인부가 교체되어 증빙처리가 곤란함 중개수수료 14,000천원 OO동 소재 OO부동산에 지급하였으나 중개사가 영수증발급을 거부(사실상 영수증발행 없는 조건)하여 증빙 없음 건축자재 1,339천원 매입세금계산서 수취 합계 96,419천원 쟁점건물에 대한 공사 등을 하면서 비용 대부분을 통장에서 현금인출 및 이체하였으나 거래증빙을 갖추지 못함. 확인서 등 제출된 거래는 사실이므로 필요경비로 인정해야 함

(1) 건설일용직 인건비, 임대상가 시설비, 부동산중개수수료, 기타 건축자재비 등 96,419천원(이하 “쟁점금액②”라 한다)은 쟁점건물을 신축 및 용도 변경시 지출된 금액으로 필요경비로 인정되어야 한다. 쟁점건물 2층 사무실은 음식점으로 변경하고 시설을 해주는 조건(계약서 붙임)으로 계약하였고 소방설비 2,500천원, 가스설비 1,500천원, 수도설비 3,000천원, 전기설비 3,000천원, 화장실 추가설치 3,000천원, 인테리어 중 일부 13,000천원이 지출되었고, 공사기간동안 경비, 주변정리, 청구인이 직접 시공한 조경공사 등을 위해 건설일용직 3명을 OO인력으로부터 공급받고 55,080천원을 지출하였음. 쟁점건물 등 중개수수료로 14,000천원을 지급하였고, 매입세금계산서를 수취하고 구입한 방부목 등 건축자재 1,339천원을 지출하였다.

(2) 쟁점건물의 원룸에 설치된 가전제품 등의 가액 70,000천원(이하 “쟁점금액③”이라 한다)은 양도가액에서 차감되어야 한다. 토지 및 쟁점건물의 양도가액은 1,930,000천원이며 원룸에 설치된 가전제품 등의 가액은 70,000천원(매입세금계산서의 공급대가로 73,261천원)은 아래의 확인서 내용과 같으므로 쟁점건물 양도가액에서 차감되어야 한다. 확 인 서 주 소: OO도 OO시 OO면 OO리 500 성 명: 윤 o o (주민번호) 위의 본인은 OO도 OO시 OO동 783-3번지 대지 482.9㎡와 쟁점건물 959.23㎡를 취득하면서 아래와 같이 거래하였음을 확인합니다. 총매매대금: 2,000,000천원, 토지 및 건물: 1,930,000천원, 원룸에 설치된 가전제품 등: 70,000천원

2013. 12. 확인자 윤 o o (인)

• 나) 처분청 쟁점금액②에 대하여 필요경비로 인정하여야 한다는 주장은 구체적이고 객관적인 증빙자료가 없어 청구주장을 받아들이기 어렵고, 쟁점금액③을 쟁점건물 양도가액에서 차감하여야 한다는 주장은 당초 매매계약서에 비품가액에 대한 언급이 없었고 추후 받은 확인서도 구체적인 정산내역 없이 작성되는 등 신뢰하기 어렵다.

3. 심리당당자가 윤oo에게 유선상으로 확인한 결과 윤oo는 확인서를 작성한 사실이 없다고 진술하였다.

4. 청구인과 윤oo가 2012.10.26. 작성한 매매계약서에 의하면 매매대금 2,000,000천원 중 토지는 1,100,000천원, 건물은 900,000천원으로 한다고 기재되어 있다.

• 라. 판단 우선 청구인은 쟁점건물의 취득가액이 불분명하므로 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다고 주장하므로 이에 대해 살피건대, 청구인이 부가가치세 신고시 제출한 매입세금계산서합계표, 매입장, 신고내역 등 장부와 OO시에 취득세와 관련하여 제출한 과세자료(공사원가) 등을 통해 처분청이 확인한 쟁점건물의 취득가액은 실지거래가액을 반영하여 작성된 것으로 봄이 상당하므로, 처분청이 청구인의 환산취득가액을 부인한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 보인다. 또한 청구인은 쟁점건물의 필요경비로 추가적으로 인정되어야 한다고 주장하나 쟁점건물 개조공사, 인건비, 중개수수료 등에 대한 구체적이고 객관적인 입증자료 제시가 없고, 제출한 자료도 쟁점건물 공사비용과 직접적인 연관성이 불분명하며, 가전제품의 취득가액은 쟁점건물의 필요경비로 인정될 수 없는 것으로 보인다. 다음으로 청구인은 쟁점건물의 취득가액을 실제취득가액으로 결정할 경우 전자제품의 가액 등을 양도가액에서 차감하여야 한다고 주장하므로 이에 대해 살피건대, 등기사항전부증명서에 토지와 건물을 매매목록으로 매매가액이 2,000,000천원으로 기재되어 있고, 쟁점건물을 취득하면서 원룸에 설치된 가전제품 등의 가액을 70,000천원으로 거래하였다는 확인서를 제출하였으나 윤oo는 확인서를 작성한 사실이 없다고 진술한 점, 매매계약서상 매매대금 2,000,000천원 중 토지는 1,100,000천원, 건물은 900,000천원으로 한다고 기재되어 있는 점 등에 비추어 보면 양도가액에서 가전제품 등의 가액을 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 보인다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.