등기부기재가액 478,000천원을 실지양도가액으로 보아 양도소득세를 경정한 처분의 당부

oo세무서장이 쟁점아파트의 등기부기재가액을 실지거래가액으로 보아 2013.12.10. 청구인에게 한 2012년 과세연도 양도소득세 106,916,280원의 부과처분을 취소합니다.

청구인은 2011.11.30. ‘oo시 oo구 oo동 1875 oo아파트 ooo동 ooo호(전용면적 130.52㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)’를 매매로 취득하였다가 2012.3.19. 박oo 외 1인에게 양도하고 양도소득세를 무신고하였다. oo세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 등기부기재가액 478,000천원을 양도가액으로, 314,000천원을 취득가액으로 하여 2013.12.10. 이 건 양도소득세 106,916천원을 고지하였고, 청구인은 이에 불복하여 2013.12.27. 이의신청을 거쳐 2014.3.31. 이 건 심사청구를 제기하였다. * 취득가액이 314,000천원이라는 것에 대해서는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없음.

구주장 쟁점아파트는 2009.7.30. 사용승인되었으나, 2011.11.30. 청구인이 취득할 때까지 미분양 상 태였기에 청구인은 당초 분양가인 523,900천원에서 209,900천원이 할인된 314,000천원(대출금 160,000천원 포함)에 쟁점아파트를 취득하였고, 2012.3.19. 박oo외 1인에게 320,000천원에 양도하였으며, 등기부기재가액과 실지거래가액은 다음과 같다. 등기부기재가액 실지거래가액 비고 양도가액 478,000천원 320,000천원 취득가액 488,248천원 314,000천원 청구인의 등기부등본 상 취득가액 488,248천원(토지분양가액 131,734천원+건물분양가액 356,514천원)은 시행사에서 실거래가신고를 대행하면서 신고한 금액으로, 청구인은 취득가액이 실지거래가액과 다르게 신고된 데 문제가 있다는 것을 알지 못하였다. 또한, 양도시에는 실지거래가액 320,000천원을 구청에 실거래가로 신고할 경우 청구인의 부동산 담보대출을 양수인이 승계하는 데 문제가 있을 것으로 판단하여 실지거래가액 을 478,000천원으로 높여 신고하였을 뿐, 이 금액은 실지거래가액과는 다른 금액이고, 현재까지 구청에 실거 래가 정정신고를 하지 않은 것은 과태료 부과시기를 늦추기 위한 것일 뿐, 양도가액을 478,000천원으로 인정하는 것은 아니므로 양도가액을 320,000천원으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다.

국토교통부 자료에서 쟁점아파트의 매매사례가액를 조회하면 460,000천원에서 470,000천원 정도로 확 인되고, 이 매매사례가액이 사실과 다른 금액이라고 볼 근거가 없는 점, 2013년 동일한 면적인 경매물건의 감정가액이 457,000천원으로 확인되고 2012년과 2013년에 공동주택가격의 큰 변화가 없는 점을 볼 때, 등기부기재가액을 양도가액으로 본 당초 처분은 잘못이 없다. 또한, 청구인은 실지거래가액이 등기부기재가액과 다르다고 주장하면서도 현재까지 실거래가 정정신고를 하지 아니하였고, 부동산소유권 이전등기시 제출된 부동산매매계약서는 명확한 근거서류에 의하여 반증되지 않는 한 거래당사자 간 자유롭고 합리적인 의사결정에 따라 작성된 진정한 부동산매매계약서로 봄이 타당할 것이므로 등기부등본에 기재된 거래가액을 양도가액으로 보아 과세한 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 등기부기재가액 478,000천원을 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 경정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. 2) 소득세법 114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다. <개정 2014.1.1>

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

• 다. 사실관계

1. 양도소득세 결정결의서 등 심리자료에 따르면, 처분청은 청구인이 2012.3.19. 양도한 쟁점아파트의 등기부기재가액 478,000천원을 양도가액으로, 314,000천원을 취득가액으로 하여 2012년 사업연도 양도소득세 106,916천원을 결정․고지하였다. * 취득가액이 314,000천원이라는 데 대해서는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없음.

2. 쟁점아파트 매매와 관련하여 처분청이 매매사례가액으로 본 국토해양부 부동산 실거래가 조회내역은 다음과 같다. (단위:천원) 거래년월 거래금액(층) 1일~10일 11일~20일

2012. 1. 473,431(7) 467,839(6) 478,370(9) 473,431(7)

2012. 2. 467,839(6) 478,000(15) 쟁점아파트

3. 청구인은 처분청이 제시한 국토해양부 매매사례가액 관련 아파트에 대해 ‘아파트공급계약서’와 실지거래가액이 기재된 ‘아파트 공급계약 특약사항 관련 확약서’를 제출하였고, 그 내용은 다음과 같다. (단위: 천원) 계약일 동/호 매도자 매수자 분양가 등기부 기재가액 (①+②) 실지 거래가액 (할인 분양가) 계 (①+②+③) 대지 (①) 건물 (②) VAT (③) 2012.1.5. / 주식회사 권 508,000 127,737 345,694 34,569 473,431 305,000 2012.1.6. / 박 502,000 126,228 341,611 34,161 467,839 301,000 2012.1.12. / 여 513,300 129,069 349,301 34,930 478,370 308,000 2012.1.12. / 이 508,000 127,737 345,694 34,569 473,431 305,000 2012.2.3. /* 주식회사*** 확인불가 467,839 확인불가

4. 쟁점아파트와 위 아파트 물건의 취득세 신고내역은 다음과 같다. (단위: 천원) 계약일 동/호 매수자 취득세 과세내역 실지 거래가액 (①+②+③) 비고 과세표준 (①+②) 대지 (①) 건물 (②) VAT (③) 20121.5. / 권 284,245 76,693 207,552 20,755 305,000 취득세 과세표준 =실지거래가액 -건물 부가가치세 2012.1.6. / 박 280,517 75,686 204,831 20,483 301,000 2012.1.12. / 여 287,041 77,447 209,594 20,959 308,000 2012.1.12. / 이 284,245 76,692 207,553 20,755 305,000 2012.3.19.

아파트 박oo외1 478,000 등기부기재가액과 과세표준 일치 * ①,②,③은 취득세 과세표준을 기준으로 역산하여 산출하였고, 할인분양가는 토지, 건물의 당초 분양가의 60%임

5. 청구인은 쟁점아파트의 등기부 기재가액 478,000천원은 매수자가 청구인의 은행 대출을 승계하도록 하기 위하여 사실과 다르게 기재한 금액이라고 주장하면서 실제계약서라고 주장하는 매매계약서 사본, 매수인의 취득가액 확인서를 제출한바 다음과 같다.(그림 생략)

• 가) 청구인이 실지 매매계약서라고 제출한 부동산매매계약서를 살펴보면 청구인은 2012.2.17. 양수인 박oo, 박**과 중개업자 없이 쟁점아파트의 매매계약을 체결하면서 다음 사항을 기재하였다. (단위: 천원) 양도대금 지급일자 지급액 비고 320,000 2012.2.17. 5,000 2012.2.20. 15,000 2012.3.26 140,000 3.26.에 지급하되 쌍방합의하에 변경가능 은행대출금 160,000 대출 승계
• 나) 청구인이 제출한 금융증빙에 따르면, 청구인이 주장하는 양도대금 320,000천원을 수령한 내역은 다음과 같다. (단위: 천원) 양도대금 지급일자 지급액 비고 320,000 2012.2.17. 5,000 수표 2012.2.20. 15,000 계좌입금(박oo) 2012.3.19. 160,450 대출상환 2012.3.19. 139,550 계좌입금(박**)
• 다) 청구인은 이 건 심사청구시 양수인의 도장이 날인된 다음 확인서를 제출하였기에 양수인 박oo에게 유선으로 확인한바, 양수인 박oo은 단기양도를 목적으로 쟁점아파트를 취득하면서 양도소득세 부담을 줄일 목적으로 실제 취득가액 320,000천원보다 높은 478,000천원을 실거래가로 신고하였으나, 현재는 1세대1주택 비과세 요건을 충족하였기에 실거래가를 속일 이유가 없어 확인서를 작성해주었다고 진술하였다.(그림 생략)

6. 국세통합시스템에서 2011.1.1~2012.12.31. 기간동안 쟁점아파트와 동일 소재지, 동일면적 아파트 중 개인 간 거래된 내역을 조회한바, 다음과 같다. (단위: 천원) 양도일자 동/호 양도소득세 신고 경정 비고 양도가액 취득가액 양도가액 취득가액 2011.12.12. / 무신고 370,000 374,033 2012.9.10. / 407,000 398,352 없음 2012.12.12. / 400,000 498,034 없음

7. 청구인은 2011.12.16. 쟁점아파트와 동일 소재지 내 *동 **호를 취득하였다가 2011.12.28. 양도하였기에 등기부등본과 양도소득세 신고내역을 확인한 바 다음과 같은 사실이 확인된다. 등기부기재가액 양도소득세 신고내용 비고 양도가액 394,000천원 394,000천원 전용면적 154.25㎡ 취득가액 612,571천원 400,431천원

• 라. 판단 처분청은 쟁점아파트의 등기부기재가액 478,000천원이 청구인의 실지거래가액이라 주장하나, 처분청이 매매사례가액으로 본 아파트들은 개인이 준공후미분양아파트를 시행사로부터 최초 취득한 경우로 사인 간 거래인 쟁점아파트 양도의 비교대상으로 보기 어렵고, 이 아파트들의 분양계약서와 분양특약에 대한 확약서를 확인한 바 실제 매매가액과 등기부기재가액(분양가액 - 건물분 부가가치세)이 상이한 것이 확인되므로 이를 근거로 쟁점아파트의 등기부기재가액을 쟁점아파트의 실지거래가액이라고 보기는 어렵다 할 것이다. 반면, 청구인이 실제 매매계약서라고 제출한 2012.2.17. 부동산매매계약서 상 양도가액과 금융증빙에서 확인되는 금액이 일치하는 점, 양수인 또한 쟁점아파트의 취득가액이 320,000천원이라는 내용의 확인서를 제출하였고, 유선으로도 이 사실을 확인한 점 등에 비추어 볼 때, 이에 대한 반증이 없는 상황에서 쟁점아파트의 등기부기재가액을 실지거래가액으로 보기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 등기부기재가액인 478,000천원을 실지거래가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 취소함이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.