쟁점토지 매매계약서는 통상적인 방식으로 작성된 토지매매계약서로 특별히 토지거래허가를 배제하거나 탈법적으로 회피하고자 하는 내용이 나타나지 아니하는바, 쟁점계약을 체결된 때부터 무효라고 보기는 어려움
쟁점토지 매매계약서는 통상적인 방식으로 작성된 토지매매계약서로 특별히 토지거래허가를 배제하거나 탈법적으로 회피하고자 하는 내용이 나타나지 아니하는바, 쟁점계약을 체결된 때부터 무효라고 보기는 어려움
이 건 심사청구는 기각합니다. 이 유
3.
10. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 619,097,400원을 결정․고지하였다.
1. 부동산의 매매계약체결 청구인은 매수인 유OO과 청구인 소유의 ○○시 소재 임야 33,058㎡(약 1만평)를 분할해서 매매금액 20억원, 중도금은 없는 조건이며 잔금시기는 2008. 12. 31.까지로 하여 매매한다는 부동산매매계약을 2007. 2. 12. 체결하였고, 계약금으로 2억5천만원을 계약당일 수령하였다. 또한 본건 양도자산을 매수인 유OO이 매입한 이유는 산지에 불과한 본건 토지를 평당 20만원의 헐값에 매입하여 이를 공장용지 등으로 개발할 경우 몇 배 이상의 시세차익을 누릴 수 있다는 계산과 매도인인 청구인의 양도소득세를 전액 부담하는 대신 이를 타인에 매각하고 미등기 전매할 경우 청구인의 양도소득세로 처리하게 되므로 장기보유특별공제나 기타 세제상 이익을 고려하면 역시 부담해야할 세금도 절감할 수 있다는 점을 고려한 것이다. 그러한 목적으로 매수인 유OO은 계약당일 계약당사자들을 각서인으로 하여 이행각서를 체결하고 이를 공증받았으며 공증내용 3.항에 “유OO은 김OO의 약정된 토지의 전체금액에는 양도소득세 및 주민세를 부과하지 않으며.....유OO은 모든 세금정산 후 김OO은 매매에 필요한 서류를 해준다.”라고 규정하고 4.항에 “김OO의 토지총금액은 개발분양 및 필지분할하면서 유OO은 매매대금을 선지불하여야 한다.”라고 합의하였던 것이다. 다시 말하여 유OO은 본건토지를 매입하여 매매대금을 미리 지급하여 소유권을 취득한 다음 이를 타인에 매각하는 것이 아니고 본건토지를 개발하여 필지를 적당한 크기로 분할하여 이를 타에 매각한 다음 소유권을 청구인으로부터 수분양자에게 직접 이전하되 양도소득세 등을 포함하여 모든 세금이나 비용은 매수인 유OO이 부담한다는 약정을 한 것이며 이에 청구인은 적극 협력하기로 한 내용으로 규정한 것이다. 그러한 매수인의 의도를 청구인 역시 동의하였고 20억원의 매매대금 중 계약금조로 2억5천만원만 받고 거의 유OO이 이를 개발행위허가를 받아 타인에 매각할 수 있는 충분한 시간인 2년이라는 기간을 중도금 약정없이 매매잔금시기를 약정하여준 것이다.
2. 부동산매매대금의 지불 본건토지매매계약을 체결하기 전에 유OO이 조사한 바로는 이 건 토지가 계획관리지역에 위치하고 있어서 공로에 이르는 도로만 개설하면 개발행위허가는 그리 어렵지 않다는 사전검토를 모두 거친 후라 자신있게 시작한 일이었으나 막상 도로를 개설하고자하는 토지주들이 쉽게 토지사용승낙을 하여주거나 필요한 만큼의 토지를 매각하지 않아 도로확보에 어려움이 많았다. 아마도 유OO은 ○○시에 연고가 전혀 없어서 ○○시의 인근토지주들의 성향을 잘 모르고 개발에 대한 실전경험이 전혀 없이 진행하다보니 도로개설비용으로 천문학적인 금액을 요구를 하는 등 예상보다 선뜻 확보가 되지 않아 곤란을 겪었고 설상가상으로 유OO에게 투자한 자와의 갈등으로 더욱 사업에 어려움을 겪고 있었다. 그러나 청구인은 2008. 12. 31.까지 충분한 시간을 주었으므로 이를 지키지 못한 것은 전적으로 매수인 유OO의 잘못이므로 약정대로 이제는 모든 매매대금을 지불할 것을 요구하였고 만약 이를 불응시에는 타인에 처분할 것을 밝혔다. 그러자 유OO은 약정에도 없는 중도금 7억5천만원을 잔금대신 미리 지급하였고, 2009. 3. 13. 본건 자산을 담보로 제공하고 자신을 채무자로 하여 10억원을 대출받아 청구인에게 매매잔금 20억원을 모두 지불하였다. 당시 청구인으로서는 5-6억원에 이르는 양도소득세를 매수인인 유OO이 부담하기로 하였으므로 당연히 이를 납부하고 양도소득세 역시 납부하여 줄 것을 요구하였고 더욱이 거액의 양도세가 해결되지 않은 상태에서 청구인 소유의 부동산을 담보로 제공하고 대출받아 잔금을 지불하는 것이 무슨 의미가 있느냐고 반대하였으나 도로개설을 머지않아 성공할 수 있으며 개발행위허가만 나면 즉시 매수할 매수자들도 준비되어 있으니 늦어도 2009년 말까지는 반드시 해결할 것을 약속하며 거듭 부탁하며 참아달라는 유OO의 부탁에 청구인은 거절할 수 없어서 담보제공을 하게 된 것이다. 유OO이 2009년 말까지 이를 타인에 분양하지 않았을 경우에는 청구인이 20년간 소유한 비사업용자산의 경우 2010년부터는 고율의 중과세를 받으므로 반드시 2009년 말까지 끝낼 수밖에 없다고 주장하는 유OO의 말에 일리가 있어서 이를 믿기로 한 것이었다.
3. 매수인의 계약불이행 그러나 유OO은 2009년 말이 지나도록 결국 도로확보를 못하였고 취득세 등 막대한 세금도 문제가 되어 결국 소유권이전등기도 유OO 앞으로 가져가지도 못하였고 양도소득세신고나 납부도 하지 않고 청구인에게 걱정만 쌓이게 하였다. 더욱이 이건 토지에 대한 개발행위허가접수도 한 번 하지 아니하고 토지거래허가접수도 한번 해본 적이 없이 2011년 9월말이 되도록 몇 년이 가도 시간만 허비하고 있었다. 아마도 유OO은 당초부터 미등기전매할 목적이었으나 개발경험미숙인데다가 타지역출신자라 ○○시 인근주민들과의 애로사항 등 여러 가지 이유로 인하여 공로에 이르는 도로를 확보하지 못하자 아무런 진척을 이루지 못한 것으로 이해된다.
4. 계약해제 등 따라서 청구인은 더 이상 매수인 유OO에게 시간을 주어봤자 해결될 기미는 보이지 않아 2011년 11월 30일까지 매매계약대로 소유권이전을 하여가고 양도소득세 역시 납부하여 납부고지서를 가져오지 않을 경우 계약해제가 되었음을 명심하라는 취지로 내용증명을 보내게 되었다. 따라서 청구인은 약정에 따라 계약금 2억5천만원은 몰취하고 나머지 17.5억원을 반환하여줄 것이며 이중 10억원은 직접 본건토지의 담보채무를 직접 상환하고 나머지 7억5천만원을 돌려주겠다고 하였다. 그러자 유OO은 부동산중개업자 박OO(박OO은 청구인과는 잘 아는 고향사람으로 부동산개발이나 분양업을 오랫동안 동네에서 성실히 수행한 사람이라 청구인이 본건토지를 처음부터 매도의뢰를 하였던 청구인의 대리인이다.)과 협의한 끝에 모든 잘못은 매수인에게 있는 것을 너무나 잘 알고 있으므로 모든 책임은 자신에게 있음을 시인하지만 본건토지로 인하여 몰취될 계약금 2억5천만원과 그동안 개발비용 등을 계산하면 너무 많은 비용이 소모되어 10억원이 넘은 금액이 손해가 날 것이라며 청구인에게 본건 토지에 대한 모든 권리를 포기하는 것은 맞으나 본건토지를 타인에 처분하여 그 이익금중 일부를 자신의 손해를 보전하여주어서 자신의 손실을 최소화하도록 도와 줄 것을 요청하였다. 결국 청구인과 유OO은 더 이상 본건매매계약이 취소되었음을 상호 확인하였고 다만 어떻든 이건토지로 인하여 유OO이 큰 손해를 보았으니 선의적으로 청구인이 이를 고려하여 유OO의 손해를 최소화하도록 하여줄 것을 약속하였던 것이다.
5. 매매대금의 일부상환 등 매수인 유OO은 중개인 박OO에게 부탁하여 10억원 이상을 본건토지에 투자하고나니 경제적으로 힘들어져서 도저히 생활이 안된다고 청구인에게 여러 차례에 걸쳐서 일부라도 본건토지가 매매되기 전에 먼저 돌려주면 안되겠냐고 거듭 부탁하여 청구인은 2회에 걸쳐서 본건토지를 담보로 제공하고 중개인 박OO을 채무자로 하여 8억원을 대출받아 매수인 유OO에게 돌려주어야 할 매매대금 중 일부를 반환하여 주었다. 박OO이 채무자로 된 이유는 본건토지는 대출당시 맹지에 불과하므로 1금융권에서 대출이 안되는 반면 토지소재지에 위치한 ○○농협에서 대출을 받아야 그나마 추가대출이 되고 더욱이 박OO이 조합원으로 되어 있어서 조합원에 대한 우대조건을 적용하여야 대출이 가능한 점, 대출금이 많으면 상대적으로 타매수인이 현금이 적게 들더라도 쉽게 매수할 수 있다는 점 등과 중개인 박OO이 본건토지에 대하여 독점개발분양권을 갖는다는 조건을 전제로 하여 박OO이 채무자가 된 것이다. 그러므로 청구인이 본건토지를 담보로 제공하고 유OO이 기대출금 10억원에 대한 채무자에서 탈퇴시키고 청구인의 지인이자 개발사업자인 박OO에게 부탁하여 박OO과 상호 협의하여 독점개발권 및 분양권을 박OO에게만 준다는 전제조건을 합의하여 박OO을 채무자로 하여 청구인의 실질적인 책임으로 대출을 받아 유OO에게 매매대금중 일부를 반환하여 준 것이다.
6. 처분신탁 등 본건토지에 대하여 소유자인 청구인이 모든 권리를 가지고 있음에도 본건 세무조사라든지 매수인 유OO의 투자자 등 많은 사람들이 본건토지에 대하여 엉뚱한 소리를 하고 유OO의 투자자들 간에 소송 등 분쟁이 생기는 등 불편한 일이 발생하여 불측의 억울한 사정이 발생될 우려가 예상되므로 본건토지에 대한 안전한 조치를 할 필요가 있었다. 더욱이 중개인 박OO은 자신과 전속계약을 맺어 본건토지에 대한 개발과 분양을 독점적으로 진행하고 자신의 비용도 출연하여 도로작업을 대부분 완결하였음에도 법적 분쟁에 휘말려 혹여라도 개발이 일시중지나 장애를 받을 경우 청구인의 손해는 물론 박OO의 손해가 심히 우려되므로 박OO은 박OO이 설립하고 100% 지분을 가지고 있는 회사에 처분신탁하여 줄 것을 청구인에게 요청하여 청구인과 (주)○○산업개발간의 약정을 체결하고 약정에 따라 처분신탁하였다.
1. 쟁점계약은 미등기 전매 등을 할 목적으로 체결되었으므로 계약시점부터 확정적 무효에 해당되어 양도소득세 과세대상이 될 수 없다.
2007. 2.12. 체결된 본건매매계약은 본건토지가 토지거래허가를 받아야 매매할 수 있으며 토지거래허가를 받기 위해서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 정하는 이용목적을 소명하여야 하며 만약에 토지거래계약 허가구역 내의 토지에 관하여 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 매매계약이 체결된 경우에는 법 제118조 제6항에 따라 그 계약은 체결된 때부터 확정적으로 무효라고 할 것이다. (대법원 2010.06.10. 선고 2009다96328 판결[토지거래허가신청절차]) 본건매매계약은 처음부터 미등기전매를 하거나 매수인이 직접 사용할 목적이 아닌 전매를 할 목적으로 계약에 체결되었으므로 처음부터 토지거래허가제도를 잠탈할 목적이었으므로 확정적으로 무효가 되었다고 할 것이며 비록 2012. 1. 4. 토지거래허기구역에서 해제되었다고는 하나 확정적으로 무효가 된 계약이 다시 유효화되지는 않으며 귀청에서도 인정하고 있듯이 당사자간에 2012년 이후 매매계약을 다시 체결한 바 없으므로 본건 매매계약은 확정된 무효의 계약이라 양도소득세의 대상이 될 수 없다.
2. 쟁점계약이 계약시점에 유효(유동적 무효상태)한 계약이라고 하더라도 매수인이 계약조건을 이행하지 못하여 계약이 이미 해제되었다.
3. 결론 위와 같이 쟁점계약은 확정적으로 무효이며, 유효라 할지라도 매수인 유OO은 매수인으로서 계약의무를 다하지 아니하여 계약이 해제되었으므로 이 건 양도소득세는 취소하여야 한다.
1. 토지거래허가 지역 내의 토지에 관한 매매계약은 당사자 일방의 매매계약의 철회로 무효가 되는 것이 아니라, 당사자 쌍방이 허가 신청을 하지 아니하기로 의사표시를 명백히 한 때에 비로소 확정적으로 무효가 된다고 판시하고 있다(대법원 1995.12.26. 93다59526판결 등 참조). 조사청에서 조사한바, 개발업자 노OO, 투자자 김OO, 매수자 유OO 동생 유OO, 개발부지 진입도로 소유자 노OO 등이 진술에 의하면 2012.4.1부터 2013.3.30.까지 노OO에게 쟁점토지 개발을 위임하였고 노OO가 박OO 명의로 2013.1.31. 이OO 소유의 OO리 202-9번지(환지계약 2011.07월)일대 개발행위 허가를 신청(쟁점토지 개발목적)하였으나 ○○시청으로부터 보완통보를 받아 2013.4.2. 노OO, 유OO, 김OO은 이OO을 찾아가 토지개발과 관련한 양해를 구한 사실이 있으며(이전에도 두차례 허가 신청한 것으로 확인됨), 매수자 유OO이 2011.12.01.부터 2014.12.31.까지 대출이자와 토지관련 제세공과금을 부담한 정황 등으로 보아 부동산매매계약을 명시적으로 합의해제한 사실은 없는 것으로 확인된다. 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 토지거래허가구역내 토지소유자인 청구인은 매수자와 쟁점토지의 매매계약을 체결하고 매매대금을 전액 영수하였고, 계약시 특약사항에 의해 매수자가 제세공과금을 부담하는 조건으로 매수자가 소유권이전을 미이행하여 청구인 앞으로 부과된 제세공과금의 정산이 어렵다는 이유로 내용증명에 의한 통고서를 우편발송하여 계약해제 되었다고 하나, 매수인은 건설업자인 동생과 개발업자를 내세워 최근까지도 개발행위 허가신청 등을 추진한 개발사업에 부족한 사업자금은 대출에 의해 충당하는 등 토지개발에 노력을 한 정황이 노OO, 김OO이 청구인에 대한 고소장과 답변서 등에서 확인된 점으로 볼 때 계약해제한 것으로 볼 수 없다.
3. 청구인은 매수자 유OO이 소유권이전등기와 양도소득세 등 제세공과금납부의 계약내용을 이행하지 않아 2011.11.30. 구두로 계약해제하였고, 매매대금 2,000백만원 중 1,800백만원은 반환하고 잔액 200백만원은 상환할 예정이라고 소명하였다. 조사청에서 반환내역을 금융조사에 의해 확인한 바, 청구인이 매매대금으로 받은 2,000백만원을 돌려 주지 않은 것으로 확인된다. 쟁점토지를 담보로 중개업자 박OO이 본인을 하여 1,800백만원 대출을 받아 1,000백만원은 매수자 유OO의 기담보채무를 상환하고 합의해제일 이후부터 2014년까지 대출이자 및 제세공과금 명목으로 370백만원을 제하고 청구인(매도자)에게 430백만원을 상환(200백만원 미상환)하였다고 하나, 지급사유가 없는 합의해제일 이후의 대출이자 및 제세공과금을 상계처리할 이유는 없으며, 상환자금 380백만원을 청구인의 통장으로 입금하여 통장과 도장을 줬다는데 사용내역을 확인한 바 매수인 유OO이 대리인으로 하여 사용한 것이 대부분이며 심지어 박OO의 사용내역이 포함되어 있는 것이 확인되며, 이는 매수인 유OO이 투자자 김OO에게 사업비 사용내역을 정리하여 준 내용과 비교하면 토지개발과 관련한 사업비에 지출된 것으로 확인된다. 처분청에서는 매수인 유OO을 상대로 사실관계를 확인하고자 하였으나 유OO은 현재 채무 등으로 주소지에 거주하지 아니하여 행방불명인 상황에 있으며，청구인은 계약해제 합의서가 작성되지 않았지만 합의해제하여 원상회복을 하였다고 주장하나 매수인의 행태는 합의해제 의사가 전혀 없었다고 판단된다.
1. 토지거래허가를 받을 것을 전제로 한 거래계약은 허가받기 전의 상태에서는 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 않으므로 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없고 그러한 거래계약의 당사자로서는 허가받기 전의 상태에서 상대방의 거래계약상 채무불이행을 이유로 거래계약을 해제할 수 없고 법원 97다4357 판결 등 참조), 구 소득세법 제98조 및 소득세법 시행령 162조 제1항 에 의하면 양도의 시기는 『당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다』라고 규정하고 있다.
2. 청구인은 매수인 유OO으로부터 2007.2.12. 쟁점토지에 대해 20억원에 매매계약을 체결하고, 2009.3.16. 최종잔금을 수령한 사실이 확인되고, 매수인이 양도소득세를 부담하기로 하는 특약조건에 의해 잔금청산이 되지 아니하였다고 주장하나 상기 소득세법 시행령 제162조 제1항 에 의거 매수자가 부담키로 한 양도소득세는 제외하는 것으로 명백하게 규정하고 있으므로 청구인이 주장하는 계약잔금 불이행으로 매매계약 해지되었다는 주장은 이유가 없다.
○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】[2009.01.30]
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. <개정 1996.12.30, 2003.12.30, 2006.12.30>
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】[2009.03.18]
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2003.12.30, 2005.12.31, 2006.12.30, 2008.12.26>
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액” 이라 한다)에 의한다.
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 [2009.01.30] 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 또는 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의 개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
○ 소득세법 제105조 【양도소득과세표준 예정신고】
① 제94조제1항 각 호에서 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조제2항에 따라 계산한 양도소득과세표준을 다음 각 호의 구분에 따른 기간에 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.
1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월. 다만,국토의 계획 및 이용에 관한 법률제117조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월로 한다.
2. 제94조 제1항 제3호 각 목에 따른 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 분기의 말일부터 2개월
○ 소득세법 제110조 【양도소득과세표준 확정신고】
① 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(제105조 제1항 제1호 단서에 해당하는 경우에는 토지거래계약에 관한 허가일이 속하는 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.
② 제1항은 해당 과세기간의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 경우에도 적용한다.
③ 제1항에 따른 양도소득 과세표준의 신고를 확정신고라 한다.
○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조【허가구역의 지정】
① 국토해양부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대하여는 5년이내의 기간을 정하여 제118조 제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 “허가구역”이라한다)으로 지정할 수 있다.
○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 【토지거래계약에 관한 허가】
① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.
⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다.
○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제119조 【허가기준】 시장·군수 또는 구청장은 제118조에 따른 허가신청이 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 허가하여야 한다.
1. 토지거래계약을 체결하려는 자의 토지이용목적이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하지 아니하는 경우
- 가. 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 것인 경우
- 나. 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장·군수 또는 구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하려는 것인 경우
- 다. 허가구역에 거주하는 농업인·임업인·어업인 또는 대통령령으로 정하는 자가 그 허가구역에서 농업·축산업·임업 또는 어업을 경영하기 위하여 필요한 것인 경우
- 라. ⌜공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지를 수용하거나 사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업을 시행하기 위하여 필요한 것인 경우
- 마. 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계 법률에 따라 지정된 지역·지구·구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정되는 사업을 시행하는 자나 시행하려는 자가 그 사업에 이용하려는 것인 경우
○ 민법 제543조 【해지, 해제권】
① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사 표시로 한다.
② 전항의 의사표시는 철회하지 못한다.
○ 민법 제544조 【이행지체와 해제】 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.
○ 민법 제546조 【이행불능과 해제】 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.
○ 민법 제563조 【매매의 의의】 매매는 당사자일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
○ 민법 제568조 【매매의 효력】
① 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.
② 전항의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다.
- 다. 사실관계
1. 심리자료에 의하면 조사청은 2013.11.18.부터 2013.12.27.까지 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 매수자 유OO과 2007.2.12. 쟁점토지의 매매계약을 체결하고 계약금을 2007.2.12. 250,000,000원, 중도금을 2008.3.24.외 2회에 걸쳐 900,000,000원, 잔금을 2009.03.16. 850,000,000원, 합계 2,000,000,000원을 수령하였고, 쟁점토지가 2012.1.31. 토지거래허가지역에서 해제되었음에도 청구인이 양도소득세 무신고한 사실을 확인하여, 처분청에 과세자료를 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2014.3.10. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 619,097,400원을 결정․고지한 것으로 나타난다.
2. 처분청이 제시한 쟁점토지 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다. (천원) 계약일 부동산 양도자 양수자 계약금 (지급일자) 중도금 잔금
2007. 2.12. OO리 산11-1번지 38,982,㎡중 만평 김OO 유OO외10인 250,000 (2007.2.12.) 1,750,000 (2008.12.31.) * 특약사항으로 작성된 합의이행각서에는 『양도세는 매수인이 전액 부담한다』라고 기재되어 있으며 공인중개사 이OO의 입회하에 작성된 것으로 나타난다.
2. 청구인이 제시한 공증문건(부동산합의 이행각서, 2007.2.12.)에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있다.
- 가) 매수인 유OO은 매도인 김OO의 쟁점토지에 대하여 양도세 및 주민세를 부과하지 않으며, 개발인허가비 등을 부과하지 않으며, 매수인 유OO이 모든 세금을 정산한 후에 매도인은 매매에 필요한 서류를 해준다.
- 나) 본 계약은 2008.12.31. 까지 유효하며, 매수인 유OO의 사유로 개발지연이나 불이행시 계약금을 돌려주지 않는다.
- 다) 매수인 유OO은 쟁점토지 소개인 박OO에게 모든 개발한 분양권을 준다.
3. 청구인과 처분청 사이에 청구인이 쟁점토지에 대한 매매대금을 계약금 2007.2.12. 250,000,000원, 중도금 2008.3.24. 300,000,000원 2008.12.20. 100,000,000원 2009.2.11. 500,000,000원 등 총 900,000,000원, 잔금 2009.3.16. 850,000,000원 합계 2,000,000,000원을 매수인 유OO으로부터 수령한 사실에 대하여는 다툼이 없다.
4. 처분청이 제시한 OO시의 공문(OO시 민원봉사과-19405, 2013.9.30.)에 의하면, 쟁점토지는 토지거래허가지역으로 토지거래허가구역 지정일은 2002.11.20.이며 해제일은 2012.1.31.로 나타난다.
5. 청구인 제시한 약속이행확인서(2010.3.15. 유OO)의 주요 내용은 다음과 같다. 쟁점토지를 2007.2.12. 매입계약 체결하였으며, 잔금까지 완불하였다. 2010.10.월 말까지 등기 이전할 것을 분명히 약속한다. 양도세 및 주민세 등을 매입자가 약속하며 매입자 대출연기 동의도 이번 한번으로 한다
6. 청구인이 제시한 내용증명(2011.9.23.)의 주요내용은 다음과 같다. 매수인이 2010.10월 말까지 소유권 이전등기를 경료하고 양도세 등을 모두 정리하겠다는 약속이행확인서를 교부한바 있는데, 2011.11.30.까지 세금완납, 근저당권 말소, 토지거래허가 신청 등 소유권이전등기를 위한 일련의 절차를 이행할 것을 구하며, 이행되지 못할 시 이 건 매매계약이 해지된다는 사실을 통지한다
7. 처분청에서 제시한 노OO(개발업자) 문답서(2013.12.11), 쟁점토지의 실소유자는 유OO으로 알고 있으며, 매수인 유OO은 2012.4.1.부터 2013.3.30.까지 노OO에게 쟁점토지 개발을 위임하였고, 노OO가 박OO 명의로 2013.1.31. 이OO 소유의 OO리 202-9번지(환지계약 2011.07월)일대 개발행위 허가를 신청(쟁점토지 개발목적)하였으나 ○○시청으로부터 보완통보를 받자, 2013.4.2. 노OO, 유OO, 김OO(쟁점토지 투자자)은 이OO을 찾아가 토지개발과 관련한 양해를 구하였으며, 유OO이 쟁점토지를 담보로 한 대출금에 대한 대출이자와 토지관련 제세공과금 에 대한 이자를 부담하고 있는 것으로 나타난다.
• 처분청이 제시한 ○○지방검찰청 고소장(2013.10.)에 의하면, 쟁점토지 투자자 김OO이 2013. 10. 경우 쟁점토지 투자유치와 관련하여 매수인 유OO 및 중개업자 박OO을 고소한 것으로 나타남.
• 처분청이 제시한 공동개발위임장(2012.4.1.)에 의하면, 매수인 유OO이 유OO(동생)과 노OO에게 쟁점토지 공동개발권한을 2012.4.1.~2012.3.30. 위임한 것으로 나타남.
8. 청구인은 2009.3.13. 잔금을 받았으나 매수자 유OO이 소유권이전등기와 양도소득세 등 제세공과금납부의 계약내용을 이행하지 않아 ’11.11.30. 구두로 계약해제하였고, 매매대금 2,000백만원 중 1,800백만원은 반환하고 잔액 200백만원은 상환예정이며, 반환자금 1,800백만원은 대출한도, 이자율 등을 용이하게 받기 위해서 ○○농협의 조합원이며 쟁점토지 중개자인 박OO을 채무자로 하여 1차 대출액 1,500백만원 중 담보대출(채무자 유OO) 1,000백원 상환, 대출이자와 제세공과금 명목으로 120백만원을 제하고 유OO에게 380백만원 반환하였고, 2차 대출액 300백만원 중 이자와 제세공과금 명목으로 250백만원을 제하고 유OO에게 50백만원을 반환하였다고 주장한다. 이에 대하여, 조사청은 쟁점토지를 담보로 중개업자 박OO이 1,800백만원 대출을 받았으므로 청구인이 쟁점토지 매각대금을 유OO에게 반환한 것으로 볼 수 없고, 상환자금 380백만원 의 사용내역을 유OO이 투자자 김OO에게 사업비 사용내역을 정리하여 준 내용과 비교하면 토지개발과 관련한 사업비로 지출된 것으로 확인된다고 주장한다.
9. 조사청이 제시한 부동산 처분신탁계약서에 의하면, 청구인과 ○○신탁은 2013.12.24. 쟁점토지 관련 처분신탁을 계약하였고, 박OO이 100%지분을 가지고 있는 (주)OOO산업개발을 1순위 우선수익자로 하였으며, 우선수익금액은 20억원으로 나타난다.
- 라. 판단 청구인은 쟁점계약이 미등기전매 등을 목적으로 체결되어 체결된 때부터 무효라고 주장하나, 토지거래계약 허가 구역 내의 토지에 관하여 허가를 배제하거나 탈법적인 방법으로 회피하고자 하는 내용으로 체결된 매매계약은 체결된 때부터 확정적 무효라 할 것이지만(대법원 2010.6.10. 선고 2009다 96328), 쟁점토지 매매계약서는 통상적인 방식으로 작성된 토지매매계약서로 특별히 토지거래허가를 배제하거나 탈법적으로 회피하고자 하는 내용이 나타나지 아니하고, 쟁점토지가 제3자에게 이전등기된 사실도 없으며, 쟁점토지가 대금청산 후 토지거래허가구역에서 해제되었는바, 쟁점계약을 체결된 때부터 무효라고 보기는 어려운 것으로 판단된다. 한편, 청구인은 2011.11.30. 쟁점계약이 해제되어 토지대금을 반환하였다고 주장하나, 쟁점토지 매수인 유OO이 쟁점계약이 해제되었다고 주장하는 2011.11.30. 이후에도 쟁점토지 공동개발권한을 유OO과 노OO에게 위임(2012.4.1.~ 2012.3.30.)하였고, 쟁점토지 개발행위 허가와 관련하여 2013.4.2. 관련인 이OO을 면담하여 개발행위에 협조를 구한 것으로 나타나는 점, 토지대금 반환과 관련하여 청구인은 매수인으로부터 받은 토지대금 2,000백만원을 여전히 소유하고 있고, 반환되었다는 자금은 쟁점토지 중개업자 박OO 명의로 1,800백만원의 대출이 이루어졌으며, 쟁점토지 처분신탁계약서상 1순위 우선수익자(우선수익금액은 20억원)가 박OO이 100%지분을 가지고 있는 (주)OOO산업개발로 되어 있어 청구인이 토지대금을 반환한 것으로 보기 어려운 점, 자산의 양도시기는 원칙적으로 잔금청산일이 되는 것이고, 매도인이 부담하여야 할 양도소득세를 매수인이 부담하기로 특약한 경우에도 매수인의 양도소득세 대납일을 양도시기로 보지 아니하는바, 양도소득세 대납여부는 이 건 납세의무성립에 영향을 미치지 아니하는 것으로 보이는 점, 달리 쟁점토지의 매매계약이 적법하게 해제되었다는 문건 등 구체적 증빙이 없는 점 등을 종합하면, 쟁점토지의 매매계약이 해제되었다고 보기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 쟁점토지가 2012.1.31. 토지거래허가지역에서 해제되었음에도 청구인이 양도소득세를 신고하지 아니하였다 하여 처분청이 이 건 양도소득세를 부과처분한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.