쟁점건물에 대해 종합소득세 신고시 건물 장부가액을 계상하였으며, 감정원 1곳에서만 평가한 감정가액을 취득가액으로 하여 경정청구한 것에 대해 거부통지한 것은 잘못이 없음
쟁점건물에 대해 종합소득세 신고시 건물 장부가액을 계상하였으며, 감정원 1곳에서만 평가한 감정가액을 취득가액으로 하여 경정청구한 것에 대해 거부통지한 것은 잘못이 없음
이 건 심사청구는 기각합니다.
청구인은 쟁점건물 지분 1/3을 2013.10.25. 1,900백만 원에 양도하고, 건물 취득가액을 환산가액 544,146,008원(1/3지분)으로 하여 2013.12.2. 양도소득세를 신고․납부하였다.
○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 청구인이 2014.1.15. 쟁점건물의 취득가액을 신축당시 ○○감정원 감정가액인 1,138백만 원원(1/3지분)으로 경정청구하였으나, 이를 2014.2.13. 거부통지 하였다. 이에 청구인은 2014.3.17. 이 건 심사청구를 제기하였다.
1. 청구인은 허○○, 남○○과 함께 39억 원의 자금을 투입하여 2002. 1.29. 쟁점건물을 신축하였으며, 쟁점건물 부지 소재 대지 담보와 허○○, 남○○의 연대보증으로 ○○은행으로부터 30억 원을 대출받고, 청구인이 개인적으로 조달한 9억 원을 합쳐 총 39억 원이 병원신축자금으로 들어갔다.
2. 그러나 쟁점건물에 대한 재료비, 노무비, 기타경비 지출내역에 대한 입증 자료가 미비한 상태에서 양도소득세 신고를 하려다보니 환산취득가액을 적용할 수밖에 없었다.
3. 한편, 쟁점건물 신축 시점인 2002.1.29.부터 1개월 이내인 2002.2.15. ○○감정원 건물분 평가액 4,149,124,000원 감정평가서와 2003.12.23. ○○감정원 건물분 평가액 4,054,359,800원 감정평가서가 있다.
4. 이에 청구인은 쟁점건물 실제취득금액 39억 원과 유사치라 볼 수 있는 감정가액이 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액으로서 쟁점건물의 취득가액으로 봄이 타당하다고 판단하고 감액경정청구를 한 것이다.
1. 건물의 평가는 일반적으로 건물을 신축할 때 소요되는 총비용(재조달원가)에서 건물의 노후 정도를 감안한 감가수정을 하는데, 쟁점건물의 경우에는 신축 당시의 건축비용에 대한 자료가 구비되어 있었기 때문에 시세를 반영한 감정평가가 이루어졌다. 따라서 1개의 감정가액이라고 하더라도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 금액이 청구인이 주장하는 지출비용 39억과 유사하다면 취득금액으로 인정해야 한다.
2. 취득당시 실지거래가액은 당해 양도자산의 취득에 소요된 가액을 의미 하는바, 이는 감정평가법인의 개수로 담보될 것은 아니고, 평가기관의 객관적이고 공정한 가치평가에 달려있다고 하겠다.
1. 병원의 경우 기본설비는 물론 방재 및 오폐수 설비, 의료시설에 필요한 산소공급시설과 의료장비 설치에 필요한 전기시설 등이 필요하여 일반 근린상가나 주택건축비보다도 더 비싸다는 것이 업계의 통설이다.
2. 1996년도에 건설된 병원들의 예를 들자면 300병상 이상의 병원들이 건평 1평당 380만 원 내외의 건축비가 소요되었다는 통계치도 있고, 10년이 지난 2007년도에는 평당 700만 원 내외의 건축비가 소요되었다는 기사도 보도된 적이 있다. 청구인이 비록 연면적 1,280평의 쟁점건물을 평당 300만 원을 들여 대략 39억에 지을 수 있었던 것은 설계부터 마감까지 직접 신경 써서 건물을 올렸기 때문이지 결코 통상적 금액보다 많은 것이 아니다.
3. 또한, 장부에 기재된 자산가액이 양도세 계산 시 실지취득가액을 확정시키는 효과가 있다고 볼 수는 없고, 기초장부가액이 대략 15억 계상되어 있는데 세금계산서 받고 지출한 주요원자재 값만(노무비제외) 10억이 넘는다. 15억 대비 10억(증제4호)이 주요원자재 값이라면 장부가는 더더욱 신빙성이 떨어진다 하겠다.
1. 위 청구이유에서 살펴보았듯이 쟁점건물의 장부가액 15억 원은 취득당시의 감정가액, 원가요소별 공사원가 대비 원자재의 비율에 비추어 취득당시의 실지거래가액이라 볼 수 없을 정도로 신빙성이 떨어진다.
2. 보유기간 중 실현된 이익에 대해서 과세하는 양도소득세의 과세체계상 양도가액이 실지거래가액이라면 취득가액도 취득당시 소요된 실지거래가액을 반영하여야 실질 양도 차익에 대한 공평한 과세가 이루어졌다 할 수 있을 것이다.
3. 청구인은 현재 29억 상당의 지출내역을 기재한 원시장부를 보전하고 있지만, 일부 장부가 소실되어 39억 전체를 입증할 수가 없는 상태로, 신축당시의 실지거래가액을 반영한 감정가액을 취득원가로 하거나, 적어도 원시장부에 소요된 가액과 부대비용을 감안한 제반 원가를 신축당시의 취득원가로 인정하여 주길 바란다.
1. 청구인은 쟁점건물의 신축공사와 관련하여 ○○건설(주)(이하 “○○건설”이라 한다)과 1,542,340,000원에 도급계약을 맺었으나, 실상은 건설면허를 빌린 것으로 박○○을(청구인은 박사장으로 표현하였으나, 정확한 인적사항은 불명임) 고용하여 직영으로 쟁점건물을 시공하였다고 주장하고, 건물기초가액을 1,585,733,350원으로 하여 10년이상 종합소득세를 신고하였다.
2. 청구인은 감정가액을 받아들일 수 없다면, 원시장부 등으로 확인되는 금액을 취득원가로 인정해달라며 원시장부(작성기간 2001.4.6.~2002.2.27.) 2권과 증빙 영수증철(2001.12.1.~2002.2.6.기간분 1권만 제출하였고 나머지는 분실됐다고 함)을 제출하였는바, 주장하는 취득가액 다음과 같다. (단위:원) 구 분 지출금액 지출근거 비 고 원자재 1,005,761,841 세금계산서 *○○건설 매입분 기타경비 577,514,144 원시장부 1권 세금계산서 미수취 소모자재 12,407,670 원시장부 2권 인테리어 383,620,050 원시장부 2권 노무비 660,411,200 원시장부 1권 원천세 무신고 취.등록세 46,519,200 증축비용 236,039,760 세금계산서 합계 2,922,273,865 설계비와 감리비 확인불가 증빙없음 정화조 설치비 확인불가 증빙없음 면허비 등 확인불가 증빙없음
3. 청구인이 원시장부를 정리한 주요항목별 지출내역과 제출된 영수증철(2001.12.1.~2002.2.6.기간) 391건 626,674,045원을 대사한바,
4. 또한, 인부들에게 지급한 노무비 660백만 원은 노무비 지급관련 대장이나 원천세 신고도 없이 똑같은 서식으로 작성된 수기영수증 뿐으로, 대금 수령자의 주민번호나 상호 등도 없을 뿐더러 서명날인이 누락된 것도 많아 실제 지급여부가 불분명하다.
1. 감정평가법인 1개의 감정가액을 쟁점건물의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
2. 원시장부에 기재된 지출금액을 쟁점건물의 신축비용으로 인정할 수 있는지 여부
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(지적공부)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
1. 처분청은 2014.2.13. 청구인의 경정청구에 대하여 거부통지하였으며, 그 내용은 다음과 같다.<표 생략>
2. 청구인은 2013.10.25. 쟁점부동산을 양도하고, 2013.12.2. 양도소득세 예정신고를 하였으며, 2014.1.15. 다음과 같이 경정청구를 하였다. (단위: 백만 원) 구 분 경정청구 당초신고 계 토지 건물 계 토지 건물 양도가액 1,900 951 949 1,900 951 949 취득가액 1,592 396 1,196 940 396 544 양도소득금액 133 389 △256 660 389 271
3. 쟁점건물의 등기사항전부증명서(건물)에 나타난 내용은 다음과 같다.<표 생략>
4. 쟁점건물의 토지에 대한 등기사항전부증명서의 소유권 현황은 다음과 같다.<표 생략>
5. 청구인은 쟁점건물이 준공되어 청구인 명의로 면세사업자 등록하였으나, 2002.5.29. 과․면세겸업자로 사업자등록을 신청하여 운영한 사실이 확인된다. 상 호 성 명 등록번호 주업종 개업일 폐업일
○○병원 청구인 -- 의료/일반외과 2002.3.1. 2002.5.9.
○○병원 청구인 -- 의료/일반외과 부동산/임대 2002.3.1. 2011.3.31.
6. 청구인이 2002년 과세연도 종합소득세 신고시 제출한 표준대차대조표에서 확인된 고정자산 및 차입금 명세는 다음과 같다. <고정자산 명세> (단위: 백만 원) 합 계 토지 건물 기계장치 공구기구 차량운반구 기타 3,309 800 1,546 41 789 15 118 <차입금 명세> (단위: 백만 원) 합 계 단기차입금 장기차입금 3,000 500 2,500
7. 처분청은 쟁점건물 신축과 관련된 “건설공사표준수정도급계약서”를 제출하였으며, 주요내용은 다음과 같다.<표 생략>
8. ○○건설이 청구인에게 발행한 2001년 제2기 매출세금계산서는 국세청 국세통합시스템에서 다음과 같이 확인된다. (단위: 천원) 공급받는자 공급가액 비 고 상호 성명 등록번호
○○병원 청구인 -- 1,402,127
9. 처분청은 청구인이 쟁점건물의 신축비용이라고 주장하는 내역에 대하여 청구인의 대리인을 통하여 제출받은 증빙서류를 검토하여 다음과 같은 사실을 확인하였다.
1. 원시장부(작성기간, 2001.4.6.~2002.2.27.) 2권과 증빙 영수증철(2001.12.1.~2002.2.6.기간분 1권만 제출하였고 나머지는 분실됐다고 함)을 제출하였는바, 취득가액 내용은 아래와 같음. 구 분 지출금액 지출근거 비 고 원자재 1,005,761,841 세금계산서 ○○건설 매입분 기타경비 577,514,144 원시장부 1권 세금계산서 미수취 소모자재 12,407,670 원시장부 2권 인테리어 383,620,050 원시장부 2권 노무비 660,411,200 원시장부 1권 원천세 무신고 취.등록세 46,519,200 증축비용 236,039,760 세금계산서 합계 2,922,273,865 설계비와 감리비 확인불가 증빙없음 정화조 설치비 확인불가 증빙없음 면허비 등 확인불가 증빙없음 원자재는 청구인이 받은 것이 아닌 ○○건설에서 수취한 매입세금계산서를 제출함.
2. 청구인이 원시장부를 정리한 주요항목별 지출내역과 제출된 영수증철 (2001.12.1.~2002.2.6.기간) 391건 626,674,045원을 대사한바,
- 가. 간이영수증 57건 4,955,740원, 거래명세표 15건 6,887,310원, 무통장입금증 20건 117,590,000원, 수기영수증 136건 261,316,000원, 입금표 29건 221,584,350원, 카드전표등 33건 4,860,085원, 증빙이 없는 금액 101건 9,480,560원으로 확인되었고,
- 나. 거래상대방은 세금계산서를 발행 및 매출신고도 되지 않았으며, 청구인이 제시한 원시장부에 기재된 금액과 부대비용이 실제로 쟁점 건물의 신축과정에 투입된 것인지 여부가 입증되지 않음.
- 다. 또한, 인부들에 지급한 노무비 660백만 원은 노무비 지급관련 대장이나 원천세 신고도 없이 똑같은 서식으로 작성된 수기영수증 뿐으로, 대금 수령자의 주민번호나 상호 등도 없을 뿐더러 서명날인이 누락된 것도 많아 실제 지급여부가 불분명함.
10. 청구인은 쟁점건물 신축과 관련하여 사용하였다고 주장하는 차입금에 대하여 우리은행에서 발급한 “여신거래 실적 증명서”를 제출하였다. 예금주 계좌번호 대출내역 상환일 대출일 대출금 청구인 (일반자금대출) 1240-300- 2001.12.29. 25억 원 2004.3.9. 1220-600- 2002.2.25. 5억 원 2004.3.9.
11. 청구인은 2002.2.15. 작성된 ○○감정원의 감정평가서를 제출하였으며, 내용은 다음과 같다. 평가가액 ￦5,259,224,000 평가의뢰인
○○은행 ○○동지점장 평가목적 담보 소유자 가격시점 조사기간 작성일 청구인, 허○○, 남○○ 2002.2.14. 2002.2.8~2002.2.14 2002.2.15. 평가내용(원) 합 계 토 지 건 물 5,259,224,000 1,110,100,000 4,149,124,000
12. 청구인은 2009.8.28. ○○지방검찰청 ○○지청 검사실에서 작성된 피의자 신문조서 사본을 제출하였으며, 주요내용은 다음과 같다.<표 생략>
13. 청구인은 2009.10.27. 처분청에서 조세범처벌법 혐의사건과 관련하여 작성된 전말서 사본을 제출하였으며, 주요내용은 다음과 같다.<표 생략>
- 라. 판단
1. 청구인은 쟁점건물 취득 후 1월 내 평가한 ○○감정원의 감정가액이 취득가액이라고 주장하고 있어 이를 살펴보면, 소득세법 제114조 및 같은 법 시행령 제176조의2에서 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 감정가액으로 할 수 있으며, 감정가액은 취득일 전후 3월 이내에 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로써 그 감정가액의 평균액으로 하도록 규정하고 있다. 하지만, 청구인은 ①2002.1.29. 신축한 쟁점건물에 대하여 2002년 과세연도 종합소득세 신고시 건물 장부가액을 1,546백만 원으로 계상한 점, ②○○감정원 1곳에서만 평가한 감정가액을 취득가액으로 하여 경정청구한 점에 비추어 볼 때, 처분청에서 청구인이 쟁점건물에 대해 ○○감정원 1곳에서만 평가한 감정가액을 취득가액으로 하여 경정청구한 것에 대해, 이를 거부 통지한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
2. 또한, 청구인은 쟁점건물을 신축한 ○○건설로부터 공급가액 1,402백만 원의 매입세금계산서를 수취한 사실이 있었음에도 쟁점건물의 건축비로 사용하였다고 주장하며 장부 및 증빙서류를 제출하였기에 이를 살펴보면, ①원자재 구입비 1,005백만 원은 청구인이 수취한 매입세금계산서가 아닌 매입자가 ○○건설인 점, ②인테리어비 등 기타경비 973백만 원에 대한 매입세금계산서 등 관련 증빙서류가 없는 점, ③노무비 660백만 원 지급에 대한 노무비 대장, 지급받는 자 인적사항이 없는 점, ④쟁점건물 건축비에 사용하였다고 주장하는 원자재비, 인테리어비, 기타경비, 노무비에 대한 대금지급에 관한 관련서류를 제출하지 못하고 있는 점 등으로 비추어 볼 때, 처분청에서 청구인이 주장하는 쟁점건물의 건축비를 취득가액으로 인정하지 않은 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.