환매대금청산일 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 취득시기임

이 건 심사청구는 기각합니다.

청구인은 환매를 원인으로 하여 2009.9.3. 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 447-1 수도용지 95㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2010.2.11. 한국○○○○공사(이하 “○○공사”라 한다)에 75,620천원에 양도(수용)하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도가액은 76,142천원, 취득가액은 20,140천원으로 하여 2013.8.6. 청구인에게 2010년 과세연도 양도소득세 40,053천원(2013.11.21. 1,454천원을 감액한 후의 금액임)을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2013.11.1. 이의신청을 거려 2014.3.5. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인이 1999.2.9. 최초 취득한 쟁점토지가 2000.11.1. 6단계 수도권 광역상수도 용지로 20,140천원에 건설교통부에 협의 수용되었고, 환매를 원인으로 하여 2009.9.3. 청구인에게 소유권이전되었다가 2010.2.11. ○○공사에 다시 수용되었으나, 쟁점토지의 환매대금을 얼마로 할 것인지에 대하여 청구인과 ○○공사 간에 현재까지 소송이 진행 중이다. 소득세법 시행령제162조【양도 또는 취득의 시기】제1항에 의하면, 자산의 취득시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이고, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일로 한다고 규정하고 있으며, 이 건과 같이공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률제91조 제4항의 협의가 성립되지 아니하면 ‘그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다’의 경우는 취득시기를 명시적으로 규정하고 있지 아니하다. 처분청은 소득세법 시행령제162조 제1항 제1호 내지 제2호에 유추 적용하여 쟁점토지의 취득대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 사안으로 보아 등기접수일인 2009.9.3.을 취득시기로 판단하였으나, 쟁점토지의 경우 환매대금에 관한 소송(대법원2012다10216)이 대법원에 계류 중이므로 처분청의 주장과 같이 자의적으로 해석하여 ‘대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우’라고 단정할 수는 없는 것이고, 같은 조 제1항 제2호에서 “대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일”을 취득시기로 한다고 규정하고 있으나, 이는 청산금액이 정해진 이후에 소유권이전등기를 한 경우를 의미한다고 보아야 한다. 왜냐하면,공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률제91조의 경우를 제외하고는 대한민국의 어떤 계약도 청산금액이 정해지지 않은 상태에서 소유권이전등기를 해주는 경우는 없기 때문이다. 양도 또는 취득시기에 관한 대법원 판례에 의하면, 매매계약 당시에 목적물이 확정되지 아니하였다가 나중에 확정되었더라도, 이 때 매매목적물의 대금청산일은 당사자 사이의 합의가 성립하거나 법원의 판결이 확정됨으로써 이미 지급된 계약금 및 중도금으로 위와 같이 변경된 매매목적물의 대금이 지급된 것으로 볼 수 있어 더 이상 대금청산의 여지가 없게 된 때라고 봄이 상당하다고 판시하였으며(대법원 2004.4.9. 선고 2003두6924 판결 참조), 소득세법제98조 및 소득세법 시행령제162조 제1항에서 정하고 있는 양도시기는 양도소득의 귀속시기에 대한 예외 없는 일반원칙으로 단정하여서는 아니 되고, 구체적 사안에 있어 양도소득에 대한 관리, 지배와 양도소득의 객관화 정도, 납세자금의 확보시기 등까지 함께 고려하여, 양도소득이 현실적으로 실현될 것까지는 없다고 하더라도 그 실현의 가능성에 있어 상당히 높은 정도로 성숙·확정되었는지 여부를 기준으로 하여 그 귀속시기를 합리적으로 판단함이 상당하다고 하였다(대법원 2012.5.9. 선고 2010두22597 판결, 대법원 2011.10.13. 선고 2009두22270 판결 등 참조). 이 건의 경우 청구인이 환매를 원인으로 쟁점토지를 2009.9.3. 취득등기를 하기 이전에 한국○○○공사(이하 “○○○공사”라 한다)와 환매금액을 증액할 수 있다는 내용으로 환매계약을 체결하였고, ○○○공사가 청구인을 상대로 환매대금의 증액하여 지급할 것을 요구하는 소송을 제기하였으며, 쟁점토지에 대한 양도소득세 확정신고기한인 2011.5.31. 이전인 2010.7.6.자로 이미 1심 재판부가 당초 청구인이 지급한 환매대금보다 더 많은 금액(23,322천원)으로 가집행할 수 있다는 내용으로 판단을 하였는바, 처분청의 주장처럼 쟁점토지의 적법한 취득일의 청산일이 2009.9.3.이고, 그 취득금액은 20,140천원이라고 할 수는 없다. 따라서 이 건의 경우 매입가에 관한 채권의 범위가 정해지지 않았고, 그 귀책사유가 청구인에게 있다고 할 수도 없으므로, 양도소득에 대한 관리, 지배와 양도소득의 객관화 정도, 납세자금의 확보시기 등까지 함께 고려하여 양도소득이 현실적으로 실현될 것까지는 없다 하더라도 그 실현 가능성이 상당히 높은 정도로 성숙․확정되었는지를 기준으로 하여 귀속시기를 합리적으로 판단할 수 있는, 환매대금에 관한 대법원 선고 확정일을 쟁점토지의 취득시기로 보아야 할 것이므로 당초처분을 취소하여야 한다.

소득세법제98조 및 소득세법 시행령제162조 제1항에 의하면, “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 취득시기로 한다.”라고 명시되어 있고, 청구인의 주장대로 대금청산일이 확정되지 않았다면 취득시기는 쟁점토지의 취득시기는 등기부상 소유권 이전일인 2009.9.3.로 보는 것이 정당하다. 청구인이 제시한 판례(대법원 2004.4.9. 선고 2003두6924 판결)는소득세법제98조 및 소득세법 시행령제2항의 “완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.”는 내용과 관련한 것인데, 쟁점토지의 경우 소유권에 대한 귀속이나 범위는 이미 확정된 상태로 다툼이 없는 것이 분명하므로 동 규정을 적용할 수 없다고 판단된다. 또한, 국세청 예규(부동산거래-175, 2012.3.29., 재산세과-1590, 2009.7.31.)에 의하면, 환매권을 행사하여 취득한 토지의 취득가액은 환매 시 지급한 가액으로 보는바, 청구인이 쟁점토지 환매 시 지급한 가액 20,140천원을 쟁점토지의 취득가액으로 보는 것이 정당하다.

• 가. 쟁점 환매를 원인으로 취득한 쟁점토지가 수용되었음에도, 취득 시 환매대금 관련 소송이 종결될 때까지 양도소득세를 과세할 수 없는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령 으로 정한다. 2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조에 따른 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우 외에는 해당 자산의 대금(해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부 가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 3.∼6. (생략)

7. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우 에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제1항제4호를 준용한다. (이하 생략) 3) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제91조 【환매권】

① 토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일(이하 이 조에서 “취득일”이라 한다)부터 10년 이내에 당해 사업의 폐지·변경 그 밖의 사유로 인하여 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요없게 된 경우 취득일 당시의 토지소유자 또는 그 포괄승계인(이하 “환매권자”라 한다)은 당해 토지의 전부 또는 일부가 필 요없게 된 때부터 1년 또는 그 취득일부터 10년 이내에 당해 토지에 대하여 지급받은 보상금에 상당한 금액을 사업시행자에게 지급하고 그 토지를 환매할 수 있다.

② 제1항의 규정은 취득일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 당해 사 업에 이용하지 아니한 때에 이를 준용하되, 이 경우 환매권은 취득일부터 6년 이내에 이를 행사하여야 한다.

③ 제74조제1항의 규정에 따라 매수 또는 수용한 잔여지는 그 잔여지에 접한 일단의 토지가 필요없게 된 경우가 아니면 이를 환매할 수 없다.

④ 토지의 가격이 취득일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자 및 환매권자는 환매금액에 대하여 서로 협의하되, 협의가 성립되지 아니한 때에는 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 등기부등본 및 토지대장에 의하면, 청구인이 1999.2.9. 쟁점토지를 취득하였고, 건설교통부에 공공용지협의 취득을 원인으로 하여 2000.11.1. 수용되 었으며, 환매를 원인으로 하여 2009.9.3. 청구인에게 소유권이전되었다가 2010.2.11.

○○공사에 다시 수용된 것으로 나타난다.

2. 아래의 사항에 대하여는 당사자 간에 다툼이 없다.

• 가) 수도권광역상수도 6단계 사업과 관련하여 2000.11.1. 쟁점토지가 보상금액 20,140천원에 건설교통부에 수용되었다.
• 나) ○○○공사로부터 환매 업무를 위임받은 ○○공사는 2009.2.9. 청구인에게 환매대금을 43,462천원으로 하여 쟁점토지에 대하여 환매통지를 하였으며, 청구인은 2009.7.6. 내용증명으로 환매신청을 하면서 위 환매대금이 아니라 2000.11.1. 청구인이 수령한 보상금액에 상당하는 20,140천원을 ○○공사의 계좌로 입금하였다.
• 다) ○○공사는 그동안 환매대금 전액 납부 또는 차액에 대한 근저당설정 등에 응할 경우 쟁점토지에 대하여 환매등기가 가능함을 통지한 바 있으나, 환매금액 차액에 대하여는 별도로 증감청구 소송을 추진하고, 청구인이 보상금 상당액을 납부하였으므로 소유권 이전을 위한 환매계약을 체결하고자 한다는 내용의 환매계약 체결안내 공문(○○사업본부-14322, 2009.8.10.)을 청구인에게 발송하였으며, 동 공문에 환매계약서(안)을 첨부하였다.
• 라) 청구인은 2009년 8월 ○○○공사와 쟁점토지에 관하여 환매계약을 체결하였는데, 동 계약서에는 ○○○공사가 통지한 환매금액은 43,462천원이고, 청구인이 2009.7.6. 지급한 환매금액은 20,140천원인바, 환매금액에 대하여 협의가 성립되지 아니하여토지보상법제91조 제4항에 따라 그 금액의 증감을 법원에 청구하고, 그 법원의 판결 결과에 따라 환매금액을 정산하기로 한다고 약정되어 있다.
• 마) ○○○공사는 2009.8.18. 청구인에게 환매대금을 증액시켜 달라는 소를 수원지방법원 ○○지원에 제기한 후, 2009.9.3. 청구인에게 2009.7.23.자 환매를 원인으로 하여 쟁점토지의 소유권을 이전등기하여 주었다.
• 바) ○○○공사의 환매 업무를 위임받은 ○○공사와 청구인 간의 환매대금에 관한 소송은 2010.7.6. 1심에서 원고인 ○○○공사 전부 승(청구인 패), 2012.10.11. 2심에서 항소 기각되었으며, 심리일 현재 대법원에 계류 중이다.
• 사) ○○공사가 2010.2.11. 보상금 70,904천원을 청구인에게 지급하고 쟁점토지를 수용하자, 청구인은 수용가가 위법하다고 소를 제기하여 2012.3.30. 보상금 4,716천원을 추가로 지급받았다.

3. 청구인은 쟁점토지가 환매를 원인으로 하여 2009.9.3. 청구인에게 소유권이전등기가 경료된 것에 대하여 ○○○공사 등을 상대로 그 절차 및 원인이 부당함을 주장한 사실은 확인되지 아니한다.

• 라. 판 단 청구인이 쟁점토지 취득과 관련한 환매대금 소송이 종결될 때까지 양도소득세를 과세할 수 없는지 여부를 본다. 1)소득세법제98조 및 소득세법 시행령제162조 제1항에 의하면, 자산의 취득시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이고, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일로 한다고 규정하고 있는바, 공익사업에 협의매수 또는 수용된 토지를 당해 사업의 변경 등으로 원소유자가 환매권을 행사하여 취득한 경우의 취득시기는소득세법제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항 제1 호·2호에 따라 환매대금청산일 또는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일로 보아야 할 것이다(부동산거래관리과-180, 2012.4.2.; 부동산거래관리과-753, 2010.6.1. 참조).

2. 이 건의 경우 청구인과 ○○○공사 간에 2009년 8월경 체결된 쟁점토지에 관한 환매계약서에서 환매금액에 대하여 협의가 성립되지 아니하여토지보상법제91조 제4항에 따라 그 금액의 증감을 법원에 청구하고, 그 법원의 판결 결과에 따라 환매금액을 정산하기로 한다고 약정한 점, 동 계약서에 따라 2009.9.3. 쟁점토지에 관한 소유권이전등기가 청구인에게 적법하게 경료되었다가 2010.2.11. ○○공사에 수용되자 청구인이 쟁점토지의 정당한 소유자로서 그 보상금을 수령한 점, 청구인이 환매를 원인으로 쟁점토지를 취득할 당시 매매목적물이 확정되어 있었던 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 2009.9.3. 쟁점토지를 취득한 것으로 보인다.

3. 또한 부동산에 관하여 소유권이전등기가 마쳐져 있는 경우 그 등기명의자는 제3자에 대해서뿐만 아니라 그 전 소유자에 대하여도 적법한 절차 및 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로 그 절차 및 원인이 부당하여 그 등기가 무효라는 사실은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있음에도(대법원 2010.7.22. 선고 2010다21702 판결; 대법원 2008.3.27. 선고 2007다91756 판결 참조), 청구인이 환매를 원인으로 한 쟁점토지의 소유권이전등기가 무효라고 주장한 사실이 없는 점에 비추어 보아도 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다.

4. 따라서 청구인이 2009.9.3. 쟁점토지를 20,140천원에 취득한 것으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.