쟁점토지의 취득가액이 155,000천원이라는 청구인 주장의 당부

OO세무서장이 2012.12.3. 청구인에게 한 2012 과세연도 양도소득세 24,435,870원의 부과처분은 이를 취소합니다.

• 가. 청구인은 OO시 OO군 OO면 OO리 15-8번지 답 1,808㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매매를 원인으로 2003.5.13. 취득한 후 2012.2.29. 양도하고, 양도가액 330,000천원(실지거래가액), 취득가액 155,000천원(실지거래가액)으로 하여 2012.4.26. 2012년 과세연도 양도소득세 예정신고를 하였고, 쟁점토지의 전소유자인 김OO는 2002.7.6. 경매를 원인으로 쟁점토지를 취득한 후 2003.5.13. 청구인에게 매도하고, 양도가액 108,000,천원(실지거래가액), 취득가액 105,550천원(실지거래가액)으로 하여 2003.5.31. 2003년 과세연도 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. OO지방국세청장은 OO세무서에 대한 종합감사를 실시한 결과, 김OO의 양도가액과 청구인의 취득가액이 상이한 사실을 확인하고 이에 대한 현지시정을 지시하였고, OO세무서장은 김OO가 양도소득세 신고시 청구인의 거래사실 확인서와 인감증명서를 첨부한 매매계약서를 제출하여 청구인이 취득가액을 과다하게 신고한 것으로 판단하고 처분청에 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 청구인의 취득가액을 108,000천원으로 하여 2013.12.3. 청구인에게 2012년 과세연도 양도소득세 24,435,870원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.3.7. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 처분청이 과세의 근거로 삼은 김OO가 양도소득세 신고시 제출한 매매금액 108,000천원인 부동산 매매계약서(이하 “김OO 계약서”라 한다)는 실제 거래금액과 다르게 작성된 이중계약서로 당시 양도소득세가 기준시가로 계산하던 시기여서 사실과 다르게 작성된 것이고, 청구인은 구태여 이중계약서를 보관할 필요가 없기 때문에 매매금액 155,000천원인 부동산 매매계약서(이하 “청구인 계약서”라 함)만 현재까지 보관하고 있었다(처분청이 제시하는 사실확인서 역시 김OO가 양도소득세 신고에 필요하다는 이유로 계약서와 함께 요청한 서류이고 작성 후 청구인에게 교부된 바 없음).
• 나. 처분청은 청구인 계약서의 자금출처와 지급방법 등이 객관적인 서류를 통해 입증되지 않기 때문에 진실한 계약서로 보기 어렵다고 하나, 우선, 계약금 50,000천원은 청구인의 배우자인 유OO의 OO증권 OO지점계좌에서 매매계약 체결일인 2003.4.17. 발행한 수표 및 현금을 김OO에게 지급하였으며, 김OO는 매매계약서에 “영수함”이라 기재하고 날인하는 방법으로 이 사실을 확인하였고, 이는 김OO 계약서에도 동일하며, 다음으로, 잔금 105,000천원은 청구인의 배우자인 유OO의 OO은행 계좌에서 2003.5.12. 108,000천원을, 105,000천원 수표 1매와 3,000천원 수표 1매로 인출하여 105,000천원은 쟁점토지의 잔금으로, 3,000천원은 중개수수료로 지급하였으며, 105,000천원 수표는 OO은행 OO지점에서, 3,000천원 수표는 OO은행 OO지점에서 제시된 사실을 보아도 각각 지급된 것임을 알 수 있다. 이의신청 결정서에서는 잔금으로 지급된 수표내역외 계약금 지급액 50,000천원에 대한 금융증빙이 불분명하다는 사유로 청구인계약서를 실계약서로 볼 수 없다고 판단하였으나, 위와 같이 잔금과 동일하게 지급사실을 알 수 있다. 따라서 금융증빙을 통해 청구인 계약서가 쟁점토지의 거래에 대한 실계약서임이 확인되므로 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 취소되어야 한다.

• 가. 청구인은 2003.04.17. 쟁점토지 매매계약 당시 취득가액 108,000천원의 부동산매매계약서와 인감증명서를 첨부한 거래사실확인서를 작성하여 전 소유자 김OO에게 교부하였으며, 전 소유자 김OO는 2003.05.31. 이를 근거로 양도소득세를 신고·납부하였음이 확인된다.
• 나. 청구인은 108,000천원의 부동산매매계약서는 전 소유자 김OO의 요청에 의하여 양도소득세를 적게 납부하기 위하여 부동산매매계약서와 거래사실확인서를 작성하여 교부하였지만 실지 부동산 매매계약서는 취득가액 155,000천원에 작성된 것이 진실이라고 주장하고 있다. 그러나 청구인이 제출한 부동산매매계약서와 관련 금융증빙자료에 의하면 2003.04.17. 계약당시 계약금 50,000천원은 지급하였고 2003.05.12. 청구인의 처 유OO OO은행 통장에서 108,000천원을 수표로 인출하여 지급하였다고 주장하나, 계약금에 대한 영수증이 없고 108,000천원의 인출된 내용은 확인되나 누구에게 어떻게 지급하였는지 알 수 없으며 계약서 금액과 지급금액도 일치하지 않아 155,000천원이 실지 취득가액인지 객관적으로 확인할 수 없어 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】제1항 제1호 및 소득세법 제114조 【양도소득세과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】규정을 적용하여 청구인에게 양도소득세 24,435,870원을 고지한 것은 정당 하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액이 155,000천원이라는 청구인 주장의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계

1. 이 건 처분과 관련된 이의신청 이유서의 사실관계에 의하면 다음과 같은 내용이 기재되어 있다.

• 가) 쟁점토지의 등기부등본에서 그 소유권 이전내역을 살펴보면 아래와 같다. 쟁점토지의 소유권 이전내역 등기목적 접 수 등 기 원 인 권리자 및 기타사항 소유권이전 1991.12.24 1991.12.16 매매 소유자 이OO 소유권이전 2002.07.06 2002.06.21 임의경매로 인한 낙찰 소유자 김OO 소유권이전 2003.05.13 2003.05.06 매매 소유자 청구인 소유권이전 2012.02.29 2012.02.15 매매 공유자 지분 2분의 1 김** 지분 2분의 1 유OO 거래가액 금330,000천원
• 나) 청구인의 양도소득세 신고 및 결정내역과 김OO의 양도소득세 신고내역은 아래와 같음이 처분청이 제출한 심리자료에서 나타난다. (단위: 천원) 구 분 청 구 인 김 O O 신 고 결 정 신 고 양도가액 330,000 330,000 108,000 취득가액 157,432 110,432 105,550 기타필요경비 2,970 2,970 633 양도차익 169,598 216,598 1,816 산출세액 43,584 60,034 0
• 다) 김OO는 양도소득세 신고시 청구인의 거래사실 확인서와 인감증명서를 첨부하였음이 처분청에서 제출한 심리자료에 나타나고, 거래사실 확인서와 김OO 계약서에 날인된 도장은 모두 청구인의 인감도장과 동일한 것으로 보이며, 위의 거래사실 확인서는 다음과 같다. 거래가액 사실확인서

1. 부동산의 표시: 쟁점토지

2. 매 도 인: 김 O O

3. 매 수 인: 청 구 인

4. 거래일자: 2003. 5. 12.

5. 거래가액: 일억팔백만원정(￦108,000,000) 위 표시부동산을 상기와 같이 매매하였음을 확인합니다.

2003. 5. 12. 위 매수인 청 구 인 (인감 날인)

• 라) 청구인이 제기한 과세전적부심사청구의 결정서 판단 부분을 보면 다음과 같다.

(1) 청구인은 쟁점토지 매매계약 당시 인감증명서를 첨부한 거래사실 확인서를 작성하여 김OO에게 교부하였으며, 김OO는 이를 근거로 양도소득세를 신고하였고,

(2) 쟁점토지 매매계약 체결당시 계약금 5,000만원을 지급하고, 계약서에 “영수함”이라 표기하고 김OO의 도장을 날인하여 영수증으로 대체하였다고 주장하나, 자금의 출처 및 어떠한 방법(현금, 수표, 계좌이체)으로 지급하였는지가 불분명하며,

(3) 잔금 1억 800만원을 배우자 유OO의 OO은행 통장에서 수표로 인출하여 지급하였다고 하나, 수표발행내역 및 객관적으로 인정할 수 있는 영수증 등 매매대금 지급관련 증빙서류를 제시하지 못하여, 청구주장 금액을 실제로 지급하였는지 여부와 매매대금의 실제 수령자가 누구이고 어떠한 방법으로 지급하였는지가 불분명하며, 지급하였다고 한 금액과 매매금액이 상이하여 이를 인정할 수 없다.

• 마) 청구인이 이의신청시 제출한 청구인 계약서와 처분청에서 제출한 김OO 계약서의 내용을 비교하여 보면 아래와 같고, 두 계약서에 날인된 청구인, 김OO, 공인중개사의 도장은 동일한 것으로 보이며, 계약서의 형식은 유사하고, 글씨체는 상이한 것으로 보인다. 청구인 계약서와 김OO 계약서의 내용 비교 구 분 청구인 계약서 김OO 계약서 매매대금 일억오천오백만원(￦155,000,000) 일억팔백만원(￦108,000,000) 계약금 오천만원 (“영수함”이라 수기로 기재되어 있고, 김OO 도장 날인) 오천만원 (“영수함”이라 수기로 기재) 잔금 일억오백만원 (2003.5.12. 지불) 오천팔백만원 (2003.5.12. 지불) 특약사항 “현재 목측된 경계 또는 현황의 상태로 계약하고 취득하므로 후에 이의를 제기하지 않는다”고 수기로 기재되어 있고, 김OO, 청구인 도장 날인 “현재 목측된 경계 또는 현황의 상태로 계약하고 취득하므로 후에 이의를 제기하지 않는다”고 수기로 기재되어 있고, 김OO, 청구인 도장 날인 계약일 2003.4.17. 2003.4.17. 매도인 김OO 김OO 매수인 청구인 청구인 공인중개사 OO 부동산 컨설팅 박 OO 부동산 컨설팅 박

• 청구인 계약서와 김OO 계약서의 공인중개사란의 명판은 동일한 것으로 보이고, 위의 OO 부동산컨설팅(대표자 박**)은 2001.2.5. 개업하여 부동산중개업을 운영하다 2003.7.30. 폐업하였음이 국세통합전산망에 나타난다.

• 사) 청구인이 이의신청시 제출한 자료를 살펴보면, OO은행 OO지점에서 2013.10.28. 발행한 유OO의 OO은행 계좌 거래내역에는 2003.5.12. 108,000,000원의 대체출금 내역이 나타나고, 자기앞수표 발행거래현황에는 2003.5.12. 105,000,000원 수표 1매, 3,000,000원 수표 1매를 발행하였음이 나타나며, OO은행 OO지점에 전화로 문의한바, 위의 수표 중 105,000,000원은 OO은행 OO지점에, 3,000,000원은 OO은행 OO지점에 제시되었다고 답변하였으며, 김OO는 1986.12.6. OO도 OO시 OO면에 전입하여 심리일 현재까지 이곳을 주소지로 하고 있음이, OO 부동산컨설팅은 OO시 OO구 OO동을 사업장 소재지로 하였음이 국세통합전산망 등에서 확인된다.

2. 청구인이 제출한 유OO의 OO증권 OO지점 거래실적증명서 및 계좌별 수표번호 조회에 의하면 유OO은 2003.4.7. 49,667,033원을 출금하면서 그 중 49백만원은 수표로 출금하였는데 그 내역은 다음과 같다. 수표번호 발행금액 매수 제시점 53896307∼53896320 1백만원 14매 OO은행 OO지점 10매 기업은행 4매 32295082∼32295086 5백만원 5매 OO은행 OO지점 3매 OO은행 OO지점 1매 **은행 OO지점 1매 32295089 10백만원 1매 OO은행 OO지점 합계 49백만원

3. 청구인이 제출한 유OO의 OO은행 OO지점 거래내역조회 및 자기앞수표 거래현황에 의하면 유OO은 2003.5.12. 108백만원을 대체출금하였고, 같은 날 자기앞수표 105백만원 수표 1매, 3백만원 수표 1매를 발행하였으며, 105백만원은 OO은행 OO지점에, 3백만원은 OO은행 OO지점에 지급제시되었다.

4. OO은행 OO지점(초동지점)장이 발행한 금융거래정보 요청에 대한 회신에 의하면 청구인의 배우자인 유OO이 2003.5.12. OO은행 OO지점에서 발행한 105백만원 수표(수표번호 14285839)가 김OO의 배우자인 강OO 계좌에 입금되었는지 여부에 대해 2003.5.12. 강OO 계좌에 105백만원이 입금되었으나 전표 보존기간 10년 만료로 인한 폐기로 수표확인은 불가능하다고 회신하였다.

• 라. 판단 청구인 계약서와 이 건 처분의 근거가 된 김OO 계약서 모두 매매계약일은 2003.4.17., 계약금 50백만원이고, 계약금은 매매계약일 영수하였다고 기재되어 청구인 계약서 및 김OO 계약서 모두 2003.4.17. 계약금 50백만원을 받은 사실에 대하여는 동일하다. 다만 청구인 계약서는 잔금이 105백만원이고, 김OO 계약서는 잔금이 58백만원이라고 기재되어 있고, 각 계약서의 잔금지급일은 2003.5.12.로 기재되어 있다. 따라서 쟁점토지 양도대금의 잔금이 105백만원인지 아니면 58백만원인지 여부에 따라서 이 건 처분이 적법한지 여부가 결정되므로 이에 대해 살피건대, 청구인이 제출한 유OO의 OO은행 OO지점 거래내역조회 및 자기앞수표 거래현황에 의하면 유OO은 2003.5.12. 108백만원을 대체출금하였고, 같은 날 자기앞수표 105백만원 수표 1매, 3백만원 수표 1매를 발행하였으며, 105백만원은 OO은행 OO지점에, 3백만원은 OO은행 OO지점에 지급제시된 점, 김OO는 1986.12.6. OO도 OO시 OO면에 전입하여 현재까지 이곳을 주소지로 하고 있는 점, OO은행 OO지점(OO지점)장이 발행한 금융거래정보 요청에 대한 회신에 의하면 2003.5.12. 김OO의 배우자인 강OO 계좌에 105백만원이 입금된 사실이 확인되는 점 등에 비추어 보면, 쟁점토지의 잔금은 105백만원이고 쟁점토지의 양도가액은 155백만원으로 보는 것이 타당하므로 이 건 처분은 위법한 것으로 보인다.

이건 심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.