평가기준일 전후 6개월이 초과된 감정가액은 상증법상 시가로 보기 어려움

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2012. 6. 26. OO도 OO시 OO동 쟁점토지를 상속으로 취득하여 2013. 6. 26. 500,000,000원에 양도한 후,

2013. 8. 28. 취득가액을 상속개시일 현재의 공시지가 218,848,000원으로 산정하여 2013년 과세연도 양도소득세를 신고하였다.

• 나. 청구인은

2013. 12. 17. 쟁점토지에 대한 감정평가금액 492,585,000원(이하 ‘쟁점감정가액’이라 한다)으로 취득가액을 경정하여 달라는 경정청구를 하였다.

• 다. 처분청은 쟁점감정가액은 평가기준일로부터 6월을 초과하여 취득가액으로 볼 수 없다하여, 2014. 2. 5. 경정청구 거부통지를 하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2014. 3. 4. 심사청구를 하였다.

쟁점감정가액은 쟁점토지의 시가를 객관적이고 합리적으로 반영한 가격이며, 소급 감정된 감정평가액도 시가로 인정받은 사례(대법원2012두21109. 2013.2.14.)가 다수 있으므로 청구인의 쟁점토지 취득가액을 쟁점감정가액으로 결정하여야 한다.

상속받은 토지의 취득가액은 상속개시 당시 시가로 평가하는 것이고, 시가가 없는 경우 개별공시지가로 평가하는 것이며, 쟁점감정가액은 2013. 10. 1. 작성된 것으로 상속개시일 이후 6월의 기간이 경과하여 이루어진 것인바, 소급감정가액은상속세 및 증여세법에 규정에 맞지 않아 이를 쟁점토지의 취득가액으로 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁점 소급하여 감정한 쟁점감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 있는 지 여부
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

⑫ 법 제97조제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액이나 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당 하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정에 따라 안분계산한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

⑥ 기획재정부장관은 상속·증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준·방법·절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관 할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

• 다. 사실관계

1. 심리자료에 의하면, 청구인은 청구인의 남편의 사망(2012. 6. 26.)으로 쟁점토지를 상속받아 2013. 6. 26.(계약일 2013. 5. 10.) 500,000,000원에 양도한 후, 2013. 8. 28. 취득가액을 상속개시일 현재의 공시지가로 계산한 218,848,000원으로 하여 2013년 과세연도 양도소득세 과세표준을 신고한 것으로 나타난다.

2. 심리자료에 의하면, 청구인은 쟁점토지에 대하여 평가기준시점을 2012. 6. 26.로 소급하여 (주)OO감정평가법인과 (주)OO감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였고, 2013.12.17. 2개 감정가액의 평균액인 492,585,000원(쟁점감정가액) 및 그 외 상속재산 238,922,230원을 상속재산가액으로 하여 상속세 기한후 신고를 하였으며, 같은 날 쟁점감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 양도소득세84,060,120원의 환급을 요청하는 양도소득세 과세표준 및 세액의 경정청구서를 제출한 것으로 나타난다.

3. 심리자료에 의하면, 처분청은 쟁점감정가액은 평가기준일로부터 6월을 초과하여 쟁점토지 취득시점의 시가로 볼 수 없다 하여, 2014. 2. 5. 청구인에게 경정청구 거부통지를 한 것으로 나타난다.

4. 청구인이 제시한 쟁점토지에 대한 공시지가 및 감정평가법인의 감정평가 내역은 다음과 같다. 구 분 공시지가(㎡당) 감정평가내역 2012 2013 기준일 (작성일) 324,000 337,000 253,310,000원 (㎡당 730,000) 249,840,000원 (㎡당 720,000) 2012.6.26. (2013.10.1.) 340,000 356,000 241,010,000원 (㎡당 770,000) 241,010,000원 (㎡당 770,000) 2012.6.26. (2013.10.1.)

5. 청구인은 감정평가법인 감정평가서에 표시된 인근지역 거래사례를 보면, OO시 OO동 토지가 2012. 6. 26. ㎡당 691,000원에 거래되었고, OO시 OO동 토지가 ㎡당 800,600원에 2010.11.01.에 거래된 사실이 있고, 또한, 인근 감정평가선례에도 2011. 10. 19. OO시 OO동 토지는 ㎡당 756,000원, 2011. 9. 26. OO시 OO동 토지는 ㎡당 797,000원으로 감정된 사실이 있으며, 주변 시세 또한 ㎡당 70-80만원 수준임이 나타나 있는바, 쟁점감정가액은 적정한 비교표준지를 선정하고 지가변동율, 쟁점토지의 위치·형상·환경·이용 상황 등을 참작하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 것으로 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장한다.

• 라. 판단 소득세법 시행령제163조 제9항은 상속개시일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있으며,상속세 및 증여세법제60조 제1항에는 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하고, 제2항에 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하고, 제3항에는 시가로 산정하기 어려운 경우 같은 법 제61조에서 토지는 개별공시지가로 평가하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조는 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액은 시가에 포함되는 것으로 규정하고 있다. 청구인은 쟁점감정가액을 쟁점토지 취득(상속)시점의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 제시한 감정평가서는 상속개시일인 2012.12.26. 로부터 약 10개월이 경과한 2013. 10. 1. 작성된 것으로 나타나는바, 쟁점감정가액을 쟁점토지 취득시점의 시가(실지거래가액)로 인정하기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 상속일 현재 개별공시지가로 계산한 금액으로 보아 이 건 경정청구 거부통지를 한 것은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.