청구인이 택지분양권을 양도한 것으로 보아야 하는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

가. 청구인은 2004년 3월부터 2004년 12월까지 ㅇㅇ지구 특별ㅇㅇ조합A(이하 “상가조합(A)”라 한다)의 원 조합원 38명으로부터 프리미엄 1,193,500천원을 지급하고 택지분양권을 전매 취득한 승계조합원으로, ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 소재 대지 중 청구인 지분 (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2011.11.10. 주식회사 A(이하 “A”라 한다)에 양도하고 양도가액 5,689,272천원, 취득가액 5,690,947천원으로 2012.12.13. 양도소득세 신고하였다. 나. ㅇㅇ지방국세청(조사2국, 이하 “조사청”이라 한다)은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 청구인은 부동산을 취득할 수 있는 권리인 택지분양권을 양도한 것이 아니라 부동산으로 전환된 쟁점부동산을 2011.11.10. 취득하여 동 일자에 A에게 양도한 것으로 판단하고, 동 내용을 ㅇㅇ세무서장(이하 “처분청”이라 한다)에게 통보하였다. 다. 이에 따라 처분청은 OO공사(이하 “B공사”라 한다) 분양금액 4,288,760,100원에 매수인 A가 부담한 연체이자 743,050,923원(이하 “쟁점연체이자”라 한다) 및 프리미엄 1,576,581,521원을 가산하여 양도가액을 6,608,392,544원으로 계산한 후, 보유기간 1년 미만으로 보아 50% 세율을 적용하여 2014.1.11. 청구인에게 2011년 과세연도 양도소득세 705,946,530원을 고지처분 하였으나, 청구인은 이에 불복하여 과세전적부심사청구를 거쳐 2014.2.28. 이 건 심사청구를 제기하였다.

가. 쟁점① 관련, 청구인은 관광숙박업을 영위하고자 2004년 3월〜12월 기간 중 38명으로부터 프리미엄 총 1,193.5백만원을 주고 ㅇㅇ지구 상가조합(A) 분양권(지분 약 68.5%)을 전매취득한 후, 2006.5.3. 분양자 B공사와 수분양자 ㅇㅇ지구 특별ㅇㅇ조합A의 상업용지 특별 분양 최초계약 시 청구인 지분의 계약금 326,214,430원을 납부하였다. 이후 인근주민들의 민원제기 등으로 관광숙박시설은 허용되지 않고 대신 대형할인점을 유치할 수 있게 되면서 2009.9.15. 위 계약에 대한 수정계약을 체결하였고, 2009.9.18. ㅇㅇ지구 상업용지 9필지 전체를 1필지로 합필하기로 하면서 ㅇㅇ지구 상가조합(A)을 포함한 공동인수자 5인이 ㅇㅇ공사와 ㅇㅇ지구 상업용지 전체에 대한 공동인수계약을 최종 체결하였다. 이에 청구인은 관광숙박업이 무산되자 2011.4.17. A에 청구인의 동 부동산권리를 프리미엄 1,400,499,587원(최초계약면적×평당 6백만 원)으로 하고, 계약체결일까지의 연체이자는 청구인이, 계약체결일 이후 발생하는 연체이자 및 제세공과금은 A가 부담하기로 하는 계약을 맺고 부동산에 관한 권리를 양도하게 되었다. 하지만 B공사는 소유권이전등기 전 1회에 한해 명의변경이 가능하다는 종전 입장을 뒤집고 1필지로 합필되면서 불가분의 토지로서 명의변경이 불가하다하여 부득이 2011.11.10. ㅇㅇ지구 특별상가조합 명의(지분2/10)로 등기 후 같은 날 A의 명의로 이전하게된 것이다. 처분청은 쟁점부동산의 양도일 및 취득일을 모두 2011.11.10.로 보아 보유기간 1년 미만으로 50%세율을 적용하였으나, 청구인은 분양대금 4,288,760,100원 중 최초 상업용지 분양계약일인 2006.5.3. 계약금 326,214,430원만 납입한 상태에서 부동산에 관한 권리를 양도하였으며, 중도금 및 잔금 등 나머지 분양대금과 취득세 등은 모두 매수자인 A가 직접 납부하였으므로 사실상 부동산에 관한 권리의 양도로 보아 일반세율이 적용되어야 한다. 또한 처분청은 잔금 등을 일괄 수령 후 조합원들에게 각각 이체되어 청구인과 매수인간 별도로 매매계약이 있었다고 보기 어렵고, 등기부등본에 2011.2.11. 토지개발 사업완료 및 2011.3.2. 소유권보존등기, ㅇㅇ조합A 명의로 2011.11.10. 취득, 동일자에 매수인에게 소유권 이전한 사항이 나타나며, 청구인 역시 양도소득세 신고 시 2011.11.10. 취득 및 양도하였다고 신고한 사실을 근거로 부동산의 양도라고 판단하였으나, 청구인은 상가조합(B)의 대부분의 지분(약 68.5%)을 가지고 있어 매수인과의 접촉 및 계약은 청구인이 주도적으로 할 수밖에 없었으며, 2010.8.10. 최초 가계약을 하였으나 계약이 전혀 이행되지 않아 재차 2011.4.17. 정식으로 매수인과 계약을 맺고 큰 틀에서 계약내용이 이행되어 왔고, 2011.11.10. 등기 후 동일자 양도되었으나, 이는 분양권자인 B공사의 전매제한으로 인하여 어쩔 수 없이 등기 후 양도한 형식을 취한 것으로 전매제한은 매수인이 분양권자에게 그 전매사실로써 대항할 수 없다는 것이지 전매당사자 사이의 전매계약의 사법상 효력까지 무효로 하는 것은 아니므로 사실관계상 분양권 양도로 보는 것이 적법하며, 양도소득세 신고시 부동산으로 신고한 것은 청구인의 세법상 무지에서 비롯된 것이다.

• 나. 쟁점② 관련, 양수자인 A가 분양대금 중 잔금을 모두 완납한 2011.11.10.까지의 연체이자 전부를 청구인의 양도대가로 보았으나, 2011.4.17. 부동산에 관한 권리를 양도하면서 맺은 계약서 내용을 보면, 계약일까지 발생한 연체이자는 청구인이, 계약체결일 이후 발생한 연체이자는 A가 각각 부담하기로 계약을 체결하였으므로 계약체결일 이후 분양대금 완납일(2011.4.18.〜2011.11.10.)까지 발생한 연체이자 300,617,009원은 양수인인 A의 귀책사유로 인해 발생한 것으로 청구인의 양도대가에서 차감하여야 한다. 또한 처분청은 ㅇㅇ조합A와 매수인 간에 매매계약 체결일은 2011.11.10.이고 동일자에 B공사에 분양대금 중 잔금을 납부하였으며, 위 계약서에 매수인이 부담할 연체이자에 대한 구체적 금액 및 산정 내역이 나타나지 않으므로 양도자가 부담할 확정된 연체이자를 매수인이 승계 받아 부담한 것으로 판단하였으나, ㅇㅇ조합A와 매수인간의 2011.11.10. 계약서(B공사의 분양대금 중 잔금일자)는 동일자에 등기를 위해 사후에 작성된 계약서로, 이를 근거로 결정한 양도소득세는 바로잡아야 하며, 2011.11.10. 작성된 계약서가 원래의 계약서라면 청구인이 2011.5.2. 계약금 205백만원 을 어떻게 수령할 수 있었으며, 2011.11.10. 잔금 전 매수인이 납입한 분양대금 중 중도금은 설명이 불가능할 것이다. 따라서 2011.4.17. 청구인과 매수인 사이에 작성된 계약서는 실제계약서이며 계약내용대로 계약체결일 이후 발생된 연체이자는 매수인의 귀책사유로 발생된 연체이자이므로 당연히 양도가액에서 차감되어야 한다.
• 다. 결론 청구인은 이번 분양권양도와 관련하여 초기투자비용 15억여원(계약금 및 분양권전매 취득금액)의 실제이자를 감안하면 큰 손해를 보았으며, 단순히 수령한 금액에서 투입된 비용을 차감하더라도 373백만 원의 이익을 보았으나 이보다 거의 2배가 많은 705백만원의 양도소득세가 고지되었다.

• 가. 쟁점① 관련, 청구인은 2011.4.17. A와의 부동산 권리의무승계 계약서를 근거로 분양권을 양도한 것임을 주장하고 있으나, 이 계약서의 진위를 입증할 자금관계나 기타 관련서류가 없고, 동일 내용으로 계약일자만 2010.8.10. 작성된 또 다른 계약서가 존재할 뿐 아니라, A 대표이사는 청구인과 잘 아는 사이임을 미루어 볼 때, 이 계약서는 분양권 양도임을 주장하기 위하여 사실과 다르게 사후 작성된 허위의 계약이거나 완결되지 아니한 미완의 계약으로 보는 것이 타당하다. B조합 총무로부터 확보한 B조합과 A 사이의 부동산매매계약(2011.11.10.) 직전의 부동산매매계약을 위한 조합 총회 당시 최종조합원 명단에 의하면 청구인이 최종 조합원으로 등재되어 있고, 최종조합원 명단과 양도대금 수령인이 일치하는데 양도대금은 A에서 B조합 조합장이었던 박ㅇㅇ의 통장으로 입금된 후 이를 각 조합원통장으로 이체되는 것으로 보아 청구인과 A 사이의 분양권 매매계약이 있었다라고 보기 어렵고, B조합과 A 사이에 부동산매매계약이 있었다고 보는 것이 사실관계에 부합된다. B조합 총무 최○○으로부터 확보한 원조합원 및 최종조합원 명단은 아래와 같다.

○ 조합원 명단(생략)

○ 양도대금 계좌이체 내역(생략) 만일, 2011.4.17일 A와 청구인 사이에 분양권 양도계약이 있었다고 하면, 그 계약 내용대로 A에서 직접 청구인에게 매매대금을 이체하여 주면 될 것이나, 그렇지 않고 B조합 조합장인 박ㅇㅇ 통장에 매매대금을 이체하여 주고 박ㅇㅇ 통장에 입금된 매매대금을 최종조합원에게 지분별로 이체하여 준 점과, B조합 총무로부터 확보한 최종조합원 명단에 청구인이 등재되어 있고 이 명단에 있는 조합원에게 매매대금이 입금된 것으로 볼 때, B조합이 A와 매매계약을 체결하기 전에 청구인이 분양권을 양도하였다고 보기는 어렵다. 또한, 계약금만 납부한 상태에서 양도하였으므로 분양권을 양도한 것이라고 주장하나, B공사와 B조합 사이에 분양계약은 분양대금이 미납된 상태이긴 하나, 유효한 계약상태로 계속 연체이자가 발생 중인 상태에서 양수인인 A가 분양대금 및 연체이자를 대납하여 줌으로써 유효하게 부동산을 취득하여 2011.11.10일 등기부등본에 B조합명의를 등재한 것으로서 부동산을 합법적으로 취득한 후 양도한 것으로 보아야지 계약금만 납부한 상태에서 양도하였으므로 분양권을 양도한 것임을 주장하는 것은 사실관계 오인에서 기인한 착오인 것으로 판단되며, 아울러 청구인 청구인은 2012.12.14. 당초 양도소득세 신고시 50%세율을 적용하여 신고하면서 양도일자를 2011.11.10.로 하였는바, 소득세법 제94조제1항 에서 규정하는 부동산의 양도로 보아 소득세법 제104조 제1항제3호 에서 규정하고 있는 세율(50%)를 적용한 당초처분 정당하다.

• 나. 쟁점② 관련, 2011.4.17. 청구인과 A와의 사이에 부동산권리의무승계계약서를 기초로 2011.4.18. 이후에 발생한 연체이자는 본인의 귀책사유에 따라 발생된 연체이자가 아니므로 연체이자 대납분에서 제외하여 줄 것을 주장하나, 당해 계약서는 허위의 계약으로 판단된다. 따라서, B조합과 주식회사 A사이에 체결된 부동산매매계약서상 매매계약 체결일은 2011.11.10.이고, 매매계약서상 일자를 특정하여 연체이자를 대납하겠다고 하는 특약이 존재하지 않으므로 발생된 연체이자는 전액 청구인의 귀책사유로 발생된 것으로 보는 것이 타당하다. 또한, 발생한 연체료는 B조합으로부터 확보한 조합원별 연체료부담액 산정근거자료에 청구인이 부담하여야 할 연체료를 743,050,923원으로 정하고 있는데 조합원별 연체료는 아래와 같으며, 조합에서 각 조합원별로 부담하여야 할 연체료를 근거로 대납액을 양도가액에 합산하여 경정한 당초처분 정당하다.

○ 조합원별 연체료(생략)

• 가. 쟁점

① 택지분양권이 부동산으로 전환된 시점인 2011.11.10.에 쟁점부동산이 양도된 것으로 보아야 하는지 여부

② 쟁점연체이자 중 300백만원을 양도가액에서 제외하여야 하는지 여부

• 나. 관련법령 등 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(지적공부)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 3) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 4) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조제1항에 따른 세율

2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 40

3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 50 5) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.

• 다. 사실관계 1) 이 건 관련 청구인에 대한 과세전적부심사결정서(2013.12.6. 결정)의 사실관계에 따르면, 다음의 내용이 확인 된다.(생략) 2) 상가조합(B)와 A간의 쟁점부동산 매매계약체결일은 2011.11.10.로 되어 있으며, 매수인인 A가 2011.11.10. B공사에 분양대금 및 연체이자 전체를 납부한 사실에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 3) 사전열람 후 청구인은 2011.10.10.에 작성하여 B공사에 보냈다는 ‘지주확약서’ 사본을 제출하였는바, 동 확약서 제4항에는 “공동인수자들은 귀 공사에 명의변경(분양권전매)를 요청하지 않고 공동인수인 명의로 소유권이전을 할 것을 확약하고”라고 표기되어 있으며, 또한 청구인은 A의 2011.12.31. 현재의 재무상태표와 미지급금명세서 사본을 제출하였는바, 동 자료에 따르면, 상가조합(B) 해당분은 2,178백만 원으로 나타나며, 아울러 청구인은 상가조합(B)의 지분 처분에 관한 일체의 권한을 조합장에게 위임한다는 내용이 기재된 2011.4.20.자의 조합(B)의 ‘임시총회의사록’ 사본을 제출하였다.
• 라. 판단 청구인은 2011.4.17. 작성한 부동산 권리의무승계 계약서를 근거로, 분양대금 중 계약금만 납부한 상태에서 쟁점부동산을 양도하였으므로 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도라고 주장하나, 소득세법 제98조 및 같은법 시행령 제162조 제1항에 따르면, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일이 양도시기가 되는데, 처분청이 제출한 ‘양도대금 계좌이체내역’에 따르면, 잔금지급일은 2012.11.6.로 나타나나, 쟁점부동산의 등기접수일은 2011.11.10.로 나타나는바, 등기접수일인 2011.11.10.을 양도시기로 보아야 하는 점, 청구인도 2012.12.13. 쟁점부동산 양도소득세 신고 시 쟁점부동산을 2011.11.10. 취득하여 2011.11.10. 양도한 것으로 신고한 점, 처분청이 제출한 자료에 따르면, 쟁점부동산 양도와 관련하여 청구인이 제시하는 2011.4.17.자 ‘부동산권리의무승계계약서’ 외에 2010.8.10. 및 2011.11.10.자에 작성된 ‘부동산매매계약서’가 존재하는 것으로 나타나는 점에 비추어 볼 때, 2011.4.17.자 계약서의 실제존재 유무가 불분명하고, 아울러 동 내용을 신뢰하기가 어려운 것으로 보이는 점, 청구인은 2011.4.17. 매수인과 양도계약을 체결하였으나, 쟁점부동산에 대한 전매제한 때문에 등기 후 양도 형식을 취하였다고 주장하나, 이와 관련된 B공사의 관련공문 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점, 처분청이 상가조합(A) 총무로부터 확보하였다는 쟁점부동산 매매계약(2011.11.10.) 직전의 최종조합원 명단에 의하면, 청구인은 상가조합(B)의 최종조합원으로 등재되어 있고, 최종조합원 명단과 양도대금 수령인은 일치하는 것으로 나타나며, 아울러 동 양도대금의 흐름을 보면, A가 상가조합(A) 조합장이었던 박ㅇㅇ의 통장으로 양도대금을 입금하면, 박ㅇㅇ가 각 조합원통장으로 이체한 것으로 나타나는바, 이러한 사실 등에 비추어 볼 때, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도라는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다. 또한 청구인은 2011.4.17. 작성된 ‘부동산권리의무승계계약서’ 내용에 따르면, 계약체결일 이후 발생하는 B공사의 연체이자는 매수인인 A가 부담하기로 약정하였으므로 쟁점연체이자 중 계약일 이후 발생된 300,617천원은 청구인의 양도가액에서 차감되어야 한다고 주장하나, 처분청이 제출한 자료에 따르면, 쟁점부동산 양도와 관련하여 청구인이 제시하는 2011.4.17.자 ‘부동산권리의무승계계약서’ 외에 2010.8.10. 및 2011.11.10.자 작성된 ‘부동산매매계약서’가 존재하는 것으로 나타나는 점에 비추어 볼 때, 2011.4.17.자 계약서의 실제존재 유무가 불분명하고, 아울러 동 내용을 신뢰하기가 어려운 것으로 보이는바, 쟁점연체이자 부담내용이 단지 계약서에 표기되었다고 하여 이를 인정하기는 어려운 점, 상가조합(B)에서 제출한 연체이자 정산내역에 의하면, 청구인이 부담할 연체이자가 쟁점연체이자 금액인 743,050,923원으로 기재되어 있는 반면, 2011.4.17.자 ‘부동산매매계약서’에는 청구인과 매수인이 부담할 연체이자에 대한 구체적인 금액 및 산정 내역 등이 없는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점연체이자를 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들이기는 어려운 것으로 보이는바, 처분청이 이 건 양도소득세를 고지 처분한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.