매매를 원인으로 취득한 토지를 부담부증여받은 것으로 볼 수 없음

이 건 심사청구는 기각합니다.

청구인은 2006.3.30. 백부 이○○(이하 “백부”이라 한다)으로부터 매매를 원인으로 하여 취득한 서울특별시 ○○구 ○○동 61-60 잡종지 156㎡ 및 같은 동 61-64 잡종지 120㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 ○○묘지공원조성사업과 관련하여 2010.1.12. 서울특별시(○○구청)에 537,951천원에 수용되었으나, 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 2013년 6월 양도소득세 일괄누적자료 기획점검 결과, 쟁점토지의 양도가액은 537,951천원, 취득가액은 80,000천원으로 하여 2013.8.1. 청구인에게 2010년 과세연도 양도소득세 188,425천원 및 농어촌특별세 7,943천원을 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2013.10.29. 이의신청을 거쳐 2014.2.24. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 등기부등본상에는 청구인이 매매를 원인으로 하여 2006.3.30. 백부로부터 쟁점토지를 취득한 것으로 되어 있으나, 실제로는 쟁점토지에 담보된 채무와 함께 증여받았다. 증여당시 쟁점토지의 기준시가는 77,000천원, 검인계약서상 매매가액은 80,000천원이었고, 쟁점토지에 담보된 채무는 이보다 훨씬 더 고액이었는바, 근저당권이 설정된 토지를 매매하면서 근저당권을 해지하지 않았다는 것은 채권자인 금융기관 입장에서는 채권을 소실할 우려가 있어 상식적으로 불가능하다. 설령 근저당권을 해지하지 않고 채무를 인수하는 조건으로 매매계약을 체결한다 하더라도 추가적으로 기준시가에 상당하는 금액을 매매대금으로 지급한다는 것은 있을 수 없다. 이와 같이 쟁점토지는 매매의 형식을 취하여 청구인에게 소유권이 이전되었을 뿐 실질은 부담부증여이다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지에 담보된 채무를 인수하였다고 볼 만한 증빙서류가 없다고 주장하나, 백부가 소유하고 있던 서울특별시 ○○구 ○○동 61-52에서 2002.11.6. 같은 동 61-62 및 61-63이 분리되고, 2002.12.31. 다시 같은 동 61-63에서 61-64가 분리되었으며, 그 이전인 2000년과 2001년에 백부를 채무자로 하여 근저당권이 설정되어 결과적으로 쟁점토지 외 다른 토지에도 공동으로 근저당권이 설정되어 있었다. 청구인은 쟁점토지를 포함하여 여러 필지의 토지에 근저당권이 설정되어 있었기 때문에 쟁점토지를 증여받으면서 채무자의 명의를 청구인으로 변경할 수 없었다. 그러나 ○○지방법원 ○○지원의 2010.1.4.자 통고서에는 채권자는 한국○○○○공사, 채무자는 백부가 아니라 청구인으로 기재되어 있는바, 이는 쟁점토지에 담보된 채무가 청구인에게 승계되었다는 증거이다.
• 다. 수용재결 보상금 지급 관련 ○○구청 내부결재 서류에 의하면, 쟁점토지 보상금 537,951천원 중 43,892천원만이 청구인에게 지급되고, 나머지 494,059천원이 채권자인 ○○관리공사 등에 지급된 것으로 확인되므로 실질과세원칙에 따라 청구인이 실질적으로 얻은 43,892천원에 대하여 양도소득세를 과세하여야 하며, 청구인이 쟁점토지를 증여받으면서 인수한 채무액에 상당하는 금액에 대하여는 증여자인 백부에게 양도소득세를 과세하여야 한다.

• 가. 청구인은 쟁점토지가 매매의 형식을 빌려 소유권이전 되었을 뿐, 실질은 부담부증여에 해당된다는 주장하나, 청구인이 취득당시 ○○구청장에게 제출한 부동산 검인계약서에 의하면, 백부가 2006.3.27. 매매대금 80,000천원에 쟁점토지를 청구인에게 양도하였음이 확인되고, 채무인수 등의 특이사항은 기재되어 있지 아니하다. 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 근저당권에 대한 채무자 명의가 백부에서 청구인으로 변경된 사실이 없는 것으로 확인된다. 매매당사자들이 작성하여 시장, 구청장 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약으로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 함에도 불구하고 청구인은 부담부증여임을 입증할 수 있는 별도의 증여계약서나 공정증서 등을 제시하지 못하고 있다. 또한 청구인의 주장대로 사실상 부담부증여에 의한 취득이라면, 취득시점에서 증여세 등의 신고의무를 하였어야 함에도 이를 이행하지 않은 것은 쟁점거래가 양도거래임을 반증하는 것이다.
• 나. 청구인은 쟁점토지에 담보된 채무가 수증자인 청구인에게 승계되었다고 주장하나, 청구인의 이의신청과 관련하여 채무인수 여부를 파악하기 위해 세무대리인에게 금융기관 등 대출금 승계관련 서류(담보설정 및 대출 이자지급에 관한 증빙)의 제출을 요청하였음에도, 청구인은 관련 서류를 제시하지 아니하였다. 따라서 취득당시 쟁점토지에 담보된 백부의 채무를 인수하였다고 볼 만한 객관적인 증빙이 없으므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.
• 다. 청구인은 인수한 채무인수액을 쟁점토지의 취득가액으로 하고, 실제로 지급받은 보상금을 양도가액으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 2006.3.30. 매매를 원인으로 쟁점토지를 취득하여 이에 대한 취득세 및 등록세를 납부한 점, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되는 점, 또한 등기부상 소유권이전등기가 경료된 이상 그 절차 및 원인이 정당한 것이라는 추정을 받게 되는 점 등에 비추어 검인계약서상의 매매대금 80,000천원을 취득가액으로 본 것은 정당하다. 자산의 양도차익은 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제하여 산정함이 원칙이고, 이 건의 경우 양도가액은 쟁점토지의 수용보상금 537,951천원 전액임에도, 실질과세원칙을 내세워 수용대금 지급서상 쟁점토지에 담보된 채무액의 변제액을 제외하고 청구인이 수령한 실지 대금 43,895천원을 기준으로 과세되어야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다. 또한 청구인이 쟁점토지의 취득이 매매인 경우와 부담부증여인 경우의 양도소득세는 아래와 같으며, 쟁점토지 취득일부터 7년이 지나서 청구인에게 양도소득세가 고지되자, 부담부증여로 취득하였다고 주장하는 것은 받아들이기 어렵다.
• 라. 위와 같이 쟁점토지를 사실상 증여에 의하여 취득하였고, 근저당 채무를 인수하였다는 청구인의 주장은 신빙성 없으므로 매매를 원인으로 취득한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 결정․고지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 매매를 원인으로 취득한 토지를 부담부증여받은 것으로 보아 취득가액을 담보하는 채권액으로 평가할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

1. 소득세법 제88조【양도의 정의】

① 법 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 좌한 금액 및 제114조 제5항 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)

3. 상속세 및 증여세법 제47조【증여세과세가액】

① 증여세과세가액은 증여일 현재 이 법의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액[제40조제1항제2호, 제41조의3, 제41조의5, 제42조제4항의 규정에 의한 증여재산(이하 “합산배제증여재산”이라 한다)의 가액을 제외한다]에서 당해 증여재산에 담보된 채무(당해 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령이 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다. 제66조【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

3. 전셋권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 【저당권등이 설정된 재산의 평가】

① 법 제66조에서 “대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액 5) 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 다음과 같은 사항이 나타난다.
• 가) 쟁점토지의 소유권이전 내역은 아래와 같으며, 청구인은 이의신청 시에는 쟁점토지의 취득과 관련하여 백부에게 매매대금을 지급한 사실이 없고, 백부의 일방적 의사에 의해 소유권이 청구인에게 이전되었다고 주장하였다. 순번 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 1 소유권이전 1986.6.14. 1986.5.13. 매매 소유자 이○○(백부) 2 지분 전부이전 2006.3.30. 2005.12.27. 매매 소유자 이○일(청구인) 3 소유권이전 2010.1.12. 2010.1.8. 수용 소유자 서울특별시 나) 쟁점토지에 대한 근저당설정 내역은 아래와 같고, 채무자의 명의가 백부 에서 청구인으로 변경된 사실은 없는 것으로 확인된다. < 서울시 ○○구 ○○동 61-60 잡종지 156㎡ > (단위: 천원) 구분 채무자 근저당권자 채권최고액 설정일 공동담보목록 1 이○○ (백부)

○○은행 * 286,000 2000.8.10. 제2002-159호 39,000 2001.3.5. 제2002-160호

○○신용금고 525,000 2001.4.30. 제2001-026호 2 김○○ ☆☆상호 저축은행 2,700,000 2004.6.3. 제2004-155호 1,050,000 2005.3.24. 제2005-039호 * 2009.1.22. 주식회사 ○○은행에서 한국○○○○공사로 근저당권이 양도됨 < 서울시 ○○구 ○○동 61-64 잡종지 120㎡ > (단위: 천원) 채무자 근저당권자 채권최고액 설정일 공동담보목록 이○○ (백부)

○○은행 * 286,000 2000.8.10. 제2002-159호 39,000 2001.3.5. 제2002-160호

○○신용금고 525,000 2001.4.30. 제2001-026호 * 2009.1.22. 주식회사 ○○은행에서 한국○○○○공사로 근저당권이 양도됨

2. ○○구청의 ○○묘지공원조성사업 수용재결 보상금 지급에 관한 내부결재 서류(건설관리과-138, 2010.1.7.)에 의하면, 쟁점토지에 대한수용재결 보상금이 아래와 같이 지급된 것으로 나타난다. (단위: 천원) 소재지 지 목 보상금액 지급내역 수령인 금액

○○동 61-60 잡종지 304,059

○○관리공사 120,000

○○상호저축은행 151,500 ☆☆상호저축은행 32,559 청구인 계 304,059

○○동 61-64 잡종지 233,892

○○관리공사 70,000

○○상호저축은행 90,000 ☆☆상호저축은행 30,000 청구인 43,892 계 233,892 합 계 537,951 537,951 3) 청구인은 위와 같이 쟁점토지의 보상금 537,951천원 중 494,059천원이 채권자인 ○○관리공사 등에게 지급한 것을 근거로 청구인이 쟁점토지를 백부로부터 증여받으면서 아래와 같이 494,059천원 상당의 채무를 인수하였다고 주장하고 있다. (단위: 천원) 구분 쟁점토지 상 호 채무인수액 기준시가 1

○○동 61-60 잡종지 156㎡ 한국○○○○공사 120,000 21,528 1)

○○신용금고 151,500 ☆☆상호저축은행 32,559 2

○○동 61-64 잡종지 120㎡ 한국○○○○공사 70,000 55,320 2)

○○신용금고 90,000 ☆☆상호저축은행 30,000 합 계 494,059 76,848

4. 청구인이 쟁점토지에 담보된 채무의 명의가 백부에서 청구인으로 변경되었다는 점을 입증할 목적으로 제시한 ○○지방법원 ○○지원 결정문(2009타채**)의 주요 내용은 아래와 같다. 사 건 2009타채 물상대위에 의한 채권압류 및 추심명령 채 권 자 한국○○○○공사 채 무 자 청구인(70-*) 제 3채무자 서울특별시 ○○구

1. 채무자의 제3채무자에 대한 별지목록의 기재 채권을 압류한다.

2. 제3채무자는 채무자에게 위 채권에 관한 지급을 하여서는 아니된다.

3. 채무자는 위 채권의 처분과 영수를 하여서는 아니된다.

4. 위 압류된 위 채권은 채권자가 추심할 수 있다. 청구금액 금 325,000,000원

채권자는 별지목록 기재 부동산에 대한 담보물권자로서 위 토지의 수용에 따른 손실보상금에 대하여 물상대위권을 행사하기 위하여 민사집행법 제273조 에 의하여 담보권의 존재를 증명하는 서류를 집행법원에 제출하였으므로 주문과 같이 결정한다. 별 지 압류할 채권 목록 청구금액 금325,000,000원 제3채무자의 도시계획시설사업(공원)○○묘지공원조성사업에 의하여 채무자 소유 부동산인 서울 ○○구 ○○동 61-60, 동소 61-64 토지가 편입 수용됨에 따른 채무자 청구인(70**-1****)이 제3채무자에 대하여 가지는 수용보상금청구채권 중 위 청구금액에 이르는 채권

5. 청구인은 쟁점토지에 관한 부담부증여계약서 및 취득당시 백부로부터 인수한 채무내역을 제시하지 못하고 있으며, 쟁점토지의 소유권이 청구인에게 이전된 이후 쟁점토지에 담보된 채무의 원금 및 이자를 청구인이 상환한 사실 또한 객관적으로 확인되지 아니한다.

6. 청구인과 처분청 간에 다음 사항에 관하여 다툼이 없다.

• 가) 청구인과 백부는 쟁점토지를 매매대금 80,000천원에 매매하는 것으로 매매계약서를 작성하여 ○○구청장의 검인을 받아 청구인 명의로 소유권이전등기를 하였다.
• 나) 쟁점토지를 청구인 명의로 등기이전한 것과 관련하여 청구인이 증여세 신고를 하거나 백부가 양도소득세를 신고한 사실은 없다.
• 다) 백부가 쟁점토지의 소유권을 청구인에게 이전할 당시 쟁점토지에 담보된 실질적인 채무 잔액이 얼마인지 불분명하다.

7. 심리일 현재 청구인의 백부는 양도소득세 등 총 916,449천원이 정리보류(결손처분)된 상태이다.

• 라. 판 단 청구인은 쟁점토지가 등기부등본상 매매를 원인으로 취득한 것으로 되어 있으나, 실제로는 부담부증여이므로 쟁점토지의 취득가액을 증여당시 담보된 채무액으로 보아야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

1. 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하며(대법원 1993.4.9. 선고 93누2353 판결), 부동산에 관한 등기부상 소유권이전등기가 경료되어 있는 이상 일응 그 절차 및 원인이 정당한 것이라는 추정을 받게 되고 그 절차 및 원인의 부당을 주장하는 당사자에게 이를 입증할 책임이 있다(대법원 2008.3.27. 선고 2007다91756 판결 등).

2. 이 건의 경우 청구인이 심리일 현재까지 쟁점토지에 관한 증여계약서 및 취득당시 백부로부터 인수한 채무내역을 제시하지 못하였으며, 쟁점토지의 소유권이 청구인에게 이전된 이후 쟁점토지에 담보된 채무의 원금 및 이자를 청구인이 상환한 사실 또한 확인되지 아니하는 점, 쟁점토지에 설정된 근저당권의 채무자가 백부 및 제3자인 김○○이므로 청구인이 쟁점토지를 백부로부터 부담부증여받은 것으로 인정하기 위해서는 김○○ 명의 채무 또한 실지채무자가 백부임이 확인되어야 할 것이나 그에 관한 아무런 증빙서류의 제시가 없는 점, 쟁점토지를 청구인 명의로 등기이전한 것과 관련하여 청구인이 증여세 신고를 하거나 백부가 양도소득세를 신고한 사실은 없었던 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 부담부증여로 쟁점토지를 취득하였다고 인정하기는 어렵다 하겠다.

3. 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 검인계약서상의 매매가액인 80,000천원으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 21,528,000 = 156㎡ × 138,000원(개별공시지가, 고시일: 2005.6.30.) 2) 55,320,000 = 120㎡ × 461,000원(개별공시지가, 고시일: 2005.6.30.)