쟁점부동산의 취득가액이 512백만원이라는 청구주장은 정당함.

**세무서장이 2013.12.5. 청구인에게 한 2011년 과세연도 양도소득세 29,083,200원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2003.7.16. 경기도 시 구 *동 1141-1 **오피스텔 103호(대지 10.43㎡, 건물 115.01㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 함)를 취득하여 2011.7.28. 양도하고, 양도가액을 550,000천원으로, 취득가액 및 필요경비를 580,985천원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 세무조사를 실시한 결과 청구인이 신고한 취득가액은 분양계약서가 없고 매매대금을 지급한 사실이 확인되지 아니하여 취득가액을 부인하고 청구인의 부가가치세 신고시 제출한 계약서상 금액 304,240천원과 취득세 및 중개수수료 27,645천원, 자본적 지출 65,000천원으로 하여 2013.12.5. 2011년 과세연도 양도소득세 29,083,200원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.2.21. 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 2003.2.15. 분양사무실을 방문하였을 때 분양관계자가 쟁점부동산을 최초 분양자가 급매물로 싸게 내놨고 건물출입구에 접해 있어서 편의점에 임대하여 보증금 1억원에 월 300∼500만원의 임대료를 보장한다고 하여 취득하게 되었고, 2003.2.27. 청구인의 아파트를 담보로 300,000천원을 대출받아 2003.2.28. 계약금으로 수표 1장 124,839천원을, 2003.3.3. 1차 중도금 90,053천원을 수표와 현금으로, 2003.3.31. 2차 중도금 46,500천원을 수표와 현금으로, 2003.7.18. 쟁점건물을 담보로 270,000천원을 대출받아 잔금 255,000천원을 (주)에 입금하여 총 514,892천원이 지급하였으나, 계약금 124,839천원과 1차 중도금 90,053천원의 영수증은 (주)의 분양관계자가 최초 분양자(미등기 전매자)에게 받으라고 하여 최초 분양자에게 연락을 하였으나 연락이 되지 않아 영수증을 받지 못하였으며, (주)**에서는 2003.5.23. 계약금 45,963천원과 2003.6.30. 잔금 258,277천원으로 하여 분양계약서상 금액에 맞추어 영수증을 발급하여 주었다. 청구인이 2003.7.18. 대출을 받기 위하여 평가한 쟁점부동산의 감정평가액이 500,000천원인 점, 청구인이 쟁점부동산의 관리인으로부터 습득한 공사시행전의 104호(분양시에 쟁점건물 103호로 변경) 예정분양가액이 469,395천원으로 되어 있는 점 등으로 볼 때, 실제 취득가액을 514,892천원을 부인하고 분양회사에서 허위로 축소한 분양가액 304,240천원을 실제취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 처분청이 쟁점부동산에 대한 양도소득세 세무조사시에 청구인은 ① 부가가치세를 환급받으면서 제출한 분양계약서상 매입가액 304,240천원, ② 쟁점부동산 취득시점에 청구인 통장에서 인출한 금액과 잔금대출을 합친 실제지급 주장금액 553,339천원, ③ 소유권 이전등기 하면서 담보대출을 받은 감정평가액 500,000천원, ④ 쟁점부동산 관리사무소에서 수집하였다는 분양예정가액 469,395천원(작성자나 발행자가 누구인지도 확인되지 않는 복사본에 불과하여 그 문서내용의 진실성을 인정하기 어려움)의 증빙자료를 제출하였으나, 위 4가지 증빙자료 중에서 객관적인 매입금액으로 인정할 수 있는 것은 ①번의 분양계약서 금액 304,240천원이다. 청구인이 양도소득세 실지조사 당시에 주장한 내용을 보면 상가분양에 대하여 무지하여 최초 분양자라고 하면서 계약한 정(남, 신원미상)이 분양대금을 현금․수표로 직접 받아가면서 대금을 받고도 금액에 맞는 영수증을 써주지도 않았고 다운계약서만 분양회사 명의로 작성하여 건네주고 연락두절․잠적하였다는 것으로서 그 주장의 사실여부를 확인하기도 어려운 막연한 주장일 뿐이며, 청구인의 실제취득가액은 분양회사 또는 최초 분양자(정, 신원미상)의 양도가액의 경정근거가 되는 것이므로, 청구인의 실제거래금액 주장과 유사한 매매사례가액이 확인되지 아니함에도 청구인이 실제 취득가액이라고 주장한다 하여 이를 실제로 거래한 취득가액이라고 인정하기는 어렵다. 청구인이 쟁점부동산을 취득하고 **세무서장에게 부가가치세 환급신고 할 때의 분양계약서(304,240천원)에 의하여 세금계산서를 수취하고 부가가치세 환급을 받은 사실이 있음에도 명확한 증빙 없이 이와 다른 금액(514,892천원)을 실제취득가액을 이라고 주장하는 것은 인정될 수 없다.

• 가. 쟁 점

○ 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 부가가치세 환급신청시 제출한 계약서상 금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (이하 생략)

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 2) 소득세법 제114조 【양도소득세과세표준과 세액의 결정·가액】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 3) 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인의 양소소득세 신고 및 처분청의 경정내역은 다음과 같다. (단위: 천원) 구 분 양 도 가 액 취 득 가 액 필 요 경 비 양 도 차 익 장기보유특별공제 양 도 소 득 결정 세액 신 고 550,000 553,339 27,646 -30,985

• -

• 조 사 550,000 304,240 92,646 153,114 45,934 107,180 29,083 증 감

• △249,099 65,000 153,114 45,934 107,180 29,083 (나) 쟁점부동산의 등기필증에 의하면, 2003.7.16. 경기도 시 구 동 1031-3 빌딩 소재 (주)(대표자 이) 명의로 소유권 보존등기가 된 후 2003.7.18. 2003.5.23. 매매를 원인으로 청구인에게 소유권이 이전된 것으로 나타나며, 등기필증에 첨부된 상가공급계약서에 의하면, 계약일은 2003.5.23로, 매도인은 경기도 시 구 동 1031-3 빌딩 소재 (주)(대표자 이)으로, 매수인은 청구인으로, 분양대금은 304,240천원으로 되어 있다. (다) 처분청의 양도소득세 조사보고서에 의하면, 쟁점부동산의 취득가액을 청구인이 세무조사시에 처분청에 제시한 ① 쟁점부동산을 취득하고 부동산임대업으로 사업자등록을 한 후 부가가치세를 환급받으면서 제출한 바 있는 분양계약서 304,240천원, ② 쟁점부동산 취득시점에 청구인의 통장에서 인출한 금액과 잔금대출을 합친 실제지급 주장금액 553,339천원, ③ 소유권이전등기하면서 담보대출을 받은 감정평가액 500,000천원, ④ 쟁점부동산 관리사무소에서 수집하였다는 분양예정가액 469,395천원 등의 증빙자료 중에서 객관적인 증빙에 의하여 취득금액 인정할 수 있는 것은 ①번의 분양계약서 금액 304,240천원으로 판단하였고, 청구인이 쟁점부동산의 취득금액으로 지출하였다고 주장하면서 제출한 수표번호를 금융기관에 확인요청 하였으나 금융기관에서 확인불가하다고 회신된 것으로 기재되어 있다.

(2) 청구인이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 국민은행 여신원장조회 내역에 의하면, 청구인은 2003.2.27. 300,000천원을 대출받은 것으로 되어 있으며, 농협중앙회(지부) 대출금 거래내역에 의하면, 청구인은 2003.7.18. 270,000천원을 대출받은 것으로 나타난다. (나) 청구인의 국민은행 금융거래 내역에 의하면, 2003.2.27. 296,573천원이 입금되었고, 2003.2.28. 124,839천원, 2003.3.3. 112,000천원, 2003.3.31. 46,500천원이 출금되었고, 2003.7.18. 농협중앙회에서 대출받은 270,000천원 중 268,067천원이 (주)에 입금된 것으로 확인된다. (다) 2003.7.15. 감정평가법인이 쟁점부동산을 평가한 감정평가서에 의하면, 감정평가액은 500,000천원으로, 오피스텔 1층의 3.3㎡당 분양가액은 13,000천원∼15,000천원으로, 2002년 10월에 담보목적으로 평가한 쟁점부동산의 인근에 소재한 타운 빌딩(동 1141-5) 1층 감정가는 3.3㎡당 약 13,000천원으로, 타운(동 1058-1) 1층 감정가는 3.3㎡당 14,500천원으로 기재되어 있다. (라) 청구인이 제출한 2001.12.17.자 매일경제의 신문기사에 따르면, 경기도 시 구 동 백화점 인근 프라자 1층 분양가는 12,500천원으로 되어 있고, ‘상가114’ 자료에 따르면, 2003년도 시 동 상가 분양가 현황은 아래와 같으며, 쟁점부동산의 취득가액 304,240천원을 3.3㎡로 환산한 가액은 8,738천원이다. (단위: 천원) 상가명 주소 규모 입점시기 1층평당분양가 새롬프라자 동1162-9 지상7층, 지하2층 2003.6. 16,000~16,000 빌딩 동1125 지상9층, 지하2층 2003.4.30 11,500~13,500 프라자 동1123,1123-1 지상10층, 지하3층 2003.4.30 13,500~15,000 타워II 동1151-1 지상10층, 지하2층 2003.3 12,500~15,000 타워 동1141-2 지상15층, 지하5층 2004.12 24,000~24,000 오피스빌딩 동1141-1

• 라. 판단 살피건대, 청구인은 본인 소유 아파트 및 쟁점부동산을 담보로 은행으로부터 570,000천원을 대출받았고, 쟁점부동산의 대금을 지급하였다는 일자에 그 대부분이 수표로 인출된 점, 2003년 ‘상가114’(부동산 전문지)의 자료에 의하면, 쟁점부동산 소재지 인근의 오피스텔 1층의 분양가격이 3.3㎡당 11,500천원∼16,000천원이고, 2003.7.15. 쟁점부동산의 감정평가서상 쟁점부동산의 분양가액이 3.3㎡당 13,000천원∼16,000천원으로, 쟁점부동산의 인근 상가의 1층 분양가액이 3.3㎡당 13,000천원으로 나타나고, 국세통합전산자료상 쟁점부동산과 같은 건물 108호의 취득가액이 428,120천원인 점에 비하여 처분청이 인정한 쟁점부동산의 취득가액 304,240천원은 3.3㎡당 8,738천원으로 현저히 낮은 점, 청구인과 분양회사 간에 체결한 상가공급계약서에는 계약일(2003.5.23.)에 계약금 45,963천원을 지급하도록 되어 있으나 계약일에 지급하지 아니하고 2003.3.31.에 46,500천원이 지급한 것으로 나타나는 점 등을 고려할 때, 쟁점부동산의 취득가액이 514,892천원이라는 청구인 주장이 신빙성 있어 보인다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 304,240원으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.