채권 확보를 담보하기 위해 취득한 양도담보 부동산으로 보아 채무자의 요구에 따라 제3자에게 양도하였는지 여부

○○세무서장이 2013.12.5. 청구인에게 한 2012년 과세연도 양도소득세 49,355,010원의 부과처분은, OO도 OO군 OO읍 OO리 529-87 잡종지 1,449㎡ 및 건물 558.24㎡, 같은 리 529-88 전 975㎡ 지상 건물 1,192.5㎡, 같은 리 529-117 전 733㎡, 529-144 전 301㎡, 같은 리 529-88, 529-24, 529-117 지상건물 1,192㎡가 청구인에게 양도담보 계약에 의해 소유권이 이전되었는지 여부를 재조사하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정합니다.

청구인은 2010.6.8. 쟁점부동산을 이○○으로부터 매매를 원인으로 취득하여, 2012.12.21. 원○○에게 매매를 원인으로 양도하였으나, 양도소득세를 무신고 하였다.

○○세무서장(이하 “처분청”이라 함)은 2013.12.5. 청구인에게 쟁점부동산 양도에 따른 2012년 귀속 양도소득세 49,355,010원을 결정․고지하였으며, 청구인은 이에 불복하여 2014.2.25. 심사청구를 제기하였다.

• 가. 양도의 경위

1. 이○○으로부터 청구인에게 소유권이전 등기한 경위

• 가) 청구인은 돼지사육업자인 곽○○과 사이에 2009.7.1.부터 돼지위탁사육계약을 체결하고 그해 11월경부터 돼지의 사육을 위탁한 바 있으나, 당시 곽○○은 과도한 채무에 시달리고 있 어 이를 해결하지 못하면 돼지위탁사육을 할 수 없는 상황이어서 청구인은 사육선급금으로 1억 2천만 원을 지급하였고, 그 후 곽○○이 돼지를 사육하는 과정에서 청구인에게 손해를 발생시켜 그 피해액을 정산하기로 하였다.
• 나) 그래서 청구인은 위 선급금과 피해액의 지급의 담보를 위해 2010.6.3. 곽○○의 부인인 이○○ 명의의 이 사건 부동산을 매매가격 210,000,000원의 매수한 것으로 하는 양도담보계약을 체결하고 2010.6.8. 청구인 앞으로 소유권이전등기까지 마쳤다.
• 다) 위 양도담보계약의 내용은 곽○○이 청구인에게 위 210,000,000원을 변제하면 청구인이 다시 소유권이전등기를 곽○○이나 곽○○이 지정하는 자에게 이전하기로 한 것이다.

2. 청구인과 곽○○의 정산 경위

• 가) 청구인이 곽○○과 이 사건 계약을 체결한 이후부터 2011.6.20.까지 220,872,830원을 지급하였고, 청구인이 2011.12.20.까지 곽○○에게 지급할 위탁수수료 108,853,000원을 공제하면 112,019,830원이었으나, 청구인과 곽○○은 당시까지의 채무금을 114,000,000원으로 정산하여 2012.12.20.까지 지급하기로 약정하였고, 그 이행이 종료하면 소유권을 다시 이전하기로 하였다.
• 나) 청구인은 ○○영농조합법인으로부터 곽○○의 위탁수수료를 대위변제받아 2012.11.29.경에는 채무금 5,000만원이 남아있어 이를 서로 정산금으로 확정하고, 곽○○은 청구인에게 원○○에게 이 사건 부동산의 소유권을 이전해주면 5,000만원을 지급해 주겠다고 제안하여 이를 승낙하였다.
• 다) 그 후 2012.11.29. ○○읍 사무소 민원실에서 곽○○과 이**이 원○○로부터 수표 5,000만원을 건네받아 청구인에게 동 수표를 교부하였고, 청구인은 이 사건 부동산의 소유권이전에 필요한 서류와 인감을 법무사 고○○사무소의 사무장에게 건네주었다.
• 라) 청구인은 곽○○과 원○○에게 이 사건 부동산의 소유권에 필요한 서류를 넘겨줄 때에 원래 곽○○으로부터 받아야 할 금원을 변제하면 이 사건 부동산의 소유권을 이전하기로 하는 양도담보약정에 따라 매매대금을 원래 소유권이전등기할 때 신고한 210,000,000원으로 하기로 하고 청구인에게 양도소득세가 발생하지 않도록 하였다.
• 마) 곽○○과 이○○은 2011.12.20. 지불이행각서를 작성하면서 제3항에서 청구인의 차용금을 성실히 변제하면 이 사건 부동산을 다시 이전해 주기로 하였고, 제2항에서 이와 관련하여 청구인에게 일체의 금전적 손해를 끼치지 않겠다고 한 것은 바로 이를 의미하는 것이다.

3. 원○○로의 소유권이전등기 중 매매대금의 허위 기재

• 가) 그러나 곽○○과 원○○는 이 사건 부동산의 매매가격을 357,590,000원으로 하여 매매계약을 체결한 것처럼 서류를 작성하고, 청구인의 승낙도 없이 청구인 명의의 소유권이전등기서류에 그러한 내용을 기입한 후 2012.12.21. 소유권이전등기를 원○○ 앞으로 하였다.
• 나) 청구인은 곽○○과 약속한 대로 소유권이전등기를 한 것으로 믿고 있었으므로 달리 양도소득세 예정신고 내지 확정신고를 하지 않았으나, OO세무서장은 이 사건 부동산이 양도되었고 양도차익이 발생하였음에도 양도소득세 신고가 되지 않은 것을 확인하고 청구인에게 2013.12.1. 양도소득세 49,355,010원, 지방소득세 4,935,500원을 부과하는 처분을 하였다.
• 다) 따라서, 청구인은 2014.2.3. 원○○를 상대로 이 사건 부동산에 대하여 원○○ 앞으로 이전된 것은 기망이나 착오에 의하여 이루어진 것으로서 취소를 한다는 내용의 내용증명을 발송하였다.
• 나. 자산의 양도에 있어 양도담보는 양도로 보지 않고 있고, 등기 명의를 원상회복하여 줌에 있어 채무자의 요구에 따라 제3자 앞으로 그 소유권이전등기를 직접 넘겨준 데 불과하다면 이를 양도소득세 과세대상인 자산의 양도로 볼 수 없다(대법원 1985. 6. 25. 선고 85누188 판결 참조).

1. 이 사건에서도 청구인은 곽○○의 요구로 채무를 모두 변제하면 곽○○이 요구하는 자의 명의로 소유권이전등기를 할 수 있다고 약속한 후 곽○○으로부터 채무를 모두 완제받고 원○○에게 이 사건 부동산의 소유권을 이전하였으므로 양도담보로 보아 양도소득세의 과세대상이 아니다.

2. 청구인이 2014.2.3. 원○○를 상대로 착오 내지 기망으로 인한 이 사건 매매계약의 취소의 내용이 담긴 내용증명을 보낸 것은 원래 변제할 금액 210,000,000원을 초과하는 범위 내에서 일부 취소하는 것이므로 이 사건 매매계약으로 인하여 청구인에게 발생하는 양도차익은 전혀 없다.

3. 또한 곽○○과 원○○가 청구인에게 채무대금 변제를 조건으로 이 사건 부동산의 소유권을 이전하는 것으로 약속했고, 이와 관련하여 청구인에게 손해를 입히지 않겠다고 하였음에도 불구하고 매매대금을 차용금보다 훨씬 높은 357,590,000원으로 허위로 기재하고 소유권이전등기를 경료하였고,

4. 가사 위 금액으로 하는 매매계약이 유효하다고 하더라도 청구인이 2014.2.3. 매매계약을 취소하는 의사표시를 하고 그 내용이 원○○에게 송달되었으므로 이 사건 매매계약은 소급하여 효력을 잃게 되므로 이 사건 부동산의 양도가 이루어지지 않게 된다.

5. 계약의 해제 또는 매매계약사실이 원인무효가 되는 경우에는 소유권이 당초 소유자에게 환원되는 경우 이를 양도라고 볼 수 없으므로, 청구인은 원○○를 상대로 이러한 점을 주장하여 ○○지방법원에 이 사건 부동산의 원○○ 명의의 소유권이전등기말소를 구하는 소송을 제기하였다.

• 다. 쟁점부동산의 양도가 양도담보에 해당하는 점

1. 처분청은 소득세법 시행령 제151조, 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 제3조 에 의하여 양도담보로 표시된 것만 양도담보라고 주장하나, 소득세법 시행령 제151조 에 의하여 규정된 양도담보의 표식이 실제로 존재한다면 이를 양도담보로 보아야 할 것이다.

2. 당사자 간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것, 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용․수익한다는 의사표시가 있을 것, 원금, 이율, 변제기간, 변제방법 등에 관한 약정이 있을 것 등이 양도담보의 표식이므로 이러한 형태를 갖춘 계약이라고 한다면 과세표준확정신고서에 계약서의 사본을 첨부하지 않았다거나 부동산등기신청서에 채무변제를 위한 담보라는 것이 제출되지 않았다고 하더라도 양도담보로 보아야 한다.

3. 국세기본법은 제14조에서 실질과세원칙을 규정하고 있는바, 경제적 실질론에 입각하여 거래내용에 대하여 판단하라는 것으로, 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다(국기법 14 ②). 이 경우 거래의 실질내용은 형식상의 기록내용이나 거래명의에 불구하고 상거래관례·구체적인 증빙·거래 당시의 정황 및 사회통념 등을 고려하여 판단한다(기통 2－1－5…14). 따라서, 이 사건에도 실질과세원칙이 적용되어 그 거래의 실질 내용에 따라 양도소득세가 부과되는지 여부를 판단해야 한다.

4. 쟁점부동산들은 곽○○이 돼지사육을 위하여 사용하던 곳으로서 신청인이 선급금을 지급하고, 그 후 곽○○이 지급할 금원을 ‘내수분장 지급내역서’와 같이 대신 지급하면서 210,000,000원을 변제하면 곽○○이나 곽○○이 지정하는 자에게 소유권을 이전하기로 하고 이 사건 쟁점부동산의 소유권을 이전받았으며, 위탁사육계약서 제9조에 의하더라도 신청인이 곽○○에게 선급금을 지급할 수 있도록 하였고, 지급받은 선도금은 위탁사육비에서 일정액을 공제하는 방식으로 상환하기로 하였으며, 선급금 규모가 5천만 원을 초과할 때에는 담보물을 제공하기로 하였다.

5. 청구인은 선급금으로 1억 2천만 원을 지급하면서 담보물로 이 사건 쟁점부동산을 양도담보로 제공하도록 하였고, 2011.12.20. 채무금을 모두 변제하면 소유권을 이전하기로 약정하기까지 하는 내용의 지불이행각서를 작성하였다.

6. 이렇게 청구인과 곽○○, 이○○간에 쟁점부동산에 대하여 체결한 계약은 양도담보계약이었고, 원○○에게 이 사건 쟁점부동산을 소유권이전할 때에도 위 지불이행각서대로 이행할 것임을 확인받고 곽○○과 원○○에게 필요한 소유권이전등기서류를 제공하였던 것이다.

7. 당시 청구인과 곽○○, 이○○간에 이 사건 쟁점부동산의 매매대금은 원래 신청인이 소유권이전등기하면서 정한 채무금액인 210,000,000원으로 하여 양도소득세 등 제반 문제가 생기지 않도록 하였으나, 곽○○이 이러한 약속을 어기고 청구인이 받지 않은 금원을 신고함으로써 이 사건 부과처분이 이루어지게 되었으므로 이 부분에 대하여 일부 취소를 하게 된 것임. 이에 대하여 청구인은 곽○○과 원○○를 상대로 소유권이전등기말소청구소송을 제기하여 사실관계는 법원에서 확정될 것이다.

8. 과세관청은 이 사건 계약의 형식만을 보고서 양도담보가 아니라고 하나 당사자들의 모든 법률행위가 채권의 담보를 목적으로 하는 양도담보였고, 그 이외에는 추가적인 금전 거래가 없었다. 과세관청은 실질과세의 원칙에 따라 신청인이 주장하는 내용에 대하여 당사자들에게 확인을 해 보고 과세처분을 하여야 하므로 이 사건에 대하여는 실지조사가 필요하다고 할 것이다.

• 가. 청구인이 주장하는 양도담보는 양도로 보지 않는 경우로써 소득세법 제88조 및 같은 법 시행령 151조에서 규정하여 그 적용을 엄격하게 규정하고 있는바, 이는 사적거래의 자유를 인위적인 해석으로 침해할 수 있는 여지를 제한하기 위하여 유추해석을 금지하는 취지에 부합된다.
• 나. 또한, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률제3조에는 부동산 등기와 관련하여 양도담보라는 원인을 반드시 표명하도록 되어 있는바, 쟁점부동산의 등기부등본에는 청구인이 쟁점부동산의 취득 및 양도와 관련하여 “양도담보로써 소유권이 이전됨을 표시하는” 그 어떠한 표식 또는 의견을 표명한 사실이 없다.
• 다. 청구인이 양도담보의 증거라고 제시하는 ‘내수분장 지급내역서’상 지급액이 쟁점부동산의 양도가액으로 산정되었음을 입증할 만한 객관적인 자료가 제시되지 아니하고, ‘지불이행각서’의 내용만으로는 청구인의 쟁점부동산 취득 및 양도가 양도담보에 의한 것이라는 청구주장이 입증된다고 보기 어렵다.
• 라. 또한, 청구인과 곽○○, 이○○, 원○○와의 쟁점부동산의 양도담보에 관한 약정서 또는 계약서 등 청구주장을 입증할 만한 객관적인 증거서류의 제시가 없어 청구주장을 받아들일 수 없다.
• 마. 아울러, 청구인이 주장하는 쟁점부동산 양도가액의 허위여부는 실질가액에 대한 구체적인 증빙제시가 없어 청구인이 제기하였다고 주장하는 ‘쟁점부동산의 원○○ 명의의 소유권이전등기말소를 구하는 소’의 소송결과에 따라 이 건과 별론으로 판단할 사항이다.
• 바. 위와 같이 청구인의 쟁점부동산 취득 및 양도는 소득세법 시행령제151조 제1항에서 규정한 ‘양도담보에 따른 소유권이전’으로 볼 수 없으므로, 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 채권 확보를 담보하기 위해 취득한 양도담보 부동산으로 보아 채무자의 요구에 따라 제3자에게 양도하였는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 2) 소득세법 시행령 제151조 【양도로 보지 아니하는 경우】

① 법 제88조제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용·수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금·이율·변제기한·변제방법등에 관한 약정이 있을 것

② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다. 3) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 【실권리자명의 등기의무 등】

① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.

② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 결정결의 내용은 다음과 같다. (단위: 원) 양도가액 취득가액 양도차익 고지세액 357,590,000 195,800,000 154,283,260 49,355,010

2. 쟁점부동산의 전 소유자인 이○○은 2010.6.3. 청구인에게 양도하고 양도소득세를 무신고 하였으며, 양도소득세 결정결의 내용은 다음과 같다. 양도가액 취득가액 양도차익 고지세액 210,000,000 216,340,000 △6,340,000

• 3) 청구인은 2009년 7월 곽○○과 작성한 위탁사육계약서를 제출하였으며, 주요내용은 다음과 같다. <표 생략>

4. 청구인은 2011.12.20. 이○○, 곽○○과 작성된 지불이행각서를 제출하였다. 지불이행각서 본인 곽○○과 이○○은 2011.12.20. 현재 청구인으로부터 일금 일억일천사백만원정의 금액을 차입한바, 위 금원의 지불을 위해 아래와 같이 성실히 이행할 것을 각서하는 바이다. -- 아 래 --

1. 청구인 소유의 쟁점부동산에 대해, 이○○은 △△양돈영농조합법인과 돼지 위탁사육계약을 체결하고, 위탁사육으로 인해 발생하는 위탁사육비 전액으로 위 금원을 상환할 것이며, 상환기간은 본 이행각서일로부터 1년으로 한다.

2. 현재 곽○○이 양○○ 소유의 해당 토지 및 건물에 대해 ○○신용협동조합으로부터 채권최고액 금 일억구천육백만원의 근저당권 설정계약을 체결하고 대출받은 대출금 상환연장을 위 1항의 이행이 이루어지는 기간에 한해 연장동의를 구하며, 해당 채권 채무와 관련하여 어떠한 경우에도 양○○에게 일체의 금전적 손해를 끼치지 아니한다.

3. 상기 사항이 성실히 이행될 시, 청구인은 이○○에게 해당 토지와 건물을 소유권 이전한다. 2011년 12월 20일 각서인: 이○○(자필기재 및 도장날인) 각서인: 곽○○(자필기재 및 도장날인)

5. 쟁점부동산의 토지 등기부등본 내용은 다음과 같다. <표 생략>

6. 청구인은 내수 분장 지급 내역서와 이에 따른 청구인의 금융거래내역을 제출하였으며, 내용은 다음과 같다. <표 생략>

7. 청구인은 곽○○과의 위탁사육내역서를 제출하였으며, 주요내용은 다음과 같다. <표 생략>

8. 청구인은 2014.3.3. ○○지방법원에 쟁점부동산을 매입한 원○○에게 소유권이전등기말소 소송을 제기하였다는 접수증을 제출하였으며, 그 내용은 다음과 같다. <표 생략>

• 라. 판단 청구인은 쟁점부동산은 채권확보를 담보하기 위해 취득한 양도담보부동산으로 채무자의 요구에 따라 제3자에게 양도하였다고 주장하고 있어 이를 살펴보면, 청구인은 2009년 9월 곽○○과 돼지 위탁사육계약을 체결하고 쟁점부동산 취득일 이전까지 곽○○에게 사육선급금으로 116백만원을 지급한 사실이 금융거래내역에서 확인되고, 2011.12.20. 곽○○, 이○○과 작성한 지불이행각서에서 1년 이내에 114백만원을 상환 시에는 쟁점부동산을 이○○에게 소유권 이전하기로 약정한 사실로 비추어 볼 때, 쟁점부동산이 채권확보를 위한 양도담보 계약에 의해 청구인에게 소유권이 이전되었는지 여부를 재조사하여 2012년 과세연도 양도소득세를 결정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유가 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.