주택의 일부가 수용된 경우 그 비과세 부수토지는 전체 비과세 토지에서 수용된 주택부분이 차지하는 비율로 계산함

OO세무서장이 2013. 8. 1. 청구인에게 한 2009년 과세연도 양도소득세 27,456,680원은 이를 취소합니다.

• 가. 청구인은 1985. 11. 14. OO도 OO시 OO구 OO동 110번지 대 1,547㎡, 그 지상의 주택 99.75㎡ 상속으로 취득하였다.
• 나. OO시는 2007. 4. 26. 공공사업(소방도로)을 위하여 위 OO동 110번지 중 89㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 같은 곳 110-1로 직권 분할하고, 2009. 5. 28. 쟁점토지를 155,900,000원에 수용하였다.
• 다. 청구인은 쟁점토지의 양도를 비과세 대상인 수용 등에 따른 1세대 1주택 부수토지의 양도로 보아 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.
• 라. 처분청은 ‘토지만 수용되는 경우에는 1세대 1주택 부수토지 비과세 특례적용 대상이 되지 아니한다’ 하여, 2013.

8.

1. 청구인에게 2009년 과세연도 양도소득세 27,456,680원을 결정․고지하였다.

• 마. 청구인은 이에 불복하여 2013. 10. 18. 이 의신청을 거쳐, 2012. 2. 12. 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점토지는 주택의 일부(19.23㎡)와 함께 수용된 것이다.

1. OO시 OO구청장이 발급한 개발제한구역관리대장(OO동 110번지 기존건축물대장, 2010. 10. 21. 말소)을 보면, OO동 110번지 지상에 ① 시멘트 벽돌조 시멘트기와 주택 76.84㎡(1978.12.12. 준공), ② 함석지붕 단층부속사(실외화장실) 3.68㎡, ③ 시멘트블럭조 스레트 지붕 주택 19.23㎡(1983.12.23. 증축)이 공부상 존재하고 있었고, 관리대장에 첨부된 현 황사진 및 도면을 보면, 원래 주택의 좌측 측면에 “③ 시멘트블럭조 스레트 지붕 주택 (19.23㎡)”이 존재하고 있었음을 확인할 수 있다.

2. OO시 OO구청장이 발급한 OO집단취락지구 도로정비공사 준공계를 보면, OO동 110번지 공사현장 사진들이 첨부되어 있는데, 그 중 원지반 다짐공사 사진을 보면 원래 주택의 좌측 측면에 존재하고 있었던 “시멘트블럭조 스레트 지붕 주택 (19.23㎡)”이 모두 철거되었음을 확인할 수 있다.

3. 지장물 보상금 결정조서, OO도보 제3352호(2007.1.2.)등을 보면, 보상받은 물건이 쟁점토지, 펜스 2개 (14미터, 17미터), 담장 벽돌(H-2.5미터, L-6.0미터, 도보에는 2.3미터 표시)이 나타나는데, 펜스는 주택의 울타리를 말하는 것이고, 담장은 위 “시멘트블럭조 스레트 지붕 주택 (19.23㎡)”를 나타내는 것이다. 당초 수용시 주택으로 표기되도록 하였어야 하나 복잡한 것이 싫어서 OO시의 처분에 따랐을 뿐이다.

4. 처분청이 멸실등기부 등본, 개별주택가격확인서에 쟁점토지 수용일(2009. 5. 28.) 이후에도 2010.10.21.(구주택 멸실일)까지 당초 주택 전체(면적 99.75㎡) 그대로 존재하는 것으로 나타난다고 주장하나, 쟁점토지가 수용되면서 구주택이 새로난 소방도로와 직접적으로 접하게 되어 구주택을 멸실(2009.5.28.)하고 건물의 위치를 안쪽으로 이동하여 새롭게 건물(2011.11.16. 준공)을 신축하였는바, 곧바로 멸실될 구주택의 등기부등본상 표시를 굳이 OO할 필요가 없었던 것이다.

• 나. 쟁점토지는 청구인의 의사와 무관하게 공공사업을 위하여 수용된 것이다.

1. OO동 110번지는 1971. 7. 31. 개발제한구역으로 지정되었으며, 도시계획법 제21조 (개발제한구역의 지정, 77.7.1.시행), 같은 법 시행령 제20조(개발제한구역 안에서의 행위의 제한, 77.10.31.시행), 도시계획법 시행규칙 제2조 (건축물 공작물의 종류 및 규모 등)는 100㎡를 초과하여 건물을 신축하지 못하도록 규정하고 있어 부득이 청구인도 1978. 12. 12. 연면적 99.75㎡ 주택 신축할 수밖에 없었다.

2. 쟁점토지는 OO도 고시 제2005-202호[OO시 도시관리계획 결정(변경)고시(2005.6.27.)], OO시 고시 제2006-118호(도로사업, 2007.1.2.)에 의거 OO시가 2007. 4. 26. 청구인 의사와 무관하게 도로부지로 편입하여 분할․수용한 것이다.

• 다. 결론 주택이 있는 토지에 대해서는 양도소득세를 납부하지 않아도 된다고 하 여 당시(2009년도) 자진납부신고를 하지도 않고 OO세무서로부터 사전 고지 받 은 내용도 없어서 양도소득세가 면제되는지 알고 있었으며, 1세대 1주택에 부수된 토지를 공공의 목적(도로개설)으로 행정기관에서 본인의 의사와는 관계없이 수용한 것에 대하여 양도소득세를 부과하는 것은 부당하다.

• 가. 쟁점토지와 주택의 일부가 함께 수용된 것으로 보기 어렵다. 멸실 등기부 등본에 의하면, 수용전 OO동 110번지 지상에 주택 99.75㎡(시멘트 기와지붕 단층주택 76.84㎡, 함석지붕 단층부속사 3.68㎡, 스레트지붕 단층주택 19.23㎡)가 존재하고 있었는데, 쟁점토지 수용(2009. 5. 28.) 이후에도 2010.10.21.(멸실일)까지 존재하였던 것으로 나타나고, 2010년 개별주택가격확인서에도 주택의 면적이 99.75㎡로 나타난다.
• 나. 쟁점토지는 비과세 대상 1세대 1주택의 부수토지에 해당하지 아니한다.

1. 청구인의 쟁점토지(OO동 110-1번지)는 당초 2007.

26. O O동 110번지에서 분할된 후 2009.

5.

28. OO시청에 수용된 것으로 확인되 는바, 쟁점토지는 양도(수용)되기 2년 전에 이미 분할되어 별도의 지번이 부여된 상태에서 양도되었으며, OO시 OO동 110번지에 대한 개별주택가 격도 2008년부터는 주택의 대지면적이 분할된 이후의 토지면적(1458㎡)으로 산정․공시되었는바, 쟁점토지는 주택부수 토지에 해당하지 않는다.

2. 토지가 주택의 부수토지로서 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 원칙적으로 주택과 함께 양도되어야 하나, 쟁점토지는 주택의 양도없이 토지만 수용되었으며, 이후에도 지금까지 주택이 양도되지 아니하였는바, 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 수 없고, 설령 舊주택의 부수토지에 해당한다 하더라도 전 체 주택 부수토지 면적(1,547㎡)이 비과세되는 1세대 1주택 부수토지 기준 “도시지역 주택 정착면적 기준 5배(498.75㎡= 99.75㎡ × 5)”을 초과하므로 쟁점토지는 1세대1주택 비과세 대상에 해당하지 아니한다.

• 다. 결론 쟁점토지는 비과세되는 1세대 1주택의 부수토지에 해당하지 아니하므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

1. 주택의 일부(19.23㎡)가 쟁점토지와 함께 수용된 것으로 볼 수 있는지 여부

2. 주택의 일부(19.23㎡)와 그 부수토지(1,547㎡) 중 일부(89㎡)만 수용된 경우, 비과세되는 부수토지 면적 계산방법은?

• 나. 관련법령

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. (2010. 1. 1. 개정)

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. (2010. 1. 1. 개정)

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2010. 1. 1. 개정)

○ 국세기본법 제18조 【세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지】

① 세법을 해석·적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다. <개정 2010.1.1>

② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래에 대해서는 그 성립 후의 새로운 세법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다. <개정 2010.1.1>

③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다. <개정 2010.1.1>

④ 삭제 <1993.12.31>

⑤ 세법 외의 법률 중 국세의 부과·징수·감면 또는 그 절차에 관하여 규정하고 있는 조항은 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때에는 세법으로 본다.

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소 득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대 라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(괄호 생략)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

• 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 지역별로 대통령령이 정하는 배율이라 함은 다음의 배율을 말한다.

1. 도시지역 안의 토지 5배

2. 도시지역 밖의 토지 10배

○ 소득세법시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 3년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. <개정 2002.3.30, 2002.12.30, 2008.2.29, 2008.11.28, 2012.6.29, 2013.2.15>

○ 소득세법 시행규칙 제72조 【1세대 1주택의 특례】

② 영 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가공익사업을 위한 토 지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 당해주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일 부터 2년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한 다)은 그러하지 아니하다.

• 다. 사실관계

1. 토지등기부 등본 등 심리자료에 의하면, 청구인은 1985. 11. 14. OO도 OO시 OO구 OO동 110번지 대 1,547㎡, 그 지상의 주택 99.75㎡ 상속으로 취득한 것으로 나타난다. 갑구(소유권에 관한 사항) 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 소유권 이전 1986년6월25일 제24878호 1985년11월14일 협의분할에 의한 재산상속 소유자 정OO(521210-1*) 표제부(토지의 표시) 소재지번 접수 지목 면적 등기원인 및 기타사항 OO도 OO시 OO구 OO동 110 1986년6월18일 대 1,547㎡ 부동산등기법제177조의6 제1항의 규정에 의하여 2000년 10월 04일 전산이기 2007년4월26일 대 1,458㎡ 분할로 인하여 대 89㎡를 OO도 OO시 OO구 OO동 110-1에 이기 2011년5월2일 대 440 분할로 인하여 대 1018㎡를 OO도 OO시 OO구 OO동 110-2에 이기 2011년11월28일 대 470 합병으로 인하여 대 30㎡를 OO도 OO시 OO구 OO동 110-3에서 이기

2. 청구인이 제시한 OO도 고시 제2005-202호[OO시 도시관리계획 결정(변경)고시(2005.6.27.)], OO시 고시 제2006-118호(도로사업, 2007.1.2.), 토지대장 등에 의하면, OO시는 2007. 4. 20. 소방도로 개설사업을 위하여 위 OO동 110번지 중 89㎡(쟁점토지)를 같은 곳 110-1로 직권 분할하여 2009. 5. 28. 수용한 후, 2012. 1. 11. ‛도로’로 지목을 변경한 것으로 나타난다. 토지 소재지 지목 면적 사유 변동일자 성명 변동원인 OO도 OO시 OO구 OO동 110-1 대 89 2007년 4월 20일 110번에서 분할 2001년 4월 16일 정OO 주소변경 도로 89 2012년 1월 11일 지목변경 2009년 5월 28일 OO시 소유권이전 도로 89 2012년 1월 17일 101-1번으로 합병되어 말소 이하여백 3) 청구인은 쟁점토지가 그 지상에 있던 일부주택(시멘트 블록조 스레이트지붕단층주택 19.23㎡) 과 함께 수용되었다고 주장하면서, 그 증빙으로 OO시 고시 제2006-118호(2007.1.2., OO도보 제3353호, OO시 OO구 OO동 OO취락마을 도로정비공사) 등을 제시하였는바, 그 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) 개발제한구역관리대장(OO시 OO구청장, OO동 110번지 기존 건축물대장, 2010. 10. 21. 말소) 공부상 ① 시멘트 벽돌조 시멘트기와 주택 76.84㎡(1978.12.12. 준공), ② 함석지붕 단층부속사(실외화장실) 3.68㎡, ③ 시멘트블럭조 스레트 지붕 주택 19.23㎡ (1983.12.23. 증축)이 존재하고 있고, 첨부된 현황사진 및 도면을 보면, 원래 주택의 좌측 측면에 “시멘트블럭조 스레트 지붕 주택 (19.23㎡)” 증축한 것으로 나타남
• 나) OO집단취락지구 도로정비공사 준공계[시공사 (주)OO종합건설, 시행-OO시 OO구청장, 2011.3.) OO동 110번지 일대 공사현장 사진들이 첨부되어 있고, 그 중 원지반 다짐공사 사진을 보면 원래 주택의 좌측 측면에 존재하고 있었던 “시멘트블럭조 스레트 지붕 주택 (19.23㎡)”이 모두 철거된 것으로 나타남
• 다) 지장물 보상금 결정조서 및 OO도보 제3352호(2007.1.2.) 쟁점토지 수용시 대문, 정화조, 펜스 2개 (14미터, 17미터), 벽돌 담장(H-2.5미터, L-6.0미터, 도보에는 2.3미터 표시)등이 함께 수용된 것으로 나타남

4. 처분청이 제시한 폐쇄 등기부등본(건물), 개별주택가격확인서에 의하면, 단독주택(면적 99.75㎡)의 일부(19.23㎡)가 멸실된 사실이 등기되어 있지 아니하고, 수용 전․후 개별주택가격확인서 상 주택의 면적이 동일한 것으로 나타난다. 가) OO동 110번지 멸실(폐쇄) 등기부등본-건물 표제부(건물의 표시) 접수 소재지 건물내역 등기원인 및 기타사항 1986년6월25일 OO도 OO시 OO구 OO동 110 시멘벽돌조 시멘기와지붕 단층주택 76.84㎡ 시멘트 벽돌조 함석지붕 단층부속시 3.68㎡ 시멘트 블록조 스레이트지붕단층주택 19.23㎡ 2011년12월28일 2010년10월21일 멸실

• 나) 개별주택가격확인서 신청대상주택 확인내용 가격기준년도(기준일) 소재지 및 지번 대지면적(㎡) 건물연면적(㎡) 개별주택가격 (원) 전체 산정 전체 산정 2010.01.01 OO시 OO구 OO동 110 1,458.00 166.20 99.75 99.75 165,000,000 2009.01.01 OO시 OO구 OO동 110 1,458.00 166.20 99.75 99.75 158,000,000 2008.01.01 OO시 OO구 OO동 110 1,458.00 166.20 99.75 96.07 159,000,000

5. 청구인은 OO동 110번지 신축 건물 등기부등본을 제시하면서, 등기부등본 상 주택의 일부(19.23㎡)가 멸실된 사실이 등재되어 있지 아니한 것은 2009. 5. 28. 쟁점토지와 주택의 일부가 수용되면서 구 주택 전체를 멸실하고 건물을 신축하기로 하였기 때문에 일부 멸실 사실을 등재하지 아니한 것이라고 주장한다. 표제부(건물의 표시) 접수 소재지 건물내역 등기원인 및 기타사항 2011년12월28일 OO도 OO시 OO구 OO동 110 철근콘크리트구조(철근)콘크리트 지붕 3층 제1종(소매점), 제2종근생(일반음식점) 및 다가구(2가구) 1층 169.35㎡, 1층 45.90㎡, 2층 215.25㎡ 3층 206.25㎡ 옥탑층 19.50㎡

• 라. 판단 (쟁점1에 대하여) 처분청은 등기부등본, 개별주택가격확인서 등을 근거로 쟁점토지가 주택이 없는 나대지 상태로 수용된 것이라고 주장하나, 조세를 부과함에 있어서 형식과 실질이 다른 경우에는 국세기본법 제14조 제1항 에 의하여 그 실질에 따라 과세하여야 하는 것인바, OO시 OO구청장이 발급한 개발제한구역관리대장에 첨부된 사진과 OO집단취락지구 도로정비공사 준공계에 첨부된 사진을 비교해 보면 당초 주택의 좌측 측면에 존재하고 있었던 “시멘트블럭조 스레트 지붕 주택”이 도로공사 후 철거된 것으로 나타나는 점, 쟁점토지 수용과 관련하여 작성된 지장물 보상금 결정조서와 OO도보 제3352호(2007.1.2.)에 의하면 쟁점토지 수용시 대문, 정화조, 펜스 2개 (14미터, 17미터)이외에 벽돌 담장(H-2.5미터, L-6.0미터, 도보에는 2.3미터 표시)등이 함께 수용된 것으로 나타나는 점, 청구인은 쟁점토지가 수용(2009.5.28.)된 후 구주택 전체를 멸실(2010.10.21.)하고 새로운 주택을 신축(2011.11.28.)하였는데, 구주택 전체가 멸실될 예정이어서 굳이 등기사항 등을 정정하지 않았다는 청구주장이 일리가 있어 보이는 점 등을 종합하면, 쟁점토지와 함께 그 지상에 있던 주택의 일부(19.23㎡)가 함께 수용된 것으로 봄이 타당한 것으로 판단된다. (쟁점2에 대하여) 토지 및 주택을 전부 양도하였다면 주택정착면적의 5배에 대하여 비과세 혜택을 받을 수 있었던 점, 본인 의사와 무관하게 수용되는 경우에 오히려 비과세 면적이 축소되는 것은 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 보아 적합하지 않은 것으로 보이는 점, 주택의 일부가 수용되는 경우 잔여토지를 2년 이내에 양도하지 못하는 경우 선 주택 수용에 따른 비과세 혜택은 사실상 받을 수 없게 되는 점 등 을 종합하면, 주택의 일부(19.23㎡)와 그 부수토지(1,547㎡) 중 일부(89㎡)만 수용된 경우 전체 비과세되는 주택부수토지(주택 정착면적×5배, 498.75㎡)중 전체 주택면적(99.75㎡)에서 수용된 주택부분(19.23㎡)이 차지하는 비율에 상당하는 면적을 선 수용주택의 비과세 부수토지(96.15㎡)로 계산함이 타당한 것으로 판단된다. * 이 건의 경우 실제 수용면적(89㎡)이 비과세 범위(96.15㎡)를 초과하지 않으므로 쟁점토지 전체가 주택의 부수토지로 비과세됨 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 취소함이 타당한 것으로 판단된다.