쟁점토지의 실소유자 여부

• 가. 허청구인의 母, 1950년생)는 2005.4.27. 군 면 답 2,688㎡(이하 “쟁점토지1”이라 함)를 이에게 양도하고, 양도가액 61,400천원으로 양도소득세 신고를 하였으며, 같은 날 전과 유는 공동소유인 군 면 답 4,800㎡, 군 면 답 1600㎡(2필지, 이하 “쟁점토지2”라 함)를 이**에게 양도하고, 양도가액 185,100천원(각각 92,550천원)으로 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 양도소득세 실지조사를 실시하여 쟁점토지1의 실소유자를 청구인으로 보고, 쟁점토지1, 2 전체를 494백만원으로 작성한 부동산매매계약서를 근거로 양도당시 기준시가에 의거 필지별 양도가액을 안분하여 2014.2.4. 쟁점토지1의 실소유자인 청구인에게 111,574천원, 쟁점토지2의 소유자인 전에게 52,774천원의 양도소득세를 부과처분 하였다.(쟁점토지2의 공동소유자 유는 미고지 상태임)
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.2.20. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점토지1의 실소유자를 청구인으로 본 처분은 부당하다 1) 허가 쟁점토지1을 구입하게 된 동기는 쟁점토지2를 전과 유가 함께 구입하였고, 그 옆에 있는 길쭉한 땅인 쟁점토지1을 함께 매수하여야만 그 땅을 전원주택 단지로 만들 수 있다는 청구인의 지인인 신의 권유로 2004.7.27. 매수하였다. 2) 쟁점토지1의 양도는 신의 소개로 이○○에게 양도하였으며, 양도대금은 허 명의로 개설된 은행 통장(2005.4.28. 입금 61,400천원, 입금 명의자 이○○)으로 받았다. 쟁점토지1의 매매계약 조건이 땅을 매립하여 주는 것이라고 하여, 일단 매립공사비를 마련하기 위하여, 허가 청구인 명의로 생명에 예금해 놓았던 돈과 허경자가 가지고 있던 돈을 합하여 먼저 매립공사비로 주고, 잔금을 받으면 그 공사비를 되돌려 받기로 했으며, 그 당시 130,000천원 정도를 매립공사비로 먼저 지출하였다. 3) 쟁점토지1을 2005.4.27. 양도한 후, 5년 뒤 경찰서에서 허를 상대로 ‘사기 고소장이 들어 왔다’고 하여 허는 딸인 청구인과 함께 경찰서에 조사 받으러 갔던바, 당시 청구인과 함께 간 이유는 이 건 토지를 매도하는 과정 전부를 딸인 청구인에게 위임했었기 때문이다. 허가 당시 고소된 내용을 담당 형사에게 물어 보니, 고소인은 허(매도인)에게 잔금을 안 주었다고 하고 우리쪽(매도인)에서는 받았다고 하는 그런 단순한 것이었던바, 허로서는 누구를 사기친 일이 없기에 큰 피해가 없다고 생각하여 간단하게 조사를 받았었고, 나머지 경찰 조사는 청구인에게 다 미루면서 ‘쟁점토지1은 제 소유가 아니고 저의 딸인 전의 소유입니다’라고 착오로 진술하였다(허로서는 쟁점토지1을 팔고 다 정리되었는데, 이제 와서 남편이 혹시나 알게 되면 큰 부부싸움이 날까 염려되어 당시 딸에게 경찰조사 등 일체 행위를 위임하였던 것을 착오로 진술함).
• 나. 쟁점토지1, 2의 양도가액을 494,000천원으로 본 처분은 위법하다. 1) 쟁점토지1, 2는 각각의 매매계약서에 의하여 쟁점토지1의 양도가액은 61,400천원이고, 쟁점토지2의 양도가액은 185,100천원인바, 청구인 및 전, 유는 위 3필지를 일괄 양도하기 위하여 매수자가 나타났을 때 빨리 팔아야 하기 때문에 계약금을 받으려면 매수인이 원하는 대로 대출을 받을 용도로만 사용하도록 위 3필지에 대한 일괄양도가격에 대하여 2005.3.경 假계약서를 작성하였는데, 처분청은 쟁점토지1, 2의 양도가액을 185,100천원이 아닌 위 假계약서상의 양도가액 494,000천원으로 본 것은 위법하다. 2) 허는 땅을 구입할 때 남편에게 비밀로 하여 매도하는 것도 어쩔 수 없이 숨기게 되었고, 따라서 부득이 딸인 청구인을 통해 매매대금을 받았으며, 다만 나머지 잔금에 대해서는 허 명의로 개설된 은행 계좌로 2005.4.28. 61,400천원(입금 명의자 매수인 이)을 입금 받았다.
• 다. 부동산소개비 및 토지매립비는 필요경비로 인정되어야 한다. 1) 소득세법 제97조 규정에 따라 양도차익을 계산할 때에는 양도가액에서 필요경비를 공제하여야 하고, 같은 법 시행령 제163조 제3항 3호(양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용) 및 제5항 1호 다목(공증비용, 인지대 및 소개비)에 해당하는 부동산 소개비 50,000천원, 토지매립비 130,000천원은 필요경비로 인정되어야 한다. 2)

2005. 봄 쟁점토지1, 2를 매도하는 과정에서 최(67-1**)이 매매를 중개하였으며, 매도인 허는 최에게 소개비 30,000천원을 지급한 사실이 있고, 신(68**-1**)에게 소개비 20,000천원을 지급한 사실이 있으므로 쟁점토지1, 2를 일괄 양도하는 업무를 추진하기 위하여 허 및 전이 공동으로 지출한 부동산소개비 50,000천원을 안분하여 필요경비로 공제하여야 한다. 3) 전원주택지로 쟁점토지1, 2를 일괄 매도하기 위하여서는 부득이 함몰된 지형을 매립하여 평평한 대지로 공사를 해야 할 필요가 있었으므로 허는 신의 요청에 따라 매립비를 마련하기 위하여 딸(청구인) 이름으로 예금해 두었던 금액과 허가 가지고 있던 금액을 합하여 신에게 130,000천원을 지급하였는바, 신은 그 매립비로 김(*골재업자)과 장비업자를 동원하여 쟁점토지1, 2의 매립공사를 한 사실이 있으므로 필요경비로 인정되어야 한다. <추가제출 주장> 1) 처분청에서 제시한 부동산매매계약서의 매수자는 강 외 주식회사라고 되어 있다. 상기 계약서를 살펴보면, 2005.3.9.에 작성하고 계약금을 받았고, 제7항에 ‘실질적인 금액은 494,000,000원이지만 행정당국에 신고하는 금액은 220,000,000원으로 한다’고 쓰여 있고, 제3항대로 2005.4.25.에 잔금을 주기로 하였지만, 강가 능력이 안돼 포기하였으므로, 상기 계약서 효력이 상실되었으므로 아무런 과세근거가 될 수 없다. 그 후 2005.4.27. 본 계약을 한 이을 부동산업자들이 소개하여 허, 전, 유와 이 사이에 매매계약을 하였으므로 강와 이은 별개의 인물이고, 이의 진술조서에도 보면, 원래 땅을 박이 사려고 한 것이라고 하였다. 매도인 허, 전, 유와 매수인 이 사이에 3필지 각 소유권지분에 대한 실제 매매가액은 이과의 부동산매매계약서에 의하여 247백만원이다. 2) 전과 유의 양도대금 입금시 주과 최이 함께 에 갔고, 그날 최은 전날 음주를 하여 피곤하다고 앉아 있었으며, 주이 당시 무엇을 했는지 정확히 기억나지는 않지만, 청구인에게 은행업무를 시킨 것으로 기억되며, 당초 수표 5,000만원권 2장을 1000만원권 10장으로 바꾸었다고 했는데, 이중 일부인 6,000만원 이상을 복비로 가져 간 것으로 생각되고, 그 자리에서 복비로 주 외 부동산업자가 6,000만원 이상을 가져갔는데, 주이 돈을 투자했다는 것은 전혀 사실이 아니다. 3) 공사내역은 장비업자의 연락처만 알면 확인 가능할 것으로 신의 은행 통장을 보면, 장비업자에게 송금한 내역은 있고, 신이 공사를 한 증거는 위성(항공촬영) 사진에도 있다.

• 가. 청구인이 실소유자가 아니라는 주장에 대하여 1) 청구인은 명의자 허의 딸로 허로부터 취득자금을 차입하여 쟁점토지1을 2004.6.21일 56,900천원에 취득한 후 허 명의로 소유권등기 하였으며 양도대금 494,000천원중 2억원을 직접 수령하였음이 지청의 수사기록 및 금융추적조사에 의하여 확인된다. 2) 수사기록상의 진술조서에 의하면 허는 “딸 전이 양도 토지를 매입할 당시 돈을 빌려주고 소유권등기를 하였을 뿐 딸 전의 소유”라고 진술하였고, 전은 “소유권 등기만 어머니 앞으로 하였을 뿐 본인 소유”라고 진술하였으며, 부동산 매매과정에 모두 전이 직접 관여한 것으로 확인된다. 3) 금융추적 조사결과 전은 등기부등본상 소유자 3인을 대리하여 매매계약서를 작성하고, 계약금 50,000천원을 수령하여 본인의 예금계좌에 입금하였고, 잔금 중 150,000천원은 본인 계좌로 입금받았고, 전 83,000천원, 유 83,000천원, 유 관련인 최 60,000천원, 허가 61,400천원, 총 487,400천원의 양도대금 흐름이 금융거래상으로 확인되어(허가 입금받은 금액은 당초 부동산 취득시 전에게 대여한 금액을 회수한 것으로 추정됨) 전이 쟁점토지1의 실제소유자가 아니라는 주장은 국세기본법 제14조 【실질과세】에 위배되는 주장이다.
• 나. 당초 신고한 양도가액이 정당하다는 주장에 대하여 부동산매매계약서, 금융추적조사 및 사건기록에 의하면 당초 매수하기로 한 강가 50,000천원을 계약금으로 지급한 상태에서 등기명의자 이이 400,000천원을 지급하였고, 투자자 주**이 44,000천원지급, 총액 494,000천원을 받았음이 명백함에도 당초 신고내용이 정당하다고 주장하는 것은 받아들일 수 없다.
• 다. 소개비 및 토지매립비를 필요경비로 인정해 달라는 주장에 대하여 부동산 매매과정상 중개수수료 5천만원 및 토지 취득 후 토사매립비용 130,000천원을 필요경비로 지출하였다고 주장하나, 공사시행자의 사실확인서만 제출하였을 뿐 조사기간을 연장하면서 소명기회를 주었음에도 계약서, 대금수수, 공사내역 등 객관적인 입증자료를 전혀 제출하지 아니하여 관련법령에 따라 필요경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점

① 쟁점토지1의 실소유자를 청구인으로 볼 수 있는지 여부

② 쟁점토지1, 2의 양도가액을 494백만원으로 볼 수 있는지 여부

③ 부동산 소개비 및 토지매립비의 필요경비 인정 여부

• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】
• 다. 사실관계 1) 쟁점토지1과 쟁점토지2의 양도소득세 신고 및 경정내용은 다음과 같다. (단위: 천원) 구 분 양도가액 취득가액 양도 소득금액 과세 표준 산출 세액 납부세액 비 고 경정세액 쟁점토지1 신고 61,400 56,900 3,990 1,490 745 671 취득, 양도가액: 실가 신고: 허 경정: 청구인 경정 172,678 56,900 115,268 114,768 57,384 110,574 쟁점토지2 신고 92,500 89,300 2,706 206 82 74 취득, 양도가액: 실가 신고, 경정: 전 (1/2지분 경정) (유 지분 미경정) 경정 160,661 89,300 70,817 68,317 27,327 52,774 * 쟁점토지2는 1/2지분(전 지분)만 작성(유 지분 미경정) 2) 청구인은 쟁점토지1, 2에 대한 양도가액이 246,500천원이라고 주장하며, 아래 부동산 매매계약서를 제시하였다. (부동산매매계약서) 3) 처분청은 쟁점토지1, 2에 대한 양도가액이 494,000천원이라고 주장하며, 아래 부동산매매계약서를 제시하였다. (부동산매매계약서) 4) 청구인과 허가 2008.9.22. **경찰서 수사과 경제팀에서 진술한 내용 중 주요 내용은 다음과 같다.
• 가) 허**의 피의자 신문조서 (표 생략)
• 나) 청구인 전의 진술조서(참고인) (표 생략) 5) 쟁점토지1, 2의 양수인 이이 2008.10.7. **경찰서 수사과 경제팀에서 진술한 내용 중 주요 내용은 다음과 같다. (표 생략) 6) 처분청의 쟁점토지1, 2에 대한 양도소득세 종사종결보고서 및 관련 증빙자료에 의하면 다음과 같이 확인된다.
• 가) 양도가액 조사내용 (표 생략)
• 나) 양도대금 자금흐름(수표발행점과 지급점에서 제출한 금융증빙자료에 의함) (표 생략) 7) 청구인은 쟁점토지1, 2의 양도와 관련하여 소개비 5,000만원과 토지 매립비 13,000만원을 필요경비로 인정하여야 한다며 다음 자료를 제출하였다.
• 가) 소개비에 대한 최, 신의 사실확인서 (생략)
• 나) 토지매립비 및 소개비에 대한 신경순의 사실확인서 주요내용 (생략)
• 라. 판단 1) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점토지1의 실소유자는 부동산 등기부등본과 부동산매매계약서에 의하여 청구인의 母인 허라고 주장하지만, 경찰서 수사과에서 진술한 허의 피의자 신문조서 및 청구인의 참고인 진술조서에서 일관되게 청구인이 허의 자금을 빌려 쟁점토지1을 취득하여 양도하였다고 진술하여 명의신탁을 인정하고 있고, 쟁점토지1의 부동산매매계약서상 대리인으로 계약서에 서명하였으며, 양도대금에 대한 금융추적 조사결과 청구인이 계약금 50백만원을 통장으로 받았고, 잔금 중 150백만원을 수표로 받은 사실이 확인되는 점 등으로 보아 청구인의 주장은 신빙성이 떨어진다고 판단되므로 처분청이 쟁점토지1의 실소유자를 청구인으로 본 것은 정당하다. 2) 쟁점②에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점토지1, 2는 각각의 부동산 매매계약서에 의하여 쟁점토지1의 양도가액은 61백만원이고, 쟁점토지2의 양도가액은 185백만원이라고 주장하고 있으나, 2005.3.9. 작성된 쟁점토지1, 2의 부동산매매계약서, 양도관련인들의 고소고발사건 관련 서류에서 양도가액이 494백만원으로 확인되고, 부동산매매계약서의 내용 중 ‘본 계약의 실질적인 금액은 사억구천사백만원이지만 행정당국에 신고하는 금액은 220,000,000원으로 한다. 왜냐하면 본 매도인이 매수할 때 역시 실질적인 금액으로 신고하지 않았고, 공시지가를 기준하여 신고 되었기 때문에 본 거래에 있어 매수인이 실질적인 금액으로 신고하게 될 때에는 본 매도인이 양도소득세 부분에 있어 상당한 차질이 발생하기 때문이다.’라고 되어 있어 이중계약서의 작성을 인정하고 있으며, 양도대금 494백만원이 통장거래내역과 처분청의 수표추적조사결과에 의하여 청구인, 허, 전, 유, 최 등에게 귀속된 사실이 확인되는 점 등으로 보아 쟁점토지1, 2의 양도가액은 494백만원으로 판단된다. 3) 또한, 쟁점③에 대하여 살펴보면, 비록 과세근거가 되는 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있다 하나 필요경비는 납세의무자에게 유리하게 적용되는 것이고, 그 사실관계가 대부분 납세의무자의 지배하에 있어 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하고 있으며(대법원 2002두1588, 2004.09.23. 참조), 공사비와 관련, 단순한 송금내역만 있을 뿐, 대금 수취인의 인적사항이나, 거래관련 계약서 및 공사시기, 공사금액 및 공사비 지급사실 등에 대한 증빙서류가 없는 경우 당해 공사와 관련하여 지출된 비용으로 볼 수 없는 점으로 볼 때(심사양도2012-0038, 2012.4.20. 같은 뜻임), 청구인은 쟁점토지1, 2의 토지매립비로 130백만원의 공사비를 지출하였다고 주장하고 있으나, 임의로 작성된 확인서 이외에 도급계약서, 세금계산서, 영수증 등 공사비 지출을 입증할 객관적이고 구체적인 증빙서류의 제출이 없는 점과 청구인이 주장하는 부동산소개비는 50백만원으로, 양도가액 494백만원에 비하여 소개비가 고액에 해당하고, 소개비를 지급하였다는 사인간의 확인서 이외에 용역계약서, 금융증빙 등 객관적이고, 구체적인 증빙이 없는 점 등으로 보아 토지매립비 130백만원과 부동산소개비 50백만원을 쟁점토지1, 2의 양도와 관련된 필요경비로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 힘들다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.