상속으로 취득한 부동산의 취득가액 산정시 상속 당시 시가를 확인할 수 없을 경우 기준시가로 평가하여야 함

청구인은 부친 최00(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 C도 Y군 K면 H리 3-1번지 토지 788㎡와 동소 3-3번지 토지 1,202㎡․주택 83.93㎡, 동소 3**-4번지 토지 296㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 2002.12.13. 상속을 원인으로 취득하여 보유하던 중 청구외 임00 등 2인에게 2012.3.2. 거래가액 195백만원에 양도하였으나 법정신고기한까지 양도소득세 과세표준을 신고하지 않았다. A세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 청구인의 쟁점부동산 양도소득세 무신고로 인한 양도소득세를 결정하면서 양도가액을 쟁점부동산의 등기부등본 기재가액 195백만원, 취득가액은 환산취득가액 122백만원으로 2012년 귀속 양도소득세 14백만원을 결정·고지하였다가 동 결정내용 중 취득가액 산정의 오류를 발견하고, 2013.8.1. 양도가액은 최초 결정시와 동일한 195백만원으로 취득가액은 상속세 및 증여세법에서 규정한 보충적평가방법에 따른 상속개시일의 기준시가로 평가한 39백만원으로 양도차익 150백만원, 장기보유특별공제 40백만원으로 계산하여 양도소득세 15백만원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2013.10.8. 이의신청을 거쳐 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인의 쟁점부동산 취득가액은 140백만원 이며 납부할 양도소득세는 507천원이다. 청구인이 쟁점부동산을 상속받은 가 액은 공시지가로 산정할 것이 아니라 그 당시 매매사례가액을 적용하여야 하고, 그 당시 매매사례가액은 130백만원을 초과하였다. 따라서, 양도소득세는 507천원 혹은 위 130백만원을 공제한 잔액 10백만원 의 양도차익에 대하여 과세하여야 하므로 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.

청구인이 매매사례가액이라고 제시한 확인서 등은 임의작성이 가능한 것이어서 객관성 있는 증거자료로 채택하기 어려워 상속 당시 시가로 볼 수 없으므로 상속개시일의 기준시가인 39백만원을 취득가액으로 하여 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 상속으로 취득한 쟁점부동산의 양도차익 계산 시 취득가액을 상속개시일의 기준시가로 평가하여 계산한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액 으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의 한 금액에 의한다. <신설 1999.12.31, 2000.12.29, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.8.5, 2005.12.31>

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법 제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평 가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2 항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경 우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 5) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개 별공 시지가"라 한다).

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택 가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 6) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하 여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하 지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

• 다. 사실관계

1. 등기부등본에 의하면 쟁점부동산은 피상속인 사망 후, 2002.12.13. 상속을 원인으로 청구인을 포함한 상속인 8인에게 채권자 K농협이 대위등기로 소유권 변경하였다가 2003.6.18. 협의분할로 인한 상속을 원인으로 청구인에게 소유권 정정 등기 접수되었으며, H 리 3-1 소재 토지에 2000.7.28. K 농협협동조합에서 채권최고액 14백만원으로 근저당권 설정을 했고, H리 3-3 소재 건물 및 토지에는 2001.10.11. K은행이 채권최고액 24백만원으로 근저당권을 설정했던 것이 확인된다.

2. 매매계약서에 의하면 쟁점부동산은 2012.3.5. 임00 외1인에게 거래가액 195백만원으로 양 도된 것으로 확인된다. 3) 처분청이 제출한 과세근거서류 등에 의하여 확인되는 소득세법 시행령제163조 제9항 및 상속세 및 증여세법제61조 제1항에 근거한 쟁점부동산의 상속개시일 기준시가는 39,035,860원으로 산출내역은 다 음과 같다.

① C도 Y군 K면 H리 3**-1 (토지, 전) ․ 개별공시지가 4,780원/㎡(공시일 2002.6.29.) × 788㎡ = 3,766,640원

② C도 Y군 K면 H리 3**-3 (토지, 대) ․ 개별공시지가 5,600원/㎡(공시일 2002.6.29.) × 1,202㎡ = 6,731,200원

③ C도 Y군 K면 H리 3**-3 (건물, 지상벽돌조 콘크리트슬라브지붕) ․ ㎡당 금액(322,000원) = 건물신축가격기준액(420,000원) × 구조지수(0.9) × 용도지수(1.0) × 위치지수(0.9) × 경과연수별잔가율(0.94467) × 개별건물조정율(1.0) ․ 건물기준시가: ㎡당 금액(322,000원) × 83.93㎡ = 27,025,460원

④ C도 Y군 K면 H리 3**-4 (토지, 전) ․ 개별공시지가 5,110원/㎡(공시일 2002.6.29.) × 296㎡ = 1,512,560원

4. 청구인은 쟁점부동산의 실지 취득가액이 140백만원임을 주장하며 그 근거로 청구인과의 관계가 확인되지 않는 청구외 황00이 2013.5.20. 쟁점부동산의 취득가액이 140백만원임을 확인한다는 내용의 자필확인서를 제출하였다.

5. 청구인이 동일 청구이유로 이의신청시 체출한 채무확인서 등의 내용은 다음과 같다. 가)K면농협에서 발행한 채무인수내역서에 의해 인계자명 피상속인, 인수자명 청구인, 대출일 2000.8.2.로 하여 대출금액 10백만원이 확인된다. 나) K은행의 피상속인에 대한 2001.10.11.∼2004.8.14. 여신거래내역서로 신규대출일자 2001.10.11. 대출금액 20백만원이 확인된다.

• 라. 판 단 소득세법 시행령제163조 제9항은 상속받은 자산을 양도한 경우에 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있으며, 이는 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 (이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다고 되어 있고 이 경우 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령 령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하며, 시가를 산정하기 어 려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부 터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 보도록 하고 있다. 이에 따라 시가 산정이 어려운 토지는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다)로 주택은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하도록 되어 있다. 청구인이 쟁점부동산 취득가액을 140백만원으로 주장하며 제출한 청구외 황00의 확인서상의 금액은 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 의 시가로 볼 수 없고 유사재산의 매매사례가액으로 보기도 어려우며, 쟁점부동산에 피상속인이 설정하여 등록된 근저당채무 30백만원이 확인되나 이는 쟁점부동산을 보충적평가방법인 기준시가로 평가한 금액보다 낮으므로 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 상속개시일 현재 기준시가로 평가하여 청구인에게 한 양도소득세 부과처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.