건물에 포한된 쟁점기계기구 해당액에 상당하는 감가상각비는 제외되며, 양도가액은 매매계약서상의 토지 및 건물가액으로 계산하여야 함.
건물에 포한된 쟁점기계기구 해당액에 상당하는 감가상각비는 제외되며, 양도가액은 매매계약서상의 토지 및 건물가액으로 계산하여야 함.
OOO세무서장(이하 “처분청”이라 한다)이 청구인의 2013년 과세연도 양도소득세 신고서에 대하여 ① 쟁점부동산 취득가액에 쟁점기계기구의 취득가액을 포함하여 기준시가로 안분하였으며, ② 건물 증축 분을 2002.6.11. 취득한 것으로 신고하였고, ③ 양도가액이 불분명하다고 하여 2013.11.1. 청구인에 대하여 한 2013년 과세연도 양도소득세 34,180,077원의 부과처분은,
① 건물 취득가액에서 차감하고 있는 감가상각비 160,364,067원 중 건물에 포함된 쟁점기계기구 해당액에 상당하는 감가상각비 31,881,114원을 제외하고, ② 양도가액을 매매계약서상 토지 378,190,000원과 건물 571,810,000원으로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 경정하며, 청구인의 나머지 청구는 이유가 없어 기각합니다.
2. 예비청구 ① 취득가액 중 배제된 기계장치의 경락대금을 산입하여 과세표준과 세액을 재경정한다. 소득세법 기본통칙 33-67…1【고정자산에 대한 자본적지출의 예시】 제11호에서는 ｢소득세법시행령｣ 제67조 제2항 에 규정하는 자본적 지출에는 토지, 건물만을 사용할 목적으로 첨가 취득한 기계장치 등을 처분함에 따라 발생한 손실은 토지, 건물의 취득가액에 의하여 안분계산한 금액을 각각 당해 자산에 대한 자본적 지출로 하는 것으로 규정하고 있으므로 쟁점기계기구 안분금액을 쟁점부동산의 자본적 지출로 보아 쟁점부동산의 취득가액에 포함되어야 한다. 과거의 해석과 기본통칙에서 예시되어 있듯이 납세자의 신의성실성을 배척하지 않는 범위 내에서 명확한 사실판단에 근거하여 토지와 건물을 취득할 목적으로 필수불가결하게 취득한 기계의 안분가액은 해당자산의 취득가액에 포함되어야 한다.
3. 예비청구 ② 본 청구의 정황상 경락대금을 안분한 감정가액은 비합리적인 기준이므로 취득가액의 환산방법으로 과세표준과 세액을 재경정한다. 2001.7.6. 임의경매가 개시된 후 감정평가가 있었으며 일반적인 경매와 달리 최초 입찰이 2002.3.15.에 있었으며 본 청구인은 3차 경매인 2002.5.14.에 쟁점부동산과 기계기구를 경락받았다. 전항에서도 주장한 바 쟁점기계기구를 인수한 사실이 없었다는 것을 청구인 입장에서 객관적인 자료로 입증하기는 힘들지만 감정일과 경락일 사이의 기간이 여타 일반적인 경매의 상당기간 경과하여 관리소홀로 방치된 쟁점기계기구의 가치를 경락일까지 감정가치가 유지되고 있다고 보기는 어렵다. 국심2001구2883를 참조하면 "이 건의 경우 처분청에서 쟁점부동산의 취득가액을 쟁점 부동산과 기계장치의 감정가액비율로 안분하여 산정한 것은 그 합리성이 결여된 것이라고 할 것이고, 청구인이 주장하는 쟁점부동산과 기계장치의 경락가액에서 기계장치의 양도가액을 차감하여 쟁점 부동산의 취득가액을 산정하는 것도 합리적인 계산방법이 아니다"라고 판시하면서 실제 취득가액을 구분하기가 어렵기 때문에 기준시가를 기준으로 취득가액을 환산하도록 한바 있다. 청구인이 일관되게 주장한 인수하지도 않은 쟁점기계기구가 토지, 건물의 필요경비에서 배제되는 것도 이해가 되지 않지만 현저한 가치하락이 명백히 추정됨에도 상당기간 경과된 감정가액으로 쟁점기계기구를 안분하는 것도 합리성이 결여된 것이다.
2. 매매계약서상 토지․건물 양도가액을 부인하고, 기준시가로 안분한 처분의 당부
3. 쟁점부동산을 취득하기 위해 쟁점기계기구를 취득한 것으로 볼 수 있는지 여부
4. 낙찰가액에 대하여 감정가액으로 안분계산한 처분의 당부
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② (생략)
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
④ (삭제, 2014. 1. 1.)
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (이하 생략) 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
3. 구 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 (2002.12.30. 개정전 규정)
① ~ ③ (생략)
④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (이하 생략)
4. 구 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】
① ~ ③ (생략)
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.
｢소득세법｣ 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ｢부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 5) 소득세법 기본통칙 33-67…1 【고정자산에 대한 자본적지출의 예시】 영 제67조 제2항에 규정하는 자본적지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다. (2008. 7. 30. 개정)
1. ~ 10. (생략)
11. 토지, 건물만을 사용할 목적으로 첨가 취득한 기계장치 등을 처분함에 따라 발생한 손실은 토지, 건물의 취득가액에 의하여 안분계산한 금액을 각각 당해 자산에 대한 자본적지출로 한다.
12. (생략)
1. 처분청은 청구인에 대한 2013년 과세연도 양도소득세 34,180,077원와 관련된 양도소득세 경정결의서와 안분계산자료를 제시하고 있다. 구 분 합 계 토 지 건물 1 건물 2 양도가액안분기준 (기준시가) 528,124,800 200,499,000 196,406,800 131,219,000 79,500×2,522 172,000×1,141.9 302,000×434.5 양도가액 950,000,000 360,661,060 353,299,940 236,039,000 구 분 합 계 토지(2686㎡) 건물 1 기계장치 취득가액안분기준 (감정가액) 540,029,200 147,730,000 225,145,200 167,254,000 경락가 안분금액 355,800,000 97,311,300 148,297,440 110,191,260 취․등록세 안분 14,438,170 5,720,281 8,717,889 취득가액 96,740,747
① 157,015,329
②
① = (97,311,300 + 5,720,281) × (2,522/2,686)
② = 148,297,440 + 8,717,889
2. 처분청은 쟁점부동산과 쟁점기계기구에 대한 청구외 ㈜AA경매의 임의경매 관련 자료를 제시하고 있다.
3. OO OO시 OO동 629-6 건물에 대한 건물기준시가와 건축물대장을 제시하고 있으며, 2010.8.18. 434.5㎡를 증축하였다. 구 분 신축년도 취득년도 양도년도 건물 기준시가(원/㎡) 양도당시 취득당시 건물 1 1997 2002 2013 172,000 176,000 건물 2 2010 2010 2013 302,000 247,000
4. 청구인의 2013.3.31.자 “양도소득세 과세표준 신고 및 자진납부 계산서”를 제시하고 있다.
5. 청구인은 청구주장을 위하여 처분청과 같은 ① OO동 629-6 토지건물을 기준시가로 안분한 내역서, ② 토지와 건물에 대한 계정별 원장(2002.1.1.~2002.12.31.)을 제시하고 있다.
1. 쟁점기계기구에 대응하는 감가상각비는 쟁점부동산 필요경비 계산시 공제대상이 아니라는 주장에 대하여 보면, 처분청이 낙찰금액 중 쟁점기계기구 해당분 110,191,260원을 쟁점부동산 취득가액에서 제외하여 건물취득가액을 223,549,841원에서 157,015,329원으로 경정하고 있어 차액 66,534,481원(= 청구인 건물취득가액 223백만원 - 처분청 경정액 157백만원)은 가공자산이 되고, 건물분에 대한 감가상가비 107,117,612원 중 가공자산 66,534,481원에 대한 감가상각비는 31,881,114원으로 청구인의 사업소득금액 계산시 필요경비 불산입하여 종합소득세를 부과함은 별론으로 하더라도 건물취득가액과 관련이 없는 가공자산에 대한 감가상각비는 쟁점부동산의 필요경비에서 차감되는 대상이 아니므로 처분청이 쟁점공장건물의 취득가액에서 차감할 감가상각비에 쟁점기계기구 해당분에 대한 감가상각비 31,881,114원을 포함시킨 처분은 잘못이 있어 쟁점기계기구에 대한 감가상각비를 제외하고 양도차익을 산정하여야 한다는 청구 주장은 이유가 있다.
2. 일괄양도가 아니므로 매매계약서상 실제양도가액으로 계산하여야 한다는 주장을 보면, 과세관청으로서는 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 매매계약서상의 실지 거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 이를 입증하여야 하는 점(대법원 96누5810, 1997.6.27. 판결 참조), 청구인이 당초 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서상 토지 378,190,000원, 건물 571,810,000원 합계 매매대금 950,000,000원으로 명시하고 있으며, 매매가액을 기준시가로 안분계산시 토지 360,661,060원, 건물 589,338,940원으로 차액 17,528,940원은 토지는 4.6%, 건물은 3.1%로 그 차이가 미미하여 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 특별한 사정이 없어 보이고, 처분청 역시 청구인의 양도소득세 신고시 제출하고 있는 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 입증을 못하고 있는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점부동산의 양도를 일괄양도로 보아 양도가액을 기준시가로 안분한 처분은 잘못이 있어 실지 거래가액으로 양도가액을 계산하여야 한다는 청구 주장은 이유가 있다.
3. 쟁점기계기구를 경락받은 것은 쟁점부동산을 취득하기 위하여 지출된 자본적 지출로 보아 취득원가에 가산하여야 한다는 주장을 보면, 청구외 ㈜△△경매의 2001타경35082 임의경매 관련 자료에 의하면, 쟁점기계기구의 감정가액은 167,254,000원으로 전체 감정가액 540,129,200원의 31%에 해당하고 있어 쟁점부동산을 취득할 목적으로 쟁점기계기구를 취득하였다고 보기 어려운 점(조심2011구4866, 2012.4.27.), 처분청은 쟁점기계기구의 가치가 167,254,000원으로 낙찰가액에 배분시 110,191,260원의 가치가 있다고 주장하고 있는 반면, 청구인은 쟁점기계기구를 장부에 계상한 사실이 없을 뿐만 아니라, 쟁점기계기구의 처분 등에 대한 구체적인 입증을 하지 못하여 쟁점기계기구가 쟁점부동산의 취득을 위해 미미할 정도의 가치만을 가지고 있다는 주장과 증빙을 제시하지 못하고 있어 쟁점기계기구을 경락받은 것이 쟁점부동산을 취득하기 위한 것으로 자본적 지출로 보아 취득원가에 가산하여야 한다는 주장은 이유 없다고 판단된다.
4. 일괄하여 경락받은 것을 합리적인 사유 없이 감정가액으로 안분하였으므로 기준시가로 환산하여야 한다는 주장에 대하여 보면, 쟁점부동산과 쟁점기계기구를 개별가액의 구분없이 일괄 취득한 것으로 전체 낙찰가액을 각 자산의 상대적 공정가액 기준으로 개별자산에 배분하는바(조심2011구4866, 2012.4.27.), (구) 소득세법 시행령 제166조 제4항 과 (구) 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 단서에서 “실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.”라 하고, 제1호의 단서에서는 “과세기간의 직전 과세기간 개시일로부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가법인이 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산”하도록 규정하고 있는 점, 이 건의 경우 청구외 ㈜△△경매의 2001타경35082 임의경매 관련 자료에 의하면, ◇◇감정원에서 2001.9.20. 감정을 실시하고 경락은 2002.5.14.되어 직전 과세기간 내에 감정평가액이 있는 경우에 해당하는 점, 청구인은 감정일과 경락일 사이의 기간이 여타 일반적인 경매의 상당 기간 경과하여 관리소홀로 방치된 쟁점기계기구의 가치를 경락일까지 감정가치가 유지되고 있다고 보기는 어렵다고 주장만 할 뿐, ◇◇감정원의 감정가액이 취득당시의 재산적 가치를 합리적으로 반영하지 못하였다는 구체적인 증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 ◇◇감정원의 감정가액으로 경락대금을 안분한 처분을 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유가 있으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.