청구인이 제시한 거래 증빙 등이 당초 신고한 취득가액을 입증하기에 부족하여 환산가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분은 정당함.
청구인이 제시한 거래 증빙 등이 당초 신고한 취득가액을 입증하기에 부족하여 환산가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분은 정당함.
이 건 심사청구는 기각합니다.
(1) 청구인이 쟁점부동산의 취득과 관련하여 전 소유자에게 대금을 지급한 증빙이 없는 이유는 쟁점부동산의 전 소유자 김이 2001.9.10. 도 시 면 리 470-1에서 전자라는 상호로 에나멜동선 등을 제조하는 사업을 시작하면서 사업에 필요한 에나멜 코팅기 등을 청구인으로부터 398,970천원(VAT 포함)에 구매하였으며, 그 대가로 쟁점부동산과 현금 100백만원을 지급받았기 때문으로 처분청이 쟁점부동산의 취득가액 297백만원의 지급 증빙이 없다는 이유로 취득계약서를 불인정하고 환산가액을 적용하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
(2) 청구인은 기계라는 상호로 기계제작을 전문으로 하는 업체를 운영하여 왔으며, 평소에 친분이 있던 김가 아버지 김**과 에나멜 동선 가공공장을 운영하기로 합의한 후 사업에 필요한 기계장치를 구입하기 위하여 청구인의 사업장에 방문하여 상담한 결과 사업을 시작하는 거래처에 기계장치를 판매하면서 자금부담을 덜어주기 위하여 쟁점부동산을 기계매매대금의 일부로 지급받기로 하였던 것이다.
(3) 쟁점부동산의 매매가액을 297,000천원으로 산출한 근거는 당시 김**은 쟁점토지를 3.3㎡(1평)당 25만원으로 요구하였으나 당시 부동산 시세가액을 감안하여 협상을 통하여 20만원으로 합의하였고, 부동산 전체면적 4,912㎡를 평으로 환산하면 1,488.48평인바 평당 20만원으로 계산하면 297,696천원이나 십만단위 이하 절사하여 매매가액을 297,000천원으로 계약한 것이다.
(4) 계약서상 에나멜코팅기 등을 362,700천원(VAT별도)에 매매하기로 하고, 계약금으로 쟁점토지를 납품 10일전까지 청구인에게 소유권이전을 하고, 잔금 2억원은 시운전 완료 후 10일 이내에 완불한다고 되어 있는데, 쟁점부동산의 매매가액이 297,000천원임에도 기계매매계약시에 쟁점부동산의 가액을 162,700천원으로 한 것은 기계대금의 약 60%인 200,000천원를 금융기관에서 시설자금으로 대출을 받을 수 있기 때문에 김이 200,000천원을 금융기관으로부터 대출받을 수 있도록 하기 위하여 162,700천원으로 기재하였던 것이나, 신규로 사업을 시작한 김이 대출요건을 충족시키지 못하여 금융기관에서의 시설자금의 대출이 이루어지지 않았으며, 김**은 에나멜 코팅기 등의 잔금 1억원을 2001.9.29. 자산을 담보로 하여 금융기관으로부터 9천만원의 융자와 어음으로 1천만원을 청구인에게 지급하였던 것이다.
(1) 청구인은 쟁점부동산의 신고취득가액에 대하여 1장의 취득계약서만을 제시하고 있는데 취득계약서에는 2001.8.25. 계약금 30,000천원, 2001.8.25. 중도금 100,000천원, 2001.9.5. 잔금 167,000천원을 지급하기로 기재되어 있으나 이 계약서에 대하여는 실제로 매매대금을 지급한 사실을 전혀 입증하지 못하고 있다.
(2) 청구인은 쟁점부동산을 기계대금을 받기 위해서 대물변제로 취득한 것이어서 대금지급 증빙이 없다는 주장을 하고 있으나 취득계약서에는 대물변제로 거래된다는 아무런 언급도 없으며 전소유자는 2011.8.24. 사망하였고 청구인이 제출한 취득계약서에 기재된 3.3㎡(1평)당 200천원의 거래가액이 취득당시의 실제 거래시세로 볼만한 근거도 없다.
(3) 도 시 면 리 459의 공시지가는 취득시(2001.9.6.) 3,540원/㎡에서 양도시(2012.10.23) 20,600원/㎡으로 보유기간 11년 동안 582% 상승하였고, 도 시 면 리 460의 공시지가는 취득시 4,000원/㎡에서 양도시 20,100원/㎡으로 보유기간 11년 동안 502% 상승하였는데 청구인은 11년의 보유기간 동안 오히려 취득당시보다 양도당시의 지가가 하락한 것으로 양도소득세를 신고한 점으로 볼 때 신고한 취득가액이 실제보다 과다한 것으로 판단된다.
(4) 결론적으로 청구인이 제시한 취득계약서로는 청구인이 지방세 납부를 이행한 사실도 없으며 그 외에 다른 용도로도 전혀 이용된 사실이 없으며 오직 유일하게 양도소득세 과세미달 신고목적으로 제시되었으므로, 이는 ‘비자경 농지’에 대한 양도소득세를 부담하지 않을 목적으로 사실과 무관하게 매우 높은 가격으로 작성된 허위계약서로 보는 것이 객관적으로 타당할 것이며, 청구인이 취득계약서에는 언급조차 없던 ‘기계판매로 인한 대물변제’라는 새로운 주장을 하는 것도 당초 양도소득세 신고시에 허위 취득계약서를 제시한 사실을 은폐하고 변명하기 위한 허위 주장에 불과하다고 판단된다.
○ 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고, 환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
- 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
(1) 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 처분청의 양도소득세 조사보고서 주요내용에 의하면,
1. 2001.8.25. 청구인과 김과 작성한 매매계약서에는 매매가액을 297,000천원으로, 계약금 30,000천원과 중도금 100,000천원은 계약일에, 잔금 167,000천원은 2001.9.25.에 지급하기로 중개인 없이 쌍방합의 하에 작성한 것으로 되어 있으나, 계약서의 날짜에 대금지급이 이행된 사실이나 실제로 거래대금이 지급되었다고 인정해줄 만한 증빙이 없고, 청구인은 2001년 당시 쟁점부동산의 인근 시세가 3.3㎡(1평)당 20∼30만원 호가하여 매매가액을 3.3㎡(1평)당 20만원으로 결정하였다고 하나, 쟁점부동산의 2001년 공시지가가 3,540원/㎡(리 459)과 4,000원/㎡(**리 460)으로 매매가액의 약 6%로 조사되었다.
2. 청구인은 쟁점부동산의 매매계약서를 청구인의 배우자가 2001년도에 작성한 것이라고 하나, 매매계약서의 하단 여백이 절단된 상태로서 제출되고 계약서상에 검인 등이 없어 실제로 작성된 시기를 추정할 수 없으나, 청구인은 하단여백에 불필요한 내용 등이 지저분하게 기재되어 있어 잘라낸 것이고 어떤 사실을 감추기 위해서 훼손한 것은 아니었다고 답변한 것으로 되어 있다.
3. 청구인은 김이 2001.9.10. 도 시 면 리 470-1에서 전자라는 상호로 에나멜동선 제조업을 시작하면서 사업에 필요한 에나멜 코팅기계 등을 청구인으로부터 398,970천원(VAT 포함)에 구매하였으며, 그 대가로 쟁점부동산{3.3㎡(1평)당 200천원으로 계산한 297,000천원}과 현금 100,000천원(김이 기계를 담보로 은행에서 대출받음)을 지급받았다고 주장하며 그 증빙으로 김에게 2001.9.13.발행한 공급가액 362,700천원의 세금계산서와 김의 자(子) 김의 확인서를 제출하였으나, 쟁점부동산의 매매계약서에는 대물변제로 취득한다는 아무런 언급이 없고 대물변제로 취득하였다고 인정할 만한 채무변제합의서나 대금정산한 거래증빙, 쟁점부동산에 가등기 및 저당권 설정한 내용은 확인되지 아니하고, 김은 2011.8.24. 사망하였으며, 청구인은 쟁점부동산을 자경한 사실이 없어 부재지주가 농지에 대한 양도소득세를 회피하기 위하여 작성한 “속칭 업계약서”로 보이고 실제 취득가액은 납세자가 대금지급 증빙을 미제출하여 확인이 불가하므로 환산취득가액을 적용하여 양도소득세 과세한 것으로 되어 있다. (나) 쟁점부동산의 등기부상 청구인의 취득일은 2001.9.6.로 나타나며, 쟁점부동산의 취득 및 양도시점의 공시지가는 다음과 같다. 토지 취득시점(2001.9.6.) 양도시점(2012.10.23.) 상승률 시 면 리 459 3,540 원/㎡ 20,600 원/㎡ 582% 시 면 리 460 4,000 원/㎡ 20,100 원/㎡ 502% (다) 국세통합전산망 자료에 의하면, 청구인과 김의 사업이력은 다음과 같고, 청구인의 2001년 제2기 매출세금계산서합계표상 김(전자)에게 362백만원을 매출한 것으로 나타난다. 성명 개업일/ 폐업일 상 호 사업자번호 사업장 업태/종목 청구인 1990.1.7. 계속사업자 기계 139-10- 시 동 ooo 제조/ 기계제작 김 2001.9.10. 2006.10.20. 전자 137-19- 도 시 면 리 470-1 제조/ 에나멜동선 (라) 청구인의 외상매출금 계정별원장상 2001년도말 김**에 대한 잔액은 136,270천원이 남아있는 것으로 나타난다.
(2) 청구인이 제출한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인과 김이 체결한 에나멜 코팅기계 등의 매매계약서상 계약서 작성일자는 2001.6.4. 납품일자는 2001.8.20.로 계약품목 및 금액은 아래와 같고, 대금 지불방법은 계약금으로 ‘도 시 면 리 460, 459번지 부동산을 납품 10일전 이전 등기하고, 잔금 2억원을 시운전 완료 후 10일 이내에 완불(일억삼천만원 은행자금으로 하고 칠천만원은 6개월 분할함)하는 것으로 되어 있다 (단위: 개, 대, 원) 계약품목 모델명 수량 단가 금액 에나멜 코팅기 1 95,000,000 95,000,000 에나멜 코팅기 1 110,000,000 110,000,000 신선) 중선기 1 65,000,000 65,000,000 신선) 세선기 3 15,000,000 45,000,000 신선) 세선기 2 16,000,000 32,000,000 철 보빙 70 130,000 9,100,000 철 보빙 60 75,000 4,500,000 철 보빙 ** 60 35,000 2,100,000 합계 362,700,000 (나) 부동산 매매계약서상 주요내용은 다음과 같다.
① 계약서 작성일자: 2001.8.25.
② 계약당사자: 매도자 김**, 매수자 청구인
③ 부동산소재지: 경기 면 **리 459 답 1,775㎡, 같은 리 답 460 3,137㎡
④ 계약금액: 297,000천원 ․계약금: 30,000천원(2001.8.25.) ․중도금: 100,000천원(2001.8.25.) ․잔 금: 167,000천원(2001.9.5.) (다) 청구인이 김**에게 발급한 세금계산서 주요 내용은 아래와 같다.
① 공급자: **기계(청구인)
② 공급받는자: 전자(김)
③ 공급일자: 2001.9.13.
④ 공급가액: 362,700,000원
⑤ 공급품목 및 금액 (단위: 원) 공급품목 수량 단가 공급금액 부가가치세 에나멜 코팅기 1 100,200,000 100,200,000 10,020,000 에나멜 코팅기 1 112,300,000 112,300,000 11,230,000 신선기 1 70,450,000 70,450,000 7,045,000 신선기 5 15,950,000 79,750,000 7,975,000 합계 362,700,000 36,270,000 (라) 청구인은 쟁점토지 취득시점의 인근 토지 매매사례가액은 다음과 같다는 주장이며, 그 증빙으로 부동산중개업자 이 및 쟁점부동산의 전 소유자 김의 자(子) 김의 확인서, 표, 현이 인근 토지매매계약을 하였다가 전 소유자를 사기죄로 경찰서장에게 고소한 고소장 사본(고소하였다가 취하) 및 부동산매매계약서 등을 제출하였다. (단위: 천원, ㎡) 소재지 면적 거래일자 거래가액 (3.3㎡당) 확인자 631 답 1,570 1995.5.3. 200 표 2000.11.9. 800 578 답 2,255 1995.5.3. 350 현 456 전 708 1999.11.23. 450 중개인 이 468 답 952 2001.2.12 350 김의 子 김**
1. 쟁점부동산의 전 소유자 김의 자(子) 김의 확인서 내용은 다음과 같다.
○ 기계대표 청구인과 전자대표 김 간의 기계매매와 관련한 사실관계와 계약금으로 제공된 쟁점부동산(군 면 리 459, 460) 매매와 관련된 확인사항임.
○ 기계매매대금의 결제 시에 기계 매입에 따라 계약금으로 쟁점부동산을 3.3㎡당 200천원으로 구두로 약정한 후 기계매매대금을 지급하기로 계약서를 작성하였음.
○ 쟁점부동산의 가격을 162,700천원으로 장부상에 나타나는 것은 매매된 기계장치가액의 60%가 시설자금융자금액으로 나오기 때문에 기계시설 장치금액 362,700천원에서 200,000천원의 융자를 받고자 쟁점부동산 가액을 162,700천원으로 한 사실이 있음.
2. 쟁점부동산의 인근 토지 군 면 리 631 답 1,570㎡, 같은 리 578 2,255㎡ 등을 1995.5.3. 박으로부터 취득하기로 매매계약을 하였다가 2005년 3월 박을 사기죄로 경찰서장에게 고소한 표, 현의 고소장 등에 의하면, 군 면 리 631 답 1,570㎡는 3.3㎡ 당 200천원에, 같은 리 578 답 2,255㎡는 3.3㎡당 350천원에 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금 등을 지급하였으나 박이 온천이 개발로 지가가 상승하여 군 면 리 631 답을 400,000천원(3.3㎡당 약 800천원)에 취득하려고 하는 사람이 있으니 팔자고 제안한 사실이 있었다는 내용이 있으며 동 답은 2000년 11월 김에게 소유권이 이전된 것으로 나타나며, 같은 리 578의 등기부등본에 의하면, 2005년 3월 표, 현이 박을 경찰서장에게 고소하였다가 취하한 이후 2005.4.25. 현에게 소유권이 이전되었다가 2010.11.19. 3.3㎡당 219천원 총 150,000천원에 매도된 것으로 나타난다.
3. 쟁점부동산과 약 1㎢ 떨어진 곳에 위치한 온천은 1992년에 도 고시 제534호 및 **시 허가 제1호로 온천지구로 지정되어 개발과정 중에 지가가 상승하였고 최초 개발사업자는 사업의 부진에 따라 2006년 소유권이 넘어가는 과정에서 휴업 중에 있다가 2011년 재개장한 것으로 나타난다.
4. 청구인이 매매사례가액으로 제시한 인근토지의 2001년과 2012년 공시지가는 다음과 같다. 토지 2001년 2012년 상승률 시 면 리 631 7,100원/㎡ 46,800 원/㎡ 659% 시 면 리 578 4,210 원/㎡ 17,900 원/㎡ 425% 시 면 리 456 4,680원/㎡ 128,000원/㎡ 2,735% 시 면 리 468 4,950원/㎡ 27,000원/㎡ 545%
- 라. 판단 살피건대, 청구인은 쟁점부동산을 전 소유자에게 기계장치를 매출하고 그 대금을 받기 위해서 대물변제로 취득한 것이어서 대금 지급 증빙이 없다는 주장이나, 쟁점부동산의 매매계약서에는 2001.8.25. 계약금 30,000천원, 2001.8.25. 중도금 100,000천원, 2001.9.5. 잔금 167,000천원을 지급하기로 기재되어 있고 대물변제로 거래된다는 언급은 없으며, 기계매매계약서에는 쟁점부동산을 기계납품 전에 소유권 이전하고 잔금 200,000천원을 나중에 지급하기로 기재되어 있으나, 쟁점부동산을 297,000천원으로 계산해서 대물변제 받았다면 기계매매대금에서 297,000천원을 차감한 100,000천원이 잔금으로 기재되어야 함에도 잔금이 200,000천원으로 기재되어 있고, 청구인의 거래처원장에는 2001.9.13. 362,700천원의 세금계산서를 발급하였음에도 2001.9.5. 162,700천원, 2001.9.28. 100,000천원을 회수하였다고 기재되어 있는 점, 청구인의 주장대로 기계매매대금에서 쟁점부동산을 297,000천원에 대물변제로 받고 2001.9.29. 100,000천원을 현금으로 회수하였다면 2001.12.31. 김(전자)에 대한 외상매출금 잔액이 0원이어야 하나 136,270천원이 남아있는 것으로 되어 있는 점 등으로 볼 때, 청구인이 신고한 취득가액을 불인정하고 환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.