건축허가권 관련 3억 원은 쟁점부동산의 필요경비로 볼 수 없음.

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 OO OO시 OO구 OO동 1703 대 4,990.4㎡(지하 H빔 4층 공사 중 중단되었으며, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2000.3.28. 친인척 청구외 AAA(이하 “AAA”라 한다)의 명의를 빌어 1,077백만 원에 경락으로 취득하였으나, 2001.4.20. 청구인과 특수관계인 청구외 ㈜BBBBBB을 채무자(채권최고액 38억 원)로 하는 청구외 ㈜국민은행(이하 “국민은행”이라 한다)이 근저당권을 설정한 후 2005.6.14. 국민은행이 OO지법의 경매개시를 신청하여 2006.7.5. 청구인이 최대주주인 ㈜CC건영(이하 “청구외법인”이라 한다)에서 7,200백만 원에 경락으로 취득하였으나, 청구인은 쟁점부동산의 명의를 AAA로 함으로써 ｢부동산실권리자명의등기에 관한 법률｣(이하 “실명법”이라 한다) 제3조를 위반하였다. AAA는 쟁점부동산이 경매로 양도됨에 따라 2006.9.30. 기준시가로 하여 양도가액 7,086,368,000 원, 취득가액 4,795,774,400원, 기타필요경비 143,873,232원으로 양도소득세 579,866,789원을 신고․납부하였다.
• 나. OO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인에 대한 양도소득세조사를 실시하여 쟁점부동산의 실질적인 소유자가 청구인임을 확인하고, OO 세무서장(이하 “처분청”이라 한다)에게 실명법 위반으로 쟁점부동산을 거래하였으므로 실지거래가액으로 과세하도록 통지하여 처분청은 2013.11.1. 양도가액 7,200,000,000원, 취득가액 1,077,000,000원, 필요경비 2,427,213,320원으로 하여 2006년 과세연도 양도소득세 1,027,778,050원을 결정․고지하였다가 2014.2.19. 필요경비 45,000,000원을 추가 공제하여 양도소득세 24,801,148원을 오류정정감 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.1.27. 이 건 심사청구를 제기하였으나, 필요경비 45,000천원에 대하여는 처분청의 직권시정으로 2014.4.2. 취하 하였다.

• 가. 건축허가권관련 지불한 금액(3억 원)은 명목상 건축허가권이나, 실제는 토지에 관한 쟁송이 있는 자산에 대해 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용, 화해비용이므로 양도자산의 필요경비에 포함하여야 한다.

1. 조사청은 세무조사시 유치권, 위로금, 수분양자(건물관련비용)는 필요경비로 인정하고 있으므로 동일성격인 건물배상금(3억)도 필요경비로 인정되어야 한다. 건축허가권은 명의만 허가권이지, 실제는 관할구청의 행정처분, 즉 건축주 명의변경에 대한 행정서류로 건축허가 명의 변경시, 전임 건축허가자가 현금 등 대가를 요구하면, 토지 경매자는 어쩔 수 없이 그것에 대한 대가를 지급하는 것이 관행(허가권양도관련 인증서)으로 건축허가권은 명목상 건축허가권 명의변경이지, 실제는 해당업체에 대한 피해보상금, 위로금 성격임. 비록 “이 거래가 양도에 해당한다”고 해도, “허가를 득하기 위해 지출한 비용은 필요경비로 인정해야한다.”라고 규정하고 있다(조심2010부0121, 2010.10.6.).

2. 건축허가권의 대가는 명의변경 대가이기 때문에 토지위의 구축물에 대한 계속진행 또는 허가변경을 위해서 당초 인․허가권자에게 변경요청 관련 배상금 명목으로 지불한 금액으로 건축허가권만 나중에 지불한 것이 아니라 유치권, 위로금, 수분양자 배상금도 모두 나중에 지불했으며, 동일 인물인 (합)DD개발 대표 EEE에게 하였다. 건축허가권을 나중에 지불한 것은 쟁점 지하구조물관련 공사참여 협력업체들과의 배상금 및 손해배상 협의가 종료되어야만 건축허가 명의변경이 가능하기 때문이다. 건물신축 없는 설계비는 당연히 필요경비가 아니지만, 쟁점부동산은 취득 시에 이미 “지하구조물” 관련 쟁송이 있었으므로, 본건은 건물신축 중에 있는 경우로 건물신축 없이 토지만 양도한 경우가 아니며, 쟁점 건축허가권은 건축과 관련된 설계비용 성격이 아니라, 손해배상금 성격의 위로금이기에 필요경비로 인정되어야 하며, 건축허가권이 손해배상금이란 사실은 EEE가 작성한 허가권 양도계약서에서 확인된다. 건축허가권은 명의만 허가권이지 실제는 관할구청의 행정처분, 즉 건축주 명의변경에 대한 행정서류로 건축허가 명의변경 시 당초 건축허가자가 명의변경을 위한 서명날인 시 금품 등 대가를 요구하면, 경매 낙찰자는 어쩔 수 없이 그것에 대한 대가를 지급하는 것은 소송 등에 휘말리지 않기 위한 관행이다(허가권양도관련 인증서).

• 나. AAA가 명의수탁자 신분으로, 청구외 FFF(이하 “FFF”이라 한다)에게 지급한 토지취득관련 부대비용 1,392백만 원은 조사청이 필요경비로 인정하였으므로 청구인이 명의신탁자 신분으로 GGG의 명의로 FFF에게 지불한 금융증빙이 있는 409백만 원도 ① 토지취득관련 부대비용이며, ② 그 비용의 형상과 성질이 같으므로, 이 금액도 실질과세원칙에 의해 필요경비로 인정되어야 한다. 또한, GGG(청구인 직원)과 FFF과의 사이에 이루어진 6건, 409백만 원은 이 건 외에 다른 거래가 없으며, 두 사람 간의 개인적인 채권․채무와는 별도의 금액이다.
• 다. 취득가액 불분명에 따른 환산취득가액의 적용이 가능한지 여부 청구인이 90억 원 싼값으로 쟁점부동산을 구입하게 된 근본 이유는 쟁점부동산이 건물 유치권과 관련하여 계속된 소유권쟁송의 대상이기 때문이며, 청구인은 토지비용 11억 원 외에 소유권쟁송관련 실지 투입된 토지부대비용 40억 원 중 금융증빙이 있는 31.5억 원으로 총액 42.5억 원을 필요경비로 인정할 것을 요구하였으나, 조사청은 토지비용 11억 원은 인정하면서, 부대비용 31.5억중 7.5억 원을 증빙불명으로 필요경비 인정을 부인하였다. 이에 청구인은 필요경비의 성격이 취득원가에 흡수됨이 마땅하고 취득원가에 대한 다툼으로 그 가액이 불분명하다면, 청구건의 경우 환산가액으로 결정함이 타당하다.

청구인은 실제 소요된 것보다 명백히 적은 금액인 경락대금만을 취득가액으로 인정하는 것은 기준시가에 비해 현저히 낮은 금액으로 통상적으로 인정할만한 가격 차이도 아니하여 취득가액이 불분명한 경우에 해당된다고 판단 되므로 소득세법상 취득가액 선정방식에 의한 환산취득가액 적용을 해야 하고, 설령 실지가격에 의하여 취득가액을 산정한다고 하여도 허가권과 취득당시 사용의도가 없던 건물 철거비용 등도 추가로 취득가액으로 인정되어야 한다.

• 마. 사전열람에 따른 추가의견 FFF과의 거래에 있어 차용증이 없는 금융소비대차거래는 입금자를 청구인과 김 OO 명의로 입금하였으며, 수수료와 관련해서는 입금 당사자를 ㈜BBBBBB과 청구인의 직원인 GGG으로 하였음에도 조사청은 GGG이 입금한 69백만 원 역시 금융소비대차금액으로 확대해석하고 있다. 조사청은 청구인의 개인명의로 송금한 201백만 원은 필요경비에서 제외하였으나, 부인한 201백만 원 중 69백만 원은 청구인이 지급한 것이 아니라 그의 직원인 GGG이 수수료로 FFF에게 지급한 금액이므로 69백만 원의 구분이 분명하고, 금융증빙이 확실하므로 필요경비로 인정되어야 한다.

• 가. OO지방법원 쟁점부동산임의경매 사건의 매각대금 72억 원 중 건축허가권 가액(영업권가액)이 포함되어 있지 않는 것으로 파악되며, 쟁점부동산 경매 취득당시 상기 건축허가권은 취득한 바 없고 나중에 취득한 점, 임야를 취득하여 대지로의 형질변경 허가 및 건축허가를 득하였으나, 건물 신축 없이 토지만을 양도한 경우 형질변경에 소요된 비용은 필요경비에 산입 하는 것이나 건축과 관련된 설계비용 등은 필요경비로 공제받을 수 없다는 해석사례 등으로 볼 때, ｢건축허가권｣ 양수가액으로 지급 한 300백만 원의 경우 이 건 양도소득의 필요경비로 볼 수 없다. 따라서, 300백만 원은 건축허가권 양수가액으로서 분명히 건물에 대한 지출로 쟁점부동산 양도소득과는 무관한 개인적인 사업비용 지출이다. 건축허가권의 구체적인 내용을 보면, 건축형별은 상가이고, 건축물의 규모는 지하 5층 지상10층 상가 및 부대시설이며, 건축허가년월일은 1995.12.22.이고, 허가번호와 건축주의 표시 및 OO시장을 건축허가자로 하는 건축허가권을 의미하는데, 이를 두고 배상금 성격의 비용이라는 주장은 근거가 없는 부당한 주장이다(건축허가권은 쟁점부동산 관할 OO시장이 관련법규에 의거 허가한 건축허가에 관한 권리임).
• 나. FFF에게 고액의 수수료를 수수하였다고 하면서도 그에 대한 인증서 또는 약정서가 없는 점, 수수료 수령액에 대한 FFF의 소득세 등 신고사실이 없는 점, 20억 원 중 2013.9.10. 제출한 1,653백만 원의 경우 2006~2007년도 중 지급받았다는 1,024백만 원에 대하여는 입금자가 FFF 자신으로 되어 있고, 특히 1,000백만 원에 대하여 금융기관에 조회 결과 HHHH㈜[前 HHHH광고㈜]이 금융기관으로부터 대출 받은 것으로 확인되며, 2013.9.12.자 FFF 진술서를 보면, “10억 원을 III회장이 보내준 금액이 아니라면 기억은 희미하지만 10억 원을 III 회장 으로부터 받을 때 정 OO 계좌로 보내달라고 했던 기억이 있는데 이에 대한 자료는 보충해서 추가로 제출하겠습니다.”라고 하였는바, 정 OO 계좌로 송금받았다고 하더라도 동 금원이 FFF이 받았다는 수수료 명목의 금원인지 알 수 없을 뿐만 아니라 정 OO 계좌에 10억 원이 입금된 내역도 제출하지 못하고 있는 등 10억 원 관련 진술의 일관성이 없는 점, 금융자료를 제출한 1,593백만 원[2013.9.10. 제출분 1,653백만 원 - 1,024백만 원 + 2013.9.16. 제출분 964백만 원]의 경우 ㈜BBBBBB[변경후 법인명 ㈜JJJ]이 입금한 금액이 1,392백만 원이고, III 개인 송금액이 201백만 원인데, 동 금원이 FFF의 주장대로 수수료 명목의 금원을 주고받은 것인지, 아니면 FFF과 III의 금전대차거래에 따른 금원을 주고받은 것인지 불분명 한 점 등을 종합하여 볼 때 수수료조로 20억 원을 지급하였다는 청구인의 주장을 그대로 믿기 어렵다. 이 건 심사청구에서 청구인은 GGG으로 하여금 HHHH광고㈜ 법인계좌로 409백만 원을 송금하도록 하였다고 주장 하면서 GGG의 ｢사실확인서｣를 통해 “III 회장이 OO 토지를 취득함에 필요한 합의금을 본인(GGG)에게 건네주면서 HHHH광고㈜ 법인통장에 입금하라고 하여 본인 이름으로 송금 하였습니다.”라고 주장하는바, 고액의 수수료(20억 원) 수수를 주장하면서도 이에 대한 서면 약정 서도 없을 뿐만 아니라, 조사당시 주장(경락 대리업무를 수행한 대가로 수수료조로 지급)과 이 건 심사청구 당시 주장(OO 토지를 취득함에 필요한 합의금 지급)이 서로 상이한 점을 종합하여 보면, 청구인의 필요경비 주장은 신뢰할 수 없으며 부당하다. 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요 경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우 가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 할 것이다(대법원 1992. 7. 28. 선고 91누10909 판결 등 참조). GGG이 송금하였다는 409백만 원의 경우, 2003년~2011년 동안 청구인 및 청구외법인, 청구외법인의 주주와 금융계좌상 입출금 거래내역을 보면, 1,108백만 원을 입금받고, 502백만 원을 지급하였는바, GGG이 HHHH광고㈜ 계좌에 409백만 원을 입금하였다고 하여 동 금원이 “쟁점부동산을 취득함에 필요한 합의금”인지 또는 “청구인과 FFF간의 금전대차거래”인지 등에 대하여 청구인과 사실상 특수관계자인 GGG의 확인서 외에 객관적인 증빙이 없다.
• 다. 취득가액 불분명으로 환산취득가액을 적용하여야 한다는 주장에 대하여 쟁점부동산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하지 않으므로, 취득가액을 환산가액에 의하여 추계 조사 경정할 수 없다 (취득가액 및 양도가액 모두 ｢경매가액｣임).

필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 할 것으로 이 건 심사청구 청구주장은 청구인의 광범위한 차명거래 및 FFF 등과의 빈번한 고액의 금전대차거래 사실로 볼 때, 그 주장을 신뢰하기 어려울 뿐만 아니라, 양도소득의 필요경비에 대한 입증이 없이 금융자료 등만을 나열하고 있을 뿐이므로 청구인의 주장은 모두 부당하다.

• 가. 쟁점 1) 건축허가권관련 3억 원이 쟁점부동산의 필요경비에 해당하는지 여부

2. FFF 수수료로 금융증빙이 확인된 409백만 원을 필요경비로 볼 수 있는지 여부

3. 필요경비 불분명을 사유로 취득가액을 환산가액으로 할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.

1. ~ 4. (생략)

5. 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우 (이하 생략) 2) 소득세법 시행령 제162조 의 2 【양도가액】

① 삭제 <2000.12.29>

② 법 제96조제2항제5호에 따라 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다.

1. ｢부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률｣을 위반하여 부동산을 거래한 경우 (이하 생략) 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 (이하 생략) 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 OO하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (이하 생략)

5. (구) 소득세법 제96조 【양도가액】 (1999.12.28. 개정 규정)

① 제94조제1호 및 동조제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. ~ 4. (생략)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. (구) 소득세법 시행령 제162조의2 【양도가액】 (1999.12.31. 개정 규정)

① (생략)

② 법 제96조제1항제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

1. 부동산실권리자명의등기에관한법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우 (이하 생략) 7) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 【실권리자명의 등기의무 등】

① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.

② (생략)

• 다. 사실관계

1. 조사청은 2013.9. “양도소득세 범칙처분 조사서”를 제시하고 있으나, 2013.9. OO청 조세범칙조사심의위원회에서는 “III의 조세범칙조사 결과 ｢조세범 처벌법｣ 제3조 【조세포탈 등】에 해당하는 범칙 증빙이 불명확하므로 ｢조세범 처벌 절차법｣ 제19조 에 따라 무혐의 결정함”이라고 회신하고 있다.

2. 조사청은 청구인 등에 대한 “진술서”를 제시하고 있다.

• 가) 2013.8.23.자 청구인 “진술서”
• 나) 2013.8.20.자 AAA “진술서”
• 다) 2013.8.1.자 FFF의 금전대차거래에 대한 “진술서”
• 라) 2013.8.12.자 FFF의 금전대차거래에 대한 “진술서”
• 마) 2013.9.4.자 FFF의 OO시 OO동 토지 거래에 대한 “진술서”
• 바) 2013.9.12.자 FFF의 2013.9.1. 작성하여 제출한 확인서 내용에 대한 “진술서”
• 사) 2013.7.24.자 KKK의 LLLLL㈜ 및 관련인 등과의 자금거래, 주식거래 내역 등에 대한 “진술서”

3. FFF이 2013.9.1. 확인한 “확인서”를 제시하고 있다. ~ 상기 본인은 2000년 4월 OO시 OO구 OO동 OO부지 경락과 관련하여 III회장과 김회장의 매형인 AAA와 본인이 사실상 공동투자개념으로 경락을 받았습니다. 대금결제도 대출을 끼고 본인이 5억 받고 AAA 5억을 받았습니다. 경락대금외에 280여명이 넘는 수분양자들의 유치권과 시공업체의 채권단 등 합의금으로 추가지출 비용이 30억여 원 가량이 들어갈 것을 예상하고 있었기에 당장의 김회장 보유자금으로는 부족하여 대출을 받아서 집행했으며, 당시 본인은 경락대리인으로서 물건 검색 및 중개, 제반 교섭 역할 등 제반 일처리를 주관하였습니다. 본인은 이에 대해 수수료 명목으로 당시 III 회장으로부터 별도로 20억여 원을 받았습니다. 감정가액 100억여 원 이상의 부동산이 11억여 원에 낙찰됨으로써 본인의 역할(건설업체 및 채권단, 수분양자들 등 해결의 단초역할을 함)이 적지 않았음을 III 회장은 알고 있었기 때문입니다. 김회장은 당해 물건을 좀더 개발하여 시행사업을 하려고 생각을 함으로써 본인의 제안을 수용한 것으로 알고 있습니다. 본인이 받은 금액에 대해서는 조속한 시일내에 관련 증빙을 제출하도록 하겠습니다. ~

4. 청구인의 “의견서”를 제시하고 있다.

5. 청구인이 FFF(㈜KK광고)에게 입금한 1,653,460,000원의 내역과 통장거래내역을 제시하고 있다.

6. 청구인이 FFF(㈜KK광고)에게 입금한 914,000,000원의 내역과 통장거래내역을 제시하고 있음.

7. “갑”으로 경락인(AAA), 경락 대리인(FFF) 및 “을”로 점유권자(EEE, 합자회사 DD개발)과 변호사 MMM NNN 법률사무소가 날인한 2000.4.25.자 “합의서(1)”과 “합의서(2)”를 제시하고 있다.

8. “갑” 양도인(합자회사 DD개발)과 “을” 양수인(AAA)간의 공증인가 OO합동법률사무소의 “인증서”를 제시하고 있으며,

• 가) 2002.6.5.자 “인증서”(동부 2002년 제1395호)는 허가권 양도 및 약정서에 관한 것이다.
• 나) 2002.6.5.자 “인증서”(동부 2002년 제1396호)는 관리비 및 위로금 지급 약정에 관한 것이다.

9. 2000.4.17.자 경락인 AAA, 대리인 FFF과 전임회장 PPP, 신임회장 QQQ 및 입회인 변호사 RRR이 날인한 “각서”

10. HHHH광고㈜의 보통예금거래내역을 제시하고 있으며, 2006.5.17. 500,001,000원과 2006.5.18. 500,001,000원이 출금되었고, 이의 자금원은 대출한도 1,250,000,000원에서 실행되었다는 여신거래 조회표를 제시하고 있다.

11. 쟁점부동산에 대한 토지 등기부등본을 제시하고 있다.

12. 처분청은 청구인에 대한 2013.11.1. 고지분 2006년 과세연도 양도소득세 1,027,778,050원과 청구인이 주장하는 필요경비 45,000,000원을 추가로 가산한 2014.2.19. 오류정정감 24,801,148원과 관련된 양도소득세 결정결의서를 제시하고 있다.

13. 청구인은 청구주장을 입증하기 위하여 다음의 증빙을 제시하고 있다.

• 가) 조사청이 제시하고 있는 2002.6.5.자 “인증서”(동부 2002년 제1395호)
• 나) 청구인은 쟁점부동산과 관련된 98타경* 부동산경매사건의 경매내역을 제시하고 있으며, 지상 “ OO ” 공사 중단상태(지하H빔 4층 공사 중 중단) 건물 소재라고 표기하고 있다.
• 나) 2002.6.10.자 EEE의 일금삼억 원에 대한 “영수증”
• 다) 2002.6.10.자 SS토건 TTT, UU개발 VVV, WW토건 청산인 XXX이 합자회사 DD개발 대표사원 EEE에게 OO 허가권의 양도와 관련된 “위임장 및 각서”
• 라) 2002.6.10.자 청구외 OO시의 건축관계자(건축주) 변경신고수리와 건축관계자변경신고필증(AAA)
• 마) 2002.5.29.자 YY개발㈜ 대표이사 ZZZ이 ㈜SS토건과 YY개발이 공동 시공하였던 OO (시공사 OO 종합건설㈜:OO시 OO구 OO동 1703번지)부도현장(1997년 4월 30일 부도)처리에 있어서 ㈜SS토건 대표이사 TTT에게 위임한다는 “이행각서”
• 바) AC산업 DDD, AD건설 EEE, YY개발 ZZZ, SS토건 TTT, AE건설 FFF, AG개발 GGG, AH HHH, AI전설 III의 “협력업체 채권단 위원장 선임 건”에 대한 “위임장”
• 사) 2002.6.10. 합자회사 DD개발 EEE에게 UU개발㈜ 허가권 양도에 대한 금 3억 원 중 ㈜UU개발 배당금 삼천육백오십만 원(￦36,500,000)을 수령함으로써, 민, 형사상 이의를 제기치 않을 것을 각서하고 영수한다는 “영수증 및 각서”
• 아) 쟁점부동산과 관련하여 수수료 명목으로 20억여 원을 받았다고 조사청이 제시하고 있는 2013.9.1.자 FFF의 “확인서”
• 자) AAA의 송금 내역 및 은행거래내역
• 차) 직원 GGG 송금 내역 및 사실확인서 ~ Ⅱ. 확인내용 상기 본인은 ㈜CC건영에서 직원으로 근무하던 중 III회장이 OO 토지를 취득함에 필요한 합의금을 본인에게 건네주면서 ㈜HHHH광고 법인통장에 입금하라고 하여 본인 이름으로 하기와 같이 송금하였습니다. ~
• 카) 청구인은 쟁점부동산의 경매(OO지법)와 관련하여 근저당권자인 국민은행의 대출금 상환 관련 자료를 제시하고 있다.

① 2001.11.8. 기업일반자금 2,800백만 원을 대출받아 운영하던 중 2003.7.15. 폐업신고를 한 ㈜JJJ에 대하여 대출금상환 이행을 촉구하는 2004.10.21.자 국민은행의 공문

② 청구외법인 내 ㈜JJJ에게 대출금 2,800백만 원의 만기로 인한 정리최고를 하는 2004.11.9.자 국민은행의 최고장

③ 2005.6.13.자 OO지방법원의 부동산임의경매 결정문

14. 합자회사 서광건설이 건축주 ㈜AA종합건설을 상대로 OO지방법원에 제기한 건축주명의변경은 1999.5.26. 원고 합자회사 AS건설의 승소로 종결되었으며, 2002.5.23. 집행문과 판결문이 재교부되었음이 대법원 나의 사건검색에서 확인되고 있다.

• 라. 판 단 1) 건축허가권 관련 3억 원을 쟁점부동산의 필요경비로 보아야 한다는 청구주장에 대하여 보면, 임야를 취득하여 대지로의 형질변경 허가 및 건축허가를 득하였으나, 건물 신축 없이 토지만을 양도한 경우 형질변경에 소요된 비용은 필요경비에 산입하는 것이나 건축과 관련된 설계비용 등은 필요경비로 공제받을 수 없고(재산세과-3411, 2008.10.21.), 토지상의 아파트 건축설계비용은 이 사건 토지의 양수인이 아파트의 건축허가권이나 그 설계도면을 함께 양수받아 아파트 건축사업을 계속하고 있지 않은 이상 이 사건 부동산의 취득 또는 자본적 지출액, 양도비 등과는 무관한 개인적인 사업비용에 불과한 점(서울행정법원2007구단11293, 2008.10.29), 청구인 및 청구외법인은 쟁점부동산에 대하여 계속 공사를 허가나 추가적인 건축행위가 있었다는 입증이 없 고, 국민은행이 채무자 ㈜BBBBBB과 관련하여 OO지법에 제기한 경매개시 결정에 따른 쟁점부동산 임의경매시 쟁점허가권에 대하여 평가를 하여 경매가액에 포함되어 있다 는 증빙이 없는 점 등에 비추어 볼 때 조사청이 건축허가권 관련 3억 원을 쟁 점부동산의 필요경비로 공제하지 않고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

2. 409백만 원은 FFF에 대한 수수료로 청구인이 GGG 명의로 이체한 것이므로 필요경비로 공제되어야 한다는 청구 주장에 대하여 보면, 고 액의 쟁점부동산 관련 수수료를 지급하면서 별도의 서면 약정서를 작성하지 않는 등 일반적인 상관행과는 일치하지 않는 점, FFF이 청구인과 금전소비대차 관계에 따라 수시로 자금을 주고받았으며, 2007.9.12. 이전(97년도부터)에는 FFF이 III 개인에게 차입한 금액이 20억 원 이상이고, 청구인의 개인계좌로부터 입금되었다고 진술한 점, GGG은 청구인의 직원으로 GGG이 작성한 확인서 역시 사인 간에 작성된 것으로 신빙성이 없어 보이는 점 등에 비추어 볼 때 GGG이 입금한 409백만 원을 쟁점부동산에 대한 FFF의 수수료로 볼 수 있는 구체적인 증빙이 없어 필요경비로 공제하지 않은 조사청의 처분 역시 잘못이 없다고 판단된다.

3. 필요경비 불분명을 사유로 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장에 대하여 보면, 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 하는 점(대법원91누10909, 1992.7.28.), 실명법 위반에 따른 실지거래가액 신고 대상으로 취득가액(경락가액)이 명확함에도 청구인에게 입증책임이 있는 필요경비에 대한 증빙을 제시하기 보다는 청구인에게 유리하게 필요경비가 미흡하여 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 취득가액을 환산가액의 방법으로 양도차익을 산정하여줄 것을 요구하고 있어 다른 일반실지거래가액 신고 대상자 이상으로 법의 보호를 받겠다는 것(같은 뜻 조심2008종3542, 2009.5.13.)으로 필요경비에 대한 구체적인 입증 없이 지급 사실의 주장에 근거하여 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.