쟁점건물의 재무제표상 장부가액을 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 기각합니다. 이 유

• 가. 청구인은 2005.3.25. 배우자 황OO 소유의 OO시 OO구 OO동 200-34번지 대지 위 건물 599.77㎡(지하1층, 지상5층, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 보유하다가 2008.4.1. 주OO에게 양도하였고, 2009.5.31. 쟁점건물의 양도가액 450백만원, 취득가액 450백만원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점건물의 공사도급금액이 330백만원으로 부가가치세가 신고된 사실을 확인하고 쟁점건물의 부동산임대소득에 대한 종합소득세 신고시 제출한 2008년도말 대차대조표 장부가액인 305백만원을 취득가액으로 하여 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 53,802,500원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2014.1.13. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 소규모 건물임대업을 영위하는 자로 오래된 근거서류를 이사하느라 보관하고 있지 않고 없애버려 장부도 없을 뿐 아니라 재무제표가 무슨 말인지, 스스로 종합소득세를 신고하였는지도 모르고 있다.
• 나. 쟁점건물 양도와 관련하여 이 건 고지를 받은 후 취득가액을 확인한 바에 의하면 총공사비는 504백만원이고 감리비가 20백만원으로 이는 공사비 청구서 등 관계서류에 의하여 확인된다. 그러나 편의상 쟁점건물의 양도가액 450백만원, 취득가액 450백만원으로 신고한 것으로 양도차익이 실질적으로 발생하지 않았다.
• 다. 처분청은 임대사업자가 신고한 금액을 유일한 증거서류로 사용하고 있는데 쟁점건물 양도시에는 토지와 건물소유자가 달랐지만 가족관계에 있었고, 건물은 양도차익이 없어 과세대상이 되지 아니하였다. 토지소유자가 신고납부가 아닌 부과처분에 의거 결정되었다고 하여 건물에 대하여서도 부과처분에 의거 결정하여야 한다는 것은 과세근거가 될 수 없다. 토지 소유자인 청구인의 배우자는 양도소득세를 즉시 완납하여 감사하다는 처분청의 감사편지도 수령하였다.
• 라. 처분청은 과세사유가 발생한 지 5년이 경과한 시점에 와서 부가가치세 환급신청서에 의거 취득가액을 산정한 것이라고 하나, 이는 부가가치세를 환급받기 위한 신청서에 불과한 것으로 이 건 양도소득세 과세를 위한 근거자료는 될 수 없으며, 종합소득세 신고 시 계상한 305백만원은 청구인이 신고하였는지 여부에 대하여서도 잘 알지 못할 뿐만 아니라 다운계약서 등을 작성하여 납부한 금액일 가능성이 있음에도 이를 유일한 근거로 삼는 것은 불합리하다.
• 마. 또한 이 건 양도소득세에 대한 본세는 34백만원이나, 처분청이 특별한 사유없이 지연고지에 따라 부과된 가산세 19백만원은 취소되어야 하는 것으로 이는 자진납부제도를 권장하기 위한 제도가 아닌 악법으로 헌법소원의 대상이다.

• 가. 청구인은 쟁점부동산의 총 공사비가 504,000천원이고 감리비가 20,000천원이라고 과세전적부심사청구시부터 현재까지 계속하여 주장하나 증빙자료는 제시하지 않고 있다.
• 나. 소득세법 제97조 제2항 (2009.12.31. 개정 전 규정)의 규정에 의하면 “양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.”라고 규정하고 있어 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 대차대조표에 양도자산에 대하여 감가상각비를 계상하여 필요경비에 산입하였음이 확인되고 있어 당초 취득가액(신축가액)을 양도자산의 필요경비로 산입할 수는 없다.
• 다. 또한 청구인이 취득가액에 대한 명백한 근거와 증빙을 제시하지 않은 상태에서 청구인이 신고한 부가가치세와 종합소득세의 신고내용을 부정하는 것은 합당하지 않으며 감가상각비는 청구인이 종합소득세 신고시 필요경비로 공제받은 사항인데도 종합소득세를 신고했는지의 여부도 모른다고 하는 것은 이치에도 맞지 않다.
• 마. 청구인은 과세관청에서 조세시효가 임박하여 특별한 이유없이 과세권을 행사하였다고 주장하나 청구인의 신고한 취득가액은 소득세법에서 규정하는 취득가액과 달라 소득세법 제114조 에 따라 세액과 과세표준을 결정한 것으로 정당한 처분이라 할 것이므로 청구인의 주장은 이유가 없다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 재무제표상 장부가액을 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제97조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정 신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정 신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득세과세표준과 세액을 경정한다. 4) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대 비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액(이하 생략) 5) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액(중략)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도 자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액(중략)

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세(이하 생략)

• 다. 사실관계

○ 이 건 관련된 이의신청 결정문의 사실관계에 따르면, 다음의 내용이 확인된다.

1. 청구인은 2004.10.18.부터 배우자 명의의 OO시 OO구 OO동 200-34번지 대지 위에 쟁점건물을 신축하였고, 2005.4.1. 사업자등록 후 부동산임대업을 영위하다가 2008.4.1. 양도하였으며, 2009.5.31. 양도가액 450,000천원, 취득가액 450,000천원으로 하여 양도소득세를 신고한 것으로 국세통합전산망에 확인된다.

2. 처분청은 청구인이 종합소득세 신고 시 계상한 쟁점건물의 장부가액이 매입세금계산서 공급가액 330,000천원과 취․등록세 10,792천원의 합계인 340,792천원으로 계상된 사실을 확인하였고, 이 건 양도소득세에 대한 쟁점건물의 취득가액을 2008년 쟁점건물의 장부가액(감가상각비 차감 후 잔존가액) 305,065천원으로 경정하여 이 건 양도소득세를 부과처분하였다.

3. 청구인은 2005.4.1.부터 2008.4.1.까지 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 사업을 영위한 것으로 확인되고, 부가가치세 신고내역은 아래와 같다. 【부가가치세 신고 및 납부 내역】 (단위:천원) 구 분 매 출 매 입 납부세액 세금 계산서 기 타 계 세금 계산서 기타 계 2004.2기

• -

• 54,545

• 54,545 △5,454 2005.1기 6,000 351 6,351 275,454

• 275,454 △26,910 2005.2기 28,745 1,408 30,153

• -

• 3,015 2006.1기 34,745 1,978 36,723

• -

• 3,672 2006.2기 41,476 2,006 43,482

• -

• 4,348 2007.1기 31,381 1,947 33,328 100

• 100 3,322 2007.2기 11,281 2,016 13,297

• -

• 1,329 2008.1기 10,320 924 11,244

• -

• 1,124 합 계 163,948 10,630 174,578 330,099

• 330,099 △15,554

4. 청구인의 종합소득세 신고 시 대차대조표에 계상된 쟁점건물의 장부가액과 손익계산서에 계상된 감가상각비는 아래와 같다. 【쟁점건물의 장부가액 및 감가상각비 계상내역】 (단위:천원) 귀속년도 2006 2007 2008 비 고 장부가액 320,514 308,927 305,065 감가상각비 11,586 11,586 3,862 ※ 2004년도와 2005년도는 간편장부대상자임.

5. 쟁점건물의 등기부등본 및 건축물대장에 의하면, 쟁점건물은 2004.10.18. 착공되어 2005.3.25. 사용승인을 받았고, 지하 1층, 지하 5층 규모로 연면적은 599.77㎡로 확인되며, 2005.3.27. 청구인 명의로 소유권보존 등기된 것으로 나타난다.

6. 국세통합전산망에 의하면, 쟁점건물의 시공자 (주)OO건설은 2004년 제2기 54,545천원, 2005년 제1기 275,454천원의 매출세금계산서를 발행하여 부가가치세를 신고한 것으로 나타난다.

7. 청구인이 2009.5.31. 양도소득세 신고 시 취득가액 증빙으로 제출한 “도급계약서”를 보면, 계약일 2004.10.4., 착공일 2004.10.4., 준공예정일 2005.3.15.(계약서에는 2005년을 2004년으로 오기함)로 약정하였으며, 공사 금액 450,000천원(부가가치세 33,000천원 별도)으로 기재되어 있다.

8. 청구인이 제시한 “OO동 N 빌딩 근린생활시설 신축공사 공사대금 지급내역”은 총공사비는 계약공사비 450,000천원, 바닥난방 추가공사비 18,000천원, 토목추가공사비 및 민원처리비 3,000천원, 부가세 33,000천원, 합계 504,000천원으로 기재되어 있으나, 청구인은 상기 공사비의 지급내역과 관련된 금융증빙서류는 제출하지 못하고 있다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점건물의 총공사비는 504,000천원이고 감리비가 20,000천원이지만 편의상 쟁점건물의 양도가액 450,000천원, 취득가액 450,000천원으로 신고하였으므로 실질적으로 양도차익이 발생하지 않아 이 건 처분은 위법하다고 주장하므로 이에 대해 살피건대, 소득세법 제97조 제1항 제1호 에는 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 토지 및 건물의 취득에 소요된 실지거래가액 등으로 한다고 규정되어 있고, 소득세법 제97조 에 따른 필요경비를 계산할 때 자산의 취득가액은 해당 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 공제한 금액으로 하는데(부동산거래관리과-35, 2013.01.23. 등 같은 뜻). 심리자료에 의하면 청구인은 감리비를 포함한 쟁점건물의 실지 취득가액은 524,000천원이라고 주장하나, 이에 대한 공사대금 지급내역만 제시할 뿐 금융내역 등 객관적 증빙을 제출하지 못하고 있는 점, 청구인과 (주)OO건설 양 당사자가 2004년 제2기 및 2005년 제1기 쟁점건물의 공사에 대한 세금계산서를 330,000천원으로 발행 및 수취하여 관련 부가가치세를 신고한 점, 청구인은 종합소득세 신고시 신축가액 330,000천원(공급가액), 취․등록세 납부세액 10,791천원, 합계 340,791천원을 최초 건물의 장부가액으로 계상한 점, 청구인이 부동산임대업 영위하면서 감가상각비를 계상하여 신고한 점 등을 종합하면 청구인의 쟁점건물 최초 취득가액은 340,791천원으로 보이고, 양도시까지의 감가상각비를 차감한 장부가액을 쟁점건물 양도시 필요경비로 보는 것이 타당하다고 판단되므로 청구주장은 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.