쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 경정한 처분의 당부

○○세무서장이 2013.9.1. 청구인에게 한 2013년 과세연도 양도소득세 20,369,100원의 부과처분은 쟁점토지의 취득가액을 100,000,000원으로 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 1998.3.23. 취득한 전북

○○ 동 930-1외 3필지(이하 “쟁점토 지”라 한다)를 2013.2.4. 120,000,000원에 양도하고, 취득 가액을 120,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고하 였다.

○○ 세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 23,222,031원으로 환산하여, 2013.9.1. 2013년 과세연도 양도소득세 20,369,100원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2014.1.14. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 남편 부탁으로 1998.2.10. 전라북도 ○○동 929-1, 929-8, 929-9, 930-1 소재 박○○ 소유 200평을 150백만원에 매입하게 되었으나, 2000.3.3. 토지구획정리사업법에 의한 환지처분으로 인하여 아무런 보상도 없었으며, 청구인이 소유한 땅은 100평으로 땅을 팔려고 수없이 노력하였으나 매입할 사람이 없어 그냥 소유하게 되었다. 그리고 남편이 사업자금으로 강○○씨와 조○○씨에게 근저당을 해주고 돈을 차용 하였으며, 강○○씨는 채권최고액이 있었고, 조○○씨에게는 근저당한 금액이 원금이다. 강○○씨와 조○○씨가 변제하라고 하였으나 땅이 팔리지 않았으며, 청구인이 운영하는 식당이 잘되지 않아 각종 세금을 지급하지 못하여 세무서와 구청으로부터 신청인의 소유 땅에 수없이 압류가 되었다. 그러던 중 청구인이 소유한 땅을 지분으로 갖고 있는 신○○씨가 땅을 매 입할 사람이 있다고 하여 2013.2월에 120백만원에 매도하게 되었고 그동안 청구인의 땅을 압류한 각 세무서와 구청에 압류금액을 모두 정리하게 되었고 나머지 금액으로 근저당권자인 조○○과 강○○ 에게 차용한 금액을 모두 변제하지 못한 채 정리하게 되었다.

• 가. 청구인이 주장하는 취득가액에 대하여 살펴보면

1. 청구인은 쟁점 토지를 1998.03.23. 박○○에게서 대물변제로 취득하였다고 주장하며, 대물변제 취득가액을 120백만원으로 양도소득세 신고하였다. 2) 대물변제 취득에 관한 청구인의 주장을 보면, 청구인의 남편이 1995.03.11. 지인이였던 박○○(쟁점 토지의 전소유자)에게 금전을 빌려주고 박○○ 소유 토지였던 쟁점 토지에 채권최고액 150백만원의 근저당을 설정하였으며, 이를 입증할 수 있는 서류로 박○○가 2013.04.03. 작성한 “대물변제확인서”를 제출하였다. 3) 당초 박○○는 남편으로부터 금전을 차용하였으나, 이를 변제하지 못하게 되자 남편의 처인 청구인에게 쟁점 토지의 소유권을 양도하게 되었다.

• 나. 쟁점토지에 대한 근저당권을 살펴보면,

1. 청구인은 쟁점 토지의 취득가액이 청구인의 남편이 박○○에게 빌려준 금전의 대물변제 취득가액이라고 주장하나, 쟁점 토지의 등기부등본을 살펴보면 청구인의 주장처럼 1995.3.14. 남편이 채권최고액 150백만 원의 근저당권을 설정한 사실은 확인할 수 있으나, 대물변제라고 주장함에도 청구인에게로 소유권이 이전된 1998.3.23. 이후에도 근저당권이 말소되지 않았음을 확인할 수 있다.

2. 또한, 위 근저당권은 청구인이 쟁점 토지를 취득한 이후인 1998.7.16. 강○○에게로 일부 양도(채권최고액 70백만 원)되었고, 1998.9.14. 남은 근저당권 전체가 조○○에게로 양도되었다가, 청구인이 쟁점 토지를 양도한 2013.2.5.에서야 비로소 말소된 것으로 보아 쟁점 토지를 남편의 금전채권에 의한 대물변제로 취득하였다는 청구인의 주장은 납득할 수 없다.

3. 더불어 청구인은 당초 남편의 금전채권에 의한 대물변제라고 주장하면서도 소유권 이전이 남편이 아닌 제3자인 청구인에게로 행해진 부분 또한 청구인의 주장을 뒷받침하지 못한다고 할 것이다.

• 다. 당초 처분청의 과세 당시 청구인의 주장을 뒷받침할 수 있는 객관적이고 구체적인 증빙(최초 금전 출금 내역 등)을 제출할 것을 요청하였으나, 청구인은 제출하지 못하였으며, 단순히 박○○의 “대물변제확인서”만 제출하였고 이의신청 및 심사청구시에도 추가로 제출된 증빙자료는 없다.

1. 청구인이 제출한 “대물변제확인서”는 2013.4.3. 양도소득세 신고를 위해 작성된 것으로 박○○가 남편에게 금전을 차용하고 근저당을 설정해 주었다는 내용일 뿐, 이 금전 차용이 제3자인 청구인에게 대물변제한 건에 대한 것이라는 객관적인 증빙이 된다고 할 수는 없다.

2. 아울러 이의신청 심리 당시 박○○는 100백만원이 차용원금이라고 주장하고 청구인은 120백만원 정도인 것으로 기억한다고 주장하는 등 이해당사자간 수수금액이 일치하지 않을 뿐 아니라, 공부상 쟁점토지의 근저당설정액은 사인 간에 약정내용을 근거로 등기설정된 내용으로 그 정당성에 대한 어떠한 확인절차가 있는 것이 아니므로 당사자 간 진술 외에 객관적 입증자료가 없는 대물변제에 의한 취득가액을 실거래가액으로 인정할 수 없다.

• 라. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】제1항제1호에는 자산취득에 든 실지거래가액을 취득가액으로 규정하고 있으며, 이를 확인할 수 없는 경우에는 대통령령 으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 취득가액으로 규정하고 있으므로, 상기와 같이 쟁점 토지의 취득은 대물변제 취득이라고 주장하나 대물변제 취득가액을 입증할 수 있는 객관적이고 구체적인 증빙자료가 전혀 없는 본 건에 대해 소득세법 제97조 에 의거 취득가액 환산한 처분청의 당초 처분은 정당하다.
• 마. 환지로 인한 면적 감소부분에 대한 검토

1. 쟁점토지 취득일은 1998.3.23.

2. 청구인은 양도소득세 신고시 환지처분 이후 면적으로 취득가액 신고

3. 취득일이 환지처분공고일 전ㆍ후 여부에 따라 취득시 기준시가 산정에 적용할 취득면적이 달라진다.

4. ○○시청에 문의한 결과 쟁점 토지(○○지구)의 환지처분공고일은 확인할 수 없고, 환지처분추가공고일만 1999.12.23.로 확인된다.

5. 환지절차상 환지예정지 지정은 구획정리사업시행일 이후에 도래하므로 (구)토지대장 확인 결과, 구획정리사업시행일이 1991.11.25.로 등재되어 있으며, 동(同) 지구 택지개발사업준공일이 1995.12.28.로 되어 있음이 관보 등에 의해 확인된다.

6. 따라서 환지처분공고일은 1995.12.29∼1999.12.22. 사이일 가능성이 높다.

7. 상기와 같이 납세자의 쟁점 토지 취득일이 환지처분공고일 전인지 후인지가 확인되지 않고, 납세자 또한 당초 양도소득세 신고시 환지처분 후 면적으로 취득가액 신고하였기에, 납세자가 환지처분 공고일을 확인할 수 있는 객관적인 자료를 제출하지 않는다면 납세자의 쟁점 토지 취득일을 환지처분공고일 이전으로 보아 취득기준시가 재산정하기는 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 경정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매 매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

• 다. 사실관계

1. 청구인의 이의신청 결정문(잠실이의2013-****, 2013.11.5)에서 확인된 사실관계는 다음과 같다. <표 생략>

2. 청구인은 1997.6.23. 박○○가 작성한 위임장 사본을 제출하였으며, 그 내용은 다음과 같다. <표 생략>

3. 쟁점토지에 대한 연도별 개별공시지가는 다음과 같다. (단위: 원) 구 분 전라북도 ○○동 929-1 929-8 929-9 930-1 2001 147,000 121,000 109,000 121,000 2002 190,000 148,000 125,000 148,000 2003 218,000 169,000 138,000 169,000 ~ ~ ~ ~ ~ 2007 306,000 307,000 215,000 231,000 2012 306,000 313,000 215,000 262,000 2013 295,000 257,000 211,000 257,000

4. 쟁점토지의 취득 및 양도 시의 개별공시지가는 다음과 같다. (단위: ㎡, 원) 소재지 면적 2001년 공시지가 양도시 공시지가 ㎡당 공시지가 ㎡당 공시지가

○○동 929-1 108.53 147,000 15,953,910 306,000 33,211,649

○○동 929-8 42.26 121,000 5,113,460 313,000 13,227,474

○○동 929-9 60.70 109,000 6,616,300 215,000 13,051,403

○○동 930-1 130.56 121,000 15,797,760 262,000 34,206,301 합 계 342.05 43,481,430 93,696,827 * 양도일이 2013.2.4.로 2012년 공시지가 적용

• 라. 판단 청구인은 쟁점토지를 150백만 원에 취득하였다고 주장하고 있어 이를 살펴보면, 채무자 박○○는 청구인의 남편으로부터 100백만 원을 차입하고 쟁점토지에 근저당 150백만 원을 설정하여 주었으며, 차입금에 대한 대물변제로 쟁점토지를 청구인에게 양도하였다고 주장하고 있는 점, 청구인의 남편이 1995년 쟁점토지에 박○○를 채무자로 하여 채권최고액 150백만 원으로 근저당을 설정한 점 등에 비추어 보면, 쟁점토지의 취득가액은 100백만 원으로 보이므로, 처분청에서 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 경정한 처분은 잘못된 판단으로 보인다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유가 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.