소급하여 평가한 감정평가법인의 감정가액을 양도물건의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인 등 4명은 토지 84.59㎡, 건물 96.52㎡(이하 “양도물건”이라 한다)를 부친으로부터 2007.12.7. 공동으로 상속 받아, 2013.1.31. 양도하고 양도소득세를 신고함에 있어, 양도물건의 취득가액은 상속시점인 2007.12.7.을 기준으로 2개 감정평가법인의 소급감정을 2013.2.26. 받아 128,351,862원으로 산정하였다.
• 나. DD세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 청구인의 양도물건에 대한 취득가액은 상속개시일(평가기준일) 전후 6개월 이내에 감정된 것이 아니고 5년 2개월여가 지난 시점에서 소급감정한 가액으로 보아 이를 부인하고, 상증법에 따른 상속개시일 당시의 기준시가를 취득가액으로 하여 2013년 과세연도 양도소득세 28,276,980 원을 2013.11.6. 고지 처분하였으나, 청구인은 이에 불복하여 2013.12.30. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 상속세법 및 증여세법에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 여기서 시가란 불특정다수인간에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다고 규정하고 있다. 그러나 상속세 또는 증여세는 소득세나 법인세의 경우와는 달리 현실적으로 금전화 되지 않았고 처분하지도 않은 재산에 대한 평가를 하게 되며, 또한 그 재산 자체의 종류가 많기 때문에 이들을 객관적 기준에 의해 정확히 평가하기란 어려움이 있다고 할 것이다. 게다가 세법에서조차도 시가의 산정이 실제에 있어서도 대단히 어려운 일이어서 재산평가의 자의성을 배제하고 그 남용을 방지함으로써 상속 또는 증여재산에 대한 공정성을 확보하기 위하여 실무에 있어서는 시가로 인정할 수 있는 범위를 제한적으로 예시하고 있으며 이에 따라 재산평가에 있어서는 보충적평가방법이 보다 광범위하게 적용되고 있는 실정이다.
• 나. 청구인은 양도물건이 부친으로부터 상속받은 재산이므로 취득가액을 적용함에 있어 상속시점의 공정한 시가를 적용하고자 상속개시일인 2007.12.7.을 기준으로 공신력있는 감정기관의 감정평가를 받아 취득가액을 적용하였고, 동 감정평가액은 상속재산 인근의 정상거래사례나 평가선례 등을 기초하여 평가한 것으로 청구인이 소급감정가액 128,351,862원을 양도물건의 취득가액으로 적용한 것은 보충적평가방법으로 평가한 상속시점의 합당한 시가의 취득가액으로 보아야 한다.

청구인은 대법원 판례 등을 근거로 소급감정가액을 취득가액으로 볼 수 있다고 주장하나, 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 제2항의 규정에 의하면, 상속받아 양도한 부동산의 경우 상속개시일 현재의 시가를 취득당시 실지거래가액으로 보되, 그 시가의 범위에 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 감정된 감정가액을 포함하도록 규정하고 있으므로, 평가기준일로부터 5년 2개월여가 지난 시점에서 소급 감정된 평가액을 취득가액으로 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁점 상속개시일로부터 5년 2개월여가 지난 시점에 소급하여 평가한 감정평가법인의 감정가액을 양도물건의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 등 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의한 금액에 의한다. 4) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 5) 상속세 및 증여세법 제61조 【평가의 원칙 등】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 6) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가 액이 재정경제부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정 가액은 재정경제부령이 정하는 바에 따라 이를 감정가액으로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 양도물건을 2013.1.31. 양도하면서 양도가액은 실지거래가액인 275,000천원으로, 취득가액은 소급감정가액인 128,351천원, 납부세액은 27,152천원으로 하여 2013.2.28. 처분청에 신고․납부한 것으로 확인된다.

2. 청구인은 A감정평가법인과 B감정평가법인의 감정평가서 사본을 제출하였는바, 감정시점은 2013.2.26일이며 기준시점은 2007.12.7로 되어있고, 기준시점 당시의 이용 상황 등을 상정하여 소급평가 한 것으로 되어 있으며, 이에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

3. 청구인이 제출한 양도물건 평가명세서에 따르면, A감정평가법인은 524,211,400원, B감정평가법인은 502,603,500원으로 양도물건의 감정가액을 결정한 것으로 나타나며, 2개 감정가액의 평균액인 513,407,450원의 1/4 상당액은 128,351,862원임이 확인된다.

4. 처분청이 제출한 양도물건의 ‘개별주택가격 조회’ 내용에 따르면, 개별주택가격은 2007.4.30.자 공시가격이 183,000천원으로 나타난다(2008.4.30. 공시가격도 동일).

• 라. 판단 청구인은 양도물건의 취득시점인 상속개시일 2007.12.7.을 기준으로 2개의 감정평가법인이 2013.2.26.에 소급하여 평가한 감정가액의 평균액을 양도물건의 취득가액으로 보아야 한다는 주장이나, 소득세법 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에 의하면, 상속받은 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우, 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있으며, 같은 법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 의하면, 상속받은 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하는 것이고, 이 때 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하되, 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정할 수 있는 것이며, 시가를 산정하기 어려운 경우 주택은부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격에 의하여 평가하는 것으로 규정하고 있다. 청구인은 양도물건을 양도하면서 양도가액은 실거래가액으로 하고 취득가액은 상속개시일부터 5년 2개월여가 지난 시점에서 소급 감정된 평가액으로 산정하였으나, 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 양도물건에 대한 2이상의 감정평가기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에 한하여 그 감정가액의 평균액을 시가로 인정할 수 있는 점에 비추어 볼 때, 청구인이 주장하는 6개월을 초과하는 소급감정가액을 상속개시일 현재의 시가로 보아 쟁점토지의 취득가액으로 적용하기는 어려우며, 아울러 시가를 산정하기도 어려운 것으로 보이는바, 청구인이 신고한 양도물건의 취득가액인 소급감정가액을 부인하고, 상속세 및 증여세법 제60조 및 제61조에 의하여 상속개시 당시의 기준시가를 적용하여 평가한 가액을 양도물건의 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분청의 고지 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.