상속개시 후 4년 후에 상속개시일로 소급감정한 가액은 시가로 볼 수 없음

이 건 심사청구는 기각합니다.

청구인은 2008.10.24. 배우자 이○○이 사망함에 따라 ○○광역시 ○○군 ○○ 면 ○○리 43 잡종지 192㎡, 같은 리 44 전 412㎡, 같은 리 44-1 잡종지 412㎡, 같은 리 44-2 잡종지 601㎡, 같은 리 45 잡종지 1,408㎡, 같은 리 47 창고용지 496㎡, 같은 리 48 종교용지 744㎡, 같은 리 49 전 655㎡, 같은 리 50-1 전 250㎡, 같은 리 51-3 전 131㎡ 및 같은 리 51-4 전 576㎡ 합계 5,877㎡ (이하 “쟁점토지”라 한다) 및 그 지상의 건물 553㎡(이하 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 단독으로 상속받고서 상속재산가액이 일괄공제액에 미달한다고 판단하여 상속세신고를 아니하였다. 청구인은 2013.1.22. 쟁점부동산을 1,155,650천원에 양도한 후, 2013년 2월 2개의 감정평가법인에 의뢰하여 쟁점부동산을 상속개시일인 2008.10.24.을 기준으로 소급감정평가한 가액의 평균인 822,134천원(이하 “쟁점감정가액”이라 한다)을 취득가액으로 하여 2013.3.31. 양도소득세 예정신고를 하고, 양도소득세 73,550천원을 납부하였다. 처분청은 2013년 6월 양도소득세 실지조사 결과, 쟁점감정가액은 상속개시일로부터 4년 이상 경과한 시점에 세무서 제출용으로 소급감정된 것이라는 이유로 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하지 아니하고상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다)상의 보충적 평가방법으로 평가한 480,007천원을 취득가액으로 하여, 2013.7.10. 청구인에게 2013년 과세연도 양도소득세 126,988천원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2013.10.1. 이의신청을 거쳐 2013.12.27. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 공시지가 변동 및 인근토지 실지거래가액 현황 등

1. 쟁점토지의 공시지가에 대하여 상속개시일을 기준으로 이전(4년)․이후(4년)의 증감내역을 확인한 결과, 이전은 327.8% 증가한 반면 이후는 12.6%로 표준지와 마찬가지로 상속개시일부터 양도일까지의 증가액은 미미하다. < 쟁점토지의 공시지가 변동현황 > (단위: ㎡, 원) 소재지 (○○리) 지 목 면 적 2004년(①) 2008년(②) (②/①) 2012년(③) (③/②) 51-3 전 131 8,030 53,900 (6.71) 62,000 (1.15) 49 전 655 10,000 67,300 (6.73) 77,500 (1.15) 50-1 전 250 10,000 67,300 (6.73) 77,500 (1.15) 44 전 412 8,030 53,900 (6.71) 62,000 (1.15) 44-1 잡종지 412 39,100 93,900 (2.40) 104,000 (1.11) 44-2 잡종지 601 39,100 93,900 (2.40) 104,000 (1.11) 48 종교용지 744 9,180 61,600 (6.71) 69,400 (1.13) 47 창고용지 496 46,600 108,000 (2.31) 121,000 (1.12) 45 잡종지 1,408 39,100 93,900 (2.40) 104,000 (1.11) 43 잡종지 192 40,700 97,800 (2.40) 109,000 (1.11) 51-4 전 576 8,030 53,900 (6.72) 62,000 (1.15) 계 257,870 845,400 (3.28) 952,400 (1.13)

2. 인근토지 표준지의 기준시가 변동내역에 의하면, 아래와 같이 상속개시일 현재 공시지가가 이전 4년 동안 증가한 비율은 357.14%이고, 이후 증가한 비율은 9.4%로 상속개시일 이후 시가의 변동이 거의 없었다. < 표준지의 기준시가 변동내역 > (단위: ㎡, 원, %) 소 재 지 지목 면적 용도지역 2004년(①) 2008년(②) (②/①) 2012년(③) (③/②)

○○리 13-2 전 2,112 자연녹지 7,800 60,000 (769.23) 63,000 (105.00)

○○리 50-2 대 607 자연녹지 42,600 120,000 (281.69) 134,000 (111.67) 계 50,400 180,000 (357.14) 197,000 (109.44)

3. 상속개시 당시 인근토지의 실지거래가액을 확인한바, 아래와 같이 공시지가 대비 2배정도 거래되었는데, 당시 공시지가는 시가의 50%정도로 상당히 낮은 수준이었다. < 상속개시 당시 인근 토지의 실지거래가액 현황 > (단위: ㎡, 원, %) 소재지 (○○리) 지목 면적 용도 거래 일자 원인 ㎡당 거래 가액(①) ’08년 공시 지가(②) 비율 (②/①) 4-3 대 665 보전관리 08.11.25 경매 200,000 70,500 35.2 6-1 대 2,090 자연녹지 08.06.20 경매 180,000 115,000 63.9 901-4 답 56 생산녹지 10.05.27 보상 165,000 90,300 54.7 921-4 답 73 자연녹지 08.10.06 경매 90,000 61,600 68.4 935 전 2,169 〃 10.03.30 쟁송 107,000 64,400 60.2 1051-13 답 5 〃 09.03.03 보상 120,800 68,300 56.5 1233-95 답 43 〃 07.05.30 보상 218,000 52,400 24.0 39 답 2,807 〃 07.07.06 매매 74,810 54,000 72.2 756-2 전 380 〃 08.01.14 매매 236,842 91,000 38.4 926-5 답 1,011 〃 08.04.24 매매 150,460 72,900 48.5 1065 전 1,421 〃 08.11.20 매매 86,558 72,500 83.7 404-8 전 60.44 〃 08.07.03 경매 140,000 88,700 63.4 계 1,769,470 901,600 50.9

4. 양도시 실지거래가액(1,155,650천원)이 시가를 정확하게 반영한 것이고 공시지가 변동율이 보유기간의 시가의 증감률에 부합한다면 환산가액(양도가액 × 취득당시 공시지가/양도당시 공시지가)을 취득시의 시가라고 할 수 있을 것이나, 기준시가(공시지가)가 환산취득가액의 50%에도 미달하는 46.54%로 취득당시의 시가에 현저하게 저가로 공시되었다. < 쟁점토지의 토지취득가액 비교명세서 > (단위: 천원, %) 지번 면적 양도가액 1㎡당 기준시가 기준시가 환산가액 감정가액 양도시 취득시 51-3 (전) 131 17,451 62,000원 53,900원 (46.54) 7,060 (100.00) 15,171 (86.34) 13,100 49 (전) 655 109,069 77,500원 67,300원 (46.54) 44,081 (100.00) 94,714 (69.15) 65,500 50-1 (전) 250 41,629 77,500원 67,300원 (46.54) 16,825 (100.00) 36,150 (69.15) 25,000 44 (전) 412 54,884 62,000원 53,900원 (46.54) 22,207 (100.00) 47,714 (86.34) 41,200 44-1 (잡종지) 412 92,064 104,000원 93,900원 (46.54) 38,686 (100.00) 83,123 (76.33) 63,448 44-2 (잡종지) 601 134,297 104,000원 93,900원 (46.54) 56,434 (100.00) 121,255 (76.33) 92,554 48 (종교용지) 744 110,940 69,400원 61,600원 (46.54) 45,830 (100.00) 98,471 (117.37) 114,576 47 (창고용지) 496 128,951 121,000원 108,000원 (46.54) 53,568 (100.00) 115,097 (66.36) 76,384 45 (창고용지) 1,408 314,626 104,000원 93,900원 (46.54) 132,211 (100.00) 284,071 (76.33) 216,832 43 (잡종지) 192 44,966 109,000원 97,800원 (46.54) 18,778 (100.00) 40,346 (73.28) 29,568 51-4 (전) 576 76,731 62,000원 53,990원 (46.54) 35,712 (100.00) 66,818 (86.20) 57,600 계 1,125,608 (46.54) 471,394 (100.00) 1,002,929 (79.34) 795,762

• 나. 부과처분의 부당성

1. 상기 사실과 같이 청구인은 ① 표준지 기준시가 변동내역, ② 당시 인근지역 실지거래가액 현황, ③ 쟁점토지의 최근 8년간 공시지가 변동현황,

④ 쟁점토지 취득가액 비교명세와 같이 기준시가가 상속개시 당시의 시가에 현저하게 미달되어 청구인은 공신력 있는 감정기관에 감정 의뢰하여 그 평균액을 취득가액으로 계상하였다.

2. 이는소득세법제97조제1항제1호나목 및 같은 법 시행령 163조제9항, 상증법 제60조제2항, 같은 법 시행령 제49조제1항의 규정에 부합함에도 불구하고, 처분청은 양도소득세 실지조사 하면서 위에서 본 기준시가 변동내역 등 4가지 사항에 대한 검토 없이 쟁점감정가액이 단순히 상속개시일부터 4년 이상 경과하여 감정되었고, 용도가 세무서 제출용이므로 상속당시 시가로 인정되기 어렵다 하여 취득가액을 기준시가로 결정하는 것은 부당하다.

3. 또한, 상속받은 쟁점부동산은 취득당시의 실지거래가액을 확인 할 수 없는 경우이므로소득세법제97조제1항나목 및 같은 법 시행령 제163조제12항 및 제176조제3항에 의하여 매매사례가액, 감정가액의 평균액, 환산취득가액, 기준시가를 순차로 적용하여 산정한 가액으로 하여야 하나, 가장 후순위인 기준시가(공시지가)로 쟁점부동산의 취득가액으로 결정하는 것도 위법부당하다.

4. 양도가액 실지거래가액이면 취득가액 역시 실지거래가액으로, 양도가액 기준시가이면 취득가액 역시 기준시가를 적용하는 것이 상식이므로 양도가액을 기준시가로, 취득가액을 실지거래가액 계산하는 것이 부당한 것처럼 양도가액을 실지거래가액으로 취득가액을 기준시가로 계산하는 것 또한 부당한바, 쟁점감정가액을 시가로 인정하여 당초처분을 취소하여야 한다.

소득세법 시행령제163조 제9항 및 상증법 시행령 제49조 제1항은 상속받아 양도한 부동산의 경우 상속개시일 현재의 시가를 취득 당시 실지거래가액으로 보되, 그 시가의 범위에 상속개시일 전·후 6개월 이내의 기간 중 감정된 감정가액을 포함하도록 규정하고 있다. 청구인은 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인이 제시한 감정가액은 모두 상속개시일 2008.6.2.부터 4년 이상이 경과하여 감정된 것으로 그 용도 또한 세무서 제출용으로 되어 있으므로 처분청이 결정한 취득가액(기준시가)으로 양도소득세 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 상속재산을 양도한 후, 상속개시일로 소급감정한 가액을 시가(양도자산의 취득가액)로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상 속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 2.상속세 및 증여세법제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조 의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

3. 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. 제61조【부동산등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

• 다. 사실관계

1. 청구인이 배우자의 사망으로 인하여 2008.10.24. 쟁점부동산을 상속받고서 상속세신고를 아니하였다는 점에 관하여는 다툼이 없다.

2. 청구인은 쟁점부동산을 양도한 이후인 2013년 2월 (주) △△ 감정평가법인과 (주)○○감정평가법인에 의뢰하여 쟁점부동산을 감정평가한 내역을 요약하면 아래와 같다. < (주)△△감정평가법인이 작성한 감정평가서> (단위: ㎡, 천원) 감정평가액 팔억삼천일백팔십육만사천육백사십원(￦831,864,640천원) 평가의뢰인 청구인 평가목적 일반거래(세무서 제출용) 소유자 청구인 기준가치 시장가치 물건 목록 등기사항전부증명서 가격시점 조사기간 작성일자 2008.10.24. 2013.2.15. 2013.2.22. 평 가 내 용 공 부(의뢰) 사 정 평가가액 종별 면적 종별 면적 단 가 금액 토지 5,877 토지 5,877

• 805,492 건물 553.07 건물 560.47

• 26,372 합계 831,864 < (주)○○감정평가법인이 작성한 감정평가서> (단위: ㎡, 천원) 감정평가액 팔억일천이백사십만사천육백사십원(￦812,404,640천원) 평가의뢰인 청구인 평가목적 일반거래(세무서 제출용) 소유자 청구인 기준가치 시장가치 물건 목록 등기사항전부증명서 가격시점 조사기간 작성일자 2008.10.24. 2013.2.27. 2013.2.28. 평 가 내 용 공 부(의뢰) 사 정 평가가액 종별 면적 종별 면적 단 가 금액 토지 5,877 토지 5,877

• 786,032 건물 553.07 건물 560.47

• 26,372 합계 812,404

3. 청구인은 (주)△△감정평가법인 및 (주)○○감정평가법인이 상속개시일인 2008.10.24.을 기준으로 감정평가한 가액의 평균액인 822,134천원을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 2013년 3월 양도소득세 예정신고를 하였다.

4. 청구인이 쟁점토지의 기준시가가 상속개시일 현재 시가에 현저하게 미달한다는 점을 주장하면서 그 근거로 제시한 표준지 및 상속개시 당시 인근 토지 실지거래가액 현황 등은 (주)△△감정평가법인 및 (주)○○감정평가법인이 작성한 감정평가서에 적시된 내용을 바탕으로 작성한 것이다.

5. 청구인은 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 상증법상의 보충적 평가방법으로 평가한 가액으로 본 것은 부당하다고 주장할 뿐, 상속개시일 현재 쟁점부동산의 실지거래가액이나 매매사례가액을 입증할 수 있는 증빙자료는 제시하지 못하고 있다.

• 라. 판 단 1)소득세법제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제9항, 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따르면, 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어서 상속을 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속개시일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(시가를 말하는 것임)을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것이며, 이 경우 “시가”란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은 법 시행령 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액〔평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정(소급감정 제외)ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가액〕은 당해 상속재산의 시가범 위에 포함되는 것이며 시가를 산정하기 어려운 경우에는 같은 법 제61조 제1항의 규정에 의하여 평가하여야 할 것이다(서면인터넷방문상담4팀-288, 2008.2.1. 참조).

2. 청구인은 상속개시일(2008.10.24.)부터 약 4년 4개월이 경과한 2013년 2월에 2개의 감정평가법인이 상속개시일을 가격시점으로 소급감정한 감정가액의 평균액인 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 상증법상 시가로 인정되는 감정가액은 상속개시일 전․후 6개월 이내에 이루어진 것이어야 하는바, 청구인이 제시한 감정가액은 상속개시일부터 6월이 경과하여 소급감정된 것이므로 상속개시당시 시가로 보기는 어렵다 하겠다(재산세과-612, 2011.12.26., 심사양도2013-0034, 2013.5.6., 조심2013서2774, 2013.11.19. 같은 뜻). AAA

3. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 상속개시일 현재 상증법상의 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액으로 본 것은 정당하다고 판단된다(심사양도2012-0149, 2012.10.22., 조심2013전4014, 2013.12.30. 외 다수 같은 뜻).

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.