쟁점토지의 경락가액을 양도가액으로 볼 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 OO도 OO시 OO면 OO리 산 139-5 임야 8,261㎡의 8,261분의 1,652지분(이하 “쟁점토지”라 함)을 1989.6.22. 취득하여 2008.1.27. 강제경매로 매각하였으나 2008년 귀속 양도소득세를 무신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지 양도가액을 경락가액 70,000천원, 취득가액을 매매계약서에 기재된 30,000천원으로 하여 양도차익을 산정하여 2013.6.1. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 36,861천원을 결정‧고지하였으나 그 후 쟁점토지가 사업용 토지에 해당한다고 판단하여 30,816천원을 경정감하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2013.12.24. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 무허가 부동산중개업을 운영하는 청구외 이OO(이하 “이OO”이라 함)의 권유로 쟁점토지를 취득하였다. 이OO은 청구외 채OO(이하 “채OO”이라 함)에게 변제하여야 할 채무 23,800천원이 있었는 바, 쟁점토지를 이용하여 이를 변제할 목적으로 청구인으로부터 채무보증용 인감증명을 사기로 발급받아 쟁점토지를 채OO에게 채무담보로 제공하였다. 채OO이 쟁점토지를 강제경매 신청한 후 5회에 걸쳐 유찰되자 스스로 낙찰받았다.
• 나. 이와 같이 쟁점토지는 제3자의 채무보증으로 인하여 경매되어 채OO이 원금 23,800천원에 임의로 계산한 이자 71,396천원, 합계 95,196천원의 채권이 있는 것으로 하여 최대한 높은 가액으로 낙찰받았다. 따라서 청구인은 경제적 실익을 전혀 얻은 바 없고, 공정한 시가를 반영한 거래가액이거나 거래의 실질을 반영한 거래가 아니며, 이OO에게 구상권 행사도 할 수 없으므로 청구인에게 과세한 당초처분은 부당하다.

양도소득세 과세대상 부동산의 양도에 따른 양도차익을 산정함에 있어 그 양도가액 및 취득가액은 소득세법제96조 및 제97조 규정에 따라 쟁점부동산의 양도 및 취득당시 실지거래가액에 의하는 것이며, 부동산이 경매에 의하여 양도된 경우에는 당해 부동산의 경락가액이 양도가액이 되는 것이다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 경락가액을 양도가액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】(2009.12.31. 법률제9897호로 개정되기 전의 것)

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 2) 소득세법 제96조 【양도가액】(2009.12.31. 법률제9897호로 개정되기 전의 것)

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

• 다. 사실관계

1. 이 건 처분과 관련된 이의신청의 사실관계에 의하면 다음과 같은 내용이 기재되어 있다.

• 가) 청구인은 쟁점토지는 제3자의 채무보증으로 인하여 경매되어 경제적 실익을 얻은 바 없고, 공정한 시가를 반영하거나 거래의 실질을 반영한 거래로 볼 수 없고, 또한 산림보호법상 사용이 제한된 토지이므로 비사업용 토지 중과대상에서 배제함이 타당하다고 주장하고 있어 이를 살펴본다.

(1) 청구인은 1989.6.22. 쟁점토지를 30,000천원에 취득한 사실이 매매계약서에 의하여 확인된다.

(2) 채OO은 1998.8.1. OO지방법원의 가압류 결정(사건번호: 95카단*)에 따라 1995.8.4. 쟁점토지를 가압류한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고, 2008.10.27. 강제경매로 70,000천원에 경락되어 채OO에게 소유권 이전된 사실이 확인된다.

(3) OO지방법원이 부동산강제경매 사건에 따라 발행한 배당표에 의하면(사건번호: 2005타경*), 부동산 매각대금은 70,000천원으로서 채OO이 집행비용 등을 제외한 나머지 68,269천원을 배당받은 사실이 확인된다.

2. 처분청이 제출한 양도소득세 결정결의서에 의하면 이 건 처분과 관련하여 당초 쟁점토지가 비사업용토지에 해당한다며 36,861천원을 고지하였으나, 2014.3.18. 쟁점토지가 사업용토지에 해당한다고 판단하여 30,816천원을 경정감하였다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점토지와 관련된 경락가액을 양도가액으로 볼 수 없다고 주장하므로 이에 대해 살피건대, 소득세법 제88조 제1항 은 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있고, 쟁점토지가 경매를 원인으로 소유권 이전된 경우에도 양도소득세 과세대상에 해당하는 점(조심2010중1403, 2010.12.2. 등 같은 뜻), 청구인이 경락대금을 청구인이 배당받았는지 여부 및 청구인이 이OO의 무자력으로 구상권 행사가 사실상 불가능하게 된 상황 등은 이 건 양도소득세와 관련이 없는 점, 청구인이 경락대금을 교부받지 못하였더라도 채무의 소멸이라는 경제효과를 얻게 되어 실질적으로 소득이 있다고 봄이 타당한 점, 부동산이 경매에 의하여 양도된 경우 당해 부동산의 경락가액이 양도가액이 되는 점(부동산거래관리과-87, 2011.01.27. 등 같은 뜻) 등에 비추어 보면 쟁점토지의 경락가액을 양도가액으로 볼 수 있으므로 이 건 처분은 적법한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.