교환계약서 내용이 구체적이며 이전에 계속하여 수정해온 거래를 최종 정리하는 형태로 작성되었고 반대급부토지가 매매로 이전등기된 것은 착오에 의한 것으로 명기되어 있는바 쟁점부동산은 교환에 의하여 양도된 것으로 봄이 타당하고 시가감정이 없으므로 기준시가로 경정한 것은 정당함
교환계약서 내용이 구체적이며 이전에 계속하여 수정해온 거래를 최종 정리하는 형태로 작성되었고 반대급부토지가 매매로 이전등기된 것은 착오에 의한 것으로 명기되어 있는바 쟁점부동산은 교환에 의하여 양도된 것으로 봄이 타당하고 시가감정이 없으므로 기준시가로 경정한 것은 정당함
이 건 심사청구는 기각합니다.
1. 경기도 OO시 일원은 상수원 보호지구로서, 이 지역에서 오․폐수배출시설 등을 하여 주택단지를 조성하려면 대단위 주택단지라야 경제성이 있는데 청구인 혼자로는 여력이 없어, 다른 주택분양사업자들과 공동으로 토지를 매입(각자가 건축용 토지를 구입하나, 매입교섭은 대표를 정하여 공동으로 함)하여 주택건설부지 조성을 함께 하기로 하고, 청구인과 청구외 한OO, 전OO, 오OO, 문OO, 공OO, 박OO, 최OO, 박OO, 박OO, 김OO 등 10인(이하 “토지공동매수자들”이라 한다)은 경기도 OO시 일대의 토지를 공동으로 매입하는 약정을 체결하고, 2009.7.3. 청구인에게 토지를 매입하는 권한을 위임하였다.
2. 위임을 받은 청구인은, 쟁점종중이 소유하고 있는 경기도 OO시 OO동 292번지 등 등 13필지 토지 17,166㎡(이하 “OO동토지”라 한다)를 42억 원 에 구입하기로 하고, 2009.8.28. 쟁점종중의 대표인 청구외 김OO(이하 “김O O”이라 한다)과 약정서(이하 “쟁점약정서”라 한다)를 체결한 후, 2009. 9.10. 공증인 이OO사무소에서 확정일자 증명을 받았다.
3. 쟁점약정서에는 토지공동매수자들이 OO동토지를 매입하는 내용 외에 청구인 등(이 사건 매도인 3인)이 소유한 쟁점 토지 및 건물을 쟁점종중이 45억 원에 매입하는 내용도 있는데, 청구인이 쟁점종중의 대표 김OO과의 OO동 토지 매입 교섭 과정에서 쟁점종중이 쟁점 토지 및 건물을 구입하는 것을 강력히 희망하였기 때문이며, OO동 토지와 쟁점 토지 및 건물의 교환계약을 체결한 것은 아니다. 나) 추후에 쟁점약정서의 계약을 변경하여 계약을 이행한 과정
1. 김OO은 종중의결서를 작성하여 쟁점약정서를 이행하려 하였으나, 일부 종중원들의 반대로 이행이 지체되었는바, 김OO은 매각 반대 가 심한 일부 토지를 제외한 나머지 토지만을 우선 매각하기로 하고, 쟁점약정서상의 OO동 토지의 일부인 경기도 OO시 OO동 219번지 등 10필지 10,759㎡(이하 “1차 매수토지”라 한다)만을 우선 매매할 것을 토지공동매수 자들을 대표한 청구인에게 제의하였고, 청구인을 비롯한 토지공동매수자들 도 우선 OO동 토지의 일부라도 구입하여야만 주택건설분양사업을 시작할 수 있어 양 당사자 간에 합의로 2009.11.23. 1차 매수토지 매매가격을 3,998,200천원으로 하는 매매계약을 변경하는 등의 추가약정서 등(이하 “1차 토지매매계약서”라 한다)을 작성한 후, 2009.11.25. 1차 매수토지를 등기이전 받았다.
2. 토지공동매수자들은 사업에 필요한 나머지 토지를 매입하지 못하고 쟁점종중이 철거하기로 한 1차 매수토지 지상에 있는 지장물이 철거되지 아니하여 사업추진이 어렵게 되자, 1차 매수토지 매매대금의 지급을 보류하였는바, 쟁점종중의 분란으로 2009년 12월 중순경에 새로 쟁점종중의 대표자로 취임한 청구외 김OO(이하 “김OO”이라 한다)은, 종중원들을 설득하여, ① 쟁점종중이 2010.2.3. 토지공동매수자들의 주택부지에 필요한 나머지 토지인 OO동 228-4번지 3,394㎡(가격: 562,117천원, 이하 “2차 매수토지”라 한다)를 공OO(1,377㎡), 전OO(765㎡), 문OO(1,252㎡)에게 양도하는 토지매매계약(이하 “2차토지매매계약서”라 한다)을 체결하여 등기이전하였고, ② 쟁점종중이 2010.2.3. OO동 293번지 597㎡(가격: 86,700천원, 이하 “3차 매수토지”라 한다)를 공OO(409㎡), 전OO(114㎡), 문OO(74㎡)에게 양도하는 토지 매매계약서(이하 “3차토지매매계약서”라 한다)를 체결하여 등기이전하였으며, ③ 쟁점종중이 2010.8.20. OO동 228번지 24㎡(가격: 4,500천원, 이하 “4차매수토지”라 한다)를 전OO에게 양도하는 토지매매계약서(이하 “4차토지매매계약서”라 한다)를 체결하고 등기이전하였다.
2. 쟁점 토지 및 건물 등기이전 신청 시 등기소에 제출한 쟁점교환계약서(2009.12.28. 작성)에는 청구인 등이 급부할 쟁점 토지 및 건물에 대응되는 반대급부 토지 명세에 위의 쟁점외토지(쟁점약정서상의 OO동 토지와 대부분 일치하나 동일하지는 않음)가 포함되어 있는데, 위 토지의 대부분은 쟁점 토지 및 건물 등기신청일(2009. 12.31.) 이전인 2009.11.25.에 이미 등기원인이 매매로 토지공동매수자들에게 소유권이 이전된 토지이고, 일부 토지는 쟁점 토지 및 건물 등기신청 후인 2010년에 청구인 등이 아닌 사람에게 매매로 등기이전되었다. 3) 또한, 쟁점교환계약서상에는 급부물건인 쟁점토지 및 건물의 가액이 45억 원이고 반대급부 물건인 쟁점외토지의 매매가액이 4,740백만원으로 청구인 등이 쟁점종중에 정산하여야 할 금액을 240백만원으로 기재되어 있으나, 쟁점종중의 사정으로 쟁점약정서는 수차 수정되어 4차례의 별도 계약으 로 쟁점외토지의 등기이전이 이루어졌는바, 쟁점외토지의 총 매매대금은 4,651,517천원으로 쟁점약정서 금액과 약 1억 원에 가까운 88,483천원의 차이가 있는바, 나중에 쟁점외토지 대금과 쟁점토지 및 건물대금 상계 후에 한 정산함에 있어, 쟁점외 토지 대금을 4,651,517천원으로 확정하여 주고받을 금액을 공제하 고 차액을 지급한 사실로 보아 쟁점교환계약서는 등기이전 편의상 작성한 계약서임이 입증된다. 이에 대한 자세한 설명은 아래 ‘라)’와 같다. 라) 쟁점 토지 및 건물이 등기원인이 교환으로 등기이전된 경위
1. 쟁점종중의 일부 종중원들은 쟁점종중이 2009.11.25.에 1차 매수토지를 토지 공동매수자들에게 등기이전하였으나 대금을 받지 못한 반면에, 쟁점 토지 및 건물은 아직도 등기이전을 받지 못하여 임대 등의 사업을 하지 못한 불만 을 새로 쟁점종중 대표로 취임한 김OO에게 제기하였는바, 김OO은 2009년 12월 중순 경에 토지공동매수자들의 대표인 청구인에게 1차 매수토지 등에 대한 쟁점종중의 매각 미수대금과 쟁점종중의 매수 부동산인 쟁점 토지 및 건물의 미지급대금을 상계한 후 차액을 정산하고 쟁점 토지 및 건 물을 쟁점종중 명의로 등기이전할 것을 제의하였고, 이에 대하여 청구인은 쟁점 토지 및 건물을 쟁점종중 명의로 우선 등기이전하는 것은 동의하였으 나, 상계 후 남은 잔액을 지급하는 것은 당분간 보류하되, 쟁점종중이 1차 매수토지 외에 주택건설분양사업에 필요한 나머지 토지도 매각하고 1차 매수토지 지상에 있는 지장물도 철거하면 쟁점 토지 및 건물의 매매대금 미수금과 상계하고 남은 금액도 지급하겠다는 약속을 하였다.
2. 정산할 내용을 보면, 토지공동매수자들이 지급할 1~4차 토지매매계약서의 쟁점외토지 매매대금 합계는 모두 4,651,517천원 3) (1차토지: 3.998,200천원, 2차토지: 562,117천원, 3차토지: 86,700천원, 4차토지: 4,500천원)이고, 쟁 점 토지 및 건물의 총 매매금액은 45억으로 토지공동매수자들이 151,517천원 을 추가로 쟁점종중에 지급해야 하는데, 토지공동매수자들이 쟁점종중이 양수 할 쟁점 토지 및 건물의 임차인으로 한국전력공사(이하 “한전”이라 한다)를 유치하고 한전 유치에 따른 특수차량 주차장을 부설하는 조 건으로 위 151,517천원을 사용하여 주차장 등의 건설공사를 하기로 합의하였다.
• 그런데, 쟁점 토지 및 건물에 담보된 은행 채무는 1,250백만 원이고 한전의 임차보증금은 1,500백만 원으로 청구인 등이 책임져야 할 쟁점 토지 및 건물 관련 부채 합계가 2,750백만 원(이하 “쟁점채무”라 한다)이 있었는바, 쟁점채무는 청구인 등(3인)이 책임져야 할 부채이나 쟁점종중에서 쟁점채무를 인수하는 대신 동일한 금액을 토지공동매수자들이 쟁점종중에 지급하기로 합의하였다(위 2,750백만 원은 청구인 등이 이미 사용하여 토지공동매수자들과 청구인 등이 차후 내부적으로 정산할 내용임). 3) 쟁점종중이 책임지기로 한 지장물 철거가 이루어지지 않아 토지공동매수자 들은 정산대금의 지급을 보류하였는바, 김OO은 쟁점종중이 이미 등기이전해 준 토지(1차 매수토지) 대금 일부를 받지 않은 상태에서 쟁점 토지 및 건물을 등기이전 받으면서 등기원인을 매매로 하는 것은 쟁점종중 종중원들로부 터 책임을 추궁당할 염려가 있다고 생각하였고, 위 토지 매각 대금을 받지 않은 상태에서 토지 매각 대금 대신 쟁점 토지 및 건물을 등기이전받는 것은 교환에 해당된다는 오해를 하여 청구인 등과 쟁점종중으로부터 등기이전을 위임받은 법무사인 청구외 박OO(이하 “박OO”이라 한다)에 게 교 환으로 등기이전할 것으로 요구하였고, 청구인 등으로부터 이미 쟁점 토지 및 건물의 등기이전을 위임받아 청구인 등의 인감을 소지한 박OO은 쟁 점 토지 및 건물 등기부등본에 기재되는 거래금액이 45억 원으로 사실과 다르 지 않다면 매매계약이든 교환계약이든 차이가 없다는 단순한 판단을 하고 임 의 로 교환계약서를 작성(거래금액만 계약내용과 같음)하여 쟁점 토지 및 건 물의 등기이전을 하였다.
• 쟁점토지 및 건물의 등기이전 업무를 위임받은 박OO은 2014.1.21. 작성한 진술서(법무법인 OO 공증, 이하 “법무사진술서”라 한다)에서 “(중략) O O 김씨OO공파OO리종중 대표 김OO은 위 종중이 박OO 등 10인으로부 터 받을 OO동 토지의 대금을 받지 않은 상태에서 위 OO동 부동산 4) 이 매 매 로 등기이전이 되면, 그 등기권리증과 등기부등본을 종중원들에게 열람시켜 야 하는데 자신이 OO동 토지 대금을 받지 않았음에도 그 일부를 받아 유용한 것으로 오해를 받을 위험성이 있으므로 교환으로 등기이전해 줄 것을 강력히 요청하였고, 위 진술인은 이미 박OO으로부터 새로운 정형적인 부동산매매계약서를 만들어 제출할 것을 양해받았기 때문에 위 부동산의 거래대금이 45억 원으로 차이가 없다면 매매계약서가 아닌 교환계약서를 작성하여 등기이전해도 무방하다는 진술인의 단순한 생각으로 박OO과 상의 없이 교환계약서를 작성하여 2009.12.28. 등기이전 신청 시 제출한 것이다(이하 생략)”이라고 진술하고 있다(추가 제출 청구 이유서).
4. 쟁점종중이 지장물을 철거한 이후인 2013.3.2.까지 토지공동매수인들은 아래 명세와 같이 정산대금을 모두 지급하였다.
• 쟁점 토지 및 건물 대금(쟁점종중이 인수한 채무액) 정산 명세(표3) 단위:원 순번 지급일 금액 지급방법 수령자 비 고 1 2010.4.5. 33,000,000 어음 김OO 종중 총무
1. 어음 수령자 는 어음배서에 기재된 내용임
2. 합계금액과 2,750백만원과 차 액(3백만 원) 은 이자 상당액임 2 201.4.29. 650,000.000 현금(※주1) 김OO 종중 회장 3 2011.6.29. 1,080,000,000 어음 김OO 종중 회장 4 2011.8.22. 280,000,000 어음 김OO 종중 회장 5 2012.2.1. 410,000,000 어음 김OO 종중 회장 6 2012.3.2. 100,000,000 어음 종중 7 2012.3.2. 200,000,000 상계(※주2) 합계 2,753,000,000 ※주1: 증거자료 11-1의 무통장입금증 3매(입금금액 합계 643백만원)의 내용은 청구인이 자기앞수표 등으로 종중에게 지급한 금액을 전 종중대표 김OO이 종중의 위약금(OO동 토지를 당초에 매각하기로 한 계약의 해제로 매수자에게 지급하는 위약금임) 채무를 채무자들(당초 매수자들)에게 지급한 증빙이고, 나머지는 7백만 원은 종중에서 사용한 금액임 ※주2: 쟁점종중의 지장물철거 지체로 공동매수자들이 입은 손해를 2억 원으로 합의하고 상계하였음
1. 조사청 공무원은 쟁점 토지 및 건물의 등기신청 시에 제출된 쟁점교환계약서의 실질 내용보다 그 계약서 및 특약사항 문안의 문구에 중점을 두어 해석을 한 결과, 쟁점계약서에 반대급부 물건으로 기재되어 있는 쟁점외토지는 일단 교환계약으로 취득한 토지이고, 위 쟁점외토지 중 쟁점 토지 및 건물 등기이전 이후인 2010년에 토지공동매수자들의 일원인 공OO 등 3인에게 소유권이 이전된 토지는 청구인이 교환으로 취득한 토지를 취득 후에 다시 양도차익 없이 미등기 전매하였다는 주장을 하고 있으나, 쟁점외 토지의 대부분은 2009.11.25 5). 이미 청구인과 나머지 사람 10인에게 등기이전되었고, 쟁점교환계약서 특약사항 제4호에 명시된 “부동산교환계약서에 의한 검인을 받은 후 등기원인을 경정하기로 한다.”는 내용대로 등기원인이 교환으로 경정되지도 않았다. 또한, 위 특약사항 제4호에 기재된 쟁점교환계약서 검인을 받은 후, 이미 2009.11.23. 6) 매매로 등기이전된 쟁점외토지의 대부분을 교환으로 경정등기를 하는 것도 불가능하다. 왜냐 하면, 위 매매로 이미 등기이전된 위 토지를 교환으로 경정등기를 하려면 2009.11.25. 등기신청 시 등기소에 접수한 쟁점외토지 대부분의 필지에 대하여 당초의 매매계약서가 아닌 교환계약서로 변경하여 이를 경정등기신청서에 첨부하여야 하는데 쟁점토지 및 건물의 소유자인 청구인 등 3인을 제외한 나머지 8인은 교환에 필요한 급부할 부동산이 없고, 또 급부할 다른 부동산이 있다 하더라도 그 다른 부동산을 제공할 의무가 없기 때문이다(이 사실은 법무사진술서에도 나와 있음).
2. 또한, 청구인 등이 주택건설용 부지를 공동매입하기로 한 토지공동매수자들에게 양도차익 없이 미등기 전매할 경우 양도차익이 없어 양도소득세는 과세되지 않더라도 지방세인 취득세를 이중으로 부담할 위험성이 많아 미등기 전매할 필요성과 이유가 전혀 없었다.
• 2009.8.28. 체결된 쟁점약정서에는 청구인 등 14인(최종 계약은 청구인 등외 11인과 체결)과 쟁점종중이 교환토지인 OO동 토지를 매입하는 내용 외에 청구인, 청구인의 아들인 박OO, 청구인의 딸인 박OO(건물만을 양도하여 양도차익이 없어 경정 시 과세되지 않음)이 소유한 쟁점토지 및 건물을 쟁점종중이 45억에 매입하는 내용도 있어 OO동 토지와 쟁점 토지 및 건물의 교환계약을 체결한 것이다. 2) 청구인은 교환계약은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권(급부 물건과 반대급부 물건)을 상호 이전하는 약정이므로 급부 물건(쟁점 토지 및 건물)의 공여자와 반대급부 물건(OO동토지)의 수령자가 동일해야 하는데, 쟁점약정서의 경우를 교환계약으로 본다면 급부물건인 쟁점 토지 및 건물의 공여자인 청구인 등과 반대급부 물건인 OO동 토지의 수령자인 토지공동매수자들이 일치하지 아니하여 교환계약이 성립될 수 없다고 주장하고 있으나, 쟁점약정서 제1호에 “양수인과 청구인 외 13인 소유(실지는 청구인 외 2인 소유)의 부동산과 건축물을 상호 매매하기로 한다.”고 약정하고 있고, 제2호에 “양수인(쟁점종중) 소유 OO동 토지 가액을 42억 원으로, 쟁점 토지 및 건물을 45억으로 한다.” 고 약정하고 있는 등 각각의 부동산 매매대금 지급 없이 매매거래 당사자 서로가 보유 중인 부동산을 상호 교환하는 거래형태이다.
3. 교환계약에 따른 급부물건 공여자(청구인, 청구인의 아들 박OO, 청구인의 딸 박OO 등 3인)와 반대급부 물건 수령자(청구인, 박OO, 박OO, 오OO, 한OO, 박OO, 최OO, 김 OO, 공OO, 전OO, 문OO 등 11인) 가 일치하지 않는 것은, 2009.12.28. 최종적으로 체결한 부동산교환계약서(쟁점교환계약서) 특약사항 제3호 “을”(청구인 등 3인)이 “갑”(쟁점종중)의 교환대상 부동산(쟁점외토지)을 이전함에 있어 필요한 경우 “을”(청구인 등 3인)은 “을”(청구인 등 3인) 명의 이외에 다른 사람의 명의를 추가할 수 있다.’는 규정과 같이 청구인 등의 필요에 따라 급여물건 공여자와 함께 제3자(청구인과 함께 주택건설분양사업을 하기 위하여 2009년 8월 28일 약정, 2009년 11월 20일 추가 약정 및 약정에 참여한 자인 박OO, 오OO, 한OO, 박OO, 최OO, 김OO, 공OO, 전OO, 문OO)에게 반대급부 물건 부동산의 명의 이전한 것이다. ※ 청구인 박OO, 청구인 박OO, 박OO의 명의로 등기 이전되어야 할 반대급부 물건을 등기이전 절차를 생략하고 제3자에게 직접 이전함으로서 결과적으로 미등기양도한 것임
4. 청구인 등이 교환계약으로 취득한 토지는 시가가 아닌 시가보다 낮은 기준시가로 밖에 인정받을 수 없다는 세무사의 자문을 받아 당초부터 교환계약을 염두에 두지 않았다는 주장이나
• 세무사의 자문을 받았으며 당초부터 교환계약을 염두에 두지 않았다는 것이 교환거래를 하지 않았다는 논리적인 근거가 될 수는 없으며, 부동산을 양도하고 반대급부로 금전이 아닌 부동산을 이전 받은 것은 각각의 부동산 등기이전 시기가 다소간 차이가 있더라도 전형적인 교환거래인 것이다. * 쟁점외 토지 중 1차 매수토지의 실거래 신고가는 3,998백만원이나 기준시가는 4,308백만원임
1. 청구인은 쟁점교환계약서의 일부 반대급부 토지는 청구인 등의 소유가 아닌데도 쟁점종중의 대표 김OO은 쟁점종중에서 공동매수자의 위임을 받아 토지 매매 교섭을 하였던 청구인과 청구인의 자녀를 쟁점외토지 전체의 소유자로 오인하여 쟁점토지 및 건물의 등기원인을 교환으로 할 것을 법무사인 박OO에게 하였고, 이러한 요구를 받은 법무사 박OO은 관련 세법 규정을 잘 알지 못하여 교환으로 이전하던지 매매로 이전하던지 거래금액만 실제와 같으면 차이가 없다는 생각으로 쟁점교환계약서를 작성하여 등기원인을 교환으로 하여 등기 이전한 것이며, 청구인 등이 주택건설용 부지를 공동매입하기로 한 토지공동매수자들에게 양도차익 없이 미등기 전매할 경우 양도차익이 없어 양도소득세는 과세되지 않더라도 지방세인 취득세를 이중으로 부담할 위험성이 많아 미등기 전매할 필요성과 이유가 없다고 주장하고 있으나,
• 쟁점토지 및 건물의 등기업무를 위임받아 수행한 법무사 박OO이 등기원인을 착오하였다는 것은 등기업무 전문가로서는 상식적으로 있을 수 없는 일이고, 2009년 12월 28일 최종 체결한 쟁점교환계약서 특약사항 제1호에 상호간에 이미 교환계약을 체결하였으나 종중의 사정으로 쟁점 토지 및 건물(급부물건)의 등기이전이 늦어진 것으로 기재된 점, 제4호에 쟁점외토지(반대급부 물건)이 2011년 11월 23일 매매를 원인으로 소유권이전등기가 된 것은 착오에 의한 것으로 명시된 점 등에 비추어 볼 때 쟁점교환계약서의 내용이 구체적이고 이전에 계속하여 수정해온 약정·매매거래를 최종 정리하는 형태의 계약서로서 사실관계에 부합하는 것이고, 쟁점교환계약서상 쟁점 토지 및 건물 매매대금의 수취 없이 각각 부동산의 평가금액과 교환차액 이억 사천만원을 정산하는 내용이 기재된 점(사실상 반대급부로서 쟁점외토지를 수취하는 거래이기 때문임) 등에 비추어 전형적인 교환거래이다.
• 청구인이 주장하는 바와 같이 OO동 토지(주택건설용 토지)의 소유자인 종중이 청구인 박OO, 청구인 박OO, 박OO 소유의 쟁점 토지 및 건물을 구입하는 것을 강력히 희망하여 OO동 토지와 거의 동일한 쟁점외토지의 매매대금을 지급하는 대신 쟁점 토지 및 건물을 종중에 등기이전함으로써 교환거래가 성립한 것이다. ※ 2009년 12월 28일 부동산교환계약서(쟁점교환계약서) 내용 요약... 제1조[교환차액의 지급 및 지급 시기] 위 교환계약을 체결함에 있어 “을”은 “갑”에게 교환차액을 다음과 같이 지불하기로 한다. 교환차액 금 이억사천만원整(\240,000,000) 계약금 금 일시금지급 잔 금 금 이억사천만원整(\240,000,000)... [특약사항]
1. 교환인 “갑”과 “을”은 이미 교환계약을 체결하였으나 “갑”종중의 정관에 종중이 재산을 취득할 때에는 총회의 결의를 거치도록 되어있는데 결의를 거치지 못하고 있다가 2009.12.19.총회 결의를 마쳤으므로 약정대로 이행하기 함.... 4.“을”은 기 체결한 약정서에 의해 “갑”소유 부동산을 2009.11.23. 매매를 원인으로 소유권이전등기를 필하였으나 당시 등기는 착오에 의한 등기이었으므로 본 부동산교환계약서에 의한 검인을 받은 후 등기원인을 경정하기로 한다.... (갑: OO김씨OO공파OO리종중, 을: 박OO,박OO,박OO)
○ 소득세법(2009.12.31. 개정 전) 제96조【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)
1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정)
2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005. 12. 31. 개정)
3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005. 12. 31. 개정)
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정)
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12. 31. 개정)
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005. 12. 31. 개정)
7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정)
8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005. 12. 31. 개정)
9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수(數)ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정)(이하 생략)
○ 소득세법(2009.12.31. 개정 전) 제100조【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례 가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2006. 12. 30. 개정)(이하 생략)
○ 소득세법 (2009.12.31. 개정 전) 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2007. 12. 31. 개정)(이하 생략)
○ 소득세법 시행령(2010.2.18. 개정 전) 제176조의 2【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설)
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설)
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정)(이해 생략)
○ 국세기본법 제14조 【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(명의)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
○ 민법 제596조 【교환의 의의】 교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
○ 민법 제597조 【금전의 보충지급의 경우】 당사자 일방이 전조의 재산권이전과 금전의 보충지급을 약정한 때에는 그 금전에 대하여는 매매대금에 관한 규정을 준용한다.
- 다. 사실관계
1. 쟁점 토지 및 건물과 쟁점외 토지 명세와 소유권 등기 상황은 다음과 같다.
- 가) 쟁점 토지 및 건물(등기원인: 교환) (㎡) 지 번 구 분 지 목 면 적 전 소유자 후 소유자 소 계 1,920 경기 OO OO 302-9 토지 대지 538 박OO 1/2 박OO 1/2 OO김씨OO공파 OO리종중 경기 OO OO 302-11 대지 552 경기 OO OO 302-21 대지 476 경기 OO OO 302-22 도로 42 경기 OO OO 302-24 도로 71 경기 OO OO 306 주차장 135 박OO 경기 OO OO 306-5 주차장 36 박OO 경기 OO OO 306-8 도로 70 박OO 소 계 2,281.13 경기 OO OO 302-9 건물 지상3층 791.16 박OO OO김씨OO공파 OO리종중 경기 OO OO 302-11 지상3층 780.68 박OO 경기 OO OO 302-21 지상3층 709.29 박OO
- 나) 쟁점외토지(등기원인: 매매) (㎡) 지 번 지 목 면적 전 소유자 후 소유자 15,374 경기 OO OO 219 대지 2,208 OO김씨 OO공파 OO리종중 오OO,박OO,박OO 경기 OO OO 220-1 임야 396 최OO 경기 OO OO 220-2 전 3 최OO 경기 OO OO 221 전 517 한OO,오OO,최OO 경기 OO OO 222 대지 810 한OO,김OO 경기 OO OO 223 대지 2,546 김OO,최OO,박OO, 박OO 경기 OO OO 223-3 대지 555 박OO 경기 OO OO 225 전 416 박OO 경기 OO OO 226-7 답 57 오OO 경기 OO OO 228-1 임야 3,251 오OO,박OO,김OO, 박OO 경기 OO OO 228¹ 임야 3,508 공OO,전OO,문OO 경기 OO OO 293² 답 1,107 공OO,전OO,문OO ¹ OO동 228번지 분할 → 228(24㎡), 228-4(3,394㎡), 228-5(90㎡): 228-5번지 90㎡는 OO시 기부체납 ² OO동 293번지 분할 → 293(597㎡), 293-1(213㎡), 293-2(297㎡)
2. 쟁점토지 및 건물(OO동 건물, 청구인 등 3인)과 쟁점외 토지(OO동 토지, 종중)매매관련 약정서 및 매매계약서의 주요 내용과 등기이전 내용은 다음과 같다.
○ 일자별 내용 요약 날 짜 주 요 내 용 비 고 2009.7.3.
• 주택신축사업부지(OO동 토지) 매입 위임장 작성 수임자: 박OO, 위임장: 한OO외 9 2009.9.28.
• OO동 토지, OO동 건물 상호 매매 약정서 OO동 토지 42억, OO동 건물 45억 갑: 종중 을: 박OO 2009.11.20.
• 2009.9.28. 약정에 대한 추가약정서 OO동 292번지 제외(기약정 대금은 추후 정산) 갑: 종중 을: 박OO외13 2009.11.20.
• OO동 토지 매수자(건설업자)간 약정서 OO동 토지 매입가격을 46억 5천으로 약정 갑: 박OO 을: 한OO외 9 2009.11.23.
• OO동 219외 8필지 매매계약서 매매대금 39억 9천(일부토지 종중사정으로 제외)
• 2009.11.25. 매매로 등기 이전 갑: 종중 을: 박OO외 8 2009.12.28.
• 부동산 교환 계약서 OO동 토지 47억 4천↔ OO동 건물 45억 교환차액 2억 4천은 2009.12.30. 지급 특약: 2009.11.23. 계약서는 착오, 등기경정 (미경정됨)
• 2009.12.31. 교환으로 등기이전 갑: 종중 을: 박OO 2010.2.3.
• OO동 293외 1필지 매매계약서 매매대금 6억 4천
• 2010.2.4. 매매로 등기 이전 갑: 종중 을: 공OO외 2 2010.8.20.
• OO동 228 매매계약서 매매대금 4백 5십만원
• 2010.8.20. 매매로 등기 이전 갑: 종중 을: 전OO
- 가) 2009년 9월 28일 약정서 구 분 내 용 약정당사자 갑: OO김씨OO공파 OO리 종중 을: 박OO 외 13인 약정내용 약정서 제1호....“갑”과 “을”의 소유의 부동산과 건축물을 상호 매매하기로 한다.... 약정물건 갑 소유 부동산. 경기 OO OO동 292, 293, 230, 228, 228-1, 222, 223, 223-3, 225, 226-7, 221, 220-2, 220-1, 219번지 토지 을 소유 부동산. 경기 OO OO동 302-9, 302-23, 306, 302-21, 306-5, 302-11, 306-8, 302-22, 302-24 토지와 동소 건물 3개동 약정가액 갑 소유 부동산 42억원 을 소유 부동산 45억원
- 나) 2009년 11월 20일 추가약정서 구 분 내 용 약정당사자 갑: OO김씨OO공파 OO리 종중 을: 박OO 외 13인 약정내용 (2009년 8월 28일 약정에 대한 추가약정) 약정서 제1호. 2009년 8월 28일 기존 약정서에서 OO시 OO동 292번지를 제외하고 제외된 토지가는 추후 정산한다.... 약정물건 갑 소유 부동산. 경기 OO OO동 293, 230, 228, 228-1, 222, 223, 223-3, 225, 226-7, 221, 220-2, 220-1, 219번지 토지 을 소유 부동산. 경기 OO OO동 302-9, 302-23, 306, 302-21, 306-5, 302-11, 306-8, 302-22, 302-24 토지와 동소 건물 3개동 약정가액 갑 소유 부동산 42억원 을 소유 부동산 45억원 (부족금액 추후 정산)
- 다) 2009년 11월 20일 약정서 구 분 내 용 약정당사자 갑: 박OO 을: 한OO외 9인(김OO,박OO,박OO,박OO,오OO, 최OO,공OO,문OO,전OO) 약정내용 (2009년 11월 20일 추가약정서에 대한 내부약정) 약정서 제2호. “을”은 “갑”에게 OO김씨OO공파 OO리 종중 소유인 O O시 OO동 220-1번지외12필지의 매입에 있어 토지매입가를 일금 사십육억오천일백삼십칠만칠천일백원(4,651,377,100원) 으로 하고 매입에 관한 모든 업무 일체를 위임한다. 약정서 제3호. “갑”과 “을”은 첨부된 “인명별 대지면적표”와 “OO동 인명별 토지비 정산표”의 내용으로 개인별 토지위치와 면적, 토지가격으로 매입한다.... 약정물건 OO김씨OO공파 OO리종중 소유 부동산. 경기 OO OO동 293, 228, 228-1, 222, 223, 223-3, 225, 226-7, 221, 220-2, 220-1, 219번지 토지 약정가액 약정물건 매입가격 4,651,377,100원
- 라) 2009년 11월 23일 부동산매매계약서 구 분 내 용 계약당사자 매도인: OO김씨OO공파 OO리 종중 매수인: 박OO,박OO,박OO,오OO,한OO,박OO,최OO,김OO 계약내용 부동산의 명도는 2009년 11월 25일로 한다.... 계약물건 매도인 소유 경기 OO OO동 219, 221, 222, 223, 223-3, 225, 226-7, 228-1번지 토지 매매가액 매매대금 3,998,200,000원
- 마) 2009년 11월 23일 부동산매매계약서에 의하여 계약물건 2009년 11월 25일 박OO외 7인 명의로 “매매”를 원인으로 하여 등기 이전
- 바) 2009년 12월 28일 부동산교환계약서 구 분 내 용 계약당사자 갑: OO김씨OO공파 OO리 종중 을: 박OO, 박OO, 박OO 계약내용 (교환계약) 계약서 제1조 [교환차액의 지급 및 지급시기] 위 교환계약을 체결함에 있어 “을”은 “갑”에게 교환차액을 다음과 같이 지불하기로 한다. 교환차액 금 이억사천만원整(￦240,000,000) 계약금 금 일시금지급 잔 금 금 이억사천만원整(￦240,000,000) 은 2009년12월30일에 지불한다.... [ 특약사항 ] 제1호. 교환인 “갑”과 “을”은 이미 교환계약을 체결하였으나 “갑” 종중의 정관에 종중이 재산을 취득할 때에는 총회의 결의를 거치도록 되어있는데 결의를 거치지 못하고 있다가 2009. 12. 19. 총회 결의를 마쳤으므로 약정대로 이행하기 함.... 제3호. “을”이 “갑”의 교환대상 부동산을 이전함에 있어 필요할 경우 “을”은 “을”의 명의 이외에 다른 사람의 명의를 추가할 수 있다. 제4호. “을”은 기 체결한 약정서에 의해 “갑”소유 부동산을 2009. 11. 23. 매매를 원인으로 소유권이전등기 필하였으나 당시 등기는 착오에 의한 등기이었으므로 본 부동산교환계약서에 의한 검인을 받은 후 등기원인을 경정하기로 한다.... 계약물건 갑 소유 부동산. 경기 OO OO동 293, 228, 228-1, 222, 223, 223-3, 225, 226-7, 221, 220-2, 220-1, 219번지 토지 을 소유 부동산. 경기 OO OO동 302-9, 302-23, 306, 302-21, 306-5, 302-11, 306-8, 302-22, 302-24 토지와 동소 건물 3개동 매매가액 갑 소유 부동산 4,740,000,000원 을 소유 부동산 4,500,000,000원
- 사) 2009년 12월 28일 부동산교환계약서에 의하여 2009년 12월 31일 “을” 소유 부동산을 등기원인 “교환”으로 하여 “갑” 명의로 등기 이전함
- 아) 2010년 2월 3일 부동산 매매계약서 구 분 내 용 계약당사자 매도인: OO김씨 OO공파 OO리 종중 매수인: 공OO,전OO,문OO 계약내용 매도인과 매수인 쌍방은 아래표시 부동산에 관하여 다음 계약 내용과 같이 매매계약을 체결한다.... 계약물건 매도인 소유 부동산. 경기 OO OO동 293(물건1), 228-4(물건2) 토지 매매가액 매매대금 (물건1) 86,700,000원, (물건2) 562,117,000원
- 자) 2010년 2월 3일 부동산 매매계약서에 의하여 2010년 2월 4일 계약물건을 등기원인 “매매”로 하여 매수인 명의로 등기 이전함
- 차) 2010년 8월 20일 부동산매매계약서 구 분 내 용 계약당사자 매도인: OO김씨OO공파 OO리 종중 매수인: 전OO 계약내용 부동산을 매도인과 매수인 쌍방 합의하에 아래와 같이 매매계약을 체결한다.... 계약물건 매도인 소유 부동산. 경기 OO OO동 228 매매가액 매매대금 4,500,000원
- 카) 2010년 8월 20일 부동산매매계약서에 의하여 2010년 8월 20일 계약물건을 등기원인 “매매”로 하여 매수인 명의로 등기 이전함
3. 청구인과 처분청이 제출한 쟁점약정서 사본(진위 및 내용에 대해서는 당사자 간에 이견이 없음)은 다음과 같으며, 쟁점약정서는 2009.8.28.에 쟁점종중(갑)과 청구인 등 14인)이 약정하여 공증인(이OO 변호사)의 확정일자 증명을 받은 것으로 나타난다. * 쟁점약정서에 첨부된 부동산 명세에는 을(청구인 등 14인)의 소유 부동산 명세에 쟁점토지 및 건물이 명시되어 있고, 갑(쟁점종중) 소유 토지에 경기도 OO시 OO동에 소재한 14필지 토지 17,166㎡가 명시되어 있는바, 위 토지와 쟁점교환계약서에 기재된 반대급부 물건인 쟁점외토지의 대부분은 일치하나, 일부는 일치하지 않으며, 쟁점약정서 뒤에 지적도가 첨부되어 있음 4) 위 “3)” 쟁점약정서에 대한 처분청과 청구인의 주요 주장은 다음과 같다.
- 가) 처분청: 위 쟁점계약서 제1호에 기재된 “갑과 을은 별지 매매토지 및 건축물 현황과 같이 갑과 을의 소유의 부동산과 건축물을 상호 매매하기로 한다.”는 규정이 매매거래 당사자 서로가 보유 중인 부동산을 상호 교환하는 것을 의미한다.
- 나) 청구인: 위 상호 매매한다는 것과 교환한다는 것은 그 의미가 다를 뿐더러 쟁점약정서상에 쟁점종중이 제공하는 OO동 토지를 받는 당사자는 박OO 등 14인(추후 매매계약이 변경되어 이행된 것은 박OO이 당초 모집하려고 계획한 주택사업자가 3인이 줄어들어 박OO 등 11인임)인데 반하여, 쟁점종중이 받는 쟁점토지 및 건물을 제공하는 당사자는 청구인 등 3인으로 급부물건의 제공자와 반대급부 물건의 수령자가 일치하지 않으므로 쟁점약정서는 교환계약이 아니라고 주장한다.
5. 청구인과 처분청은 증거자료로 쟁점교환계약서를 제출하고 있는바, 그 주요내용은 다음과 같고, 당사자간 그 진위와 내용에 대해서는 이견이 없다.
6. 위 “4)” 쟁점교환계약서에 대한 처분청과 청구인의 주요 주장은 다음과 같다.
- 가) 처분청: 쟁점교환계약서 특약사항 제3호 “을(청구인 등)이 갑(쟁점종중)의 교환대상 부동산을 이전함에 있어 필요한 경우 을은 을 명의 이외에 다른 사람의 명의를 추가할 수 있다.”는 규정과 특약사항 제4호에 반대급부 물건인 OO동토지가 2011.11.23. 매매를 원인으로 소유권이전등기가 된 것은 착오에 의한 등기로 것으로 기재된 점 등에 비추어 볼 때 쟁점교환계약서의 내용이 구체적이고 이전에 계속하여 수정해온 약정·매매거래를 최종 정리하는 형태의 계약서로서 사실관계에 부합한다고 주장한다. 나) 청구인: 쟁점교환계약서는 박OO이 쟁점종중 일방의 주장만 듣고 청구인과는 상의 없이 청구인이 맡겨놓은 인감과 인간증명서를 이용하여 편의상 임의로 작성한 것으로
• 쟁점외 토지의 대부분은 2009.11.25.(등기접수일) 이미 청구인과 토지공동매수자들 나머지 사람 10인에게 등기이전되었고, 쟁점교환계약서 특약사항 제4호에 명시된 “부동산교환계약서에 의한 검인을 받은 후 등기원인을 경정하기로 한다.”고 되어 있으나, 위 매매로 이미 등기이전된 토지를 교환으로 경정등기를 하려면 당초 등기신청 시(2009.11.25.) 등기소에 접수한 쟁점외토지 대부분의 필지에 대하여 당초의 매매계약서가 아닌 교환계약서로 변경하여 이를 경정등기 신청서에 첨부하여야 하는데 쟁점토지 및 건물의 소유자인 청구인과 청구인의 자녀인 박OO, 박OO을 제외한 나머지 8인(주택건설분양사업자)은 교환에 필요한 급부할 부동산이 없고, 또 급부할 다른 부동산이 있다 하더라도 그 부동산을 제공할 의무가 없기 때문에 등기원인이 교환으로 경정되지도 않았으며, 교환으로 경정등기를 하는 것도 불가능하다고 주장한다.
7. 청구인이 제시한 쟁점외토지 등기부등본에 의하면, 쟁점교환계약서상 쟁점토지 및 건물의 반대급부 물건에 해당되는 쟁점외토지는 교환으로 등기(위 쟁점교환계약서 특약사항에 의하면 경정등기)되지 아니하고 매매로 등기이전된 것으로 나타난다. 8) 청구인은 등기업무를 대행한 법무사가 쟁점종중으로부터만 부동산 거래정보를 얻어 사실관계에 착오(매매를 교환으로 등기)가 있었다고 주장하며, 법무사 박OO의 진술서(201.1.21., 법무법인 OO 공증)를 제출하고 있는바 주요내용은 다음과 같다.
1. 위 진술인은 2009년 12월 하순경에 오랜 친구인 박OO으로부터 (중략) 등기이전해 줄 것을 의뢰받고 박OO과 그 자녀 2인의 인감과 인감증명서를 교부받았다.
2. 위 부동산을 등기이전하려 할 때, 2009.8.28. 작성된 약정서를 받았으나, 부동산계약서로서의 정형적인 양식이 아닌 부적합한 것이어서 새로 정형적인 양식에 맞게 매매계약서를 작성하여 등기이전신청서류에 첨부하기로 박OO에게 양해를 구하였다.
3. (중략) 종중 대표 김OO은 위 종중이 박OO 등 10인으로부터 받을 OO동 토지의 대금을 받지 않은 상태에서 위 OO동 부동산이 매매로 등기이전이 되면, 그 등기권리증과 등기부등본을 종중원들에게 열람시켜야 하는데 자신이 OO동 토지 대금을 받지 않았음에도 그 일부를 받아 유용한 것으로 오해를 받을 위험성이 있으므로 교환으로 등기이전해 줄 것을 강력히 요청하였고, (중략) 위 부동산의 거래대금이 45억 원으로 차이가 없다면 매매계약서가 아닌 교환계약서를 작성하여 등기이전해도 무방하다는 진술인의 단순한 생각으로 박OO과 상의 없이 교환계약서를 작성하여 2009.12.28. 등기이전 신청 시 제출한 것이다.
4. 다만, 교환계약서상의 종중이 제공할 토지의 대부분이 약 한 달 전인 2009.11.23. 에 박OO과 주택건설업자들에게 등기이전된 사실을 발견하고, 법무사인 진술인의 지식으로 OO동 부동산(쟁점토지 및 건물을 지칭한 것임) 교환계약서의 검인을 받으려면 반대급부 물건인 이미 등기이전된 OO동토지(쟁점외토지를 지칭한 것임)도 등기원인이 교환으로 되어 있어야 한다는 사실을 알고 있어서 위 진술인은 별도로 특약사항을 넣어 이미 등기이전된 토지는 경정등기한다는 내용을 넣었다. 그러나 위 경정등기를 하려면 2009.11.23. 이미 매매로 등기이전된 매매계약서를 교환계약서로 수정해야 한다는 사실을 나중에 발견하여 경정등기가 불가능하였다.(이하 생략)
- 라. 판단 청구인은 쟁점 토지 및 건물의 소유권을 이전등기함에 있어 실제 매매거래이나 쟁점종중의 사정에 따라 교환으로 등기된 것으로 쟁점교환계약서는 사실과 다른 계약서라고 주장하나, 쟁점약정서를 보면, 제1호에 “양수인과 청구인 등 14인 소유(실지는 청구인 외 2인 소유)의 부동산과 건축물을 상호 매매하기로 한다.”고 약정하고 있고, 제2호에 “양수인(쟁점종중) 소유 OO동 토지 가액을 42억 원으로, 쟁점 토지 및 건물을 45억으로 한다.”고 약정하고 있는바, 당초부터 각각의 부동산 매매대금 지급 없이 부동산을 상호 교환하기로 약정한 것으로 보이는 점, 쟁점교환계약서를 보면, 쟁점 토지 및 건물 매매대금의 수취 없이 각각 부동산의 평가금액과 교환차액 이억 사천만원을 정산한다고 약정하고 있으며, 반대급부토지인 1차 매수토지가 2011.11.23. 매매를 원인으로 소유권이전등기가 된 것은 착오에 의한 것으로 명시되어 있는 점(특약사항 4호), 청구인은 교환계약으로 취득한 토지는 시가보다 낮은 기준시가로 그 취득가액이 산정되어 교환계약을 염두에 두지 않았다고 주장하나 쟁점외 토지 중 1차 매수토지의 실지거래가액 신고금액은 3,998백만 원이나 기준시가는 4,308백만 원으로 오히려 높은 것으로 나타나는 점, 청구인은 급부물건인 쟁점 토지 및 건물의 공여자인 청구인 등과 반대급부 물건인 쟁점외토지의 수령자인 토지공동매수자들이 일치하지 아니하여 교환계약이 성립될 수 없다고 주장하나, 쟁점교환계약서 특약사항 제3호를 보면, ‘“을”(청구인 등 3인)이 “갑”(쟁점종중)의 교환대상 부동산(쟁점외토지)을 이전함에 있어 필요한 경우 “을”(청구인 등 3인)은 “을”(청구인 등 3인) 명의 이외에 다른 사람의 명의를 추가할 수 있다.’고 되어 있는 점 등을 종합하면, 쟁점교환계약서는 쟁점약정서 작성이후에 계속하여 수정해온쟁점토지와 건물과쟁점외 토지의 교환약정을 상호간 협의하여 최종 정리한 계약서로 봄이 타당한 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이쟁점토지와 건물과 쟁점외 토지가 시가감정없이 상호 교환된 것으로 보아 양도차익을 기준시가로 산정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과처분한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 민법 제596조: 교환은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 2) 대법원 2011.2.10. 선고 2009두19465 판결 등 다수 참조 3) 2차 이후 부동산계약의 매매토지가 등기가 이전된 시기는 2010년이나 2009.11.20. 추가약정서에 이미 전체 OO동 토지 매매가격 합의가 되었 음 4) 쟁점토지 및 건물을 지칭한 것임 5) 등기접수일임 6) 등기원인일임
결정 내용은 붙임과 같습니다.