1. 취득가액
- 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
- 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
- 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 확정신고의무자 라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 등기부기재가액 이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
- 다. 사실관계 1) 이 건 관련 청구인에 대한 이의신청 결정서에 나타난 사실관계는 다음과 같다.
- 가) 청구인은 2005. 9. 26. 쟁점부동산을 취득하여 2011. 9. 7. 경매로 양도하고 양도소득세는 무신고하였으며, 처분청은 경락가액인 953백만 원을 양도가액으로, 전소유자 신고금액인 568,750천원을 취득가액으로 결정하여 양도소득세 152,770천원을 고지하였다. 나) 청구인은 쟁점부동산을 지인인 심ㅇㅇ와 공동으로 취득하였으나 쟁점 부 동산이 토지거래허가구역 내 있는 농지여서 ㅇㅇ에 거주하고 있는 청구인 명의로 등기를 하게 되었으며, 거래와 관련된 영수증 등은 전부 심ㅇㅇ가 보 관 하고 있었는데 쟁점부동산이 경매로 넘어가게 되면서 서로 다투게 되어 원본인 부동산매매계약서 외에 영수증 등은 확보할 수 없는 상황이라고 주장하면서 쟁점거래가액이 매매대금으로 기재되어 있는 부동산매매계약서를 제출하였는 바, 쟁점부동산의 면적은 7,520㎡에 쟁점거래가액은 862백만 원으로 청구인이 주장하는 평당 거래가액은 약 38만원이고, 전소유자가 신고한 평당 거래가액은 약 25만원이다.
- 다) 청구인이 제출한 부동산매매계약서는 ㅇㅇ중개사사무소가 거래를 중개한 것으로 되어 있고, 부동산매매계약서와 중개 대상물확인·설명서(I)로 이루어져 있는 계약서 원본이며, 거래를 중개한 중개사와 통화한 바 2005년도 거래라서 기억나지 않으나 본인이 중개한 계약에는 모두 본인이 서명날인 하였다고 확인하였다. 라) 전소유자인 김ㅇㅇ가 쟁점부동산을 양도하고 신고한 양도소득세 신고서를 확인한 바, 부동산매매계약서가 쌍방계약으로 되어 있고, 매매대금이 568,750천원으로 기재되어 있으며, 매수자인 청구인의 부동산 거래사실확인서와 인감증명서가 첨부되어 있으며, 김ㅇㅇ와 쟁점부동산 거래와 관련하여 통화한 바, 당시 공인중개사를 통하여 거래하였고, 거래금액은 5억이 넘었던 것으로 기억이 나며, 계약서나 영수증 등은 2년 전 이사할 때 모두 폐기하였다고 답변하였다. 마) 청구인이 제출한 계약서의 특약사항에는 계약일 현재 융자는 채권최고액 270백만 원이고, 2005년도에 한하여 지상물 수확은(쌀) 80kg×5.5가마를 매수인에게 지급하기로 한다고 되어 있으며, 중도금은 통장입금분으로 대체하기로 하고, 토지거래허가는 매수자가 책임지고 20일전 신청하기로 한다는 사항들이 기재되어 있고, 전소유자가 제출한 쌍방계약서에는 지상물 수확(쌀)에 대한 사항과 토지거래허가에 관한 사항이 기재되어 있지 않다. 바) 전소유자인 김ㅇㅇ는 쟁점부동산에 대하여 자경농지 대토에 의한 양도소득세 비과세를 아래와 같이 신고하였으며, 이에 대한 경정사항은 없다.(표 생략) 소득세법 제89조 제4호 에 의한 비과세양도소득(2005. 12. 31. 개정 전)은 경작상의 필요에 의해 경작하던 농지를 양도하고 다른 농지를 대체 취득하는 경우에 양도하는 농지에서 발생한 소득을 비과세하는 조항으로서 그 요건은 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1 이상인 경우로 되어 있다. 김ㅇㅇ의 경우 새로 취득하는 농지의 면적은 양도하는 농지의 면적보다 작으나, 취득하는 농지의 가액(286,500천원)이 양도하는 농지의 가액(568,750천원)의 2분의 1이상(50.3%)에 해당한다고 보아 비과세 신고한 것으로 확인된다.
- 사) 쟁점부동산에서 2km 정도 떨어져 있는 답 5,521㎡는 2005.3.6. 885,100천원에 거래되어 평당 53만원에 거래되었으며 양도자는 양도 시 공인중개사가 작성한 계약서를 제출하였고, 양도소득세 1억여 원을 전액 납부한 사실이 있다. 아) 쟁점부동산의 인근에서 2003. 6. 30.부터 현재까지 DD공인중개사를 영위하고 있는 중개사에게 쟁점부동산 의 2005년 이전부터 현재까지의 농지 시세에 대하여 문의한 바, 2005년 당시에는 농지가 없어서 못 팔정도로 활발하게 거래가 이루어졌으며 평당 40만원 안쪽에서 거래가 이루어졌다고 확인하였으며, 그때부터 계속 올라서 2010년경 평당 60만원까지 가다가 부동산 경기가 하락하면서 약 2년 전부터 평당 45만 원 정도에 거래되고 있다고 답변하였다.
- 자) 청구인은 지인 심ㅇㅇ와 공동으로 쟁점부동산을 취득하였다고 주장하나 이에 대한 입증서류는 제출하지 못하였다. 2) 이의신청 재조사 결정에 따른 처분청의양도소득세 조사종결 보고서의 주요내용은 다음과 같다.(내용 생략) 3) 쟁점부동산의 등기부등본에 따르면, 2005.9.26. 전소유자 김ㅇㅇ에서 청구인으로 소유권이 이전된 것으로 나타나며, 처분청이 제출한 자료에 따르면, 전소유자 김ㅇㅇ가 양도시 제출한 자경농지 대토 관련 신고서 및 청구인이 취득당시 ㅇㅇ시청에 신고한 취득세, 등록세 관련서류상 쟁점부동산의 가액은 568,750천원으로 나타난다. 4) 쟁점부동산 개별공시지가는 취득당시인 2005.05.31.은 47,700원, 양도당시인 2011.5.31.은 103,000원으로 쟁점부동산 보유기간 동안 개별공시지가 상승률은 215.9%이고, 2011.09.07. 임의경매로 인한 매각 시 감정가액 1,353백만 원을 역산하여 취득당시의 시가를 구해보면 약 626백만 원으로 나타나는 점에 대해서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 5) 재조사시 처분청이 확인한 청구인의 쟁점부동산 취득시점의 전 소유자 김ㅇㅇ의 통장입출금 내역에 따르면, 2개의 금융기관에서 350백만 원이 입금된 것으로 나타난다.
- 라. 판단 청구인은 쟁점부동산의 취득가액은 568백만 원이 아닌 862백만 원이라는 주장이나, 취득가액 지급에 대한 금융증빙 등 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있는 점, 처분청이 제출한 자료에 따르면, 전소유자 김ㅇㅇ가 양도시 제출한 자경농지 대토 관련 신고서 및 청구인이 취득당시 ㅇㅇ시청에 신고한 취득세, 등록세 관련서류상 쟁점부동산의 가액은 568,750천원으로 나타나는 점, 쟁점부동산 개별공시지가는 취득당시인 2005.05.31.은 47,700원, 양도당시인 2011.5.31.은 103,000원으로 쟁점부동산 보유기간 동안 개별공시지가 상승률은 215.9%이고, 2011.09.07. 임의경매로 인한 매각 시 감정가액 1,353백만 원을 역산하여 취득당시의 시가를 구해보면 약 626백만 원으로 나타나는 점, 재조사시 처분청이 확인한 청구인의 쟁점부동산 취득시점의 전 소유자 김ㅇㅇ의 통장입출금 내역에 따르면, 2개의 금융기관에서 350백만 원이 입금된 것으로 나타나는바, 근저당채무액 270백만 원을 감안한다고 해도 청구인이 취득가액이라고 주장하는 862백만 원에 미치지 못하는 점 등에 비추어 볼 때, 처 분청이 쟁점부동산의 취득가액을 568백만 원으로 보아 이 건 양도소득세를 고지 처분한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.