쟁점토지가 양도당시 농지인 것으로 인정할 수 없음

이 건 심사청구는 기각합니다.

청구인은 2012.4.16. ○○광역시 ○○군 ○○면 ○○리 680-1 대 377㎡, 같은 리 680-2 전 1,398㎡, 같은 리 681-2 전 992㎡, 같은 리 681-6 전 998㎡ 및 같은 리 681-5 전 294㎡ 합계 4,059㎡(이하 “양도자산”이라 한다)를 매매대금 1,450,00천원에 박○○(이하 “매수인”이라 한다)에게 양도하고, 2012.7.31. 양도소득세 예정신고를 하면서 양도자산이조세특례제한법제69조의 8년 이상 자경농지에 해당하는 것으로 보아 양도소득세 97,937천원을 감면신청을 하였다. 처분청은 2013.4.8.부터 2013.4.28.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사 결과, ○○광역시 ○○군 ○○면 ○○리 680-1 대 377㎡는 무허가건물의 부수토지이고, 같은 리 680-2 전 1,398㎡(이하 “쟁점토지①”이라 한다) 및 같은 리 681-5 전 294㎡(이하 “쟁점토지②”이라 하고, 쟁점토지①과 합하여 “쟁점토지”라 한다)는 조경공사 및 콘크리트포장으로 인하여 양도당시 농지가 아닌 것으로 보아 양도소득세 감면을 배제하고 2013.6.4. 청구인에게 2012년 과세연도 양도소득세 97,325천원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2013.8.28. 이의신청을 거쳐 2013.12.18. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2003년과 1996년에 쟁점토지를 취득한 이후 계속적으로 콩 등 농작물을 재배하였음에도, 처분청은 쟁점토지에 대하여 음식점 등의 건축허가 신청이 되어 있고, 매매계약서상에 조경 및 자연석 등이 포함되어 있다는 이유 등으로 농지로 볼 수 없다고 판단하였으나, 인근주민의 확인서 및 현장사진 등에 의하여 양도당시 농지였음이 확인된다. 청구인이 쟁점토지①에 음식점 및 주택을 신축할 목적으로 2005년 2월 건축허가를 받았으나 자금사정 등으로 착공을 미루고 있었으며, 부동산매매계약서에 현 상태에서의 계약임을 명기하면서 “조경, 자연석 포함”이라고 특약을 한 것은 경계를 분명히 할 목적으로 식재한 나무 및 자연석의 소유를 확실하게 한 것이다. 인근주민의 확인서에 의하여 쟁점토지가 양도당시 농지였음이 증명되며, 매수자가 쟁점토지를 매수한 후 공사를 하였음을 뒷받침할 도급계약서를 제시하고 있으므로 당초처분을 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 1996년에 ○○ ○○군 ○○면 ○○리 681-2 전 992㎡, 같은 리 681-5 전 294㎡(쟁점토지②), 같은 리 681-6 전 998㎡를 취득하여 2002년 8월 별장지 조성공사(석축, 조경공사)를 하였고, 2003년 ○○ ○○군 ○○면 ○○리 680-1 대 377㎡, 같은 리 680-2 전 1,398㎡(쟁점토지①)를 취득하여 2005년 2월 별장지 조성공사(석축, 조경공사)를 하였음이 양도소득세 신고 시 제출한 도급계약서에서 확인되며, 청구인이 ○○ ○○군 ○○면 ○○리 680-2 및 배우자 소유인 같은 리 681-1,7에 일반음식점과 주택(지상2층 2동)을 신축하기 위해 ○○군수에게 ‘문화재보존에 영향을 미치는 행위 사전검토’를 신청하여 2003.4.8. ○○군수로부터 “건설행위를 하여도 문화재에 영향이 없다”는 통보를 받았으나 착공하지는 못하였다. 2008년부터 2011년까지의 다음(Daum)지도 항공사진에 의하면, 쟁점토지①은 2003년의 건축허가 신청 및 2005년 별장지 조성공사와 관련하여 조경수를 식재하여 정원으로 사용하고, 쟁점토지②는 콘크리트로 포장된 별장지 진입도로(사도)이므로 양도당시 농지가 아니었음 청구인은 조경수 사이에 농작물을 경작한 것으로 주장하나, 실제로는 그 사이 공간을 주택과 주차장간, 주택과 농지간 통로로 사용하였는바, 통로까지 농작물을 경작하였다는 주장은 신빙성이 없다. 양도당시 부동산매매계약서의 특약사항에 “현 상태에서의 계약으로 한다(조경, 자연석 포함)”고 기재된 점으로 보아 쟁점토지 양도 후 매수인이 종전 농지를 대지로 바꿨다는 청구인의 주장은 신빙성이 없으므로 쟁점토지에 대하여 양도소득세 감면을 부인하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지가 양도당시 농지였는지 여부
• 나. 관련법령 1) 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

① 농지소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2012년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 "주거지역등"이라 한다)에 편입되거나도시개발법또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분(換地處分) 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 2) 조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제69조 제1항 본문에서 "농지소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자"란 8년[제3항의 규정에 의한 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사(이하 이 조에서 "한국농어촌공사"라 한다) 또는 제2항의 규정에 따른 법인에게 양도하는 경우에는 3년] 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시(제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법제15조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역

3. 해당 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내의 지역

④ 법 제69조 제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(제3항의 규정에 따른 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 또는 제2항의 규정에 의한 법인에게 양도하는 경우에는 3년) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다.

1. 양도일 현재 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시{괄호 생략}에 있는 농지 중국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 사업시행지역 안의 토지소유자가 1천명 이상이거나 사업시행면적이 기획재정부령으로 정하는 규모 이상인 개발사업지역(사업인정고시일이 동일한 하나의 사업 시행지역을 말한다) 안에서 개발사업의 시행으로 인하여국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 사업시행자의 단계적 사업시행 또는 보상지연으로 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 경우
• 나. 사업시행자가 국가, 지방자치단체, 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 공공기관인 개발사업지역 안에서 개발사업의 시행으로 인하여국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역에 편입된 농지로서 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당하는 경우 2.도시개발법또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 이전에 농지 외의 토지로 환지예정지를 지정하는 경우에는 그 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지. 다만, 환지처분에 따라 교부받는 환지청산금에 해당하는 부분은 제외한다.

⑬ 법 제69조 제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작"이란 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성(多年性)식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단 1) 양도자산 및 처분청의 자경농지 인정내역은 아래와 같다. (단위: ㎡, 천원) 소재지 (○○리) 지목 면적 취 득 양 도 비 고 취득일 취득가액 양도일 양도가액 680-1 대 377 ’03.4.14. 210,000 ’12.4.16. 1,450,000 주택 부수토지 680-2 전 1,398 ’03.7.30. 쟁점토지① 681-2 전 992 ’96.6.22. 180,600 자경농지 인정 681-6 전 998 ’96.6.22. 681-5 전 294 ’96.11.13. 26,700 쟁점토지② 합 계 417,300 1,450,000

2. 처분청 조사공무원이 2013.4.24. 작성한 양도소득세 조사종결보고서 주요 내용은 아래와 같다.

• 가) 양도자산 소재지에 현지출장하여 확인한바, 청구인이 별장지 조성공사비(석축공사, 조경공사)로 2002년 310,000천원, 2005년 268,620천원 합계 578,620천원을 지출하였음이 확인되므로 필요경비로 인정한다.
• 나) 지목이 대지인 ○○리 680-1은 무허가주택(58.5㎡)의 부수토지이고, 쟁점토지①과 쟁점토지②는 별장지 조성과 관련하여 조경공사와 콘크리트 포장을 한 사실이 도급계약서에 나타나며, 항공사진상 콘크리트 포장도로와 차량, 조경수가 보이는 등 쟁점토지는 양도당시 농지가 아니므로 감면대상에 해당하지 아니한다.
• 다) ○○리 681-2 전 992㎡ 및 ○○리 681-6 전 998㎡는 탐문결과 전으로 사용한 것으로 확인되며, 8년 이상 재촌자경한 것으로 확인된다. 부동산소재지 지목 면적(㎡) 자경농지 부인사유 비 고

○○리 680-1 대 377 양도당시 농지 아님 무허가건물 부수토지, 약 8년 거주 쟁점토지① 전 1,398 양도당시 농지 아님 별장지 조성시 조경공사 실시

○○리 681-2 전 992

• 8년 자경농지 인정

○○리 681-6 전 998

• 8년 자경농지 인정 쟁점토지② 전 294 양도당시 농지 아님 출입구로 콘크리트 포장됨

3. 처분청이 제시한 증빙서류의 내용을 보면 아래와 같다.

• 가) 2012.3.5.자 부동산매매계약서에 의하면, 특약사항에 “현 상태에서의 계약으로 한다(조경, 자연석 포함)”라고 명시되어 있다.
• 나) ○○군수의 ‘문화재보존에 영향을 미치는 행위 사전검토’ 결과통보 공문(문화86700-1029, 2003.4.8)에 의하면, 청구인이 ○○군 ○○면 ○○리 680-2, 같은리 681-1,7에 일반음식점 및 주택을 신축하기 위해 ○○군수에게 문화재보존에 영향을 미치는 행위 사전검토를 의뢰한 결과, 청구인의 신청사항대로 건설행위를 하여도 문화재에 미치는 영향이 없다고 회신하였음이 나타난다.
• 다) 2008년부터 2011년까지의 다음지도의 항공사진에 의하면, 쟁점토지①에는 조경수가 식재되어 있고, 쟁점토지② 중 일부는 콘크리트포장이 되어 별장지 진입도로로 사용되고 나머지 부분에는 조경수가 식재되어 있는 것으로 나타난다. 4) 청구인이 쟁점토지가 양도당시 농지였음을 입증하기 위하여 제시한 증빙서류를 보면 아래와 같다.
• 가) 오○○의 확인서(작성일자 불명)에는 아래와 같은 내용이 기재되어 있으며, 그의 주민등록증 사본 및 현장사진 2매가 첨부되어 있으나, 사진의 촬영일자가 언제인지는 불분명하다. 본인은 ○○군 ○○면 ○○2리에 저주하고 있는 중 2012년 2월경 ○○1리 681-6번지 외 여러 필지가 급매로 나와 있어 평소 알고 지내던 박○○에게 소개하게 되었고, 그 과정 중에 사진을 찍게 되었습니다. 사진촬영 당시에는 608-2에는 콩, 상추 등을, 681-1, 681-2에는 고구마를 경작한 흔적이 있었습니다. 그 후 박은용이 매수하여 680-2에는 본인이 조경회 사에 의뢰하고 본인의 관리감독 하에 잔디를 심었습니다. 매매당시 680-2 경계선에는 토사의 흘러내림을 막으려 경계석을 쌓고 경계 선에 감나무, 앵두나무, 포도나무 등이 10여 년 전에 심어져 있었다고 이효성 씨로부터 들었습니다. 680-2에는 틀림없이 농사를 짓고 있었던 것을 확인합니다. 오○○은 확인서에서 본인이 ○○2리에 거주하던 중 2012년 2월경 쟁점토지를 매수인에게 소개하였다고 기재하였으나, 실제로는 1992.6.30.부터 심리일 현재까지 ○○ 북구 〇〇동 420 〇〇아파트 2-1510에서 거주하고 있음이 주민등록표 등․초본에 의하여 확인된다.
• 나) 매수인이 쟁점토지를 취득한 후 공사를 하였다는 점을 입증하기 위하여 제시한 ‘○○리주택 공사견적서’에 의하면, (주)○○텍이 2013.3.14. ○○산업에게 도급금액 2,858천원에 콜잔디공사에 관하여 견적한 내용이 나타날 뿐이어서 실제로 공사가 이루어졌는지 여부는 불분명하다.
• 다) ○○군 길상면장이 2013.12.12. 발급한 농지원부에 의하면, 청구인이1998.1.12. 부터 ○○ ○○군

○○ 면

○○ 리 281-9 답 4,206㎡를 경작하는 것으로 등재되어 있어 있을 뿐 쟁점토지에 관한 기록은 없다.

5. 국세통합전산망에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 취득한 이후의 개인별 총사업내역은 아래와 같다. 상 호 사업자번호 소 재 지 개업일 폐업일 업 종

○○ 통신 북부대리점 130-15-* 부천시

○○ 구

○○ 동 137-31 1996.02.01. 2004.06.15. 도매, 통신장비

○○ 사 130-15-*

○○시 ○○군 ○○면

○○리 680-1 2005.07.30. 2005.12.01. 제조, 전자부품 130-35-* 부천시

○○ 구

○○ 동 137-53 2004.04.01. 부동산, 임대 (주)

○○ 산업 개발 137-81-*

○○시 ○○군 ○○면

○○리 1328-18 2002.07.18 부동산, 신축판매

6. 청구인은 쟁점토지의 면적이 1,686㎡임에도 경작사실을 뒷받침할 만한 비료, 농약, 종묘 등 농자재 구입증빙 및 수확물 판매자료 등 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.

• 라. 판 단

1. 자경농지에 대한 양도소득세 감면대상에 해당하기 위해서는 양도자가 농지 소재지 시·군·구 또는 연접 시·군·구 지역 안에 거주하면서 취득한 때로부터 양도할 때까지 사이에 8년 이상 자경한 사실이 인정되어야 하고，당해 토지가 양도일 현재 전·답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지이어야 한다. 그리고 위 감면 요건사실에 대한 입증책임은 이를 주장하는 납세의무자에게 있다고 할 것이다(대법원 2012.11.29. 선고 2012두18004 판결 참조).

2. 또한, 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고，합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추 해석하는 것은 허용되지 아니하며，특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2004.5.28. 선고 2003두7392 판결 등 참조).

3. 청구인은 쟁점토지가 양도당시 농지였으며, 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면대상을 충족하였다고 주장하나, 청구인이 2002과 2005년에 총공사비 578,620천원을 지출하여 별장지 조성공사(석축공사, 조경공사)를 하였고, 양도당시 매매계약서에 “현 상태에서의 계약으로 한다(조경, 자연석 포함)”라고 특약을 한 점, 처분청의 현장확인 당시 쟁점토지①은 조경수가 심어져서 정원으로 사용되고, 쟁점토지②는 콘크리트로 포장되어 별장지의 진입로로 사용 중인 것으로 확인된 점, 2008년부터 2011년까지의 다음지도의 항공사진에 따르면, 쟁점토지①에는 조경수가 식재되어 있으며, 쟁점토지② 중 일부는 콘크리트포장이 되어 별장지 진입도로로 사용되고 나머지 부분에는 조경수가 식재되어 있는 것으로 보이는 점, 양도자산의 인근주민이라는 오○○이 작성하였다는 확인서는 사인간에 임의작성이 가능한 것이므로 자경사실을 입증하는 객관적인 증빙으로 보기 어려우며, 주민등록표상 오○○이 1992.6.30.부터 심리일 현재까지 ○○광역시

○○ 구

○○ 동에서 거주하는 것으로 나타나는 점, 쟁점토지의 면적이 1,686㎡임에도 경작사실을 뒷받침할 만한 비료, 농약, 종묘 등 농자재 구입증빙 및 수확물 판매자료 등 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인의 주장을 인정하기는 어렵다 하겠다.

4. 따라서 처분청이 쟁점토지에 대하여조세특례제한법제69조에 의한 양도소득세 감면 을 배제하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.