실지거래가액이 확인되는 연접토지의 면적, 기준시가, 감정가액, 취득시기 등에 비추어 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 신빙성이 있어 보임
실지거래가액이 확인되는 연접토지의 면적, 기준시가, 감정가액, 취득시기 등에 비추어 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액은 신빙성이 있어 보임
○○세무서장이 2013.4.5. 청구인에게 한 2011년 과세연도 양도소득세 506,312,200원의 부과처분은 이를 취소합니다.
청구인은 2011.11.2. ○○광역시 ○○구 ○○동 65-6 등 16필지 대지 9,944.5㎡, 그 지상의 판매영업시설 및 주차장 등 24,959.76㎡(이하 “양도부동산”이라 한다)를 ○○테스코(주)에 40,150백만원에 양도한 후, 같은 동 66-13 대지 100.2㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)와 같은 동 66-14 대지 155.9㎡(이하 “쟁점토지①”라 한다), 같은 동 66-15 대지 152.5㎡(이하 “쟁점토지②”라 한다), 같은 동 66-27 대지 36.5㎡(이하 “쟁점토지③”라 하고, 3필지를 합하여 “쟁점토지”라 하며, 쟁점외토지를 포함한 4필지를 통틀어 “쟁점토지 등”이라 한다)의 취득가액은 실지거래가액인 2,500백만원으로, 나머지 양도부동산의 취득가액을 토지는 환산가액, 건물은 장부가액으로 하여 양도소득금액을 각각 산정, 2012.1.31. 양도부동산의 양도소득금액을 8,780백만원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하고, 양도소득세 3,134백만원을 납부하였다. 처분청은 ○○지방국세청장의 감사지적에 따라 쟁점토지 및 쟁점외토지의 실지취득가액을 확인하기 위하여 2013.1.14.부터 2013.2.1.까지 양도소득세 현장확인을 실시한 결과, 쟁점외토지는 거래상대방의 확인서 등을 근거로 청구인이 신고한 600백만원을 취득가액을 인정하고, 쟁점토지①․③의 취득가액은 실지거래가액이 불분명하다는 이유로 환산가액인 238백만으로, 쟁점토지②의 취득가액은 청구인이 900백만원으로 신고하였으나 거래상대방이 제시한 매매계약서상의 매매대금인 400백만원으로 보아 양도부동산의 전체 양도소득금액을 9,968백만원으로 재산정하여 2013.4.5. 청구인에게 2011년 과세연도 양도소득세 506백만원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2013.7.1. 이의신청을 거쳐 2013.11.13. 이 건 심사청구를 하였다.
○○동 66-13 대지 건물 100.2 131.6 ’01.9.17. 배○○ 600,000 20,000 쟁점토지① 66-14 대지 건물 155.9 168.6 ’01.8.13. 김○섭 700,000 15,000 쟁점토지② 66-15 대지건물 152.5 354.0 ’02.7.12. 최○영 900,000 20,000 쟁점토지③ 66-27 도로 36.35 ’01.7.12. 최○석 300,000 27,000 * 토지평당단가는 건물가액을 포함한 것임
- 가) 쟁점외토지는 취득당시 대지 100.2㎡(30평), 건물 131.6㎡(40평, 2층 주택)이며, 기준시가는 90백만원(토지 71백만원, 건물 19백만원), 시세는 200∼230백만원 정도이나 600백만원에 취득하였다.
- 나) 쟁점토지①은 취득당시 대지 155.9㎡(47평), 건물 168.6㎡(51평, 1층 세탁소, 2층 주택)으로, 기준시가는 134백만원(토지 113백만원, 건물 25백만원), 시세는 300∼330백만원 정도이나 700백만원에 취득하였다.
- 다) 쟁점토지②는 취득당시 대지 152.5㎡(46평), 건물 354㎡(107평, 1층 슈퍼, 2층 다방, 3층 주택), 기준시가는 181백만원(토지 107백만원, 건물 74백만원), 시세는 450백만원 정도였는데, 전소유자 최○영의 요구에 따라 총 900백만원(건물은 매도자가 철거)으로 계약하면서 매매대금이 4억원인 계약서와 5억원인 계약서로 2부 작성하여 대금을 지급하였다.
- 라) 쟁점토지③은 취득당시 도로 36.35㎡(11평)로 시세가 없음에도, 청구인에게는 꼭 필요하여 금액이 얼마일지라도 토지소유자가 요구하는 대로 취득할 수밖에 없는 절박한 입장이라 300백만원에 취득하였다.
- 나. 쟁점토지 및 쟁점외토지의 취득가액에 대한 증빙서류
1. 청구인은 쟁점토지 및 쟁점외토지에 대한 매매계약서를 보관하여 오던 중 분실하여 제출할 수 없으나, 실지취득가액에 대한 증빙자료를 아래와 같이 제출하였다.
- 가) 쟁점외토지에 대하여는 매매대금이 6억원이라는 전소유자 배○○의 거래사실확인서를 제출하였고, 처분청도 현장확인 당시 이를 실거래가액으로 인정하였다.
- 나) 쟁점토지①의 경우 매매확인서를 받으려고 여러 번 전소유자 김○섭을 찾아갔으나 거절당하여 제출하지 못하다가 2014.1.23. 김○섭으로부터 이미 제출한 통고서상 매매대금 7억원과 일치하는 내용의 거래사실확인서를 수취하여 심리과정에서 추가로 제출하였다.
- 다) 쟁점토지②의 경우 청구인이 실지거래가액에 대한 확인서를 받으려고 전소유자 최○영(1936년생)을 여러 번 찾아갔다가 거절당하였는데, 그 이유는 그가 해당 토지 매매에 매우 비협조적이어서 청구인이 토지를 매매를 압박할 목적으로 부득이 그의 주택 진입로를 폐쇄하였던 것에 대한 감정이 아직 풀리지 아니한 것으로 추정된다.
- 라) 쟁점토지③은 전소유자 최○석(1948년생)이 2006년경 사망하여 확인서를 받지 못하였다.
2. 청구인은 쟁점토지② 취득과 관련하여 2002.3.5. 전소유자 최○영에게 토지매매를 촉구하는통고서를 내용증명으로 발송하였으며, 쟁점토지①의 매매가액인 7억원(평당 15백만원)에서 약 30% 인상된 9억원(평당 20백만원)에 2002.4.11. 쟁점토지②에 대한 매매계약을 체결하였다.
3. 위와 같이 쟁점토지의 경우 전소유자들의 비협조 및 사망으로 거래사실확인서를 받지 못하여 부득이 당시 거래에 관여한 구○○으로부터 거래사실확인서를 수취하여 제출하였다.
- 다. 처분청 부과처분의 부당성
1. 처분청은 청구인이 취득가액을 실지거래가액으로 신고한 4필지 중 쟁점외토지(○○동 66-13)의 취득가액 6억원(평당 20백만원)은 인정하면서도 청구인이 2002.3.5. 내용증명으로 보낸 통고서에 쟁점토지①의 취득가액이 7억원으로 기재되어 있음에도 지번이 ‘○○동 65-14’로 잘못 기재된 점을 들어 통고서를 객관적 증빙자료로 보기 어렵다 하여 신고가액 7억원을 부인하고 환산취득가액 155백만원으로 산정하였으나, 쟁점외토지의 평당가액 20백만원을 매매사례가액으로 보고 비교검토 하면 청구인의 신고가액 7억(평당 15백만원)은 신빙성이 있다.
2. 청구인이 2002.3.5. 쟁점토지②의 전소유자 최○영에게 발송한 통고서에 청구인이 김○섭으로부터 쟁점토지①을 7억원에 매입하였다는 내용이 기재되어 있으므로 최○영은 그러한 내용을 알고 있었음에도, 처분청의 현장확인 시 양도한 시점이 오래되어 거래금액이 기억나지 않는다고 답변하였는바, 청구인이 과세전적부심사청구 시 추가로 제출한 통고서의 내용을 처분청이 재확인할 필요성이 있으나 처분청은 이를 생략하고 최○영의 며느리가 제출한 매매계약서상의 매매대금 4억원을 쟁점토지②의 취득가액으로 보았다.
3. 그러나 처분청이 이미 실지취득가액을 인정한 쟁점외토지와 위치, 취득시기, 면적 등을 비교하여 볼 때, 쟁점토지②의 취득가액 9억원은 신빙성이 있다.
4. 또한 청구인이 주차장건물을 신축함에 있어 쟁점토지①․②가 매우 중요한 필지에 해당한다는 점을 전소유자들이 잘 알고 있는데다 누가 보더라도 시세의 2～3배를 받지 않고는 매도할 사람이 아니라고 판단되어 청구인은 그들의 요구대로 매매계약을 하고 부동산 대금을 지급하였다.
5. 양도부동산 중 취득가액을 실지거래가액으로 신고한 4필지는 모두 연접하여 있으며, 쟁점부동산을 취득할 수밖에 없었던 특수한 취득경위, 취득시기, 거래상황, 쟁점외토지의 매매사례가액 등에 비추어 청구인이 쟁점토지의 취득가액으로 신고한 금액은 신빙성이 있다. 다만, 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시인 2001년 및 2002년에는 부동산 거래 시 기준시가로 등기하는 것이 관행이었던 관계로 매매계약서 및 입금표 등 증빙서류 보관을 소홀히 하여 이를 제시하지 못하였다.
6. 위와 같이 취득가액을 실지거래가액으로 신고한 4필지가 모두 연접되어 있는 점, 쟁점부동산을 취득하지 않을 수 없었던 특수한 사정과 거래상황이 있었던 점, 또한 처분청이 쟁점외토지에 대하여 실지취득가액을 인정한 점, 통고서의 내용이 구체적인 점 등을 고려하여 볼 때, 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액을 인정함이 타당하다.
- 라. 사전열람 후 추가주장
1. 청구인이 쟁점토지 등 4필지의 토지를 반드시 취득했어야 할 사유
- 가) 당초 청구이유서에서 밝힌 바와 같이 청구인은 쟁점토지 등 총 4필지와 연접하여 있는 본인 소유의 12필지 토지에 1987년 예식장건물을 신축하여 사용하던 중 2001년 7월경 대형마트 및 주차장건물을 신축할 목적으로 2001.6.30. 예식장을 폐업하였다.
- 나) 그런데 예식장을 폐업하기 전에 1차로 작성한 주차장건물 설계도면을 검토한바, 주차장 입구로 진입한 후 바로 우회전하도록 설계되어 있어 운전부주의 등으로 안전사고 우려가 있고 사고발생 시 보상 및 영업정지 등 여러 가지 문제가 발생될 것으로 예상되었으며, 연접한 4필지를 추가로 취득하는 것이 기존 토지 위에 1개 층을 증축할 때의 공사비보다 훨씬 유리하다고 판단되었다.
- 다) 위와 같은 이유로 당초의 주차장 진출입로의 설계를 변경하여 안전사고 발생 문제도 해결하고, 공사비도 절감하기 위하여 쟁점토지 등 4필지를 취득하였다.
2. 시세보다 훨씬 비싸게 취득할 수밖에 없었던 사유
- 가) 쟁점토지 등 4필지의 소유자들은 청구인이 그들이 소유한 토지를 취득하지 않으면 주차장건물을 원만하게 건축할 수 없다는 사실을 확실히 알고 있었기 때문에 청구인으로서는 토지소유자들이 당시 시세보다 2∼3배 이상 비싸게 요구하여도 취득할 수밖에 없었다.
- 나) 또한 당시 청구인이 보유하고 있던 예식장건물 부수토지는 ‘상업용’이어서 ‘주택용’인 쟁점토지 등보다 공시지가가 2배 이상 높았는데, 청구인이 4필지를 비싸게 취득하더라도 취득 후에는 그 토지도 대형마트의 부수토지(상업용)에 포함되어 부동산 가격이 높게 형성될 것으로 예상되는 점을 고려하면 크게 손해 보지는 않을 것이라는 판단도 있었다. 실제로 청구인이 쟁점토지 등 4필지를 취득한 다음 연도에 해당토지의 용도가 상업용으로 바뀌어 개별공시지가가 크게 오른 사실이 2014.2.14. ○○광역시 ○○구청장으로부터 회신받은 공문에 의하여 확인된다.
3. 청구인은 취득시의 매매계약서를 분실해서 양도부동산 양도 후 양도소득세 신고 시부터 이를 제출할 수 없어 쟁점토지①의 전소유자 김○섭에게 수차례 걸쳐 실거래확인서를 요구하였으나, 거절하여 제출하지 못하다가 이미 제출한 통고서상 매매대금 7억원과 일치하는 내용의 실거래확인서를 2014.1.23. 김○섭으로부터 수취하여 제출하니 이를 반영하여 심리하여야 한다.
4. 기준시가 및 감정가액 가격비교표 제출
- 가) 청구인이 쟁점토지 등 4필지의 실지취득가액으로 제시한 관련하여 각 자산별 기준시가 및 감정가액 등과 실거래가액과 비교하여 볼 때, 토지면적 및 건물면적 등이 상관관계가 있음이 확인되므로 청구인이 전소유자로부터 실거래가액 확인서를 수취하지 못한 쟁점토지②의 실거래가액 9억원도 신빙성이 있다.
- 나) 쟁점외토지를 배○○으로부터 6억원, 쟁점토지①을 김○섭으로부터 7억원에 각각 취득한 사실이 확인되었는데, 최○영으로부터 취득한 쟁점토지②는 건물면적이 훨씬 넓고 가장 최근에 지어졌을 뿐만 아니라 당시 임대료도 제일 많이 나오고 있어서 9억원에 매입하였으며, 쟁점토지 등 4필지의 기준시가 및 감정가액에 비추어 보더라도 청구인이 실지취득가액으로 신고한 9억원은 타당성이 있다.
- 다) 쟁점토지③의 경우는 전소유자가 사망하여 실거래확인서를 교부받지는 못하였지만 취득당시 동 토지는 지목이 도로이지만 주차장 설계도면상 주차장 진입로에 위치하고 있어 사실상 4필지 중 가장 중요한 토지에 해당되므로 토지소유자의 요구대로 취득할 수밖에 없었다.
5. 현장확인 당시 통고서를 제출하지 못한 사유
- 가) 처분청의 현장확인 당시에는 통고서가 쟁점토지 등을 청구인 명의로 소유권이전등기를 하는 데 관여한 법무사사무실에 보관되어 있다는 점을 잊고 있었는데, 과세전적부심사청구 시 그러한 사실이 기억나서 통고서를 찾아 처분청에 제출하게 되었다.
- 나) 청구인이 제출한 통고서는 원본임이 틀림없음에도, 처분청에서는 늦게 제출되었고 통고서 내용 중 쟁점토지①의 지번이 ‘○○동 66-14’인데도 ‘○○동 65-14’로 잘못 기재되어 있다는 이유로 신빙성이 없다고 보았으나, 실제로는 ○○동 65-14는 청구인이 보유하고 있던 토지로 1987.6.18. ○○동 65-5로 합병되어 말소되었으므로 단순한 오기에 불과하다.
- 다) 만약 통고서가 원본이 아니라 소급작성한 것이라면 당연히 지번을 정확하게 기재하였을 것인데, 잘못된 기재된 지번이 그대로 있다는 것은 오히려 통고서가 원본이라는 반증으로 볼 수 있다.
3. 또한 소득세법 시행령제176조의 2 제1항 제1호는 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 추계결정 또는 경정하도록 규정하고 있다.
3. 한편 실지취득가액의 입증책임은 그것을 주장하는 사람에게 있고 실지취득가액에 대한 객관적인 증빙은 물론 매매계약서의 제출이 없다면 취득가액을 환산가액으로 산정하는 것은 정당하고(조심2011중1371, 2011.5.24. 참조), 필요경비는 납세자에게 유리한 것이고 그 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 그가 입증하는 것이 손쉽다는 점을 감안해 보면, 납세의무자가 입증활동을 하지 않고 있는 필요경비에 대해서는 부존재의 추정을 용인하여 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합된다 할 것이다(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결 참조).
1. 청구인은 양도소득세 신고 및 처분청의 현장확인 당시 쟁점토지에 대한 취득가액 관련 증빙서류를 제출한 것이 없다.
1. 청구인이 2012.1.31. 양도부동산에 대하여 양도소득세 예정신고를 하면서 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서, 필지별 취득가액 계산내역, 양도 당시의 부동산매매계약서만을 제출하였고, 쟁점외토지 및 쟁점토지의 취득과 관련된 매매계약서, 대금지급 증빙서류 및 기타 거래증빙 등은 제출하지 아니하였다.
2. 통고서 또는 참고인 구○○의 확인서가 거래증빙이 될 수는 없다.
3. 청구인이 쟁점외토지의 취득가액을 매매사례가액으로 보아야 한다는 취지의 주장에 대하여 청구인은 처분청이 인정한 쟁점외토지의 취득가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 보아 결정하여야 한다는 취지로 주장하는 것으로 보이나, 위에서 본 바와 같이 쟁점외토지와 쟁점토지의 매매계약서 및 대금지급 증빙에 관한 아무런 서류가 뒷받침되지 않는 상태에서 매매사례가액을 주장하는 것은 앞뒤가 맞지 않는다. 또한 쟁점외토지와 쟁점토지는 지목과 위치가 서로 다르고 건물 또한 주택과 상가 등으로 동일성이나 유사성이 있는 자산이라고 볼 여지도 없다 할 것이다.
① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래 가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도부동산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 5) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시 기준시가
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정 하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다) 에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
1. ○○지방국세청의 정기감사와 관련하여 2012.6.5. 처분청이 청구인에게 실거래가액으로 신고한 4필지의 취득가액에 대한해명자료 제출안내를 발송하자, 청구인이 이에 대한 해명자료로 제시한 증빙서류의 주요 내용은 다음과 같다.
○○ 66-13 대지 건물 100.2 131.6 30 40 2001.09.17 배○○ 600,000 실거래확인서 첨부 (평당 2,000만원)
○○ 66-14 대지 건물 155.9 168.6 47 51 2001.08.13 김○섭 700,000 평당 1,500만원
○○ 66-15 대지 건물 152.5 354.0 46 107 2002.07.12 최○영 900,000 평당 2,000만원
○○ 66-27 도로 36.35 11 2001.07.12 최○석 300,000 평당 2,700만원 <취득경위 및 거래사실 확인내용>
(1) 상기 부동산은 현재 ○○테스코(주) 건물(주차장)의 부속토지 중 일부토지(전체면적 16필지 9,981㎡)로서(별지 지적도 도면 참조) 주차장건물 신축허가 전(건축허가: 2001.10.20. 완공 2003.5.22.) 위 부동산 4필지는 주차장 입구에 해당하는 매우 중요한 필지로서 취득하지 않으면 건축허가를 받을 수 없어 부득이 일반거래 가격보다 훨씬 높은 가격으로 이면계약서를 작성하여 취득하여 보관하여 오던 중 부주의로 분실하였다.
(2) 2011.11.2. 위 부동산을 포함하여 건물(상가 및 주차장) 및 부속토지(16필지)를 ○○테스코(주)에 양도 후 양도소득세 신고시 ○○구 ○○동 66-13번지(약 30평)의 1필지의 토지에 대하여는 6억원에 부동산 거래확인서를 수취하였으나 ○○구 ○○동 66-27번지(골목길)의 실거래확인서는 현재 소유자의 사망으로 받을 수 없었으며, 나머지 2필지의 소유자에 대한 실거래확인서를 받으려고 하였으나 취득당시 골목 안 대문사용에 대하여 당사자 간의 마찰로 법정분쟁으로 간 사실을 거론하면서 공시지가로 거래하였다는 사실만 주장하고 실지거래금액에 대한 확인을 무조건 거부하여 실거래확인서를 수취하지 못하였다.
(3) 취득 당시 수표를 발행하여 지급한 사실이 있어 관련 은행에 조회하였으나 보관기간 경과로 확인할 수 없었으며, 어쩔 수 없이 위의 부동산 실거래내역과 같이 실지거래하였음을 별지 확인서와 같이 당시 관련인의 확인서를 받아 제출한다.
- 나) 쟁점외토지 전소유자 배○○이 2012년 1월에 작성한 부동산 거래사실확인서에는 ○○시 ○○구 ○○동 66-13번지(쟁점외토지) 대지 100.2㎡, 건물 131.6㎡를 2001.9.17. 청구인과 매매대금총액 6억원에 거래하였음을 확인한다는 내용이 기재되어 있고, 2012.1.27. 발급된 배○○의 인감증명서가 첨부되어 있다.
- 다) 구○○이 2012년 7월에 작성한 부동산 거래사실확인서에는 본인이 ○○1동 새마을금고 이사장으로 재직하고 있던 중 청구인이 주차장 부지로 필요하다고 하여 쟁점토지① 7억원, 쟁점토지② 9억원, 쟁점토지③을 3억원에 거래를 성사시킨 사실이 있다는 내용이 기재되어 있고, 2012.7.31. 발급된 인감증명서가 첨부되어 있다.
2. 처분청이 2013.2.1. 청구인에 대하여 작성한 현장확인 종결보고서 주요 내용은 아래와 같다.
- 가) 쟁점외토지의 전소유자 배○○에게 매매계약서 등을 제출하라는 공문을 발송하였으나 회신이 없어 전화로 통화한 결과, 매매계약서, 대금지급증빙은 없지만 실제 거래한 금액은 6억원이라고 진술하였으며, 2013.1.24. 부동산거래사실확인서(거래금액 6억원)를 우편으로 제출하였다.
- 나) 쟁점토지①의 전소유자 김○섭에게 매매계약서 등을 제출하라는 공문을 발송하였으나 회신이 없어 전화로 통화한 결과 부(父) 김○식이 대리계약을 하였다 하여 김계식의 주소지에 출장하여 확인한 결과, 양도한지 10년 이상 되어 양도가액은 기억나지 않고 매매계약서 등 증빙도 보관하지 않는다고 진술하였다.
- 다) 쟁점토지②의 전소유자 최○영에게 매매계약서 등을 제출하라는 공문을 발송하였으나 회신이 없어 전화로 통화한 결과, 매매계약서, 대금지급증빙을 보관하고 있지 않으며 실제 금액도 기억나지 않는다고 진술하였으나, 최○영의 며느리 이○○가 2013.1.16. 처분청에 임의출석하여 양도가액이 4억원으로 기재된 매매계약서 원본을 제출하였다.
- 라) 쟁점토지③의 전소유자 최○석은 현장확인일 현재 이미 사망하여 실지거래가액 확인이 불가능하다.
- 마) 청구인은 취득가액을 실가로 신고한 4필지의 토지가 ○○ ○○점 건물의 부속토지 중 일부로 주차장 입구에 해당하는 매우 중요한 필지이므로 25억원에 취득하였다고 주장하나 매매계약서, 대금 지급증빙이 전혀 없어 확인이 불가하다.
- 바) 구○○은 ○○동새마을금고 이사장으로 쟁점토지①(매매가 7억원), 쟁점토지②(매매가 9억원), 쟁점토지③(매매가 3억원)의 거래를 성사시켰다는 내용의 거래사실확인서를 제출하였으나, 구○○이 부동산거래에 관계하였다는 증빙이 없고, 전소유자 김○섭(김○섭의 父 김○식) 및 최○영(최○영의 子婦 이○○)에게 확인한 결과, 구○○을 알지 못하며 매매에 관여한 사실이 없는 것으로 확인되어 구○○의 주장은 신빙성이 없다.
- 사) 청구인이 실가로 신고한 토지에 대한 현장확인 결과, 실제 취득가액이 아래와 같이 확인되므로 양도소득세 506,561천원을 경정결정하고 현장확인을 종결하고자 한다. (단위: ㎡, 천원) 물건지 전소유자 신고가액 확인금액 비 고 계 2,500,000 1,238,497
○○동 66-13 (쟁점외토지) 배○○ 600,000 600,000 실거래가 확인
○○동 66-14 (쟁점토지①) 김○섭 700,000 155,358 실거래가 불분명, 환산가액으로 결정
○○동 66-15 (쟁점토지②) 최○영 900,000 400,000 실거래가 확인
○○동 66-27 (쟁점토지③) 최○석 300,000 83,139 실거래가 불분명, 환산가액으로 결정
3. 양도부동산의 일반건축물대장 및 건축허가서 등에 의하면, 아래와 같은 내용이 나타난다.
- 가) 대형점(판매영업시설)은 ○○광역시 ○○구 ○○동 65-8번지 등 2필지(5,980.80㎡)에 소재하며, 1987.12.31. 사용승인 되고, 1988.5.3. 소유권보존등기되었다.
- 나) 대형점 1층은 당초 관람집회시설(예식장 1,446.26㎡)이었다가 2003.5.22. 예식장에서 판매영업시설로 용도변경된 후 지하 1층 11.68㎡, 지상 1층 2,615.51㎡, 지상 2층 2,916.27㎡, 지상 3층 2,880.49㎡, 지상 4층 278.84㎡가 각 증축되었고, 양도일 현재 판매영업시설이었으며, 지하 1층 지상 4층 건물로 연면적은 13,700.17㎡이다.
- 다) 주차장건물은 ○○광역시 ○○구 ○○동 65-6번지 등 14필지(4,000.2㎡)에 위치한 지하 1층 지상 4층의 주차장 건물로 연면적은 11,159.59㎡이며, 2003.5.22. 사용승인이 되었다.
- 라) 한편, ○○광역시 ○○구청장이 2002.8.8. 교부한 건축허가서에 의하면, 청구인에게 ○○광역시 ○○구 ○○동 65-6 외 13필지 4,000.2㎡에 2001.10.20. ○○주차장 건축허가를 하였고, 청구인이 2002.7.12. 쟁점토지②를 취득한 이후인 2002.8.8. 제2차 설계변경 허가를 하였으며, 2003.5.22. 사용승인을 한 것으로 나타난다.
4. 청구인이 2013.3.8. 과세전적부심사청구 시 쟁점토지①․②의 취득가액을 입증하기 위하여 제시한 통고서 좌측 하단에 “이 우편물은 2002/03/05 제01000***호에 의하여 내용증명우편물로 발송하였음을 증명함. ○○우체국장”이라고 표시되어 있으며, 주요 내용은 아래와 같다. 〈 통고서 〉
1. 본인이 마트공사를 하면서 귀하의 토지가 필요하여 새마을금고 구○○ 이사장과 장
○○ 사장이 귀하와 여러 번 접촉하여 매매를 협의하였으나, 귀하는 현재까지 터무니없는 금액을 요구하고 있습니다.
2. 귀하도 너무나 잘 알고 있는 사실이지만 귀하의 부동산과 비슷한 수준인 바로 옆에 접해 있는 ○○동 65-14번지를 본인이 작년 7월 7억원에 매입하였습니다. 그 7억이라는 금액은 일반적인 시세보다 매우 높으므로 귀하의 상가주택도 그 수준에서 소폭 인상하여 계약하여 주시기를 마지막 으로 간곡히 부탁드립니다.
3. 만약 금년 3월말까지 계약이 성사되지 않는다면 귀하의 소유 부동산 ○○동 65-15번지의 통행을 목적으로 사용하고 있는 도로인 ○○동 66-25번지는 본인 소유이므로 금년 4월 1일자로 어느 누구도 출입하지 못하도록 즉시 폐쇄할 것임을 분명히 밝힙니다. 부디 귀하의 현명한 판단으로 불미스러운 일 없이 원만한 가격으로 매매하여 주시기를 거듭 부탁합니다. 2002년 3월 5일 발신인: 손정열
- 가) 처분청은 청구인이 당초 양도소득세 신고 및 현장확인 시에는 제출하지 않았다가 매매계약서도 아닌 통고서를 과세전적부심사청구 시 제출하였고, 청구인이 취득한 토지는 ○○동 ‘66-14번지’임에도 통고서에는 ○○동 ‘65-14번지’라고 기재되어 있으며, 통고서는 보관하면서 다른 중요한 증빙인 매매계약서나 대금지급증빙은 보관하지 않는 등 신빙성이 없으므로 통고서를 근거로 취득가액을 인정할 수는 없다는 의견이다.
- 나) 청구인은 처분청의 과세예고통지를 받은 후에야 최○영에게 내용증명으로 통고서를 보낸 사실을 상기하여 당시 소유권이전등기에 관여한 법무사 최○수의 사무실에 보관되어 있던 통고서(원본)를 찾아 과세전적부심사청구 시 제출하였고, 통고서에 기재된 “○○동 65-14번지를 작년 7월 7억원에 매입∼”이라는 내용을 보더라도 쟁점토지①를 김○섭으로부터 7억원에 매입하였음이 확인되며, 통고서에 기재된 ‘○○동 65-14’는 ‘○○동 66-14’의 단순 오기일 뿐이라고 주장하고 있다.
- 다) 본건 심리과정에서 청구인으로부터 통고서 원본을 제출받아 확인한 결과, 통고서의 지질 및 인쇄상태, 내용증명으로 발송된 날짜가 2002.3.5.로 표시되어 있는 점 등에 비추어 당시에 작성된 것으로 보인다.
- 라) 통고서에는 실제 지번이 ○○동 66-14인 쟁점토지①가 ‘○○동 65-14’로, 최○영 소유의 쟁점토지②도 ‘○○동 66-15’가 아니라 ‘○○동 65-15’로 잘못 기재되어 있고, ○○동 65-14는 청구인이 1987.4.1. 취득하여 1987.6.18. 같은 동 65-5에 합병되어 심리일 현재까지 계속 보유하고 있었음이 등기부등본에 의하여 확인된다.
5. 사전열람 후 청구인이 쟁점토지의 실지취득가액을 입증하기 위하여 추가로 제시한 증빙서류의 주요 내용은 아래와 같다.
- 가) 쟁점토지①의 전소유자 김○섭(1971년생)이 2014.1.23. 작성한 거래사실확인서의 내용은 아래와 같으며, 2014.1.23. 발급된 김○섭의 인감증명서가 첨부되어 있다. 〈 거래사실 확인서 〉
(생략)
상기 본인은 2001년 7월경 예식장을 운영하는 손
○○ 씨로부터 예식장을 그만두고 대형마트를 신축하니 본인 소유 ○○동 66-14번지가 꼭 필요하니 시세보다 2배 이상 줄 테니 매매하라고 하여 가족과 여러 번 상의 끝에 매매하기로 손정열 씨 대리인과 수차례 조율을 해서 평당 1,450만원, 7억원에 2001.8.13. 매매했습니다. 2012년 초 손○○ 씨로부터 마트를 매매했으니 7억 매매금액 사실을 해달라는 요청을 받고 가족과 함께 생각해보니 당시 시가보다 훨씬 비싸게 받았기 때문에 실매매가액을 확인해 줄 경우에 세무서에서 혹시라도 조사를 받는 등으로 하여 귀찮아 질지도 모르고 또한 세금문제 등으로 불이익이 있을까 보아서 확인을 해주지 않은 사실이 있으며, 그 후 서○○ 세무서 조사담당관이 저의 집으로 실매매거래가액을 확인하러 왔을 때도 마찬가지 핑계로 10년 이상 되어서 얼마에 팔았는지 모른다고 거절했습니다. 그 후 여러 차례 거절한 후 세무사에 상담하니 괜찮다고 하고 그동안 손정열 씨에게 금전적 정신적 피해를 준 데 대하여 미안하고 해서 늦었지만 실거래확인서를 작성하게 되었습니다. 2004년 1월 23일 위 확인자: 김○섭 (인감날인)
- 나) 청구인은 취득가액을 실가로 신고한 4필지 부동산의 가격을 객관적으로 비교하기 위하여 본인의 의뢰에 따라
○○ 감정평가법인이 일반거래(시가참조용)로, 각 취득일을 기준시점으로 하여 쟁점토지 등 4필지 및 그 지상의 건축물을 2014.3.4. 소급감정평가하였다는 감정평가서를 제출하였으며, 주요 내용은 아래와 같다.
(1) 본건은 ○○ ○○동 소재 “지하철2호선 ○○역” 북서측 인근에 위치하는 토지 및 건물에 대한 일반거래 목적의 감정평가이다.
(2) 기준시점: 각 부동산의 소유권이전 등기일자를 기준으로 평가하였다. 구 분
○○동 66-13
○○동 66-14
○○동 66-15
○○동 66-27 기준시점 2001.9.17. 2001.8.13. 2002.7.12. 2001.7.12. (3)감정평가에 관한 규칙제7조, 제12조에 의거 감정평가방법을 적용하여 평가하였다.
(4) 인근지역의 평가사례 및 현지조사 가격수준을 종합적으로 검토하고, 감정평가 목적을 고려할 때 공시지가기준법에 의한 토지가액과 원가법에 의한 건물가액을 합산하여 아래와 같이 감정평가액을 결정한다. (단위: 원) 소재지 토지가액 건물가액 전체 금액 기준시점 쟁점외토지 98,897,400 41,192,480 140,089,880 2001.9.17. 쟁점토지① 146,546,000 59,730,270 206,276,270 2001.8.13. 쟁점토지② 144,722,500 141,003,720 285,726,220 2002.7.12. 쟁점토지③ 17,084,500 17,054,500 2001.7.12. 합 계 407,250,400 241,926,470 649,176,870 다)
○○광역시장이 ○○구 ○○동 65-8번지 일원의 ‘
○○ 마트 증축 및 용도변경’에 따른 교통영향평가에 관하여 2번에 걸쳐 심의․의결한 결과를 청구인에게 통보한 공문(교통91100-856, 2001.8.29., 교통91100-1122, 2001.12.14.)에 의 하면, 1차 교통영향평가 협의내용에는 판매시설의 건축연면적이 A동 11,368㎡, B동 2,547.39㎡였으나, 2차 교통영향평가 협의내용에는 A동 13,515.09㎡, B동 9,739.51㎡변경되고, 주차대수도 1차 283대에서 2차 355대로 늘어났으며, 아래와 같은 사항을 의결하였음이 나타난다. 구 분 1차 교통영향평가서 2차 교통영향평가서 의결사항 ․ 진출부분 일반 및 화물차량 동선 분리 ․ 진출입 램프주변 주차면 배치를 조정하여 주차동선 개선 ․진출완화차로 전구간 설치 ․완화차로 폭원축소 및 연장
• 감속완화차로: B=2.5m, L=58m
• 가속완화차로: B=2.5m, L=48m ․ 중로2-3호선 사업지측으로 폭 1m Set-Back하여 완화차로 설치 ․ 사업지 내부 진출입 램프 폭원 확보 (직선3.5 m →3.6 m, 곡선 3.6 m →4.0 m) ․ 통로부분 등 주차면 배치를 변경 하여 주차동선 개선
- 라) 청구인은 쟁점토지 등을 매입한 다음 연도에 상업용으로 변경되어 개별 공시지가가 큰 폭으로 상승하였다는 점을 입증하기 위하여 ○○광역시 ○○구청장에게 2014.2.3. 정보공개청구를 하여 2014.2.14. 회신받은 ‘정보공개 청구에 대한 공개 결정 통지’ 공문(지적과-1758, 2014.2.14.)에는 아래와 같은 내용이 나타난다. 귀하께서 접수하신 정보공개청구서와 관련한 ○○동 66-13 외 4필지의 개별 공시지가 토지특성조사표상 지가상승 원인 사실확인 요청에 대하여공공기관의 정보공개에 관한 법률제11조 제1항에 의해 다음과 같이 공개결정합니다. 내 용
- 가. 개별공시지가 토지특성조사표상 2001년 당시 ○○동 66-13번지 외 4필지의 용도는 주택이었으며, 2002년부터 인접 토지(건물)와 같이 상업용(○○ 테스코) 토 지로 변경되면서 해당 토지는 일단지(상업용)로 개별공시지가가 결정됨.
- 나. 개별공시지가 변동내역 소 재 지 2001년 2002년 비 고
○○동 66-13 713,000원 1,570,000원
○○동 66-14 713,000원 1,570,000원
○○동 66-15 700,000원 700,000원 2003년: 1,600,000원
○○동 66-25
• 1,570,000원 2002년: 66-27에 합병말소
○○동 66-27 1,600,000원 1,570,000원 2003년: 1,600,000원 붙임: 1. 결정통지서
2. 토지특성조사표 2부(2001년, 2002년). 끝.
- 마) 청구인은 당초 주차장 설계도면에는 차량이 주차장 입구로 진입시 전면에 쟁점토지①가 돌출되어 있어 2층과 3층 주차장으로 이동하기 위해서는 급하게 2번 우회전하여야 하므로 안전사고의 우려가 있어서 연접한 쟁점토지 등 4필지를 매입하여 주차동선을 개선하고, 주차대수를 당초 283대에서 355대로 증설하기 위해여 1개 층을 증축하는 대신 설계를 변경하여 해당토지를 주차장부지로 편입시켜 지하 1층, 지상 3층의 주차장건물을 신축하였다는 점을 입증하기 위하여 1차 설계도면, 2차 변경도면 및 지적도면 등을 제시하고 있다. 청구인이 제시한 위 증빙서류에 의하면, 쟁점토지 등 뒷면에 연접해 있는 청구인 소유의 ○○동 66-12 대 154.2㎡ 및 ○○동 66-27 대 150.8㎡가 당초 1차 설계도면에는 주차장부지에 포함되어 있지 않았으나 2차 설계변경 시 쟁점토지 등 4필지와 함께 주차장부지에 포함된 것으로 나타난다. 또한 주차장건물에 대한 일반건축대장에 의하면, 주차장건물의 부수토지 14필지에 쟁점토지, ○○동 65-12 및 ○○동 66-27이 모두 포함되어 있는 것으로 나타난다.
- 바) 쟁점토지 등과 청구인 보유 토지의 개별공시지가 변동내역을 비교하면, 아래와 같다. (단위: 원) 구 분 지번 개별공시지가 2000년 2001년 2002년 2003년 2011년
토지 등 쟁점외토지 743,000 713,000 1,570,000 1,600,000 1,770,000 쟁점토지① 730,000 700,000 1,570,000 1,600,000 1,770,000 쟁점토지② 730,000 700,000 700,000 1,600,000 1,770,000 쟁점토지③ 1,610,000 1,600,000 1,570,000 1,600,000 1,770,000 청구인 보유 토지
○○ 65-6 1,610,000 1,600,000 1,570,000 1,600,000 1,770,000
○○ 65-8 1,610,000 1,600,000 1,570,000 1,600,000 1,770,000
○○ 65-22 1,610,000 1,600,000 1,570,000 1,600,000 1,770,000
○○ 66-18 1,610,000 1,600,000 1,570,000 1,600,000 1,770,000
- 사) 부동산등기부 등본 및 김○섭의 주민등록표 등․초본에 의하면, 김○ 섭은 1971년생으로 28세에 쟁점토지① 및 그 지상의 주택을 취득하여 2년 후인 2001.8.13. 청구인에게 양도하였으며, 2012.5.24.부터 부(父) 김○식(1943년생)과 동일한 주소지에서 함께 거주하고 있음이 확인된다.
- 아) ○○새마을금고이사장이 2014.1.22. 발급한 경력증명서 및 주민등록표 등․초본에 의하면, 구○○(1940년생)은 1986.6.22.부터 2000.2.24.까지 ○○새마을금고 이사장을 역임하였고, 1975.8.19.부터 ○○동에 거주하기 시작하여 심리일 현재는 ○○동 66-2에서 거주하고 있다.
- 자) 청구인은 2014.3.27. 국세심사위원회에 출석하여 아래와 같은 취지의 의견진술을 하였다.
(1) 청구인은 1차 설계도면 및 2차 설계도면 등을 제시하면서 1987년부터 운영하던 예식장의 영업이 부진하자 2001년경 예식장으로 사용하던 건물을 용도변경 및 증축하여 대형마트로 개조하는 공사와 대형마트에 필수적인 주차장빌딩 신축공사를 추진하였는데, 청구인이 보유하고 있던 토지에 주차장건물을 신축하는 것으로 1차 설계도면을 작성하여 검토한 결과, 주차장 입구로 진입하면 전면에 쟁점토지②가 돌출되어 있어 2층과 3층에 주차하기 위해서는 연속해서 짧은 거리에서 2번 우회전을 해야 하는데, 대형마트에 여성운전자의 차량이 많이 출입하는 특성상 주차동선을 개선하지 않을 경우 안전사고의 위험이 높아서 이를 해결할 필요가 있었다. 그리고 판매시설(대형마트) 건물면적이 당초 13,916㎡에서 23,254㎡로 늘면서 주차대수도 283대에서 355대로 증설하도록 교통영향심의위원회에서 의결함에 따라 당초 3층으로 계획한 주차장건물을 4층으로 높여야 했는데, 1층을 더 높이는 것보다 쟁점토지 등 4필지를 매입하여 그 뒷면에 맹지 상태로 방치된 청구인 소유의 ○○동 66-12 대 154.2㎡ 및 ○○동 66-27 대 150.8㎡와 함께 주차장부지에 포함시켜 해당토지의 지상에도 3층으로 주차장건물을 신축하는 것이 경제적인 면에서 훨씬 유리하다고 보았다. 또한, 2001년과 2002년 당시 청구인이 보유하고 있던 토지는 예식장건물 에 부수된 상업용이어서 주택용인 쟁점토지 등보다 공시지가가 2배 이상 높게 고시되어 있었는데, 청구인이 쟁점토지 등을 비싸게 취득하더라도 취득 후에는 그 토지도 대형마트의 부수토지(상업용)에 포함되어 가격이 오를 것으로 예상되어서 크게 손해 보지는 않을 것이란 판단도 있었다.
(2) 토지소유자들은 청구인이 쟁점토지 등을 반드시 취득하여야 한다는 점을 잘 알고 있어서 시세보다 훨씬 높은 가격으로 매입해 줄 것을 요구하는 상황이어서 부동산중개업자를 통해서는 거래를 성사시키기 어려웠는바, 그들과 이웃에 살면서 친분이 두터운 장수홍과 구○○을 통하여 매입을 시도하는 것이 더 효과적일 것으로 생각해서 그들에게 토지소유자들을 설득해 달라고 부탁하였다. 그런데 당시 거래에 관여했던 장수홍은 수 년 전에 사망하였고 구○○만 생존하고 있어 그로부터 거래사실확인서를 받게 되었다.
(3) 청구인은 거래과정에서 ‘을(乙)’의 입장인 관계로 어쩔 수 없이 매도인들이 원하는 방식으로 매매계약을 체결할 수밖에 없었는데, 쟁점토지②의 경우 청구인이 9억원에 취득하였음에도 전소유자가 매매대금이 4억원과 5억원인 계약서로 나누어 2건으로 작성해 줄 것을 요구하여 그렇게 하였다. 당시는 양도소득세를 기준시가로 과세하는 것이 원칙이었고, 청구인도 경제적으로 별다른 어려움이 없어 대형마트건물과 주차장건물을 팔 것이라고는 전혀 예상하지 못하였다.
(4) 청구인이 쟁점토지②의 전소유자 최○영에게 통고서를 발송하였음에도 최○영이 본인의 토지를 비싸게 매입하여 줄 것을 요구하면서 계속 토지매매에 비협조적이어서 청구인이 그의 주택을 출입할 수 없도록 도로를 폐쇄한 것에 대하여 아직까지 섭섭한 감정이 남아서 처분청의 현장확인 과정에서 4억원 짜리 매매계약서를 제출한 것으로 생각된다.
(5) 쟁점토지③은 최○석이 청구인과 공동지분으로 36.35㎡를 보유하고 있었는데, 쟁점토지①과 쟁점토지② 사이의 약 4미터로 도로로 사용 중이어서 다른 3필지와 함께 취득하여만 주차장 문제를 해결할 수 있어 매우 비싼 가격에 취득하였다.
(6) 쟁점토지②․③은 취득가액이 확인되는 쟁점외토지 및 쟁점토지①의 매매대금, 기준시가, 위치 및 면적 등에 비추어 보아도 신빙성이 있다.
(7) 청구인이 주식투자를 하다가 2008년 금융위기로 거액의 손실을 입어 국세를 체납하자, 처분청이 ○○동 대형마트 및 주차장건물을 압류하여 공매한다고 하여 시가보다 낮은 가격에 급하게 ○○테스코(주)에 매각하게 되었으며, 양도대금에서 임대보증금, 금융기관 대출금 등을 차감하고 나머지는 처분청에서 모두 수령하여 체납액에 충당함으로써 청구인은 한 푼도 받지 못하였다.
- 라. 판 단 청구인이 쟁점토지의 취득가액으로 신고한 금액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 본다.
1. 처분청이 현장확인을 실시한 결과, 전소유자 배○○의 부동산 거래사실확인서를 근거로 기준시가가 90,123천원인 쟁점외토지의 취득가액을 6억원인 것으로 인정하였는바, 처분청도 청구인이 주차장건물 신축 관계로 쟁점토지 등을 고가로 취득할 수밖에 없었다는 점을 이해한 것으로 보인다.
2. 처분청은 청구인이 2002.3.5. 쟁점토지②의 전소유자 최○영에게 내용증명으로 발송한 통고서가 과세전적부심사청구 단계에서 비로소 제출되었고, 쟁점토지①의 지번이 ‘○○동 66-14’임에도 동 65-14’로 기재되어 있다는 이유 등을 내세워 신빙성이 없다고 보았으나, 통고서의 지질 및 인쇄상태에 비추어 소급작성된 것으로 보기 어려운 점, 내용증명으로 발송된 날짜가 2002.3.5.로 표시되어 있는 점, 그 내용이 구체적인 점 등을 종합하여 볼 때 통고서가 쟁점토지②의 취득과 관련하여 당시에 작성된 것으로 보인다.
3. 심리과정에서 청구인이 쟁점토지①의 전소유자 김○섭으로부터 쟁점토지①을 7억원에 양도하였다는 내용과 함께 그동안 거래사실확인서의 교부를 거절한 사유를 구체적으로 기재한 거래사실확인서를 2014.1.23. 수취하여 제출하였고, 동 확인서상의 매매대금 7억원이 통고서상의 거래금액과 부합할 뿐만 아니라 실지취득가액을 6억원으로 인정받은 쟁점외토지의 기준시가, 위치 및 면적 등을 고려하더라도 신빙성이 있어 보인다.
4. 처분청은 쟁점토지②의 실지취득가액을 현장확인 당시 최○영의 며느리가 제시한 매매계약서를 근거로 4억원으로 결정하였으나, 청구인이 2002.3.5. 최○영에게 발송한 통고서에서 쟁점토지①을 2001년 7월에 7억원에 취득하였다고 밝힌 다음, 그 수준에서 소폭 인상한 가격에 쟁점토지②를 청구인에게 매도해 줄 것을 간곡하게 요청하였음에도, 최○영이 쟁점토지①보다 기준시가가 1.34배 높은 쟁점토지②를 쟁점토지①의 매매대금 7억원의 57.1% 수준인 4억원에 양도하였다는 것은 사회통념상 받아들이기 어렵다 하겠다.
5. 청구인이 청구이유서 및 의견진술과정에서 주차장건물을 신축함에 있어 주차동선 개선으로 안전문제 해결 및 건축비 절감 등 측면에서 연접한 4필지의 토지를 반드시 취득하여야 할 입장이어서 시가보다 훨씬 비싸게 취득할 수밖에 없었다는 점을 일 관되게 주장하였고, 청구인이 제시한 심리자료에 의해서도 그러한 내용이 상당 부분 확인되는 등 설득력이 있어 보인다.
6. 또한 청구인이 취득가액을 실거래가액으로 신고한 4필지의 토지 중 실지거래가액이 확인되는 쟁점외토지 및 쟁점토지①의 위치, 면적, 기준시가, 감정가액, 취득시기, 취득사유 등을 감안할 때, 쟁점토지②․③의 취득가액도 신빙성이 있다 하겠다.
7. 따라서 처분청이 쟁점토지①․③의 취득가액을 환산취득가액으로, 쟁점토지②의 취득가액을 거래상대방이 확인한 가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 것은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.